报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近 政策面基调更趋积极 房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化 优质房企盈利修复预计将更早且更具弹性 板块配置创历史新低 部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位 板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（2026年1月31日至2月6日）34个重点城市新房合计成交197.4万平方米，环比下降6.9% 其中一二线城市合计成交184.1万平方米，环比下降3.1% 三四线城市合计成交13.4万平方米，环比下降39.4% [3] - **月度同比**：2月（截至2月6日）34个重点城市一手房累计成交173.1万平方米，较去年2月同期同比上升327.2% 其中一二线城市同比上升347.8% 三四线城市同比上升168.9% [4][6] - **年初累计**：年初至今34城新房累计成交0.1亿平方米，同比下降31.2% 其中一二线城市累计成交938.3万平方米，同比下降28.3% 三四线城市累计成交94.5万平方米，同比下降50.9% [4][6] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（2026年1月31日至2月6日）13个重点城市二手房合计成交119.8万平方米，环比下降6.9% [10] - **月度同比**：2月（截至2月6日）13城二手房累计成交110.2万平方米，较去年2月同期同比上升351.1% [10] - **年初累计**：年初至今13城二手房累计成交644.1万平方米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周（2026年1月31日至2月6日）15个重点城市合计推盘29万平方米 合计成交75万平方米 成交推盘比为2.62倍 最近三个月（2025年11月至2026年1月）的周成交推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [21] - **可售面积**：截至上周末（2026年2月6日）15个重点城市合计住宅可售面积为8852.5万平方米，环比下降0.52% [21] - **去化月数**：截至上周末 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [21] 行业政策和新闻总结 宏观与因城施策 - **商业不动产REITs**：截至2026年2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所 商业地产存量资产盘活进程明显提速 [2][31] - **农村集体建设用地**：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产 完善农村集体建设用地相关机制 同时强调严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房 [31][33] - **保障性租赁住房**：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段 浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][31] - **城市更新**：上海2026年计划推动城中村改造提速扩容增效 完成20万平方米旧住房成套改造 [31][33] - **首付比例调整**：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款首付款比例均下调为不低于30% [31][33][34] - **地方稳楼市政策**：福建省住建厅发布稳楼市《意见》 鼓励探索收购存量商品房促进去库存 推出多类涉及购房、多孩家庭及商办用房的补贴政策 [31][35] 山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠政策至2027年底 [35] - **公积金政策**：甘肃上调公积金贷款基础额度 单身缴存人最高可贷70万元 已婚家庭最高可贷90万元 [31][35] 土地市场 - **北京土拍**：字节跳动旗下公司以底价28亿元竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [31][35][37] 公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - **越秀地产**：拟发行17.4亿元人民币、票面利率3.4%的3年期有担保绿色票据 [39][40] - **华发股份**：拟向控股股东华发集团以现金方式发行股票，募资总额不超过30亿元 [2][39][40] - **中国金茂**：发行17亿元、票面利率2.48%的4年期境内公司债 [2][39][43] - **新城发展**：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，共募集资金4.7亿港元 [2][39][43] 物管公司股份回购 - **碧桂园服务**：在2026年2月2日至2月6日期间，共耗资约2,916.7万港元回购股份约460万股 [44][45] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨0.01% 沪深300指数下跌1.33% 相对收益为1.34% 板块表现强于大市 在31个板块中排名第18位 [2][47] - **个股表现**：周涨幅前五的个股为京投发展（+23.72%）、荣安地产（+13.66%）、皇庭国际（+13.43%）、珠免集团（+12.05%）、ST中迪（+11.07%）[47][49] - **估值水平**：当前主流A+H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4/19.8倍 [2][51] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0% 沪深300指数下跌1.33% 相对收益为1.33% 板块表现强于大市 [2][52] - **个股表现**：周涨幅前五的个股为浦江中国（+38.35%）、荣万家（+11.20%）、世茂服务（+6.25%）、佳兆业美好（+5.50%）、特发服务（+4.44%）[52][57] - **估值水平**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.1/12.7倍 其中华润万象生活2025/2026年PE分别为23/21倍 [2][56][58] 投资分析意见 - **推荐方向**：看好优质房企及商业地产 [2] - **具体推荐标的**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团 关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

报告行业投资评级 - 报告未对房地产行业给出明确的整体投资评级 [3] - 报告对子行业“房地产开发”和“房地产服务”的评级均为“无评级” [3] 报告核心观点 - 报告为房地产行业日报 主要汇总了市场行情、个股表现、行业新闻及公司公告等最新动态 未阐述明确的长期或策略性核心观点 [3][4][5][6][8] 市场行情总结 - 2026年2月3日 权益市场多数上涨 上证综指和深证综指分别上涨1.29%和2.35% 沪深300和中证500分别上涨1.18%和3.11% [3] - 同日 申万房地产指数上涨1.90% [3] 个股表现总结 - 房地产板块涨幅前五的个股为京投发展、城建发展、华夏幸福、滨江集团、荣丰控股 涨幅分别为10.10%、10.09%、6.54%、5.31%、4.98% [4] - 房地产板块跌幅较大的个股为皇庭B、南山控股、财信发展、中交地产、皇庭国际 跌幅分别为-10.14%、-5.86%、-5.10%、-4.98%、-1.10% [4] 行业新闻总结 - 北京完成2026年首场土地拍卖 3宗住宅用地及1宗商业用地全部以底价成交 总成交金额达85.62亿元 [5] - 具体成交情况：石景山新首钢核心区地块由首钢地产以13.9亿元底价摘得；通州宋庄镇地块由北投、建工、新航城联合体以15.62亿元底价摘得；顺义新国展地块由中国铁工投资集团以28.1亿元底价摘得；海淀商业用地由字节跳动以28亿元底价摘得 [5] - 福建省住建厅发布稳楼市意见 提出鼓励各地阶段性实施普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴等补助政策 并支持通过收购存量商品房促进库存去化 [6] 公司公告总结 - 保利发展公告 “21保利04”公司债券回售金额为9.4亿元 发行人决定不进行转售 本期债券注销金额为9.4亿元 [8] - 首开股份公告 公司拟向控股股东首开集团申请60亿元循环借款额度 有效期至2027年12月31日 利率不超过4.8% [8]

行业核心观点 - 克而瑞预测，2026年至2030年期间，中国商品住宅一二手交易总量预计将维持在8-9亿平方米的规模区间 [1] - 业内观点认为，随着2026年行业底部确认，全年一二手房交易总量较2025年或将实现小幅增长，长期来看市场将进入一个稳定的平台期 [2] - 未来房地产市场的发展将更加注重质量与效率，行业将从规模扩张转向品质提升 [2] 2025年市场表现总结 - 2025年全国新建商品住宅成交面积约3.9亿平方米，同比下降4.9%，成交金额约5.4万亿元，同比下降10% [1] - 2025年二手房成交面积预计达到4.5亿平方米，创下历史新高，且自2023年起已连续三年稳定在4.4亿平方米以上 [1] - 2025年全国商品住宅一二手成交总量达8.39亿平方米，与2024年基本持平，总量已连续两年维持在8亿平方米左右，显示居民住房有效需求基本稳定 [1] 历史对比与市场结构变化 - 2021年是近年来一手住宅成交的峰值年份，成交面积达9.9亿平方米，成交金额高达13.1万亿元，而2025年的成交规模已回落至峰值时期的一半左右 [1] - 2021年全国二手房成交面积为3.38亿平方米，远低于2025年的4.5亿平方米，显示二手房市场重要性显著提升 [1] - 二手房市场已成为反映市场活跃度的“晴雨表”，其数据折射出当前房地产市场需求具有稳定性 [1] 未来趋势与结构性特征 - 长期来看，存量需求的巨大基数加上城镇化带来的可靠增量，是支撑未来五年（2026-2030年）市场交易量平台的主要因素 [2] - 城市之间的市场容量分化将持续，一二三四线城市的划分或将迎来重新洗牌，人口流入、产业支撑、政策导向等差异将影响区域市场表现 [2] - 核心城市的改善型需求、城市群的协同发展需求等将成为市场的主要增长点 [2]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与方向 - 会议明确提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，为市场平稳健康发展指明方向 [2] 当前房地产市场的基本特征与潜力 - 行业供求关系已发生重大变化，从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足 [2] - 新型城镇化持续推进，城市存量优化调整空间广阔，人民群众对“好房子”有新期待，行业仍有较大发展潜力 [2] 稳定市场的具体路径：供需平衡与存量消化 - 保持市场供需动态平衡，各地需根据人口、产业、资源等要素控制新增住宅用地供应，并结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [2] - 需化解高速发展时期形成的高库存，通过政府收储、金融工具支持及激活市场需求等途径落实 [2] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，此举有助于缓解市场资金压力、加速去库存，并拓宽保障性住房供给来源 [2] 行业发展的未来重点：优化供给与模式转换 - 行业发展的落脚点是民生，需以高质量供给满足居民升级的住房需求，如适老化、适儿化及智能化等新需求 [3] - 会议要求“有序推动‘好房子’建设”，未来既要建好新房，也要巧妙改造老房，打造安全、舒适、绿色、智慧的宜居家园 [3] - 需推进新旧模式平稳有序转换，以形成行业持续稳定发展的内生动力，为经济社会高质量发展提供支撑 [3]

上海土地拍卖市场动态 - 徐汇区衡复地块以12.25亿元成交 楼面价达20.026万元/平方米 溢价率22.38% 成为全国单价地王 [2] - 该地块规划建筑面积6117.14平方米 容积率1.3 限高15米 起始价10.01亿元 起始楼面价16.36万元/平方米 [2] - 地块共吸引3家竞买人 最终由民营企业祺祥旺宇置业竞得 [3] 竞得企业背景 - 上海祺祥旺宇置业成立于2025年1月 注册资本15.5亿元 由叶舒祺100%持股 [3] - 叶舒祺为屹丰模具集团董事长叶华彪之女 叶华彪已将业务交由两个女儿管理 自己转向投资领域 [3] - 屹丰集团专注于汽车车身覆盖件模具制造 客户包括大众 通用 奔驰 宝马等车企 业务覆盖全国10多个城市 [4] 其他地块成交情况 - 虹口区北外滩地块被绿城以64.72亿元竞得 楼面价12.66万元/平方米 溢价率46.33% [5] - 浦东新区唐镇地块由招商&港中旅以27.297亿元竞得 楼面价52360元/平方米 溢价率40% [5] - 中海在上海土拍中投入118.88亿元 竞得普陀真如和静安东斯文里两宗地块 [5] 整体市场表现 - 上海六批次土拍两天共吸金289.6亿元 推出8宗地块 规划建筑面积52.3万平方米 起始总价236.71亿元 [5] - 8宗地中3宗触发中止价 1宗溢价率超20% 3宗溢价率超10% 1宗底价成交 [5] - 上海加快优质土地供应 供地策略兼顾片区功能提升与高品质住房供给 支撑房地产市场稳定发展 [6]

武汉楼市上半年表现 - 2025年1-6月武汉市新建商品住房网签面积506.97万平方米 同比增长30.6% 二手住房网签成交面积533.37万平方米 同比增长10.8% [1] - 6月新建住房和二手住房累计成交21551套 环比增长30.9% 同比增长26.3% 新房月销量首次破万套 [2] - 1-6月武汉商品房网签销售面积615.39万平方米 同比增长14.8% 新建住房整体去化周期降至12个月 [2] - 上半年新建住房成交中保障房、收储、还建等占比约30% 6月成交量创上半年月度新高 [3] 政策刺激措施 - 武汉出台"汉九条"政策 扩大多子女家庭购房补贴至全市范围 加大"以旧换新"和公积金支持力度 [2] - "五一"期间春季购房节吸引31家房企、150个楼盘参展 带动售楼部到访量环比增长30%-50% [2] - 预售许可条件放宽至开发投资额25%以上 延续购房契税补贴政策至2025年底 首套房全额补贴 二套房50%补贴 [4] 土地市场动态 - 第12场土地拍卖6宗地块全部成交 总金额29.06亿元 江岸区新兴街地块楼面价27920元/平方米 溢价率54.36% [4] - 上半年涉宅用地成交28宗 总建筑面积219.44万平方米 成交金额114.07亿元 成交宗数同比增加19宗 金额接近翻倍 [4] 未来政策方向 - 推动"汉九条"落地见效 完善商办类房屋去化、特定人群购房补贴、高品质住房供应等政策 [5] - 计划开展跨区"以旧换新" 加大开发贷款投放 全年"白名单"项目授信目标500亿元以上 [5] - 推进"拿地即开工" 力争新增房地产项目上市销售100个 [5] 市场结构性特征 - 中心城区高品质住宅项目热销 出现多个"日光盘" 四代住宅在中心城区及光谷片区热度最高 创4次"日光"纪录 [2]