市场表现 - 内房股尾盘快速拉升 万科企业涨3.76%报3.86港元 碧桂园涨3.57%报0.29港元 龙光集团涨3.05%报1.35港元 融创中国涨1.6%报1.27港元 [1] - 万科2029年11月到期美元债势创2025年1月27日以来最大涨幅 截至北京时间下午2:30 该公司3.5%债券每1美元涨5.7美分至38.7美分 [1] - 万科2027年11月到期的3.975%债券每1美元涨3.3美分至37.5美分 [1] 政策动态与行业分析 - 上海近期推进收储二手房 试点市场化收购“老破小” [1] - 东方证券研报认为 在房价经历深度调整的当下 上海此举相当于为特定资产提供退出渠道并重塑“价格锚” 有助于稳定价格预期 [1] - 若收储范围未来继续扩大 有望形成信用托底杠杆 显著改善市场信心 [1] - 2026开年稳预期信号持续强化 建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度 具体节奏观察基本面走弱的程度 逆周期出台 [1]

行业整体态势 - 2025年全国房地产市场仍在调整，但积极因素正在积累 [1] - 2025年新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [5] - 2025年销售增速虽为负，但跌幅低于2024年（2024年销售面积和销售额分别下降12.9%和17.1%），且全年销售面积同比降幅较1-11月收窄0.1个百分点 [6] - 2025年末全国商品房待售面积76632万平方米，同比增长1.6%，但增幅较11月末回落1.0个百分点，其中住宅待售面积增长2.8% [6] - 2025年待售面积同比增幅相较2022-2024年已大幅收窄 [6] - 进入2026年，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，预计各类利好政策效应将进一步释放，房地产各指标将有积极调整和改善的空间 [1][7] 房价表现分析 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，新房价格指数环比下降0.4%，二手房价格指数环比下降0.7%，降幅与上月大致相当 [2][4] - 一线城市新房和二手房价格环比降幅在2025年12月收窄，成为当月数据最大看点，市场止跌回暖信号有所增强 [1][2][3] - 2025年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点 [1][2] - 2025年12月，二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.7%，降幅均较上月扩大0.1个百分点；三线城市新房价格环比下降0.4%（持平上月），二手房价格下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [4] - 上海在2025年12月表现突出，新房价格环比上涨0.2%，是当月一线城市中唯一新房价格上涨的城市；其二手房价格环比下降0.6%，降幅收窄，表现好于北京和广州 [3] 销售与市场活动 - 2025年新建商品房销售额跌幅（-12.6%）明显大于销售面积跌幅（-8.7%），表明开发商仍在采取降价促销策略 [5] - 2025年12月，一线城市新房市场出现明显“翘尾行情”，北京、上海、广州、深圳新房成交量环比分别增长56%、81%、28%和21%；当月北京和深圳二手房成交分别增长19%和10% [3] - 2026年因春节假期后移，1月至2月上旬的市场表现成为观测一季度乃至全年景气度的关键窗口 [7] 政策与未来展望 - 2026年初政策信号明确，强调加强预期管理、政策要一次性给足，以尽可能缩短调整时间，熨平市场波动 [7] - 2026年初已有换房退税政策延长、降低商业用房首付比例、“白名单”项目贷款展期及结构性降息等多项目体措施落地 [1][7] - 行业专家预计，随着市场库存持续消化、政策协同发力及社会预期逐步修复，房地产市场有望在“十五五”中后期逐步完成筑底，迈向高质量发展阶段 [7]

2025年房地产市场数据概览 - 2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额8.29万亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2% [1] 2025年12月房价表现 - 2025年12月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅扩大 [4] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [4] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格环比均下降0.4% [4] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [4] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7% [4] - 上海新房价格环比上涨0.2%，同比大涨4.8%，是一线城市中唯一实现同比环比双涨的城市 [2][4] 市场调整与积极信号 - 新建商品房销售面积跌幅（8.7%）与2024年（12.9%）相比有明显收窄 [7] - 2025年房地产开发投资、新开工面积、竣工面积同比分别下降17.2%、20.4%、18.1% [7] - 中指研究院指出，销售数据反映出需求修复仍需时间 [6] - 企业在市场调整阶段普遍采取审慎策略，投资布局进一步向高能级城市聚焦 [7] - 一线城市新房和二手房价格环比跌幅收窄，被视为积极信号和最大看点 [2][4] - 58安居客研究院院长张波指出，一线市场止跌回暖信号增强 [3] 需求端与市场情绪变化 - 2025年二手房找房人数占比月均值达65.4%，较2024年再升2.8个百分点 [5] - 上海、郑州等城市找房人数占比提升尤为显著 [5] - 市场需求并未消失，而是对价格敏感性在增强 [5] - 二手房市场仍在延续“以价换量”趋势，但需求端观望情绪正在逐步消解 [5] - 近期二手房挂牌量增幅开始下降，低价位二手房消化较快 [10] - 上海、深圳、广州、东莞等重点城市二手房交易创近年来新高 [10] - 在价格调整到位、购房环境友好的情况下，新市民等刚需开始积极入市 [10] 政策环境与市场展望 - 2026年初政策层面释放出清晰的“稳预期”信号 [7] - 政策强调加强预期管理，并要尽可能缩短调整时间，政策要一次性给足 [7] - 年初已落地多项具体措施，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息等 [7] - 2026年1月至2月上旬市场表现成为观测一季度乃至全年景气度的关键窗口 [8] - 短期市场能否实现“开门红”，将直接检验“稳预期”政策与实际需求之间的传导效率 [8] 近期市场活跃度与用户行为 - 2026年1月前两周，用户主动发起微聊对数周环比增长1.8%，月同比大幅增长8.6% [9] - 用户从线上浏览转向主动咨询的情况不断增多，市场观望情绪正逐步缓解 [9] - 多子女家庭、新市民等政策重点支持群体的咨询量增长更为突出 [9] - 买家议价空间收窄，市场定价趋于理性 [9] - 今年一月市场止跌信号已经显现 [10]

核心观点 - 多个城市在二手房交易平台上隐藏成交价格 旨在过滤极端低价案例带来的市场噪音 稳定市场预期 避免非理性恐慌扩散 保障市场平稳运行[3] - 价格隐藏操作将二手房行业从“信息搬运”转向“价值输出” 对中介的专业服务能力提出更高要求 同时可能为其带来流量红利[9] - 该变化短期内增加了买卖双方的决策难度与成本 但长期看 “好房子”将更具市场竞争力[4][5][6][9] 市场现象与政策背景 - 自2025年7月起 北京 上海 南京等28个一线及重点城市已陆续在二手房平台隐藏成交价 近期成都 苏州也开始执行 沈阳在东北地区属于执行较晚的城市[3] - 操作背景是近两年许多城市二手房挂牌量居高不下 叠加市场环境影响 导致频繁出现明显低于区域均价的“极端”低价成交案例[3] - 公开的极端低价容易引发市场恐慌情绪 形成“越卖越便宜”的恶性循环 例如沈阳于洪新城某别墅房源 购入与装修各花费300万 最终仅以300万成交[3] 对买方市场的影响 - 购房者失去了公开的成交记录作为参考 难以摸清小区房价底线 增加了议价难度[4] - 不同中介报价可能差异较大 增加了买房的精力与时间成本[4] - 预算有限的购房者可能被迫接受较高报价 改善型购房者则因担心“买贵了”而可能延长决策周期 重回观望状态[4] 对卖方市场的影响 - 卖方在房价调整背景下 本就面临“定高了卖不掉 定低了亏本金”的两难困境[5] - 失去公开成交记录参考后 定价从“有据可依”变为“凭经验判断” 普通业主难以把握合理的降价幅度[6] 对中介行业的影响与挑战 - 价格隐藏后 购房者需“立即沟通”以获取真实底价 这大幅提升了中介的拓客效率 咨询量与沟通机会明显增加 带来“流量红利”[9] - 行业竞争核心从信息透明度转向专业服务能力 中介需依靠详实的成交数据库和专业定价建议来建立信任 单纯利用信息差“漫天要价”或“恶意压价”将消耗行业公信力[9] - 行业模式从“信息搬运”转向“价值输出” 规范与专业的服务成为立足根本[9] 市场影响与未来展望 - 隐藏极端低价有助于遏制“恐慌性抛售” 为高库存市场注入“稳定剂” 以沈阳为例 其二手房挂牌量高达24.5万套 部分小区去化周期达18个月甚至更长[9] - 稳预期措施不等于去库存 无法替代房源品质提升和配套完善带来的核心竞争力 未来“好房子”将更具市场竞争力[9] - 买卖双方需适应新环境 通过多渠道（如咨询多家中介 参考周边新房价格及优惠力度）来了解行情 聚焦“摸得着的价值”[8]

中国房地产行业现状 - 2024年50家典型上市房企存货账面价值总计7.98万亿元，较去年末大幅下降15% [4] - 行业毛利率下降至10%，72%房企净利润亏损，2024年确认存货跌价损失1677亿，同比提升26% [6] - 84%样本房企现金持有量减少，62%企业非受限现金短债比恶化，72%房企踩线信用指标 [7] - 土地市场第20周供应建筑面积456万平方米环比上升105%，成交284万平方米环比上升4%，一二线宅地溢价率降至1.2% [19] 市场趋势与区域表现 - 金融政策与专项债收储推动行业库存去化提速，预计2025年上半年实现阶段性"稳预期" [9] - 京沪深杭二手豪宅挂牌与成交占比双增，高改和顶豪需求稳定 [10] - 过半小区房价环比上涨，议价空间创新低，5月汉宁等城市新房来访认购量超去年同期 [11] 阿联酋房地产投资机会 - 迪拜交易规模持续增长，外籍人口占比超90%支撑消费市场，购房与移民政策对投资者友好 [15] - 阿布扎比凭借经济转型红利和人口活力成为全球资本战略要地 [16] - 迪拜五大核心区域（市中心、商业湾等）热销项目差异化优势显著 [17] 企业动态与项目进展 - 远洋建管广州南香雅居项目首开热销，龙湖龙智造成都西璟台项目完成交付 [20] - 武汉城建与黄陂区达成合作，绿城管理签约重庆大渡口区，龙湖代建华屹深圳宝安项目 [20]