行业投资评级 - 维持行业"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 货币政策将继续支持巩固房地产市场稳定态势 央行提出加大存量商品房和存量土地盘活力度 完善房地产金融基础性制度 [1][4] - 一线城市政策效果显现 北京上海成交量持续回升 深圳小幅回落 9月底是政策窗口期 新一轮支持政策有望推出 [4][5][7] - 地产板块处于低位 具备配置性价比 建议关注核心城市头部房企和二手房中介机构 [7] 核心城市成交表现 - 北京近一周(9.20-9.26)二手住宅日均成交551套 同比增长11% 新房日均成交154套 同比增长52% 较8月新政前一周增长113% [4] - 上海近一周(9.20-9.26)二手房日均成交726套 同比增长22% 新房日均成交322套 同比增长29% 较新政前一周增长37% [5] - 深圳近一周(9.20-9.26)二手房日均成交124套 同比增长11% 新房日均成交51套 同比下降23% 较新政前一周下降10% [5] 全国市场表现 - 30个大中城市近一周(9.20-9.26)新房成交面积同比-3.8% 9月(截至9.26)同比增长10.9% 1-9月累计同比下降5.1% [6] - 分城市看 一线城市近一周新房成交面积同比+24% 二线-4.5% 三线-25% 9月成交面积同比分别为+23% +13% -5% [6] - 13城近一周(9.20-9.26)二手房成交面积同比+5.2% 9月(截至9.26)同比增长18% 为4月以来单月最大涨幅 1-9月同比+13% [6] 投资建议方向 - 拿地能力强 土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [7] - 政策放松预期升温 受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家等 [7]

中介机构加速成交的操作模式 - 中介机构要求员工每日完成带15个客户看房的硬性指标，以在市场低迷时制造热闹景象 [2] - 部分中介机构（如秒卖房）安排“演员”买家与房东砍价，话术成套，出价远低于最低成交价，旨在击穿房东心理防线促成交易 [2] - 上海出现针对房东的“围猎”案例，一套挂牌538万元的房产，“演员”买家从中介授意的480万元开始砍价，最终房东以510万元成交，资产缩水28万元 [4] - 完成一次“表演”后，“演员”可获得200元报酬，而中介老板通过此类压价方式月收入超过50万元 [4] - 北京链家推出“一口价”模式，系统性地游说急售业主将价格降至低于近三个月成交价10%以上，并包装成“一口价神房”通过经纪人朋友圈快速推广成交 [6][7] 操作策略对市场预期与价格体系的影响 - “一口价”和“雇人压价”等策略本质是为加速成交，通过降低业主价格来提高成交率，从而弥补因楼市低迷难以通过拉高总价获取佣金的损失 [8] - 中介机构的系统性压价和“砸盘”行为主动塑造并强化“房价必跌”的市场预期，利用金融市场的“反身性”特征，使参与者认知和行为改变市场基本面 [10] - “一口价”案例通过朋友圈等渠道放大传播，传递挂牌价虚高、真实价值更低的信号，导致潜在买家陷入集体观望，等待更低价格出现 [10][11] - 中介操作形成“价格越压，市场越冷；市场越冷，越需要压价”的死亡螺旋，虽加速市场出清，但可能扼杀市场复苏萌芽 [12] - “砸盘式”压价效率高，会快速拉低整个区域成交均价，形成价格下行惯性，放大市场的顺周期效应，在下跌时加剧下跌 [15] 中介平台商业模式与财务表现 - 中介平台整体营收不再单纯依赖单笔交易高佣金，而是极度依赖交易周转效率，通过加速成交、做大总量实现收入增长 [13] - 贝壳2025年上半年财报显示，净收入达493亿元，同比增长24.1%；净利润为21.6亿元，虽同比下滑7.2%，但在当前市况下表现惊人 [13] 信息不透明与行业潜在风险 - 上海链家等平台隐藏二手房成交价，人为制造信息壁垒，使买卖双方只能依赖中介提供的片面信息，从而让中介彻底掌握定价主导权 [4] - 中介操作可能引发局部市场的系统性风险，对以房产作为家庭财富压舱石的中产家庭造成财务损失和财富安全焦虑 [15] - 上海、深圳、杭州、天津等多地均出现类似中介操作套路，表明相关问题具有行业普遍性 [14]

市场定价机制扭曲 - 中介机构通过隐藏平台成交价、雇佣“演员”压价等手段制造信息不对称 极端案例中中介对挂牌339万元的房屋报价280万元进行压价[1] - “表演经济学”模式制造虚假需求 房东在轰炸下被迫降价 真实买家被误导性报价干扰 形成“中介定价、市场买单”的畸形格局[2] - 部分中介机构通过大量控制房源 在一定程度上具备了操纵区域房价的能力 这种市场集中度下的定价权垄断具有破坏性[3] 行业盈利模式异化 - 中介盈利逻辑从“促成高价交易”转向“以量换价” 有中介老板透露通过此类操作月入超50万元[1] - 为完成日均带看KPI 中介机构专门招募看房“演员”执行压价任务 “演员”采用先夸后贬的话术击溃房东心理防线[1] - 行业出现“百花齐放”现象 不少出身正规机构的经纪人化身房产博主 通过拍摄砍价看房等剧本在短视频平台呈现 并利用“独家代理”垄断房源[3] 市场透明度缺失 - 当前二手房市场透明度缺失呈现三重特征 成交价隐匿、信息不对称、监管滞后[3] - 买卖双方无法获取真实交易参照系 极易将中介推荐价认同于市场公允价 这给了小部分人极大的操作空间[3] - 现行法规对“心理战式压价”缺乏明确界定 购房者维权时证据难以固定[3] 市场影响与消费者权益 - 隐藏成交价影响价格谈判 在行情下行之际会因“买涨不买跌”心理对交易周期和效率产生关键影响[1] - 2022年至2025年8月 黑猫投诉平台共收到涉及二手房交易的相关投诉4000余条 涉诉金额超过5亿元 中介费、定金、退款等词条突出[4] - 房产交易变成中介的表演舞台 伤害市场秩序及人们对资产安全的根本信任[4]

市场定价机制扭曲 - 中介机构通过隐藏平台成交价、雇佣“演员”压价等手段加剧信息不对称，案例中一套挂牌339万元的房屋被中介以280万元进行极端压价[1] - 中介盈利模式从“促成高价交易”转向“以量换价”，有中介老板透露通过此类操作月收入超过50万元[1] - “表演经济学”模式制造虚假需求，房东在轰炸下被迫降价，真实买家被误导性报价干扰，形成“中介定价、市场买单”的畸形格局[2] 信息透明度缺失 - 当前二手房市场透明度缺失呈现三重特征：成交价隐匿、信息不对称、监管滞后[3] - 公开平台往往无法查询历史成交记录，买卖双方在缺乏真实交易参照系背景下，易将中介推荐价认同为市场公允价[3] - 部分经纪人通过“独家代理”垄断房源，利用专业壁垒人为制造信息差，前些年试点的二手房政府指导价在实际执行中阻力重重并最终取消[3] 行业操作风险与监管挑战 - 中介为完成日均带看KPI，专门招募看房“演员”执行压价任务，话术为先夸后贬以击溃房东心理防线[1] - 现行法规对“心理战式压价”缺乏明确界定，购房者维权时证据难以固定[3] - 一些中介机构通过大量控制房源，在一定程度上具备了操纵区域房价的能力，这种市场集中度下的“定价权垄断”比单次欺诈更具破坏性[3] 市场影响与消费者权益 - 2022年至2025年8月，黑猫投诉平台共收到涉及二手房交易的相关投诉4000余条，涉诉金额超过5亿元，其中中介费、定金、退款等词条突出[4] - 信息差演变为不对等的“权力游戏”，购房者只能依赖经纪人提供的内部数据，议价能力被削弱[1] - 当房产交易变成中介的表演舞台，受损的不仅是市场秩序，更是人们对资产安全的根本信任[4]

核心财务预测 - 预计2025至2027年经调整归母净利润分别为62亿元、74亿元和86亿元 [1] - 截至2025年9月4日收盘价对应2025至2027年市盈率分别为26倍、22倍和19倍 [1] 2025年第二季度业绩表现 - 总GTV同比增长4.7%至8787亿元 其中二手房GTV同比增长2.2%至5835亿元 新房GTV同比增长8.5%至2554亿元 [2] - 营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润达18.2亿元 业绩符合预期 [2] 运营效率提升 - Non-GAAP运营费用率为16.2% 同比下降0.3个百分点 环比下降0.1个百分点 [3] - Non-GAAP销售费用率同比下降0.7个百分点 环比下降0.2个百分点 [3] - 通过科学精细的管理和技术应用 运营费用率有望继续下滑 [3] 新房业务表现 - 新房takerate为3.37% 同比持平且维持高位 [4] - 新房新规产品在多数城市占比低 对渠道市场影响有限 [4] 股份回购计划 - 2025上半年累计回购金额达3.94亿美元 回购股数占2024年末已发行总股本1.7% [5] - 回购计划额度从30亿美元增加至50亿美元 计划期限延长至2028年8月31日 [5] 投资评级与行业地位 - 公司获买入评级 被视为行业龙头且α属性强 [1] - 有望受益于地产行业止跌回稳带来的β弹性 [1]

二手房价格信息透明度调整 - 贝壳平台关闭合肥二手房成交价格更新功能 此前已隐藏成交信息但通过好好选房小程序仍可查看 目前该渠道也已停止数据更新[1] - 上海链家（贝壳平台）自2025年8月14日起全面隐藏所有二手房历史成交价格 旨在减少房东恐慌情绪和避免市场焦虑[3] - 用户可通过联系成交经纪人咨询具体价格 或使用价格区间筛选法结合挂牌价推测成交价 例如某挂牌2120万房源经测算实际成交在2023-2024万区间[3] - 第三方平台可能抓取部分公开信息 但存在数据滞后和不完整的问题[4] - 信息不透明可能加剧市场信息不对称 增加交易决策成本[5] 市域交通基础设施建设进展 - 合肥新桥机场S1号线首通段于8月22日获得单车认证 首列电客车启动正线动车调试 标志项目由施工安装转入动车调试阶段[6][7] - 线路总长约47.5公里 采用L形走向设计 连接淮南寿县 长丰县岗集 合肥主城区和新桥国际机场 最高运行时速达120公里[9] - 采用中国通号定制开发的基于车车通信（TACS）全自动运行系统 突破传统地面设备控制模式 实现列车自主感知和智能运行[11] - 后续将推进TACS功能测试 系统综合联调与空载试运行 建成后可串联新桥机场与新合肥西站两大枢纽 并连接既有地铁2号线[12] - 项目将强化市中心与空港组团 岗集组团的快速联系 对优化城市空间布局和促进市域一体化发展具有战略意义[12]

核心观点 - 上海链家宣布隐藏所有二手房历史成交价及房东挂牌降价情况 用户仅能通过"价格变动"提示感知价格调整[1] - 该举措旨在稳定市场情绪 避免公开透明数据放大房东焦虑及恐慌性降价造成的"踩踏效应"[3] - 信息不透明可能导致交易周期延长15%-30% 交易成功率下降 并增强中介话语权[5][7] 市场背景与动因 - 上海成为继北京 南京 武汉 合肥等15个城市后采取类似措施的一线城市[1] - 二手房市场持续低迷 部分区域房价跌幅较大 如2024年上半年某学区房板块出现多套成交价低于挂牌价20%的情况[3] - 上海市二手房挂牌房源截至2025年7月底突破18万套 平均去化周期超过14个月[13] 行业影响分析 - 买卖双方议价依据缺失 买家难以判断报价合理性 卖家难以依据市场动态调整价格[5] - 房东可能坚守高价 尤其是优质学区房或核心地段房源业主 买家则更谨慎并倾向于压低报价[7] - 市场共识瓦解 同一区域买卖双方对"合理价格"产生截然不同判断 加剧交易摩擦[9] 信息流动变化 - 中介机构仍掌握完整成交数据 税务部门 银行评估系统等仍能调取真实交易记录[11] - 普通购房者获取信息成本显著提高 需通过多家中介比价或依赖熟人关系打听真实成交价[11] - 隐藏前端数据更多是一种"心理干预"而非彻底信息封锁[11] 潜在发展路径 - 若配合限购放松 房贷利率下调等利好消息 隐藏成交价或为市场企稳创造条件[13] - 若经济预期持续低迷 单纯信息管控可能难以扭转市场颓势[13]

二手房成交数据公开情况 - 链家网、链家APP、贝壳自8月14日起下架上海区域二手房成交价信息 具体成交价格需询问经纪人[1] - 上海中原地产官网仍可查询历史成交价格、户型、面积及成交日期等完整信息[1] - 北京、深圳、杭州、合肥等多个城市链家平台均不对外显示历史成交价 但大连仍可查看7月29日前成交数据[7] 平台数据展示差异 - 上海链家仅展示小区月度挂牌均价和成交均价 缺乏具体户型及楼栋层级数据[3] - 买家反映均价参考价值有限 因不同户型/楼栋/楼层存在显著价格差异[3] - 大连平台显示7月29日成交案例：侯二小区56.47平方米户型以39万元总价成交 单价6907元/平方米[9]；亿达国际新城145.99平方米户型以217万元总价成交 单价14865元/平方米[10] 市场成交特征分析 - 上海7月二手房成交18515套 带看量环比持平[5] - 300万元以下房源成交占比持续攀升 刚需客群为市场主导力量[5] - 改善型需求受新房市场分流明显 高端项目热销及品质升级影响置换决策[5] 历史数据公开策略影响 - 中介平台在2013年楼市上行期曾类似下架交易数据 市场向好时可能加剧买家焦虑性入市[6] - 市场下行期数据隐藏可能加剧买家观望情绪 影响交易活跃度[6] - 成交数据公开非全国统一要求 各城市执行策略存在差异性[6] 具体成交案例数据 - 2025年2月6日成交101.15平方米户型总价960万元[4] - 2025年1月20日成交74.93平方米户型总价688万元[4] - 2024年10月23日成交148.96平方米户型总价1330万元[4] - 2024年8月11日成交74.61平方米户型总价724万元[4] - 2024年7月7日成交75.21平方米户型总价720万元[4] - 2024年6月3日成交143.58平方米户型总价1320万元[4] - 2024年3月10日成交132.16平方米户型总价1195万元[4] - 2023年10月8日成交102.91平方米户型总价1230万元[4]

二手房成交价隐藏政策 - 上海链家正式隐藏所有二手房历史成交价 成为继武汉 合肥 南京 北京等15个城市后又一实施该政策的城市 [1] - 经纪人后台仍可查询成交价数据 但用户在前台无法查看相关历史信息 [1] - 房东的调价详情目前也全部不可见 用户仅能看到"价格变动"记录 无法知晓具体涨跌及幅度 [11] 政策影响分析 - 核心目的是缓解房东恐慌情绪 避免因邻居房源接连降价和成交价持续走低产生心理波动 [11] - 信息不透明会推高交易成本 加剧买卖双方的不信任感 [11] - 大众讨论房价将失去公允的成交截图作为依据 影响价格共识形成 [11] - 未来交易双方可能只能依赖区域性中介掌握的成交信息或通过反复询价完成交易 [11] 当前房源展示情况 - 多套房源展示中"成交价"字段显示为"暂无成交价" [6][8] - 经纪人通过"小区成交价走势可以咨询我""想了解成交价格 我给您介绍下"等话术引导客户咨询 [7][8] - 典型房源信息包括朝向 楼层 面积等基础数据 但缺失价格关键字段 [6][8][9]

平台数据披露政策变化 - 链家网 链家APP 贝壳自8月14日起下架上海区域二手房成交价信息 具体成交价格需通过经纪人查询 [1] - 北京 深圳 杭州 合肥等多个城市链家平台均不对外显示历史成交价 但大连仍可查看7月29日前成交数据 [7] - 上海中原地产官网仍可查询历史成交价格 户型 面积及成交日期等完整信息 [1][5] 市场成交数据表现 - 上海7月二手房成交18515套 带看量环比持平 [6] - 300万元以下房源成交占比持续攀升 刚需客群成为市场主导力量 [6] - 改善型需求受新房市场分流影响 高端项目热销及品质升级导致置换需求未形成规模效应 [6] 具体成交案例样本 - 2025年2月6日成交101.15平方米户型 总价960万元 单价约9.49万元/平方米 [4] - 2024年10月23日成交148.96平方米户型 总价1330万元 单价约8.93万元/平方米 [4] - 2023年10月8日成交102.91平方米户型 总价1230万元 单价约11.95万元/平方米 [4] 市场参与者反馈 - 购房者认为缺乏实际成交价参考影响决策 不同户型楼栋楼层价格差异显著 [3] - 分析师指出历史数据披露与市场周期相关 上涨期可能助推购房冲动 下行期则强化观望情绪 [6] - 成交价信息披露并非全国统一政策 各城市存在差异化执行标准 [7]