市场数据表现 - 2026年1月百城二手住宅均价为1.29万元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点 [1] - 2026年1月全国重点13城二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比2025年月均增长18% [1] - 1月北京二手房网签量超过1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [3] - 1月上海二手房（含商业）网签成交2.28万套，连续第三个月超2.2万套，创近五年同期新高 [3] - 1月广州二手住宅网签8881套，环比小幅增长1.07% [3] - 1月深圳二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近十个月新高 [3] 市场趋势判断 - 房价出现疑似止跌趋稳迹象，市场可能正进入拐点 [3] - 房价止跌趋稳总体上利大于弊，对政府、开发商、银行和居民均有利，过度下跌将导致共输局面 [3] - 房地产市场的问题根源在于政府角色错位，从裁判变成了参赛者，干扰了市场秩序 [5] - 市场稳定的关键在于信心恢复，包括购房者、政府、开发商和银行的信心，而不仅仅是交易和房价数据 [5] 主要参与方现状与问题 - 政府层面的信心尚未明确建立，当前政策更多是促销式稳市场，未能从根本提振信心 [5] - 政府需要退回到裁判角色，平衡开发商、银行和居民的利益，而非充当开发商的推销者 [5] - 开发商信心总体低迷，原因包括资金链紧绷、销售不佳、房价下跌以及应对危机能力不足 [6] - 开发商在行业火爆时行为激进，遇到困难则缺乏应对，需加强法纪与责任教育 [8] - 银行信心亦不足，且在房地产市场问题中负有责任，曾过度推销并追逐眼前利益 [8] - 银行应扮演好自身角色，有针对性地支持开发商建造能卖出去的“好房子” [8] 购房者行为与信心 - 广大居民的购房信心已有所恢复，其恢复情况好于地方政府、开发商和银行 [8] - 居民信心恢复的原因在于经历了市场波动后变得更加成熟，不会轻易做出购房决定 [8] - 居民购房信心的全面恢复，不依赖于唯利是图的开发商和银行，而寄望于地方政府成为公正的裁判 [10]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年1月70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.5% [1] - 二手房房价环比降幅自2025年8月以来首次收窄，较2025年12月收窄0.2个百分点 [3] - 一线城市二手房房价环比降幅收窄幅度最大，较上月收窄0.4个百分点 [3] - 2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [3] - 全年可能出现两个拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [3] - “政策拐点”需提前布局，“基本面拐点”机会持续时间更长，持续性修复需待价格止跌回稳 [3] 70城房价数据总体情况 - **新房市场**：2026年1月70大中城市新房价格环比下降0.4%，跌幅与2025年12月持平 [1][3] - **二手房市场**：2026年1月70大中城市二手房价格环比下降0.5%，环比降幅较2025年12月收窄0.2个百分点 [1][3] - **下跌持续时间**：新房、二手房房价已分别持续下跌32个月和33个月 [3] - **下跌城市数量**： - 新房价格环比下跌城市有62个，较2025年12月增加4个，下跌城市平均跌幅为0.42%，较上月收窄0.04个百分点 [3] - 二手房价格环比下跌城市有67个，扭转了连续4个月（2025年9-12月）全部下跌的情况，下跌城市平均跌幅为0.57%，较上月收窄0.13个百分点 [3] - **止跌城市**：扬州（环比+0.4%）、湛江（环比+0.3%）、沈阳（环比持平）二手房价格环比止跌 [3] 分线城市房价表现 - **一线城市**： - 新房：环比下降0.3%，降幅与上月持平 [3][7] - 上海环比持平（已连续78个月上涨或持平），北京环比降幅收窄至-0.3%，深圳环比降幅收窄至-0.4%，广州环比下降0.6% [3] - 二手房：环比下降0.5%，降幅较上月收窄0.4个百分点，收窄幅度大于二三线城市 [3][11] - 北京（-0.2%）、上海（-0.4%）、广州（-0.7%）环比降幅收窄，深圳（-0.6%）降幅持平 [3] - **二线城市**： - 新房：环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点 [3][7] - 13%的二线城市新房房价环比上涨或持平，如大连（+0.2%）、合肥（+0.1%）、厦门（+0.1%）、武汉（+0.1%） [3] - 二手房：环比下降0.5%，降幅较上月收窄0.2个百分点 [3][11] - 除沈阳环比持平外，其余均下跌；跌幅较小的有济南、厦门、南京等（-0.2%），跌幅较大的有南昌、青岛等（≥-0.8%） [3] - **三线城市**： - 新房：环比下降0.4%，降幅与上月持平，跌幅大于一二线城市 [3][7] - 仅南充（+0.1%）、三亚、大理环比持平，其余均下跌；襄阳、徐州等城市跌幅较大（≥-0.7%） [3] - 二手房：环比下降0.6%，降幅较上月收窄0.1个百分点，跌幅大于一二线城市 [3][11] - 除扬州（+0.4%）、湛江（+0.3%）上涨外，其余均下跌；北海、秦皇岛等城市跌幅较大（≥-0.9%） [3] 分产品类型房价表现 - **新房**：各面积段产品（90平以下、90-144平、144平以上）房价环比均下降0.4%，跌幅均与上月持平 [3] - **二手房**：各类型产品房价环比跌幅均收窄 [3] - 90平以下（刚需）：环比下降0.6%，降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 90-144平（刚改）：环比下降0.5%，降幅较上月收窄0.2个百分点 [3] - 144平以上（改善）：环比下降0.5%，降幅较上月收窄0.2个百分点 [3] 投资建议与主线 - **整体判断**：2026年地产板块出现收益机会较大，需关注“金三银四”的小阳春行情及后续两个拐点 [3] - **投资主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企 [3] - 关注公司：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [3] - **投资主线二**：连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 [3] - 关注公司：保利置业集团 [3] - **投资主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [3] - 关注公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [3] - **核心逻辑**： - 部分房企2025年计提减值相对充分，2026-2027年减值压力减轻，存在反转可能 [3] - 部分商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费机遇 [3]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年1月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正 [1] - 央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例等利好 [1] - 当前房地产行业仍然面临一定压力，但2026年全年板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [5] - 预计2026年可能出现两个拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [5] 新房成交 - 1月40城新房成交面积716.8万平，环比下降42.3%，同比下降22.0%，同比降幅较上月收窄10.1个百分点 [5][14] - 一线城市：1月新房成交面积187.2万平，环比下降36.0%，同比下降14.0%，同比降幅较上月收窄14.8个百分点 [5][15] - 二线城市：1月新房成交面积349.9万平，环比下降50.5%，同比下降18.1%，同比降幅较上月收窄13.6个百分点 [5][15] - 三四线城市：1月新房成交面积179.8万平，环比下降25.6%，同比下降41.1%，同比降幅较上月扩大2.1个百分点 [5][15] - 具体城市表现：四个一线城市同环比均下滑；二线城市中仅青岛、苏州、福州新房成交同比上涨；三四线城市中宝鸡、吉安、江门、清远同环比均提升 [5][15][20] 二手房成交 - 1月18城二手房成交面积799.4万平，环比下降2.0%，同比上升9.0%，同比增速较上月提升41.3个百分点 [5][21] - 各能级城市二手房成交同比增速均由负转正：一线城市同比增速15.0%，二线城市同比增速2.5%，三四线城市同比增速16.0% [5][21] - 具体城市表现：一线城市中，北京同比+15%、环比-9%，深圳同比+14%、环比+5%；二线城市中，杭州、青岛、厦门同环比均正增长 [5][21][27] 新房库存与去化 - 截至1月末，跟踪的12城新房库存面积为1.13亿平，环比下降0.4%，同比下降6.3% [1][28] - 整体去化周期为18.1个月，环比上升0.3个月，同比上升3.8个月 [1][28] - 分能级看：一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.2、35.9个月 [28][35] - 具体城市表现：跟踪的所有城市中仅上海、杭州、福州去化周期在12个月以内 [1][28][42] 房企销售 - 百强房企1月实现全口径销售额1822亿元，同比下降24.7%（前值：-27.9%），降幅收窄；权益口径销售额1286亿元，同比下降28.5%（前值：-26.7%），降幅扩大 [2][80] - 1月各梯队房企权益销售同比降幅均扩大：CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-6.9%、-16.2%、-20.8%、-25.8% [80][81] - TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+1373%）、中建壹品（+320%）、邦泰（+123%）、中建东孚（+49%）、中海（+21%）、金茂（+13%）、绿地（+6%）、华润（+0.4%） [2][81] 土地市场 - 1月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.30亿平，环比下降76.5%，同比下降20.2% [45][56] - 全国成交土地平均楼面价879元/平，环比下降36.8%，同比下降20.9%；平均土地溢价率为2.87%，环比上升0.86个百分点，同比下降4.34个百分点 [59][65][67] - 住宅类用地：全国成交土地建面2377万平，环比下降87.7%，同比下降33.4%；平均楼面价2813元/平，环比下降0.6%，同比下降20.5%；平均溢价率3.09%，环比上升1.06个百分点，同比下降6.74个百分点 [45][60][70][74] 房企投资与融资 - 百强房企1月全口径拿地金额579亿元，同比下降49.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为32%，环比提升9个百分点，同比下降16个百分点 [88][91] - 1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比下降26%，环比增长7%，平均发行利率3.50%，同比提升0.95个百分点，环比提升0.94个百分点 [5][93] - 具体发债房企：首开、中海、首创、华润发行债券规模较大，分别为28.5、25、20、20亿元 [5][93] - 债券到期：2026年全年行业国内外债券到期规模7157亿元，其中3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为779、1035、924亿元 [5] 政策动态 - 中央层面：1）央行降低保障性住房再贷款利率0.25个百分点至1.25% [5]；2）将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [5]；3）换房个税退税政策延续至2027年底 [5]；4）首批8只商业不动产REITs申报至交易所，预计募集总额314.7亿元 [5]；5）多家房企据报已不被要求每月上报“三条红线”指标 [5] - 地方层面：广东、吉林、山东、重庆调降商业用房贷款首付比例；杭州、上海、苏州发布“十五五”规划建议；多地优化公积金贷款政策；南京、银川等地发放购房补贴 [5] 板块表现与投资建议 - 1月房地产板块绝对收益为4.3%，相对收益（相对沪深300）为2.7%，主要驱动因素为情绪切换、板块轮动以及首批商业不动产REITs申报等事件 [5] - 投资主线建议关注三条：1）基本面稳定、在一二线核心城市布局的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [5]；2）连续在销售和拿地上有突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5]；3）积极探索新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**[1][3] * 提及的公司包括**华润、滨江、招蛇、越秀、建发、保利置业、华润万象生活、太古、瑞安、嘉里建设、大悦城、百联**[11] 核心观点与论据 * **对2025年的判断**：房地产市场和投资整体持续面临**调整压力**[1][3] * **对2026年的核心预测**：市场走势呈 **“前低后高”** ，全年板块或迎来**两大拐点**[1][3][8] * **政策拐点**：预计在**第一季度末左右**，体现为供需两端政策积极性提升[8] * **基本面拐点**：预计在**第四季度左右**，主要体现在**二手房价格降幅收窄**，需求好转明朗化[8] * **对2026年关键指标的预测**（同比变化）[6]： * 销售面积：**8.1亿平方米**，同比**-8%** * 销售均价：**9144元/平方米**，同比**-4%** * 销售金额：**7.4万亿元**，同比**-12%** * 房地产投资：**6.9万亿元**，同比**-16%** * 新开工面积：**4.8亿平方米**，同比**-18%** * 竣工面积：**4.9亿平方米**，同比**-19%** * **市场主要矛盾演变**：已从 **“成交量萎缩”** 转变为 **“价格持续下跌”** ，尤其是**二手房价格**[6] * **市场走弱的核心原因**： * **供需不匹配**及**居民对未来房价预期较弱**[4] * **开发商资金压力较大**导致投资持续走弱[5] * 二手房市场下行**进一步影响新房市场成交量**[7] * 整体流动性萎缩，需求走弱传导至开发商投资不振，**拖累经济**[8] * **政策建议与解决路径**： * **短期**：政策手段要靠前使用，**防止市场失速下滑**[1][3] * **稳定市场**：通过**去库存**和**提振需求及信心**[1][3] * **稳定投资**：通过**支持和满足房企的合理融资需求**[1][3] * **具体措施建议**[4][6]： * **政府端（G端）**：通过**收储与城市更新**吸收供给、创造需求[4] * **企业端（B端）**：通过**盘活存量**（资产证券化、调规）、**主体并购重组**来转移供给[4] * **居民端（C端）**：调整**行政政策、公积金政策、财税政策**以提振需求，消化供给[4] * **解决主体问题**：支持房企合理融资与融资展期、建立开发商额度统筹管理制度、增加增信、设立中央纾困基金[6] * **中长期**：需要引导房企主动转型，从**提高投资开发增加值**转向**提高服务运营增加值**，同时更新发展模式和制度[2][3] * **投资建议与机会**： * 2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但**预计降幅较2025年收窄**[8] * 2026年全年来看，**地产板块出现收益的机会较大**，建议关注及配置[11] * **投资主线**[11]： * **部分房企**：在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，有**反转可能性** * **部分持有性商业地产公司**：已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 其他重要内容 * **宏观背景**：2026年是 **“十五五”的开局**之年，中央经济工作会议有 **“推动投资止跌回稳”** 的目标[8] * **政策出台动力**：市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期**可能会倒逼政策尽快出台**[11] * **首要任务**：当前**防范地产及相关风险仍是首位**[10] * **风险提示**：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；需防范市场进一步失速下行带来的风险[9][12]

房地产市场需求与成交结构 - 全国一二手房合计成交量自2021年至2023年初下滑约30%后已企稳，2023年初至今总需求保持稳定[3] - 成交结构发生显著变化，一手房成交占比从80%下降至50%，二手房成交占比从20%上升至50%[3] - 当前需求企稳是在房价下跌、需求被压抑的前提下实现的，真实需求高于当前实际成交水平[4] 新房市场：供应收缩与价格支撑 - 住宅新开工面积较2021年高点下降接近80%，导致新房供应大幅下降[6] - 全国口径及房企层面的新房库存均较高点大幅下滑[8][9][10] - 前30个城市的推盘量下滑了百分之七八十[11] - 新房供应呈现结构性变化，高线城市和“好房子”占比提升，低线城市及普通刚需改善产品占比下滑[13][14] - 低供应叠加结构提升，推动新房市场销售均价在过去几年实际上涨[15] 二手房市场：需求转移与供需动态 - 因新房供应不足，需求转移至二手房市场，二手房成交量过去三年连创新高[16] - 最近两周二手房成交量比去年同期高40%以上，处于历史同期最高水平[16] - 此前二手房价格持续下跌的核心驱动是供应（挂牌量）持续上升并创新高[18] - 约两个月前开始，25个重点城市二手房挂牌量转为持续下行，且近期加速[20] 租金回报与利率变化催生价值拐点 - 自2021年以来，25城平均租售比从2.0%上升至近2.4%[23] - 同期各类利率大幅下降，按揭贷款利率从5%以上下滑至3%左右，经营贷利率约2.2%，银行理财及存款利率从3%-4%下滑至1%多[25][26] - 对于租客，使用经营贷（成本2.2%）购房，其月供可能低于租金回报（平均2.4%，部分可达3%以上），激发刚需购房[27][28] - 对于房东，租金回报（2.4%）已高于理财或存款收益（1%多），在资产荒背景下持有出租房产的意愿增强[30] - 前期价格下跌近40%引发杠杆炒房者爆仓出清，当前剩余房东杠杆较轻、财务稳健，更无迫切出售动机[31] 二手房市场出现明确拐点信号 - 近期二手房成交加速上升，同时挂牌量持续下降，呈现“供减需增”格局[32] - 二手房价格跌幅持续收窄，周环比跌幅从去年11月的0.3%-0.4%收窄至最新一周的0.11%[33] - 部分城市已率先企稳，上一周杭州和上海二手房价格实现环比转正[35] - 市场反转由优势区域领先，局部传导至全部，全国指数拐点基本确认，预计可能在两个季度内看到全国指数企稳[35]

核心观点 - 行业观点认为任何资产都不会永远下跌 当前房地产市场虽持续低迷 但未来存在回暖可能 拐点需结合关键信号判断 [1] 政策环境 - 调控政策自2021年以来明显转变 从严格调控逐步过渡到支持合理住房需求 [3] - 2024年起各地陆续出台降首付 松限购 调利率等措施 [3] - 2025年三季度后政策力度显著加大 包括一线城市非核心区限购放宽 二套房首付比例降至30% 房贷利率降至历史低位 公积金贷款额度提升 [3] 经济与先行指标 - 制造业PMI连续3个月站上荣枯线 服务业PMI持续扩张 显示经济活力恢复 [5] - 2025年10月社会融资规模同比多增1.2万亿元 企业中长期贷款明显改善 [5] - 全国城镇居民人均可支配收入增速回升至5.8% 消费信心指数连续回升 [5] - 北京 上海等城市土拍溢价率回升 央企 国企开发商拿地积极性提高 [5] 市场供求关系 - 重点城市新房去化周期降至12个月以内 部分热点区域出现供不应求 [7] - 需求端方面 城镇化率仍有提升空间 每年新增城镇人口约1000万 改善型需求持续释放 [7] - 供给端方面 开发商土地购置面积同比减少40% 未来新增供应将明显收缩 [7] 区域市场表现 - 一线城市核心区域优质房源价格已现企稳迹象 今年三季度成交量环比上升15% [8] - 强二线城市如杭州 成都等人才流入持续 二手房成交量连续半年回升 [8] - 三四线城市仍需较长时间消化库存 但部分产业基础好的城市出现一定改善 [8] 行业拐点观察信号 - 政策信号包括限购政策全面取消 房贷认定标准放宽 棚改货币化力度加大 [10] - 市场信号包括二手房带看量连续3个月增长 新房开盘去化率回升至60%以上 [10] - 金融信号包括五年期LPR累计下调超过50个基点 银行放贷审批效率显著提升 [10] - 企业信号包括头部开发商拿地积极性恢复 出现土地市场溢价成交现象 [10] 行业未来展望 - 当上述几大信号同时出现时 可能是行业迎来转折的重要节点 [12] - 行业未来健康发展需要政策引导 企业转型和消费者理性预期的共同作用 房子将回归居住属性 金融属性逐步弱化 [12]

文章核心观点 - 行业分析认为，驱动房地产市场长期发展的多项关键因素已发生根本性改变或逆转，预示着房地产市场的中长期历史性拐点已经到来 [1][3] 经济增长因素 - 过去经济增速常保持在8%以上，部分年份超过10%，支撑了房地产大牛市 [1] - 当前经济规模已位居全球第二，总量庞大，未来维持高速增长的难度非常大，增速或将在中低速区间徘徊 [1] - 经济增速下降将带动居民收入及财富增长速度减缓，进而影响购房意愿 [1] 人口结构因素 - 总人口已于2022年进入负增长阶段，短期内难以逆转，这将直接影响未来中长期房地产市场的需求和市场预期 [1] 城镇化进程因素 - 常住人口城镇化率从2014年的55.75%快速增长至2024年的67%，年均增长约1.1个百分点 [2] - 当城镇化率达到一定水平后进程将减缓，近年年增长水平已低于1% [2] - 城镇化进程减缓意味着从农村进入城市的人口减少，将导致城市新增住房需求减少 [2] 货币与信贷因素 - 货币和信贷可能继续扩张，这是经济发展的需要和规律 [2] - 但如果房价持续下跌，房地产市场无法提供有吸引力的收益率，资金将不会必然流入该市场 [2]