报告行业投资评级 - 看好（维持）[7] 报告的核心观点 - 报告认为，年初以来部分核心城市楼市出现的企稳迹象，其背后有春节较晚导致需求前置、价格急跌后部分需求入市、挂牌量季节性下降等特殊原因，对周期拐点的判断仍需观察，并指出5月是重要的楼市真实景气度观测节点[2] - 报告认为政府对房地产的政策思路并无实质变化，总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，但今年楼市逆周期调节力度边际趋强是确定的，下一阶段政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动[3] - 报告重点点评上海“沪七条”新政，认为其大幅降低刚需入场门槛，验证了此前对今年政策思路的判断，并构建了从“去库存”到“扩需求”的政策闭环，在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，看好2026年上海楼市“小阳春”表现[4] - 报告建议投资者短期积极参与行业脉冲行情，因小阳春行情确定性较高且政策博弈逻辑短期难以证伪；中期维度，若5月楼市景气度转头向下，则推荐把握三条结构性投资主线[6] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产板块周涨幅为0.61%[14][15] - H股港资房企指数周涨幅为4.45%，跑赢恒生指数，周超额收益为3.62%[14][18] - A股个股中，黑牡丹周涨幅为12.72%[19] - H股香港内房股中，碧桂园周涨幅为22.41%[20] - H股港资房企中，新鸿基地产周涨幅为7.59%[22] 二：二手房周度跟踪 - **挂牌价**：节后首周，全国85城挂牌价周环比下降0.04%，一线城市挂牌价周环比下降0.11%[24] - **挂牌量**：节后50城挂牌量周环比上升0.23%，其中一线城市挂牌量涨幅明显，周环比上升0.36%，上海挂牌量周环比上升1.19%[27] - **成交量**：春节至今（除夕至初十一），跟踪的16个样本城市二手房日均成交1151套，同比去年农历同期增加46%；其中京、广、深三城日均成交170套，同比增加104%[38][54][55] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，其中北京、上海、深圳议价率分别月环比下降0.4个百分点、1.0个百分点、0.4个百分点[56][60] 三：新房周度跟踪 - **成交**：节后首周，跟踪的十个样本城市新房日均成交农历年同比增加41.35%；其中北京、广州同比增加24.0%、39.2%，上海、深圳同比下降3.2%、40.0%[62] - 年内一线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比增加8%[62] - **库存及去化**：跟踪的10个样本城市新房库存面积7751.17万㎡，周环比下降0.2%；一线城市新房库存周环比下降0.4%，年同比下降2.7%[64][67] 四：重点事件点评 - 上海“沪七条”新政于2月25日推出，主要内容包括：调减非沪籍居民外环内购房社保年限（从3年降至1年）、提高公积金贷款额度（首套最高从160万提至240万）、完善房产税政策（沪籍家庭成年子女唯一住房免征）等[69][74] - 新政大幅降低非沪籍购房门槛、提高需求端购买力，从“资格松绑”到“购买力加持”的组合将有效激发市场活力[70] - 新政出台前，上海楼市已现改善迹象：二手房挂牌价自底部已反弹约0.5%（截至3月1日），新房年初至今累计成交同比增加8%[71] - 在“政策红利+季节性旺季”双重共振下，报告看好2026年上海楼市“小阳春”表现[71] - 投资建议方面，建议持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企[73] 五：房企融资 - 受季节性因素影响，上周（2月23日-2月27日）房企无新增债券融资；2026年2月房企新增债券融资204.19亿元，月环比下降32.1%[79] - 新城控股、首开股份申报商业不动产REITs[79][80] 六：行业政策及新闻 - 2月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%，均与上月持平[81] - 国家统计局发布2025年国民经济和社会发展统计公报，初步核算全年国内生产总值1401879亿元，比上年增长5.0%，其中房地产业增加值83024亿元，增长0.2%[81] 七：投资建议 - 短期看好行业脉冲行情，建议投资者积极参与，因楼市小阳春行情确定性较高，且3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪[83] - 中期维度，若5月楼市景气度转头向下，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[6][83]

核心观点 - 本轮房地产周期调整的核心在于库存问题，当前北京、上海的二手房库存去化周期已回归至合理水平，且呈现出社会库存自然见底的可持续特征，叠加政策端对“去库存”的重视和边际调整，两地房价在2026年内有望企稳 [1][2][7] - 随着核心城市房价企稳信号的出现，房地产板块的投资逻辑或将从政策博弈逐渐过渡至基本面驱动的beta行情 [1][35] 对房价走势的研判 - 本轮周期房价走势的关键决定变量是库存水平，特别是居民端的二手房库存直接决定了住房的边际定价 [7][8] - 实证数据显示，二手房去化周期与房价涨跌存在清晰的量化关系，当去化周期处于特定水位区间（如7-9个月）以下或内部时，房价趋于稳定或上涨 [16] - 截至分析时点，北京、上海、合肥、成都四个城市的二手房挂牌去化周期已基本回到或接近其房价可走稳的合理区间，其中北京和上海可能已进入社会库存去化的尾声阶段 [16][21] 北京与上海市场的具体分析 - 自2025年下半年以来，北京和上海的二手房挂牌量开始持续下行，截至2026年1月，北京和上海的挂牌量已分别累计下降**14%** 和**24%** [21] - 挂牌量下降的原因并非成交加速，而是表现为新挂牌量下降、撤牌量增多，这反映了可出售体量或出售意愿的下降，是社会库存自然触底的体现，这使得房价企稳的趋势更具可持续性 [2][21] - 2026年1月，北京和上海的高频挂牌价自2025年底至农历春节前累计分别走平和微增**0.5%**，价格趋稳迹象明显 [4] 政策环境分析 - 政策层面自上而下开始重视“去库存”问题，例如上海在2026年2月于浦东、静安、徐汇三区试点以市价收购二手住房用于保障性租赁住房，这被视为可能加速房价企稳节奏的积极举措 [2][24] - 北京和上海在2025年末至2026年初对限购等政策进行了边际调整，尽管力度适中，但在当前社会库存见底的背景下，可能成为房价预期进入正循环的催化剂 [2][24] 房地产板块投资展望 - 随着核心城市房价显现企稳信号，房地产板块可能迎来由基本面改善驱动的beta行情，即板块性的估值修复 [35][36] - 对重点覆盖的12家房企进行的RNAV测算显示，其最新市值较RNAV的平均折让幅度达**37%**，估值折价深的标的在首轮修复中弹性可能更大 [36] - 建议关注三类投资思路：配置beta特征明显的稳健标的；配置产品力强、存货质量优的结构性成长标的，以及估值折价深且潜在弹性大的标的；关注部分在超跌估值下可能实现可观重估的民企 [1] 需要关注的潜在风险 - 若地方政府“控新增”（控制土地供应）不及预期，新增新房供给可能中断社会库存的去化进程，从而影响房价企稳趋势 [25] - 二手房挂牌量易受季节性因素、技术性噪音（如中介清理无效挂牌）及外生冲击（如政策预期变化、限售解禁）影响，对其趋势的观察需审慎 [25] - 如果内外生风险导致住房交易量大幅萎缩，将需要重新评估供需关系，房价可能再度面临下行压力 [26] - 库存问题存在空间不均匀性，多数二线城市及中低能级城市的去化周期仍偏高或挂牌量仍在上升，从局部企稳到整体企稳的进程可能较慢 [26]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点总结 - 对核心城市楼市企稳持谨慎态度，认为当前改善样本有限且受季节性、政策预期等特殊因素影响，上海等地挂牌量下降部分源于价格急跌后房东撤牌及春节季节性因素，并预计5月是观测楼市真实景气度的关键节点[2] - 认为政府房地产政策思路未发生实质转变，方向仍是防风险、保民生、去金融化，逆周期调节力度虽会边际增强，但政策中心或将围绕城市更新等“三大工程”及高能级城市购房门槛松动展开，深度降息、大规模收储等政策落地难度较大[3] - 强调香港楼市基本面为确定性触底改善，核心原因是量价深度调整后的自然修复（成交量自高点下跌65.4%，房价自高点回落41.8%）、租金回报率跑赢房贷利率，以及政策宽松、人口流入、港股财富效应等支撑因素，建议关注港资地产相关标的[4][60] - 短期看好地产板块脉冲行情，因政策博弈与“小阳春”行情短期难以证伪；中期若5月后景气度下行，推荐三条结构性主线：1) 受益于香港楼市触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营商；3) 产品力突出的“好房子”企业[6][72] 市场表现总结 - **A股板块**：报告期内（截至2026/02/13），申万房地产指数周跌幅为0.69%，在板块周涨跌幅比较中表现位于中游[14][15][16] - **H股板块**：港资房企指数跑赢恒生指数，年初至今（截至2026/02/20）累计涨幅达25.74%，跑赢恒指22.68个百分点[17][18][60] - **个股表现**： - A股方面，京能置业周涨幅达14.44%[20] - H股方面，港资房企多数上涨，恒基地产周涨幅为3.95%；香港内房股中，弘阳地产周涨幅为10.71%[22][23][21] 二手房周度跟踪总结 - **挂牌价**：全国85城挂牌价自2026年2月8日触底后反弹0.1%，实现周环比两连涨，重点观测的50个样本城市中，触底反弹城市数量由18个增加至41个[5][25] - **挂牌量**：春节期间挂牌量延续下行但降幅收窄，50城挂牌量周环比下降0.22%，降幅环比收窄0.39个百分点；一线城市挂牌量周环比下降0.14%，降幅环比收窄0.66个百分点[5][29] - **成交量**：春节假期二手房成交表现亮眼，跟踪的16个样本城市日均成交同比去年春节假期增长23%；其中北京、广州、深圳三城日均成交同比大幅增长88%[5][36][48] - **议价率**：2025年12月，19城议价率整体走阔，一线城市中，北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.2%、9.4%、13.2%、10.7%，月环比均有所上涨[49][50] 新房周度跟踪总结 - **成交**：春节假期跟踪的10个样本城市新房日均成交同比去年春节假期下降48.66%，仅青岛（同比+148.17%）、济南（同比+9.84%）两个城市同比上涨[5][54][55] - **库存**：10个样本城市新房库存总量为7762.31万平方米，周环比下降0.1%，降幅与上周持平；一线城市新房库存周环比亦下降0.1%[5][56][57] 重点事件与融资总结 - **香港楼市与港资房企**：香港楼市成交量于2024年初见底，房价于2025年初见底，目前已呈现量价齐升趋势，房价自底部反弹约10.7%，成交量相比“撤辣”后底部反弹68.1%，租金回报率稳超按揭成本[4][60][61][63][64] - **房企融资**：报告期内，上海新黄浦实业集团股份有限公司成功发行保租房机构间REITs，发行总额为11.942亿元[67][68] 行业政策与新闻总结 - 2026年1月，70个大中城市商品住宅销售价格降幅全线收窄，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点[69][70]

行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 报告认为市场对房地产周期拐点的期待为时尚早，核心城市楼市企稳有特殊原因，如上海春节较晚导致小阳春需求前置、房价急跌后的观望需求入市及挂牌量下降，但上海挂牌量下降部分源于房东撤牌和季节性因素，且今年将迎来限售房集中解禁冲击，5月是观测楼市真实景气度的关键节点[2] - 报告认为政府对房地产的政策思路未发生实质变化，总体方向仍是防风险、保民生、去金融化，对出险房企处置坚持市场化、法制化原则，尽管逆周期调节力度会边际趋强，但政策中心将围绕城市更新等三大工程及高能级城市购房门槛松动展开，深度降息、大规模收储等政策落地难度较大[3] - 短期看好行业脉冲行情，因政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，但长期对政策预期和基本面逻辑持谨慎态度；中期若5月楼市景气度下行，建议把握三条结构性主线：受益于香港楼市触底改善的港资房企、受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营标的、深耕产品力的“好房子”企业[5][65] 市场表现 - A股房地产板块周超额收益（以沪深300为基准）为1.34%[8][11] - H股方面，香港内房股指数和港资房企指数均跑赢恒生指数[8][15][16] - A股个股中，京投发展周涨幅达23.72%，领涨板块[8][17] - H股香港内房股中，当代置业周涨幅达107.14%；港资房企股多数上涨，仅新世界发展（-12.57%）和恒隆集团（-2.73%）下跌[18] 二手房周度跟踪 - **挂牌价**：在重点观测的50个样本城市中，本周有上海、广州、深圳3个一线城市及15个二三线城市挂牌价触底反弹，触底时间均在2026年1-2月，其中上海自1月18日触底后反弹0.2%[4][20] - **挂牌量**：50城挂牌量周环比下降0.32%，一线城市加速“去库存”，挂牌量周环比下降1.05%，降幅领先；城市间分化显著，上海挂牌量年同比下降20.08%，而深圳挂牌量年同比大幅增长107.38%[4][24][27] - **成交量**：随着春节临近，广州、深圳及二线城市成交量周环比由正转负，周环比分别下降26.54%、27.61%和13.70%，其周环比增速的降幅分别为29.9个百分点、28.7个百分点和17.5个百分点[4][38][51] - **议价率**：2025年12月，一线城市北京、上海、广州、深圳的议价率分别为6.2%、9.4%、13.2%、10.7%，月环比分别增加0.9、0.2、0.6、0.1个百分点；二线城市中仅苏州议价率月环比下降0.4个百分点[52][54][55] 新房周度跟踪 - **成交**：春节假期临近，十大城市新房周累计成交71.22万平方米，周环比下降14%，市场进入“节前静默期”；其中上海成交结构性回暖，周环比增长23%[4][56] - **库存及去化**：十大城市库存总量微降，周环比下降0.4%，年同比下降1.4%；其中一线城市库存周环比下降0.6%，年同比下降3.6%[4][58][59] - **去化周期**：因成交静默，十大城市去化周期季节性拉长，周环比增加3.3个月；其中一线城市去化周期周环比增加0.4个月，二线城市去化周期周环比增加9.8个月[4][58][59] 房企融资 - 房地产企业上周新发债券总额周环比增加36%[8] - 民营企业深圳市卓越商业管理有限公司成功发行3.8亿元五年期中票，票面利率4.00%[62] 行业政策及新闻 - 上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，旨在拓宽保障房源筹措渠道[64] - 香港1月楼宇买卖合约共7,631份，环比下跌15.2%，同比上升54.5%；住宅楼宇买卖合约总值492亿港元，环比下跌3.9%，同比上升84.1%[64] - 福建省提出系统推进“好房子”建设，江苏省召开座谈会研究稳定提振房地产市场政策，强调因城施策去库存、优供给，推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措[64]