政策动向与市场干预 - 2026年房地产市场已展开一场由上而下、声势浩大的救市行动，该行动在2025年底已按下快进键 [2][3] - 救市政策的核心特征是精准施策与外科手术式干预，而非普惠式的大水漫灌，其重点在于聚焦核心城市，瞄准刚需和改善型需求进行“定向爆破” [3][6] - 最高层已将房地产定性为“大宗消费品”，并提出“应出尽出”的政策导向，意味着将不遗余力地使用一切手段 [3] - 地方层面已开始落地具体措施，例如上海联合建设银行在浦东、静安、徐汇三个核心区域启动收购二手住房用作保障性租赁住房的计划 [4][5] - “国家队”通过收购市场“老破小”直接消化库存，并为二手房市场划定了一条“官方底价线”，传递国家托底的信号 [5] - 北京在去年底放宽非京籍购房门槛，直接刺激了学区房市场，西城、朝阳等热门区域部分小区成交量甚至翻倍，价格上涨数十万元 [5] - 郑州、南京、青岛等地也已开始类似的“收购存量房”探索 [5] 市场表现与分化 - 当前市场呈现“冰火两重天”的K型分化格局，救市的暖流仅浮于水面最上层的一小片区域 [14][21][22] - “火”的一面体现在一线和强二线城市的二手房市场，2026年1月北京、上海二手房网签量连续三个月分别保持在1.4万套和2.2万套的高位 [15] - 2026年1月深圳二手房成交量创下近10个月新高，20个重点城市二手房成交面积环比上涨10% [15] - 市场热度催生房东心态变化，部分房东心态开始强硬，挂牌价调涨的房源增多，市场情绪从“能不能卖掉”转向“会不会买不到” [16][17] - 1月重点城市平均带看人数同比暴涨60.9% [15] - 但此轮热度燃烧得“既浅且窄”，主要集中在核心城市的学区房和低总价刚需房，背后是政策催化的需求释放及极致的“以价换量”策略 [18] - “冰”的一面体现在广大市场，尤其是三四线城市的新房市场依然深陷泥潭，全国百城房价中环比下跌的城市数量远超上涨的城市 [19][20] - 绝大多数非核心城市、非优质地段的房产流动性依然枯竭，即使降价也无人问津 [20] 行业根本逻辑与救市动因 - 救市的根本原因并非单纯的经济账，而是涉及系统稳定的政治账 [7][9] - 房地产行业与地方财政收入、银行系统安全、上下游数十个行业的就业以及占据中国家庭财富70%以上的根基紧密相连 [10] - “救楼市”的本质在于“救信心”、“救预期”、“救稳定”，旨在阻止房价下跌从“去泡沫”演变为“负循环”，避免资产缩水蔓延至消费停滞和就业萎靡 [11][12] - 救市行动是为了保住整个经济大盘的基本盘，避免普通家庭资产负债表崩溃，是一场“输不起的防御战” [12][13] 市场观察与趋势判断 - 当前市场的回暖是分裂而脆弱的，并非全面的市场回暖 [21][25] - 对于普通购房者而言，不应被单月数据和脉冲式增长所迷惑，盲目进行“左侧交易”存在风险 [25][27] - 判断市场时需关注持续性而非单点爆发，应关注春节后、三月份起的真实市场表现，若核心城市二手房成交量能连续3个月稳步攀升，才能证明需求的真实性 [26][27][28] - 判断市场时需同时关注价格与成交量，真正的底部信号是成交量上升后价格能够企稳甚至轻微上扬，而非单纯的“以价换量” [29][30] - 市场出现试探性加价（如上海静安区卖家加价15万元）且能被市场接受，是买卖双方预期找到新平衡点的信号 [30] - 本轮救市是国家为市场进行的“心脏起搏”，但市场恢复自主、有力的跳动需要时间，并依赖于整个经济肌体（收入、就业、经济）的康复 [31][32]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][62] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][62] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][62] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][62] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][62] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）出现新变化，是观察政策落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [4][62] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策贝塔 [4][62] 上海收储新政解读 - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区 [1][11] - 政策模式联动刚需租赁和改善置换，旨在满足保障房筹集任务并改善市场供需 [1][12] - 收购范围锚定低总价小面积房源，例如浦东优先关注内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源 [11] - 收购后，相关购买力将被定向引导至总价段更高的新房/二手房市场，有望释放政策杠杆效应，并激活更高价位房源的置换链条 [1][12] - 试点三区在收购范围和模式上存在细微差别，具有“摸着石头过河”的探索意味，若模式走通，有望在全市推广 [1][12] - 作为核心城市在市场深度下行时点推出此类政策，信号意义较强，后续需重点关注实际推进情况 [1][12] 市场行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动幅度为0.01%，领先沪深300指数1.34个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [2][15] - 全市场房地产股中，周涨幅居前五的为京蓝科技（27.8%）、乾景园林（25.3%）、京投发展（23.7%）、荣安地产（13.7%）、皇庭国际（13.4%） [15][21] - 重点跟踪的40家A/H房企中，周涨幅居前五的为绿景中国地产（13.5%）、世茂集团（8.7%）、华夏幸福（7.7%）、正荣地产（6.7%）、我爱我家（6.3%） [15][25] - 重点房企中周跌幅居前五的为旭辉控股集团（-17.5%）、中梁控股（-9.2%）、融信中国（-8.3%）、远洋集团（-7.9%）、禹洲集团（-6.3%） [15][25] 重点城市成交跟踪 - **新房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市新房成交面积为112.5万平方米，同比下降45.1% [2][12][13] - **新房成交（自然周口径）**：本周（1.31-2.6）30个城市新房成交面积为131.2万平方米，环比下降5.2%，同比大幅提升138.2% [2][26] - 样本一线城市成交41.9万平方米，环比增长4.0%，同比增长419.4% [2][26] - 样本二线城市成交61.6万平方米，环比下降6.5%，同比增长161.6% [2][26] - 样本三线城市成交27.8万平方米，环比下降13.8%，同比增长18.1% [2][26] - **二手房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市二手房成交面积为183.7万平方米，同比下降16.4% [2][12][13] - **二手房成交（自然周口径）**：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万平方米，环比下降3.5%，同比大幅增长717.5% [2][35] - 样本一线城市成交85.8万平方米，环比下降8.5% [2][35] - 样本二线城市成交85.3万平方米，环比增长3.3% [2][35] - 样本三线城市成交33.3万平方米，环比下降6.2% [2][35] - **累计成交数据**：年初至今（5周累计），样本30城新房成交面积累计622.8万平方米，同比下降36.5%；样本15城二手房成交面积累计1034.3万平方米，同比增长21.1% [32][35] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（2.2-2.8）共发行房企信用债16只，环比增加8只；发行规模共计140.25亿元，环比增加90.65亿元；总偿还量37.31亿元，环比减少51.96亿元；净融资额为102.94亿元，环比大幅增加142.61亿元 [3][47] - **发行结构**：本周房企债券发行主体评级以AAA级为主，占比85.6%；债券类型以一般中期票据（36.4%）和私募债（33.5%）为主；债券期限以1-3年（40.7%）和3-5年（34.9%）为主 [47] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26京住总MTN001”3年期中期票据发行利率为2.70%，较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升了45个基点 [57][58] 近期政策回顾 - **中央政策**：国务院常务会议要求创新完善政策措施，在基础设施、城市更新等重点领域谋划推动重大项目 [60]；住建部强调要保障青年人基本住房需求，大力发展保障性租赁住房和公租房 [60] - **地方政策**：福建出台政策，鼓励市场化主体收购二手房和法拍流拍住房，可用作保障性租赁住房等，并鼓励金融机构提供收购贷款支持 [61]；甘肃完成首笔二手房公积金首付款提取试点业务 [61]；深圳召开城市更新推进会，要求拓展多元化投融资渠道，强化项目信贷支持 [61] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][62]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点 - 2025年2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区[1] - 第一批拟收购房源将着重匹配房型合理、配套成熟、交通便捷等特点，以精准匹配人才“职住平衡”需求，为青年人提供优质居住选择[2] - 此举旨在推动保障性租赁住房筹措模式创新，通过收购存量住宅拓宽房源渠道，有效缩短建设周期，优化区域布局，加快形成有效供给[2] 其他城市相关尝试与模式 - 自2024年以来，各地持续推进收购存量商品房工作，但大部分针对存量新房，针对二手房的收购并不常见[2] - 郑州在2024年启动房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作，收购竣工不超过15年、面积不超过120平方米，且位于金水区和郑东新区三环以内的二手住房[4] - 江苏的南京、连云港、苏州太仓、南通启东、无锡江阴等地都曾发布相关政策推动国企收购二手房[4] - 2025年1月25日，杭州富阳区正式启动商品房“以旧换新”活动，以限定数量、范围和时间的方式收购符合条件的旧房[5] 政策对市场各参与方的影响 - 该模式使地方政府与城投平台角色从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变[6] - 房企需要与地方政府或国资平台合作，针对“以旧换新”客户提供适配产品，或直接参与存量房收储运营[6] - 对居民家庭而言，能显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”链条，有助于稳定市场核心群体的预期[6] 政策对市场供需与价格的潜在影响 - 通过政府收购存量二手房，有利于稳定二手房成交供需与价格预期，缓解库存压力，并带动一手房去化[1][7] - 以市场评估价格收购，有助于稳定市场基准价格，避免非理性下跌[6] - 此举能有效支持扩充保租房供给，优化区域布局与房型结构，降低新市民、青年人居住成本，提升人才吸引力[7] 收购后的运营模式与展望 - 国企作为收购主体，预计会将收回来的房子做二次装修后再次出租，这些位于中心区、配套成熟、有通勤优势的二手房，经过二次装修后，如果租金适宜，预计会受到欢迎[7] - 但在供给端，这种大体量资金投入的“重资产”模式在规模上很难做大，后期还要看收购以后的出租情况、租金回报等[7] - 专家预计，下一步其他城市也将跟进这一试点模式[7]

文章核心观点 - 多地优化购房政策旨在释放住房消费潜力 政策落地后对市场情绪和交易活跃度产生积极影响 但政策在公积金使用范围、商品房交易和住房持有环节等方面仍有进一步“松绑”空间 [1][4][7] 政策优化措施 - **一线城市限购放宽**：北京允许符合条件的多孩家庭在五环内增购住房（京籍可购3套，非京籍可购2套） 上海对符合条件家庭在外环以外区域购房不再限制套数 深圳不再区分首套与二套住房的利率定价 [2] - **金融支持政策加码**：北京不再区分首套、二套房商贷利率 并将二套房公积金贷款最低首付比例下调至25% 全国存量个人住房公积金贷款利率自2026年1月1日起统一下调0.25个百分点 宁夏银川对多子女家庭贷款额度上浮20万至30万元 [3] - **交易流程优化与模式创新**：深圳在城中村领域试行房票安置 首批55户拆迁居民得到安置 其中2户在一周内用房票购买了新房 成都取消部分二手住房的转让限制 江门、鄂尔多斯等地推广存量房跨行“带押过户” 肇庆推出“以旧换新”三方协作机制并承诺旧房未售出可全额退定金 换购住房退还个人所得税优惠政策得到延续 [3] 政策实施效果 - **市场情绪提振与交易回暖**：上海奉贤区某项目在“沪六条”新政后 平均每日接待客户来访量达300组 [4] - **降低购房门槛与资金压力**：济南市民因公积金政策调整和二手房首付比例降低 购买一套185.5万元的房屋时 首付从30%降至20% 减轻了近20万元的现金支付压力 [5] - **政策覆盖核心需求**：优化措施被认为能直接释放新市民与人才的刚性需求、改善型需求以及合理的跨区域购房需求 [6] - **公积金政策作用显著**：2025年全国各地出台的公积金政策超260条 主要集中在提高贷款额度、简化异地贷款流程、扩大提取范围等方面 被认为对稳定市场预期和促进市场回稳向好产生积极影响 [5] 未来政策优化空间 - **公积金使用限制待放宽**：部分城市使用公积金购买第二套住房仍存在限制 如利率高于商业贷款 业内建议扩大公积金使用面 探索用于支付物业费、房屋更新改造、加装电梯等支出 并加大对老旧住房自主更新的支持力度 [7] - **居民政策期待明确**：调查显示 居民对房票安置、购房补贴政策的迫切度相对较高 占比均超30% 对贷款支持、下调房贷利率、存量回收等政策的期待占比介于25%到30%之间 [7] - **因城施策与供给侧改革**：建议各地针对刚性和改善型需求差异 用足用好调控自主权 同时推动“好房子”供给侧结构性改革 以激活消费潜力并带动上下游产业升级 [8]

政策环境 - 中央多部门协同发力，政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建设、融资优化四大维度，形成“中央定调、地方精准施策”的联动格局 [3] - 中央层面金融支持力度加大，央行下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30%，并将房地产融资协调机制“白名单”项目贷款展期期限延长至5年 [3] - 中央财税优惠政策延续加码，居民换购住房个税退税政策延至2027年底，公租房相关税收优惠延续，覆盖城镇土地使用税、印花税等七大税种 [3] - 自然资源部与住建部联合发文支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，给予不超过5年过渡期政策，无需改变用地主体和规划条件 [3] - 地方层面超40省市跟进细化落实政策，上海、苏州、珠海等在“十五五”规划中单列城市更新工作 [4] - 地方城市更新与保障房建设具体推进，大连启动超100万平方米旧改计划惠及2.9万户居民，广州计划2026年筹集建设保障性住房3万套，深圳对配售型保障房实施严格封闭管理 [4] - “好房子”建设具象化落地，济南出台商品住宅“五好”提升指引，明确层高不低于3.15米等量化标准 [4] - 地方需求端政策持续优化，南京推出“青年人才房票”补贴并将公积金贷款额度提至200万元/户，银川通过“银八条”拓展公积金提取场景并向多子女家庭等倾斜贷款额度 [4] 新房成交 - 2026年1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [8] - 分能级城市看，4个一线城市成交面积约132万平方米，环同比分别下降36%和28%，降幅均高于50城整体和其他能级城市，相较去年月均下滑26% [9] - 21个二线城市成交面积约460万平方米，环同比分别下降36%和24%，相较于去年月均减少30% [9] - 25个三四线城市成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比持平微降2%，相较去年月均下降9% [9] - 重点城市表现分化，一线城市中上海成交面积26.5万平方米，环同比降幅达44%和46% [11] - 部分二线城市表现突出，重庆成交面积58.1万平方米，同比增长86%，环比增长26% [11] - 三四线城市中南通成交面积19.1万平方米，环比增长73%，同比大幅增长253% [11] 二手房成交 - 2026年1月全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [14] - 成都二手房成交面积达218万平方米高踞首位，环比增长18%，同比激增63%，相较去年月均增37% [17] - 北京二手房成交面积约125万平方米，环比下降15%，同比仍持平稳增6%，相较去年月均下降6% [17] - 多个城市二手房成交面积同比大幅增长，厦门环比增长105%，同比增长73% [18] - 宁波成交面积60.8万平方米，环比大幅增长176%，同比激增212% [18] - 扬州成交面积29.9万平方米，环比增长30%，同比大幅增长153% [18] 土地成交 - 2026年1月土地成交建筑面积和金额均环比回落90%，同比来看二者分别下降48%和59% [21] - 截至25日本月土地供应面积3360万平方米，同比下降8% [21] - 市场热度处于低位，溢价率延续低位，至截稿时10亿元以上的宅地均为底价成交 [21] - 高总价地块成交频次显著下降，至截稿时仅有6宗宅地成交总价超过10亿元 [24] - 上海2026年第一次土拍的2宗宅地均为底价成交 [24] - 总价榜首地块为上海浦东新区地块，成交价25.6亿元，溢价率0% [25] - 单价榜首地块为上海浦东新区森兰板块地块，成交楼面价约3.8万元/平方米，由越秀地产底价竞得 [28]

核心观点 - 近期房地产支持政策落地后，部分城市楼市活跃度逐步提升，市场呈现回暖迹象，表现为交易量增长、价格止跌、客户信心修复 [1][2] - 政策环境持续宽松，从信贷、税费、公积金等多维度协同发力，预计将推动新房与二手房市场延续缓慢修复态势 [3][4] 市场表现与数据 - **北京市场**：政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33%，新增客源量和带看量分别增长14%和18% [1] - **上海市场**：截至1月20日，上海链家二手房成交量环比上涨15%，成交价出现止跌信号，新房及客源成交周期缩短，二手房挂牌量连续9个月下降 [2] - **其他热点城市**：1月前两周，58安居客平台用户主动发起微聊次数同比增长8.6%，留电咨询用户数同比增长7.1% [2] - **部分城市二手房价环比上涨**：武汉二手住房均价10763元/平方米，环比上涨0.74%；大连均价10835元/平方米，环比上涨1.84%；青岛均价11876元/平方米，环比上涨0.51% [2] 政策影响与行业动态 - 中央及各地稳楼市举措涵盖信贷支持、税费优惠、公积金优化等多维度，多地首套房贷利率进入“2字头”，换房个税退税政策延长至2027年底 [3] - 开年以来多地密集出台优化政策：南京推行“电子房票”全城通兑并延长存量房公积金贷款期限；天津上调公积金贷款最高限额，二孩及以上家庭首套住房贷款额度可达144万元；厦门、沈阳也从公积金方面优化政策支持刚需及新市民 [4] - 政策作用逐步显现，用户从“浏览”转向“行动”，市场观望情绪缓解，买家议价空间收窄 [3] - 政策能够提升潜在客户规模及购买力，但由于住房交易周期长，政策效果预计在更长周期内逐步显现 [4] 市场展望与预期 - 在政策加持、优质地块供应增加、购房成本下行等因素支撑下，新房与二手住宅市场预计将延续缓慢修复态势，房地产市场正朝着良性循环方向调整 [3] - 政策环境有望持续宽松，北上深等一线城市在购房资格、补助、信贷等方面仍有调整余地，预计将持续释放潜在购房需求 [4] - 市场需求预期有望逐步改善，但区域与项目分化格局仍将持续 [4] - 考虑到一季度季节性规律及春节时间偏晚，节后市场更有可能出现温和复苏态势 [1][4]

房地产市场总体趋势 - 全国新建商品住房销售面积在1-10月份下降6.8%，但降幅相比去年同期有所收窄 [2] - 全国30个重点城市一二手住房成交总面积在1-10月份为27443万平方米，与2024年同期持平，显示市场交易量基本止跌回稳 [3] - 商品房待售面积增幅在供需两端持续再平衡下有所下行 [4] 市场结构性变化：新房与二手房 - 房地产行业进入存量时代，二手房因总价低、区位好、配套好等优点，交易量回稳且占比上升，逐渐占据主导地位 [2] - 2023年至2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易量同比分别增长33%、6%和9% [2] - 全国有15个省份的二手住房交易量已超过新房，新市民和年轻人为主的刚需主要转向二手房市场，新房市场则越来越偏向改善型需求 [2] - 分析市场整体变化时，须将二手房和新房的交易数据加总看待 [2] 供给侧调整与政策导向 - 行业前端指标显著收缩，1-10月份房屋新开工面积和房地产开发投资分别下降19.8%和14.7%，这是市场自发调节、旧模式向新模式转型的结果 [3] - 中央政治局会议提出“严控增量、优化存量、提高质量”的12字方针，作为新阶段住房供给侧管理的基调 [3] - 严控增量是供给侧管理的关键策略，旨在通过控制上游供给来平衡下游供求关系，商品房新开工面积跌幅已从过去三年均超20%收窄至20%以内 [4] - 控制增量有助于缓解库存压力，并稳定房价和预期 [4] “好房子”战略与要素联动 - 需要通过高质量的供给来牵引和激发需求，将“好房子”理念贯穿到各类住房中，包括普通住房、保障性住房、租赁住房和旧改住房 [5] - “好房子”的标准应涵盖好设计、好建造、好材料、好运维，而不仅仅是高档住房，以激发梯度消费和渐进升级的动力 [5] - 需求侧需要从促进就业和增加收入等方面努力，提高各类人群对“好房子”的消费能力和积极性，实现供给激活需求、需求牵引供给的良性循环 [5] - 最终目标是实现“人房地钱”要素联动机制，完成住房产品的精准投放，避免同质化和过度供给，从而优化存量并促进市场企稳 [5]

房地产市场新形势 - 全国新建商品住房销售面积1-10月份下降6.8%，但降幅相比去年同期有所收窄[2] - 房地产供求关系发生重大变化，住房市场进入存量时代，需求端以年轻人、新市民为主导的刚需、刚改需求占主导[2] - 二手住房因总价低、区位好、配套好、即买即住等优点，交易量回稳且占比上升，逐渐占据主导地位[2] - 2023年至2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易量同比分别增长33%、6%和9%[2] - 目前全国有15个省份的二手住房交易量已超过新房[2] 市场整体表现与供给侧调整 - 今年1-10月，30个重点城市一二手住房成交总面积27443万平方米，与2024年同期基本持平，显示市场交易量止跌回稳[3] - 1-10月份房屋新开工面积下降19.8%，房地产开发投资下降14.7%，反映市场自发调节及旧模式向新模式转型[3] - 商品房新开工面积跌幅从过去三年（2022-2024年）均超过20%收窄至今年20%以内，销售面积跌幅从去年全年的12.9%收窄至1-10月份的6.8%[4] - 供需两端持续再平衡下，商品房待售面积增幅也有所下行[4] 政策导向与未来方向 - 中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设实施“严控增量、优化存量、提高质量”的12字方针[3] - 政策基于“两个转向”的重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主[3] - 严控增量是供给侧管理的关键，需详细分析各片区、各类人群住房需求的变化，实现土地供应和信贷投放的精准反推[4][5] - 行业需以高质量供给牵引和激发需求，将“好房子”理念贯穿到各类住房中，并促进就业和增加收入以提高消费能力[5]

政策效果总体评估 - "沪六条"政策实施后，上海住房市场活跃度提升，推动8月商品住房成交量环比由负转正，并促进9月一、二手住房成交量延续增长态势 [1] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [1] 新房市场表现 - 新开盘项目认购水平提升，9月共上市认购43个项目，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [3] - 政策出台后在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [3] - 9月一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14% [3] 二手房市场表现 - 9月二手住房成交量呈现逐周提升态势，第1至3周日均分别成交558、615、628套 [4] - 9月周末日均成交891套，比8月周末日均增加22%，其中9月27日（周六）成交1061套，为今年6月以来周末最高水平 [4] - 9月二手住房新增购房委托量比8月增加7%，居间合同量增加10% [4] - 9月二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27% [4] - 自"沪六条"实施以来，二手住房日均成交609套，比政策出台前日均水平增加12% [4] 区域市场分化 - 外环外市场活跃度明显提升，9月外环外在售项目日均成交比8月增加40%，高于全市平均增幅 [5] - 9月外环外二手住房成交环比增加6%，同比增加34%，增幅高于全市平均水平，占全市二手住房成交量的57%，比政策出台前水平提高3个百分点 [5] - 外环外一、二手住房成交中，"沪六条"扩容支持的四类群体增购住房约占14%左右，高于全市平均水平 [5]

北京房地产市场成交量 - 9月1日至27日北京新建商品住房网签2837套，环比增长22.3%，同比增长11.4% [1] - 新建商品住房网签面积36.71万平方米，环比增长28.1%，同比增长24.2% [1] - 同期北京二手住房网签1.32万套，环比增长18.3%，同比增长24.1% [1] - 二手住房网签面积119.13万平方米，环比增长16.1%，同比增长23.1% [1] 影响市场的政策因素 - 8月9日北京发布楼市新政，允许符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数 [1] - 新政将每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元 [1] - 新政将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 [1] - 新政将二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外 [1]