房地产市场总体趋势 - 全国新建商品住房销售面积在1-10月份下降6.8%，但降幅相比去年同期有所收窄 [2] - 全国30个重点城市一二手住房成交总面积在1-10月份为27443万平方米，与2024年同期持平，显示市场交易量基本止跌回稳 [3] - 商品房待售面积增幅在供需两端持续再平衡下有所下行 [4] 市场结构性变化：新房与二手房 - 房地产行业进入存量时代，二手房因总价低、区位好、配套好等优点，交易量回稳且占比上升，逐渐占据主导地位 [2] - 2023年至2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易量同比分别增长33%、6%和9% [2] - 全国有15个省份的二手住房交易量已超过新房，新市民和年轻人为主的刚需主要转向二手房市场，新房市场则越来越偏向改善型需求 [2] - 分析市场整体变化时，须将二手房和新房的交易数据加总看待 [2] 供给侧调整与政策导向 - 行业前端指标显著收缩，1-10月份房屋新开工面积和房地产开发投资分别下降19.8%和14.7%，这是市场自发调节、旧模式向新模式转型的结果 [3] - 中央政治局会议提出“严控增量、优化存量、提高质量”的12字方针，作为新阶段住房供给侧管理的基调 [3] - 严控增量是供给侧管理的关键策略，旨在通过控制上游供给来平衡下游供求关系，商品房新开工面积跌幅已从过去三年均超20%收窄至20%以内 [4] - 控制增量有助于缓解库存压力，并稳定房价和预期 [4] “好房子”战略与要素联动 - 需要通过高质量的供给来牵引和激发需求，将“好房子”理念贯穿到各类住房中，包括普通住房、保障性住房、租赁住房和旧改住房 [5] - “好房子”的标准应涵盖好设计、好建造、好材料、好运维，而不仅仅是高档住房，以激发梯度消费和渐进升级的动力 [5] - 需求侧需要从促进就业和增加收入等方面努力，提高各类人群对“好房子”的消费能力和积极性，实现供给激活需求、需求牵引供给的良性循环 [5] - 最终目标是实现“人房地钱”要素联动机制，完成住房产品的精准投放，避免同质化和过度供给，从而优化存量并促进市场企稳 [5]

房地产市场新形势 - 全国新建商品住房销售面积1-10月份下降6.8%，但降幅相比去年同期有所收窄[2] - 房地产供求关系发生重大变化，住房市场进入存量时代，需求端以年轻人、新市民为主导的刚需、刚改需求占主导[2] - 二手住房因总价低、区位好、配套好、即买即住等优点，交易量回稳且占比上升，逐渐占据主导地位[2] - 2023年至2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易量同比分别增长33%、6%和9%[2] - 目前全国有15个省份的二手住房交易量已超过新房[2] 市场整体表现与供给侧调整 - 今年1-10月，30个重点城市一二手住房成交总面积27443万平方米，与2024年同期基本持平，显示市场交易量止跌回稳[3] - 1-10月份房屋新开工面积下降19.8%，房地产开发投资下降14.7%，反映市场自发调节及旧模式向新模式转型[3] - 商品房新开工面积跌幅从过去三年（2022-2024年）均超过20%收窄至今年20%以内，销售面积跌幅从去年全年的12.9%收窄至1-10月份的6.8%[4] - 供需两端持续再平衡下，商品房待售面积增幅也有所下行[4] 政策导向与未来方向 - 中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设实施“严控增量、优化存量、提高质量”的12字方针[3] - 政策基于“两个转向”的重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主[3] - 严控增量是供给侧管理的关键，需详细分析各片区、各类人群住房需求的变化，实现土地供应和信贷投放的精准反推[4][5] - 行业需以高质量供给牵引和激发需求，将“好房子”理念贯穿到各类住房中，并促进就业和增加收入以提高消费能力[5]

政策效果总体评估 - "沪六条"政策实施后，上海住房市场活跃度提升，推动8月商品住房成交量环比由负转正，并促进9月一、二手住房成交量延续增长态势 [1] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [1] 新房市场表现 - 新开盘项目认购水平提升，9月共上市认购43个项目，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [3] - 政策出台后在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [3] - 9月一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14% [3] 二手房市场表现 - 9月二手住房成交量呈现逐周提升态势，第1至3周日均分别成交558、615、628套 [4] - 9月周末日均成交891套，比8月周末日均增加22%，其中9月27日（周六）成交1061套，为今年6月以来周末最高水平 [4] - 9月二手住房新增购房委托量比8月增加7%，居间合同量增加10% [4] - 9月二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27% [4] - 自"沪六条"实施以来，二手住房日均成交609套，比政策出台前日均水平增加12% [4] 区域市场分化 - 外环外市场活跃度明显提升，9月外环外在售项目日均成交比8月增加40%，高于全市平均增幅 [5] - 9月外环外二手住房成交环比增加6%，同比增加34%，增幅高于全市平均水平，占全市二手住房成交量的57%，比政策出台前水平提高3个百分点 [5] - 外环外一、二手住房成交中，"沪六条"扩容支持的四类群体增购住房约占14%左右，高于全市平均水平 [5]

北京房地产市场成交量 - 9月1日至27日北京新建商品住房网签2837套，环比增长22.3%，同比增长11.4% [1] - 新建商品住房网签面积36.71万平方米，环比增长28.1%，同比增长24.2% [1] - 同期北京二手住房网签1.32万套，环比增长18.3%，同比增长24.1% [1] - 二手住房网签面积119.13万平方米，环比增长16.1%，同比增长23.1% [1] 影响市场的政策因素 - 8月9日北京发布楼市新政，允许符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数 [1] - 新政将每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元 [1] - 新政将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 [1] - 新政将二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外 [1]

武汉房地产市场表现 - 武汉新房价格环比降幅较上月收窄0.2个百分点 同比降幅较上月收窄0.3个百分点 [1] - 武汉二手房价格环比降幅较上月收窄0.2个百分点 [1] - 市场信心提振明显 呈现回暖态势 虽处传统淡季但降幅持续收窄 [1] 全国新建商品住宅价格指数 - 上海新建商品住宅价格环比上涨0.4% 同比上涨5.9% 1-8月平均同比上涨5.8% [2] - 杭州新建商品住宅价格环比上涨0.4% 同比上涨2.6% 1-8月平均同比上涨0.6% [2] - 北京新建商品住宅价格环比下降0.4% 同比下降3.5% 1-8月平均同比下降4.7% [2] - 广州新建商品住宅价格环比下降0.2% 同比下降4.3% 1-8月平均同比下降6.2% [2] - 深圳新建商品住宅价格环比下降0.4% 同比下降1.7% 1-8月平均同比下降3.2% [2] - 成都新建商品住宅价格环比下降0.2% 同比上涨1.0% 1-8月平均同比下降1.3% [2] 全国二手住宅价格指数 - 北京二手住宅价格环比下降1.2% 同比下降3.1% 1-8月平均同比下降2.3% [4] - 上海二手住宅价格环比下降1.0% 同比下降2.6% 1-8月平均同比下降1.6% [4] - 广州二手住宅价格环比下降0.9% 同比下降6.2% 1-8月平均同比下降7.6% [4] - 深圳二手住宅价格环比下降0.8% 同比下降1.9% 1-8月平均同比下降3.7% [4] - 杭州二手住宅价格环比下降0.1% 同比下降2.1% 1-8月平均同比下降2.7% [4] 市场动态与展望 - 房企积极备战"金九银十" 政策利好及高品质项目入市推动成交量同比上涨 [4] - 改善型需求持续释放 预计9月市场保持回暖态势 核心板块优质楼盘去化速度加快 [4]

市场供应动态 - 9月上海开发商集中推盘，市场供应量明显抬升，最新一批过会楼盘共11个、1099套房源，其中9个位于外环以外 [1] - 9月首批领取预售证的商品房项目总供应面积达13.9万平方米，总货值约83.1亿元，覆盖多个热点板块 [2] - 大华静安年华等项目加快入市步伐，公司投入大部分人力物料以抢占市场先机 [3] 政策影响与市场反应 - "8·25新政"取消外环以外区域住房限购套数限制并允许公积金提取支付新房首付款，刺激购房需求 [1] - 政策积极效应稳定释放，外环外项目来访量持续攀升，一线城市楼市政策出现同频共振 [5] - 新政后上海二手房挂牌数量增加但挂牌单价下调，成交周期较长 [5] 价格走势与项目案例 - 内环豪宅市场表现坚挺，黄浦区金陵华庭备案单价最高达32.68万元/㎡，刷新上海纪录 [1] - 9月首批入市新项目备案价较上一批次有所下调，例如松江保利西郊和煦均价从56306元/㎡微降至55576元/㎡，嘉定南山璞缦均价从48901元/㎡降至45675元/㎡ [3] - 9月1日至7日上海商品住宅成交均价约74914元/平方米，新房成交价格整体仍将处于较高水平 [4][5][6] 销售活动与市场数据 - 多家开发商推出促销活动，如奉发集团"金秋换新·好房节"提供"一口价"优惠及5万元置业礼 [2] - 闵行区10余个在售项目参与"春申美好生活季"活动，包括象屿地产、保利置业等公司项目 [2] - 9月第一周上海二手房成交4416套，较新政前一周的4335套增加81套，上涨1.87% [5] 市场展望与行业预测 - 专家预计9月上海豪宅成交量环比提升20%~30% [1] - 上海房地产市场有望在政策推动下逐步企稳向好，新建商品住宅成交将呈现企稳回升态势 [6] - 商品住宅存量758.98万平方米，去化周期为17.09个月 [5]

政策影响与市场反应 - 上海外环以外区域取消住房限购套数限制并允许公积金提取支付新房首付款 刺激购房需求[1] - 新政后外环以外区域二手房挂牌数量增加但挂牌单价下调 房源成交周期较长[8] - 上海外环以外项目来访量持续攀升 政策积极效应稳定释放中[8] 供应与推盘情况 - 9月上海首批11个楼盘1099套房源过会 其中9个位于外环以外区域[1] - 9月首批商品房总供应面积13.9万平方米 总货值约83.1亿元[3] - 开发商集中人力物力推进项目 大华静安年华项目全员投入确保销售领先[5] 价格变动趋势 - 外环以外新项目备案价格较上一批次下调 松江保利西郊和煦从56306元/㎡降至55576元/㎡[6] - 嘉定南山璞缦从48901元/㎡降至45675元/㎡ 宝山金茂棠前每平米下降1300多元[6] - 内环豪宅市场保持坚挺 黄浦区金陵华庭备案价达32.68万元/㎡刷新纪录[1] 市场活动与促销 - 奉贤奉发集团推出"一口价"优惠房源 凭安家置业卡可抵50000元[3] - 闵行区10余个房产项目参与"好房狂享GO"活动 包括象屿地产和保利置业等项目[4] - 保利世博天悦项目组织专家团进行"好房子"评审 推进剩余房源去化清盘[4] 成交数据表现 - 9月1-7日上海商品住宅新增供应5.16万㎡ 成交量10.67万㎡ 成交均价74914元/㎡[8] - 存量住宅758.98万㎡ 去化周期17.09个月 奉贤区成交2.69万㎡占比25.18%[8] - 静安区成交总价20.76亿元占比25.97% 9月二手房累计成交突破5000套[8] 市场预期与展望 - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30%[2] - 新房成交价格整体将维持较高水平 政策推动市场逐步企稳向好[9] - 传统销售旺季到来将带动新建商品住宅成交企稳回升[9]

限购政策调整 - 北京和上海在8月陆续放松房地产限购政策 北京允许符合条件的家庭在五环外不限套数购房 上海允许缴满一年社保的家庭或个人在外环外不限数量购房 [1][2] - 截至2024年12月 全国仅北京 上海 深圳 天津和海南部分地区仍执行限购 广州已全面取消限购 深圳取消外围区域限购并降低核心区门槛 同时取消限售 [3] - 上海"沪六条"政策除放松限购外 还涉及优化住房公积金 个人住房信贷和完善房产税等方面 进一步提高了购房性价比 [5] 市场表现与分化 - 上海新房价格2025年上半年同比上涨5.8% 领涨全国70城 但二手房价格同比下降1.3% 降幅为全国最低 [6] - 上海楼市内部分化加剧 新房豪宅化倾向明显拉高整体价格 但大部分区域房价已回落至2016年水平 外环外量价承压尤为显著 [7][8][9] - 截至2025年7月末 上海新建商品住宅整体去化周期为13.3个月 其中外环外去化周期达17.6个月 而外环内仅7.3个月 [10] 购买力影响分析 - "沪六条"发布后 链家平台新房咨询量显著增长 但从业者反馈不一 部分中介认为因政策仅面向已具备资格群体且更多利好新房 对二手房市场拉动有限 [11] - 刚需群体虽不受购房数量放开直接影响 但公积金政策调整可降低购房门槛 加速已有购房准备者入市 外环外优质板块如闵行 青浦 宝山咨询量达平日3倍 [12] - 改善群体和投资群体对外环外购房意愿分化 改善需求更关注居住品质 投资群体则聚焦外环内或外环外热门板块 且更倾向选择有学区或高租赁需求的小户型 [14] 政策效果与展望 - 北京五环外放松限购10天后 新房成交1069套 环比增长37% 二手房带看量大幅提升 但五环外挂牌量同步增加 局部出现抛售压力 [15] - 研究者认为上海外环外放松限购后 靠近轨道 有产业支撑和配套完善的片区将吸引较多购买力 但偏远且配套差的片区回暖难度大 [16] - 目前全国仅北上深和三亚 海口仍执行限购 研究者判断若楼市持续疲弱 北上深大概率将继续推进限购放宽政策 [4][16]

限购政策调整 - 成都全市自2024年4月29日起全面取消限购 不再审核购房条件且不限制购买套数 [6] - 商品住房项目不再实施公证摇号选房 本地户籍和外地户籍均可直接购房 [6][8] 限售政策调整 - 2024年10月15日起新购商品住房和二手住房取得不动产权证书后即可上市交易 取消限售 [1] - 2025年7月21日起取消2024年10月14日前购买商品住房的限售限制 [10][11] - 2026年1月1日起取消2024年10月14日前取得产权证书且仍处于限售期的二手住房限售 [11] - 2017年4月13日至2024年10月14日期间购房执行产权证满2年或合同备案满3年方可出售的政策 [1] 住房贷款认定标准 - 商业贷款仅核查拟购住房所在区县范围内住房情况 无住房认定为首套房 [11] - 拟购住房区县内有住房但正在挂牌出售的 住房套数可相应核减 [11] - 二孩及以上家庭即使名下有2套及以上住房 仍可认定为首套房 [11] - 公积金贷款根据拟购住房所在区县住房数量认定 无房执行首套政策 有一套执行二套政策 两套及以上不予贷款 [11] 土地供应机制 - 完善"人房地钱"联动机制 落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划 [1] - 建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制 深化土地供应"三色"管理机制 [1] 区域发展规划 - 推动龙泉驿区 新都区 温江区 双流区 郫都区 新津区等区域围绕轨道交通场站周边布局发展 [1]

住房限购政策调整 - 外环外购房不再限制套数 符合条件的沪籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非沪籍家庭可无限购买外环外新建商品住房和二手住房 [3][8] - 成年单身人士按居民家庭标准执行限购政策 释放更多购房需求 [4][9] - 取消外环外购房套数核查 激活外环外交易热度 [8][9] 住房信贷政策优化 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 降低二套房贷款利率 以200万元30年贷款为例 非差异化地区月供减少439元 [5][11] - 公积金可提取支付首付款且不影响贷款额度计算 支持"既提又贷"模式 [5][11] - 购买二星级及以上绿色新建住房的公积金最高贷款额度上浮15% 惠及约60%上海新房 [5][11] 住房税收政策完善 - 非沪籍家庭购买第二套及以上住房时 享受人均60平方米免税面积优惠 减少与沪籍家庭差异 [6] - 税收调整与限购放开政策动态衔接 鼓励人才留沪 [6] 市场影响与需求释放 - 2023年上半年上海一二手住房成交1311万平方米 同比增加17% 为2022年以来同期最高 [7] - 政策回应刚需和改善性住房需求 外环外产业布局集中 首套和改善需求受益明显 [7][10] - 单身限购调整释放人才购房需求 支持职住平衡和区域发展 [9][10]