新房市场供需概况 - 8月份60城新房在售项目数量环比下降1.0% 待售项目量环比微降0.6% [1] - 新房线上找房热度指数为57.1 较7月减少0.3个点 其中一线城市61.3 新一线61.6 二线56.8 三四线52.3 [1] - 120~140平方米户型占比20.8% 环比增加0.1% [1] 新房价格表现 - 重点60城新房线上找房均价19383元/㎡ 环比微降0.5% [2] - 60城中有20个城市均价上涨 2个城市持平 38个城市下跌 [2] - 分城市梯队环比涨幅：一线城市0.5% 新一线0.3% 二线-1.2% 三四线-1.2% [25] 政策环境分析 - 中央层面推进房地产长效机制建设 强调巩固市场止跌回稳态势 释放改善性需求 [3] - 地方政策涉及限购放开（北京五环外/上海外环外不限购） 公积金优化（北京/天津/上海等） 购房补贴（郑州5000万元消费券）等多维度调整 [4][5] - 住房保障政策推进 东莞启动168套配售型保障房 深圳将403个存量项目纳入"白名单"并放款4039.68亿元 [6][9] 城市价格异动情况 - 惠州新房均价环比上涨6.6%居首 青岛涨5.7% 广州涨4.8% [23][33] - 厦门均价环比下降6.8%跌幅最大 太原降5.8% 三亚降5.4% [23][33] - 一线城市中广州涨4.8% 上海涨0.6% 北京降0.4% 深圳降2.1% [25] 区域市场特征 - 高能级城市在售项目降幅收窄：一线城市环比降0.2% 新一线降1.5% 二线降0.8% 三四线降0.5% [10] - 找房热度呈现领先销售面积变动的特征 8月销售面积25.2万平方米创年内新低 [15] - 90~120平方米户型占比29.4%保持主流 刚需刚改需求稳定 [21]

新房市场概况 - 供应端：7月60城新房在售项目数量环比下降1.4%，待售项目量环比微降0.7% [1] - 需求端：7月60城新房线上找房热度指数为57.4，环比减少1.6个点，一线、新一线、二线、三四线城市热度指数分别为61.6、62.2、57.0、52.7，小户型产品找房热度占比提升，70平方米以下户型占比从6.1%升至6.5%，70-90平方米户型占比从9.4%微涨至9.6% [1] - 价格端：7月60城新房找房均价19479元/㎡，环比微降0.2%，27城价格上涨，33城价格下跌 [2] 7月房地产重点政策 - 中央层面：7月中央城市工作会议强调城镇化转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，目标为建设现代化人民城市 [3] - 政策法规：国务院公布《住房租赁条例》，规范出租承租活动，自2025年9月15日起施行 [3] - 企业参与：国务院国资委要求中央企业参与城市精品建筑建设、城中村和危旧房改造，改善人居环境 [3] - 消费者权益：最高人民法院发布司法解释，细化商品房消费者权益保护，拓宽保护范围 [3] - 地方政策：7月地方政策呈现精准调控特征，涵盖公积金、购房补贴、住房保障等，例如武汉将第二套公积金贷款最高额度提至120万元，与首套持平 [5][6] 新房市场走势 - 在售项目量：7月60城在售楼盘数量环比减少1.4%，单月数量为10729个，较6月减少151个，一线、新一线、三四线城市环比分别下降2.0%、2.2%、2.4%，二线城市环比上涨0.1% [9] - 待售项目量：1-7月待售楼盘数量波动较大，1月和5月环比分别下降8.6%、11.9%，6月环比增加10.9%，7月环比微降0.7% [12] - 找房热度与成交面积：7月40城成交面积均值为27.9万平方米，低于6月的31.7万平方米，处于1-7月低位，仅高于3月的26.3万平方米 [14] - 找房热度走势：7月60城找房热度指数为57.4，环比减少1.6个点，处于1-7月较低水平，仅高于1月的53.9，供应量减少和土拍市场热度不均为主要原因 [16]

政策调整背景 - 沈阳市房产局于7月28日废止2017-2022年期间发布的8个房地产相关文件 涵盖外地人购房和房贷政策等内容 通知发布之日起不再执行 [1] - 废止文件分为两类 一类为严管类或收紧性政策 另一类为宽松类政策 沈阳对过热或过冷时期的阶段性政策进行废除 体现政策调整灵活性和及时性 [1] 废止政策内容 - 收紧性政策包括《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 要求严格住房用地出让溢价率控制 采取限房价竞地价和限地价竞配建竞自持方式出让住房用地 严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30% 第二套商品住房首付比例提高到50% [3] - 宽松性政策包括《关于对个人购买住房实行补贴政策的通知》和《关于继续做好个人购房补贴资金发放工作的通知》 给予高等学校和中等职业学校全日制在校生购买新建商品住房每平方米200元补贴及全额契税补贴 [3] - 宽松性政策还包括《关于优化外地人在沈购房服务的通知》 非沈阳户籍居民家庭购买新建商品住房执行沈阳户籍居民家庭购房政策 不再要求提供2年内连续缴纳6个月以上个人所得税或社会保险证明 [3] - 另一宽松政策《关于实施卖旧买新支持改善型住房需求的通知》 允许通过卖旧买新购房家庭在沈阳行政区域内已有2套住房的情况下 在旧房出让过程中可在限购区域内再购买1套新建商品住房 [3] 市场数据表现 - 沈阳新建商品住宅成交面积在2017-2021年表现较为强劲 典型案例为浑南新区房地产市场崛起 该阶段出现炒房和市场秩序紊乱现象 [2] - 从2022年开始沈阳市场进入深入调整新阶段 新房交易数据调整力度较大 目前正进入巩固止跌回稳新阶段 [2] - 2024年6月沈阳新建商品住宅销售价格环比上涨0.1% 同比下降1% [5] - 2024年6月沈阳新建商品住房累计供应2035套 成交2837套 成交均价12000元/平方米 供求比0.86 [5] - 2025年沈阳新房成交量同比下滑明显 但核心区如和平浑南等板块因高得房率产品和城市更新项目带动 新房成交量价稳定 部分高端项目单价有所上涨 远郊区域库存压力显著 新房去化周期超过50个月 [5] 政策调整原因 - 全国总体购房政策从2023年开始进入持续宽松阶段 沈阳2022年左右出台的利好政策在2024年政策大环境下属于过时政策 需要主动废除 [4] - 沈阳当前购置二套房房贷首付比例政策已与全国标准统一为15% 此前40%比例规定已不符合目前政策要求 废除此类文件有助于确保更宽松政策宣传和落实 [4] 未来政策趋势 - 政策调整并非简单意义上的政策松紧度调整 而是结合市场变化推进长效机制背景下的主动转型 [5] - 未来政策将更关注长效机制 在完善需求端刺激的同时重点加大供给侧改革 尤其是加大保障性住房和高品质商品住房供给 [5] - 未来政策会更关注精准性 从面上普惠式补贴转向更精准支持 尤其是结合城市更新和特定人群专项扶持 [5] - 2024年下半年各地购房政策总体上将延续2024年出台的各类政策总基调 维持历史最宽松和最支持导向 [6]

政策效果与市场活跃度 - 一线城市新房交易量显著增长 上海日均成交同比增38%至1万平方米 北京网签2.09万套同比增11.9% 深圳成交2.18万套同比涨41% 广州成交32861套同比涨17% [2] - 二手房市场同步升温 北京链家单日成交31单 周末日均达35单 成都二手房成交套数同比增19.8% [2][3] - 政策工具持续发力 上海公积金贷款利率降至2.6% 成都取消限售并调降公积金首付至20% 多地推出多孩家庭补贴及信贷优惠 [2][3] 供需结构优化措施 - 保障性住房供给加速 宁波江北区保租房项目提供3584套房源 广东上半年新筹集10.3万套(间) 北京建设2.7万套(间)保租房 成都首批配售型保障房超7000套 [4] - 高品质住宅建设获支持 山东淄博项目纳入融资"白名单"享利率优惠 住建部印发《"好房子"建设经验做法》推动多地出台配套政策 [5] - 库存消化措施见效 全国商品房待售面积6月末环比减少479万平方米 连续4个月下降 厦门推行货币化安置 郑州实施"以旧换新" [5] 资金与行业稳定性 - 房企资金面改善 上半年房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点 其中国内贷款同比增0.6% [5] - 化债工作有序推进 "白名单"政策及销售回暖带动资金链优化 [5] - 要素联动新机制加速构建 土地供给侧改革推进"以人定房、以房定地、以房定钱"模式 [8] 区域发展与需求新趋势 - 返乡置业需求崛起 湖北年增返乡就业人口超6万人 激活四五线城市楼市 [7] - 城镇化持续创造新需求 新增城镇人口支撑住房市场长期空间 [7] - 城市更新行动激活改善需求 城中村改造及老旧小区改造推进好小区、好社区建设 [8]