项目背景与问题 - 项目为恒大集团在当地打造的明星楼盘 启动于2019年5月 受房地产行业下行及恒大风险爆雷影响陷入流动性危机 被列入政府保交楼名单[2] - 项目整体建筑面积50余万平方米 工程资金缺口近10亿元 已停工烂尾多年 导致前期认购的3952户家庭权益受损[1][2] - 地方政府纾困资金难以覆盖资金缺口 施工单位也无力垫资建设 工程全面陷入停滞状态[2] 长城资管的介入与解决方案 - 2023年11月 长城公司北京分公司通过公开竞价 受让了债权银行打包出售的该项目债权资产包[2] - 公司积极响应地方政府“保交楼”举措 与属地政府建立良好沟通机制 就专项借款等工作进行磋商论证[3] - 在合理收回相应债权款项后 公司按照政府要求及时解除了三个住宅地块的抵押 协调落实专项建设配套资金 有效填补了近10亿元工程资金缺口[1][3] - 通过上述操作 成功盘活了纾困资金 推动项目完成建设并顺利交付 助力3952户业主实现安居[1][3] 公司战略与行业影响 - “保交楼”工作是维护房地产市场稳定、保障人民群众利益的重大举措 公司积极参与房地产行业风险化解[4] - 截至目前 公司累计投放资金超百亿元 解决工程款80余亿元 兑付农民工工资约5亿元 兑付房地产企业发行理财产品15亿元 带动超1000亿元货值的存量项目实现复工复产[4] - 公司致力于打造“金融+地产”双轮驱动发展模式 深化与重点城市政府合作 计划以设立专项城市更新基金等方式 积极开展城市更新、房地产纾困等业务[4] - 此次成功化解项目风险 为后续盘活其余未开发净地奠定了良好合作基础[3]

行业风险化解与公司重整 - 金科股份及控股子公司重庆金科的重整计划均已执行完毕，成为全国首家通过司法重整化解风险的千亿元级上市房企，为行业风险化解提供了重要范本 [1] - 金科股份将向深圳证券交易所申请撤销因重整触及的退市风险警示 [1] 土地市场动态与投资趋势 - 成都集中成交3宗宅地，总土地面积8.67万平方米，总规划建筑面积15.40万平方米，成交总金额13.39亿元 [2] - 锦江区林家坝地块由成都瞻辰置业以总价9.04亿元、楼面价21500元/平方米、溢价率5.91%竞得，起拍价20300元/平方米居全城第二 [2] - 土地成交印证行业投资端聚焦一二线核心资产的趋势，年末房企精准补仓传递出行业分化下的理性发展信号 [2] - 中建方程联合中建智地以13.54亿元摘得北京丰台区地块，折合楼面价2.84万元/平方米，地块规划建面4.77万平方米，容积率1.5 [5] - 北京该地块不设土地上限及销售指导价，全部建设商品住房，不再配建保障房，由一级开发商引入合作方共同开发以降低风险 [5] 企业融资与流动性 - 越秀地产与一家银行订立融资协议，获得5亿港元定期贷款融资，最长贷款期为18个月 [3] - 此次融资体现了金融机构对其国企背景、投资级评级与稳健财务基本面的认可，将补充流动性并为项目开发与债务优化提供支撑 [3] 政策创新与市场激活 - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，整合多类政企资源推出八重权益，活动持续至2026年3月31日 [4] - 参与者需通过指定中介出售深圳任意二手房，并购买南山区指定新房项目方可享受利好 [4] - 该模式为参与房企拓宽核心区域新房去化渠道，其打通一二手交易链条的实践为行业提供了可复制的需求激活样本 [4] 企业战略与项目布局 - 越秀地产的融资强化了市场对其经营稳定性的预期 [3] - 中建方程与中建智地联合获取北京地块，填补了中建智地在丰台的布局空白，为双方补充了优质资产储备 [5] - 北京丰台地块具备双地铁与低容积率优势，叠加相对合理的楼面价，为项目后续产品打造提供空间 [5]

核心观点 - 万科因首次公开寻求债务展期、评级遭连续下调及核心高管震荡等多重因素，引发股债市场剧烈下跌，公司被推至违约与重组的边缘，其案例成为观察中国房地产行业风险化解与混合所有制企业治理的关键样本 [1][3][19][20] 市场表现与反应 - 2025年12月1日，万科A股收盘价5.2元，单日下跌3.35%，创近十年新低 [1] - 公司境内债券“万科04”单日暴跌45%，“万科06”单日跌超39%，四天内公司债券整体跌幅达70% [1] - 11月28日，“万科06”债券收于29.596元，单日暴跌48.39% [10] - 万科债券暴跌引发连锁反应，碧桂园、融创等房企美元债收益率飙升至15%以上 [14] - 万科A股市净率跌至0.28倍，市值一年蒸发超800亿元 [17] - 债券收益率曲线倒挂显示市场对其短期违约概率预期飙升 [18] 债务与流动性危机 - 公司公告将于12月10日召开债权人会议，协商推迟偿还20亿元“万科MTN004”债券，为首次公开寻求债务展期 [3] - 2025年三季度财报显示，公司有息负债总额达3629亿元，其中短期债务占比高达42.7%，而账上现金仅656.8亿元 [5] - 通过博商资管、鹏金所等平台进行的表外融资规模估计超1000亿元 [5] - 为获取融资，公司已抵押大量优质资产，投资性房地产抵质押余额达800亿元，占总量的58.2% [7] - 万物云55.8%股权被质押，商业、物流等板块资产也多数设押 [7] - 债务展期方案需获得超过90%债权人同意，债券价格暴跌反映市场信心崩塌 [9] - 一旦任何一笔债券正式违约，将触发交叉违约条款，可能引发债权人集体诉讼 [10] 经营与财务状况恶化 - 2025年前三季度，公司营收1613.9亿元，同比下降26.61%，净亏损扩大至280.2亿元 [5] - 房地产开发业务结算收入同比降幅超33%，毛利率仅8.1% [5] - 2025年前9月销售额跌幅达44.43% [5] - 摩根士丹利曾预测，公司亏损可能持续至2027年 [5] - 2025年上半年，公司通过存量盘活回款57.5亿元，大宗交易签约额64亿元 [12] - 自2023年以来累计盘活项目64个，涉及货值785亿元 [12] 公司治理与高层震荡 - 2025年10月，董事长辛杰在闭门会议现场被有关部门带走，23天后公告辞职 [5] - 同一天，原总裁祝九胜失联，其被采取刑事强制措施使表外融资问题浮出水面 [5] - 新任董事长黄力平上任后宣布自愿放弃薪酬 [5] - 深铁主导的组织架构改革将七大区域公司撤并为16个地区公司，旨在极限“砍成本” [12] 大股东支持与限度 - 公司第一大股东深圳地铁集团自2025年初以来已累计提供超300亿元借款 [3] - 但11月2日一份《框架协议》显示，深铁剩余借款额度仅约22.9亿元，且全部要求资产抵押担保，支持已从“无限兜底”转向“有限纾困” [3] - 深铁集团自身也面临压力，2025年上半年营收72.84亿元，同比下滑21.67%，归母净利润亏损33.6亿元，负债率60.46% [8] - 深铁对万科的支持本质是战略投资考量，若万科倒下，其“轨道+物业”模式将失去关键执行者 [8] 行业背景与对比 - 截至2025年6月，万科资产负债率73.11%，净负债率90.38%，虽高于行业警戒线但远低于恒大危机前的150%水平 [12] - 公司资产主要分布在一二线城市，资产质量被认为优于恒大三四线滞销项目 [12] - 2024年万物云营收363.8亿元，泊寓管理规模26.2万间 [12] - 行业层面，91家A股房企中已有41家陷入亏损，房地产信用债违约金额达320亿元，同比激增180% [14] - 万科事件打破了市场对混合所有制房企的“刚兑”信仰 [14] - 恐慌不仅针对万科，更是对房地产行业长期“高杠杆、高周转”模式的彻底否定 [18] 政策与外部环境 - 2025年多地优化房地产政策，如北京五环外取消限购，深圳公积金贷款额度提升 [12] - 但下半年一线城市房价跌幅大于二三线城市，这对布局高能级城市的万科形成反噬 [12] - 监管层强调“市场导向方案”，意味着行政兜底预期减弱 [12] - 深圳市国资系统可能强化介入力度，包括协调国企收购万科资产、推动银行降息等，但需遵循“市场化、法治化”原则 [16] 未来关键节点与风险 - 12月10日的债券持有人会议成为关键节点，20亿元“万科MTN004”展期方案能否通过将决定公司能否获得喘息期 [14] - 市场担忧即便展期成功，评级机构也可能视其为“软违约”，触发新一轮评级下调 [14] - 国际评级机构标普在四周内连续两次下调万科信用评级，从“B-”直降至“CCC-”，并将其列入负面观察名单，报告明确指出其债务义务存在未偿还或困境重组的风险 [3]

住建部支持民营经济发展 - 住建部召开推进会强调落实促进民营经济发展的政策措施 完善制度创新机制 为民营企业营造更好政策和法治环境 [1] - 会议方向包括破除市场准入壁垒 优化政策环境 与多地助企措施形成协同效应 [1] - 政策多维度发力有望缓解民企"多小弱散"行业痛点 但执行效率和市场对新赛道适应能力仍需观察 [1] *ST金科重整进展 - 公司及全资子公司重庆金科重整计划获法院裁定批准 进入执行阶段 [2] - 若顺利执行将优化资产负债结构 提升持续经营及盈利能力 [2] - 作为A股首家完成司法重整的全国化房企 其"资产隔离+债务重组+战略转型"路径为行业风险化解提供样本 [2] - 通过设立信托计划承接留债 兼顾保交楼与债权人利益平衡 [2] 远洋集团债券复牌 - 7只公司债券自5月12日起复牌 代码维持不变 [3] - 复牌或为债务重组争取流动性空间 但转让限于专业机构投资者及全价结算模式可能影响市场定价效率 [3] - 映射房地产行业信用修复进程的复杂性 房企通过多渠道缓解压力 [3] 碧桂园经营动态 - 集团召开月度管理会议 强调保交房、保主体目标 [4] - 向碧桂园服务借款10亿元定向投入国内保交房工作 [4] - 凸显房企"交付优先、债务缓释"的生存逻辑 更依赖资产处置与债权人博弈 [4] 上海住房市场供应 - 6个商品住房项目集中入市 供应总量8.55万平方米 共计734套房源 [5] - 覆盖杨浦、普陀、嘉定、松江、青浦五大区域 含3个全新项目 [5] - 多元产品供给加速市场出清 具备差异化产品力及土储成本管控能力的房企将受益 [5]

公司财务表现 - 2025年一季度营收5.18亿元，同比下滑34%，净亏损2.4亿元，同比扩大0.15亿元，归母净利润-2.09亿元，上年同期为盈利1.95亿元 [1] - 2024年营收80.28亿元，同比下降29.7%，跌回十年前水平，净利润-8.09亿元，同比下滑234.41% [1][3] - 2024年毛利率16.4%，同比下降2.3个百分点，其中房地产开发毛利率15.62%，下降2.88个百分点 [3] - 2024年计提资产减值损失14.2亿元，包括债权投资信用减值7.86亿元、存货跌价准备5.95亿元，导致归母净利润减少12.56亿元 [4] 现金流与销售数据 - 2025年一季度经营活动现金流净额-3.48亿元，2024年末为-11.4亿元，同比下降260.14%，速动比率0.51，下降32.89% [6] - 2024年销售额82.69亿元（权益销售32.84亿元，代建11.62亿元），回款82.09亿元，均不足2023年同期195.05亿元销售额和207.28亿元回款的一半 [6][7] - 2025年计划销售额105亿元、回款100亿元，新开工面积12.55万平方米，竣工面积120万平方米 [8] 行业参与与战略 - 作为中国信达旗下房地产平台，公司参与152个房地产风险化解项目，累计投资737亿元，带动3220亿元项目复工复产，风险化解效率达4.4倍 [2] - 2025年初联合发起200.01亿元房地产纾困基金，其中公司与母公司各认缴100亿元 [2] - 行业深度调整下，公司以住宅开发为主业面临压力，计划通过"稳中求进"策略优化增量和盘活存量 [8] 业务结构变化 - 代建项目销售金额从2023年的68.1亿元大幅降至2024年的11.62亿元，权益销售金额从60.34亿元降至32.84亿元 [6][7] - 2024年投资收益3.95亿元，同比减少58.5%，主要因联合营公司投资收益下降 [3]