核心财务预测 - 预计2025至2027年经调整归母净利润分别为62亿元、74亿元和86亿元 [1] - 截至2025年9月4日收盘价对应2025至2027年市盈率分别为26倍、22倍和19倍 [1] 2025年第二季度业绩表现 - 总GTV同比增长4.7%至8787亿元 其中二手房GTV同比增长2.2%至5835亿元 新房GTV同比增长8.5%至2554亿元 [2] - 营收同比增长11.3%至260亿元 经调整归母净利润达18.2亿元 业绩符合预期 [2] 运营效率提升 - Non-GAAP运营费用率为16.2% 同比下降0.3个百分点 环比下降0.1个百分点 [3] - Non-GAAP销售费用率同比下降0.7个百分点 环比下降0.2个百分点 [3] - 通过科学精细的管理和技术应用 运营费用率有望继续下滑 [3] 新房业务表现 - 新房takerate为3.37% 同比持平且维持高位 [4] - 新房新规产品在多数城市占比低 对渠道市场影响有限 [4] 股份回购计划 - 2025上半年累计回购金额达3.94亿美元 回购股数占2024年末已发行总股本1.7% [5] - 回购计划额度从30亿美元增加至50亿美元 计划期限延长至2028年8月31日 [5] 投资评级与行业地位 - 公司获买入评级 被视为行业龙头且α属性强 [1] - 有望受益于地产行业止跌回稳带来的β弹性 [1]

二手房价格信息透明度调整 - 贝壳平台关闭合肥二手房成交价格更新功能 此前已隐藏成交信息但通过好好选房小程序仍可查看 目前该渠道也已停止数据更新[1] - 上海链家（贝壳平台）自2025年8月14日起全面隐藏所有二手房历史成交价格 旨在减少房东恐慌情绪和避免市场焦虑[3] - 用户可通过联系成交经纪人咨询具体价格 或使用价格区间筛选法结合挂牌价推测成交价 例如某挂牌2120万房源经测算实际成交在2023-2024万区间[3] - 第三方平台可能抓取部分公开信息 但存在数据滞后和不完整的问题[4] - 信息不透明可能加剧市场信息不对称 增加交易决策成本[5] 市域交通基础设施建设进展 - 合肥新桥机场S1号线首通段于8月22日获得单车认证 首列电客车启动正线动车调试 标志项目由施工安装转入动车调试阶段[6][7] - 线路总长约47.5公里 采用L形走向设计 连接淮南寿县 长丰县岗集 合肥主城区和新桥国际机场 最高运行时速达120公里[9] - 采用中国通号定制开发的基于车车通信（TACS）全自动运行系统 突破传统地面设备控制模式 实现列车自主感知和智能运行[11] - 后续将推进TACS功能测试 系统综合联调与空载试运行 建成后可串联新桥机场与新合肥西站两大枢纽 并连接既有地铁2号线[12] - 项目将强化市中心与空港组团 岗集组团的快速联系 对优化城市空间布局和促进市域一体化发展具有战略意义[12]

核心观点 - 上海链家宣布隐藏所有二手房历史成交价及房东挂牌降价情况 用户仅能通过"价格变动"提示感知价格调整[1] - 该举措旨在稳定市场情绪 避免公开透明数据放大房东焦虑及恐慌性降价造成的"踩踏效应"[3] - 信息不透明可能导致交易周期延长15%-30% 交易成功率下降 并增强中介话语权[5][7] 市场背景与动因 - 上海成为继北京 南京 武汉 合肥等15个城市后采取类似措施的一线城市[1] - 二手房市场持续低迷 部分区域房价跌幅较大 如2024年上半年某学区房板块出现多套成交价低于挂牌价20%的情况[3] - 上海市二手房挂牌房源截至2025年7月底突破18万套 平均去化周期超过14个月[13] 行业影响分析 - 买卖双方议价依据缺失 买家难以判断报价合理性 卖家难以依据市场动态调整价格[5] - 房东可能坚守高价 尤其是优质学区房或核心地段房源业主 买家则更谨慎并倾向于压低报价[7] - 市场共识瓦解 同一区域买卖双方对"合理价格"产生截然不同判断 加剧交易摩擦[9] 信息流动变化 - 中介机构仍掌握完整成交数据 税务部门 银行评估系统等仍能调取真实交易记录[11] - 普通购房者获取信息成本显著提高 需通过多家中介比价或依赖熟人关系打听真实成交价[11] - 隐藏前端数据更多是一种"心理干预"而非彻底信息封锁[11] 潜在发展路径 - 若配合限购放松 房贷利率下调等利好消息 隐藏成交价或为市场企稳创造条件[13] - 若经济预期持续低迷 单纯信息管控可能难以扭转市场颓势[13]

二手房成交数据公开情况 - 链家网、链家APP、贝壳自8月14日起下架上海区域二手房成交价信息 具体成交价格需询问经纪人[1] - 上海中原地产官网仍可查询历史成交价格、户型、面积及成交日期等完整信息[1] - 北京、深圳、杭州、合肥等多个城市链家平台均不对外显示历史成交价 但大连仍可查看7月29日前成交数据[7] 平台数据展示差异 - 上海链家仅展示小区月度挂牌均价和成交均价 缺乏具体户型及楼栋层级数据[3] - 买家反映均价参考价值有限 因不同户型/楼栋/楼层存在显著价格差异[3] - 大连平台显示7月29日成交案例：侯二小区56.47平方米户型以39万元总价成交 单价6907元/平方米[9]；亿达国际新城145.99平方米户型以217万元总价成交 单价14865元/平方米[10] 市场成交特征分析 - 上海7月二手房成交18515套 带看量环比持平[5] - 300万元以下房源成交占比持续攀升 刚需客群为市场主导力量[5] - 改善型需求受新房市场分流明显 高端项目热销及品质升级影响置换决策[5] 历史数据公开策略影响 - 中介平台在2013年楼市上行期曾类似下架交易数据 市场向好时可能加剧买家焦虑性入市[6] - 市场下行期数据隐藏可能加剧买家观望情绪 影响交易活跃度[6] - 成交数据公开非全国统一要求 各城市执行策略存在差异性[6] 具体成交案例数据 - 2025年2月6日成交101.15平方米户型总价960万元[4] - 2025年1月20日成交74.93平方米户型总价688万元[4] - 2024年10月23日成交148.96平方米户型总价1330万元[4] - 2024年8月11日成交74.61平方米户型总价724万元[4] - 2024年7月7日成交75.21平方米户型总价720万元[4] - 2024年6月3日成交143.58平方米户型总价1320万元[4] - 2024年3月10日成交132.16平方米户型总价1195万元[4] - 2023年10月8日成交102.91平方米户型总价1230万元[4]

二手房成交价隐藏政策 - 上海链家正式隐藏所有二手房历史成交价 成为继武汉 合肥 南京 北京等15个城市后又一实施该政策的城市 [1] - 经纪人后台仍可查询成交价数据 但用户在前台无法查看相关历史信息 [1] - 房东的调价详情目前也全部不可见 用户仅能看到"价格变动"记录 无法知晓具体涨跌及幅度 [11] 政策影响分析 - 核心目的是缓解房东恐慌情绪 避免因邻居房源接连降价和成交价持续走低产生心理波动 [11] - 信息不透明会推高交易成本 加剧买卖双方的不信任感 [11] - 大众讨论房价将失去公允的成交截图作为依据 影响价格共识形成 [11] - 未来交易双方可能只能依赖区域性中介掌握的成交信息或通过反复询价完成交易 [11] 当前房源展示情况 - 多套房源展示中"成交价"字段显示为"暂无成交价" [6][8] - 经纪人通过"小区成交价走势可以咨询我""想了解成交价格 我给您介绍下"等话术引导客户咨询 [7][8] - 典型房源信息包括朝向 楼层 面积等基础数据 但缺失价格关键字段 [6][8][9]

平台数据披露政策变化 - 链家网 链家APP 贝壳自8月14日起下架上海区域二手房成交价信息 具体成交价格需通过经纪人查询 [1] - 北京 深圳 杭州 合肥等多个城市链家平台均不对外显示历史成交价 但大连仍可查看7月29日前成交数据 [7] - 上海中原地产官网仍可查询历史成交价格 户型 面积及成交日期等完整信息 [1][5] 市场成交数据表现 - 上海7月二手房成交18515套 带看量环比持平 [6] - 300万元以下房源成交占比持续攀升 刚需客群成为市场主导力量 [6] - 改善型需求受新房市场分流影响 高端项目热销及品质升级导致置换需求未形成规模效应 [6] 具体成交案例样本 - 2025年2月6日成交101.15平方米户型 总价960万元 单价约9.49万元/平方米 [4] - 2024年10月23日成交148.96平方米户型 总价1330万元 单价约8.93万元/平方米 [4] - 2023年10月8日成交102.91平方米户型 总价1230万元 单价约11.95万元/平方米 [4] 市场参与者反馈 - 购房者认为缺乏实际成交价参考影响决策 不同户型楼栋楼层价格差异显著 [3] - 分析师指出历史数据披露与市场周期相关 上涨期可能助推购房冲动 下行期则强化观望情绪 [6] - 成交价信息披露并非全国统一政策 各城市存在差异化执行标准 [7]

平台调整 - 上海链家官网和贝壳找房平台已取消各小区二手房源历史成交价格显示功能 外网和房源页面均显示为"暂无成交价" [1] - 上海链家经纪人表示未收到公司关于调整的正式通知 但买家可通过直接咨询经纪人了解最新成交价格 [1] - 链家此前已在北京 武汉 合肥 南京 杭州等多个城市取消二手房成交价显示功能 [1] 同业对比 - 太平洋房屋平台部分房源显示成交价格 另一部分显示"暂无价格" 该公司回应称无实际成交价的房源来自网签记录而非公司成交 [1] - 上海中原地产一直未提供历史成交价格查询功能 [1] 市场表现 - 7月上海二手房（含商业）累计成交19337套 环比有所下跌 [1] - 上海中原地产二手住宅价格指数显示7月环比下跌1.82% 已连续下跌3个月 [2] - 尽管成交量不算低 但高挂牌总量给购房者充足选择空间 市场处于以价格换取成交阶段 [1][2] - 市中心次新房议价空间趋于稳定 仅受淡季因素影响短期略有扩大 [2]

核心观点 - 上海链家及贝壳找房平台正式隐藏上海所有二手房历史成交价格 此举将加剧买卖双方信息不对称性 影响价格博弈机制和交易效率 [2][6][7] 平台政策调整 - 上海链家与贝壳找房App已隐藏所有二手房成交价 前端显示为"暂无成交价" 但保留房源面积和楼层等基础信息 [6] - 在售房源的房东调价信息同步隐藏 仅展示挂牌日期和调价日期 不显示调价方向与幅度 [6] - 中介后台仍可查询完整成交信息 建议购房者通过中介单独咨询行情 [6] 市场地位数据 - 链家在上海二手房市场占据主导地位 挂牌市占率达70% 成交市占率约25% [6] 行业影响分析 - 价格隐藏可能延缓交易周期 当市场价格下跌时加剧购房者"买涨不买跌"心理 [7] - 高挂牌量环境下 部分业主压价出售可能引发同小区业主跟风降价 [7] - 买卖双方议价能力被削弱 依赖中介提供非透明内部数据 [7] - 行业价格发现机制受阻 存在信息垄断风险 可能破坏交易信任基础 [7] 关联业务变动 - 上海链家自7月1日起实施房客分离服务模式 经纪人专注服务单边客户 [7] - 此次价格隐藏举措可能进一步加剧服务模式调整后的信息不透明度 [7]

链家战略调整 - 公司于2025年6月宣布"房客分离"战略，重点加强房源端服务[1] - M角色员工(占比超20%)将专职对接房源服务房东，禁止卖房[3] - 普通业务员(A代码)房源分配比例从20%降至10%，客源端微调但收入可能下滑[3] 上海二手房市场现状 - 2025年3-5月上海二手房成交套数分别为2.7万/2万/1.9万套，市占率20%-25%[5] - 平均单套成交总价从2024年384万降至370万，老破小占比提升[5] - 二手房挂牌量从5年前10万套增至17万套[6] - 客户成交周期46天，房源成交周期98天，经纪人产值效率下降[8] 业务模式转型 - 公司已推出7项房源美化服务包(空气质量检测/房屋维修/防水/保洁等)[10] - 设立专职M角色专注房源维护，实现真正单边经纪模式[11][13] - 预计未来中介费可能从客户2%+房源1%调整为客户1%+房源2%[16] 行业影响预测 - 公司2.8万经纪人将面临淘汰分流，高学历人才表现分化[15] - 其他中介若维持现有收费模式可能大规模倒闭[19][23] - 行业将进入单边经纪时代，业务员需选择房源或客源专项能力[24] 市场结构性变化 - 改善和豪宅需求涌向新房市场导致一二手需求裂变[5] - 房源过剩加剧匹配难度，需更多时间筛选房源[6] - 行业容量停滞但从业人员过剩，转型压力紧迫[8][24]

她叫张学艳,是北京链家大兴首邑溪谷店的一名房产经纪人,也是该公司评选出的"社区专家"。 初入房产行业 然而卖房工作也不是件容易事,起初张学艳连续数月都没有开单,心急、迷茫充斥着她的内心,好在她把这 些情绪都化为了行动——打电话,到小区里去找人聊天,想尽办法找房源、找客户。终于,她在入职后的第 8个月开单了。她说能为客户找到满意的家,真的非常开心。 成为"社区专家" 随着消费者对房产交易服务需求的不断提高,北京链家率先推动经纪人服务模式革新。在2021年,链家通 过多个衡量标准,对全市2万多名经纪人进行考核,选拔出了1500多位"社区专家",张学艳就是其中一位。 "社区专家"的标准是"专业强、懂社区、善合作"。而彼时的张学艳已经是一名经验丰富、业务领先 的"老房产经纪人"了。她不仅对服务的首邑溪谷、旭辉紫郡、康泰园和康盛园等周边小区户型相当熟 悉,而且对各小区的情况、变化、优缺点都"了如指掌"。 "除了提供有价值的信息,有质量地陪看也非常重要。"张学艳说,很多客户都是首次来大兴置业,对房子的 户型、物业服务、周边环境,以及商场、学校、医院等配套都非常关心。这时就需要"社区专家"发挥作 用,为客户提供更加细致、更 ...