涉及行业和公司 - **行业**：航空、快递、房地产、保险 - **公司**：春秋、顺丰、东航、国航、运达、人通、京东物流、中通、建法、绿城、华人之地、华人万象、健发国际、新华、平安、友邦、人保集团 核心观点和论据 航空行业 - **需求强劲**：五一假期休闲需求韧性高，航空需求双位数增长，国际增长超20%，高于市场预期；长航线需求强劲，国内裸票价中单位数上涨，含油票价因燃油附加费同比降低小幅下跌[2]。 - **新定价模式**：春秋航司探索新定价模式，前期低价销售使销售进度符合或超预期，再逐渐涨价，效果不错，未来旺季航司可能采用[4][6]。 - **OTA合作调整**：航司积极探索与OTA新合作模式，要求OTA及时反馈需求和出票信息；3月起航司APP功能优化，京沪线东航和国航合作，旅客可自由迁转，提高灵活性[6][7][8]。 - **合作意义**：航空与集运行业客户结构相似，可参考集运合作模式，降低销售和营销成本，改善成本和效率[9][10]。 - **市场担忧缓解**：需求侧休闲需求有韧性，商务需求与资本开支增速有关，贸易战摩擦降级；汇率方面，美金对人民币汇率不强，降低成本；油价难明显上涨；竞争层面有新探索，对航空行业信心更充足，价格拐点临近，端午和暑假是观察窗口[11][12]。 快递行业 - **短期竞争激烈**：行业价格竞争比想象激烈，运达、人通、京东物流业绩有负面压力，短期压制盈利展望和估值[13]。 - **中长期利好整合**：加速行业整合，看好中通中长期发展；顺丰短期盈利增长展望最强，得益于成本效率提升[13][14]。 房地产行业 - **取消预售制度**：短期内全国全面铺开可能性低，因会减慢开发商资产周转率，加剧流动性风险，减少购地和新开工投入，拖累宏观经济，增加地方政府财政压力；若实施，对开发商ROE有压力，影响行业估值，部分开发商可收获值下降，需平衡杠杆率和销售规模；对物管商部分收入有影响，案场销售管理等收入未来一两年可能下降[15][16][17]。 - **4月市场弱化**：4月房地产市场快速弱化，成交量和成交价加速下跌，二手房成交价环比下降加速；领先指标恶化，来访量下滑、挂牌量创新高、新访区划率下降，预计5、6月房价下跌速度进一步扩宽；政策端缺乏扶持，建议关注优质国企开发商，首选华人之地，也推荐健发国际[20][21][23]。 - **触底时间后移**：将房地产销售量触底时间从明年一二季度后移到明年下半年甚至27年一季度，因宏观经济波动和领先指标弱化，去库存时间可能更长；一线城市可能明年上半年、二线城市26年底或27年初稳住，一二线城市都稳住房地产市场才算触底[32][33][34]。 保险行业 - **负债端改善**：二季度延续改善态势，有分化，大部分公司比一季度好，风险产品调整速度加快，一季度增速一般的公司二季度增速提升，增速高的公司可能放缓[25]。 - **权益和利率表现**：一季度大盘小幅下跌，大部分保险公司权益投资仍取得正表现；二季度权益回升，利率从1.6出头底部回升至1.7左右，缓解了市场对利润和净资产的担忧[26]。 - **监管热点**：保险公司增配高股息股票受偿付能力制约，新华和平安一季度重分类债权资产提升核心偿付能力充足率；未来偿付能力规定可能修订；代理人暴行合一文件落地，相关利益可能受影响；传统险预定率可能下降，三季度销售有推动但力度较小[27][28][29]。 - **财险和友邦表现**：财险股价相对较弱，市场情绪好但估值未显便宜，基本面好但市场已充分定价；看好友邦股价未来表现，新业务价值增长超预期，汇率变动对内含价值和新业务价值有正向贡献，但需关注美元走势对香港保险业务的影响[29][30][31]。 其他重要但可能被忽略的内容 - 泰国航线受地震影响需求恢复停滞，票价同比下降但降幅收窄；日本航线需求旺盛，但因运力增加，运价同比下跌[3]。 - 全球很多国家采用新房预售机制且行之有效，原因是资金监管制度健全、执行严格，国内应优化开发商资金监管制度[19]。

"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。"杜甫的千年喟叹，道尽了中国人对安居的渴望。 但在房地产预售制大行其道的今天，这句诗却成了无数购房者的心病——期房烂尾、质量缩水、资金挪用，这些问题像一把把悬在头顶的达摩克利斯之 剑。 不过好消息来了，5月13日，河南信阳传来一个重磅消息：新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售！ 新出让土地的项目，必须等房子盖好了才能卖。这招"釜底抽薪"，直接切断了开发商"空手套白狼"的资金链游戏。 以前，开发商拿地后只要盖到25%进度就能卖房回款，现在得盖到封顶甚至现房才能卖，资金压力陡增。 有人可能会问：这不是断了开发商的活路吗？其 这一记政策重拳，堪称房地产市场的"刮骨疗毒"，也让无数购房者看到了曙光。 政策背后的"刮骨疗毒" 信阳这次政策调整，可不是心血来潮。 近年来，信阳房地产市场暗流涌动，延期交付、楼盘烂尾的消息时有耳闻。 2019年的一次问题楼盘化解会议上，当地领导就直言："对恶意抽逃资金的开发商，要采取强制手段！" 可见，预售制带来的风险早已让地方政府如坐针毡。 政策核心就四个字：现房销售。 实不然，这恰恰是在倒逼行业洗牌。 那些靠高杠杆、快周转的房企，这次恐怕要"裸泳 ...

房地产预售制改革趋势 - 全国已有20多个地市发布文件推进现房销售过渡，逐步取消公摊面积[1] - "推广商品房现房销售制度"被纳入全国性讨论，现房销售或进入倒计时[1] - 房地产供求关系重大变化促使预售制和公摊面积改革成为大势所趋[1] 政策与市场动态 - 2023年7月重要改革决定提出改革商品房预售制度，12月全国住房工作会议明确推进现房销售[4] - 金融管理部门将出台与房地产新模式适配的融资制度[5] - 商品房现房销售比例从10%提升至30%以上，高峰期预售占比近90%[8] 预售制运作机制及问题 - 预售制核心是高周转模式，典型如"345"模式（3个月开盘/4个月回笼资金/5个月再利用）[15][16] - 高周转导致货不对板、烂尾风险，购房者缺乏反制手段[18][19] - 住房短缺时代预售制有积极作用，但结构性过剩环境下其意义弱化[20] 香港地区经验借鉴 - 香港2013年取消公摊面积计价，改为实用面积标准[32][33] - 香港预售制保留但严格监管：需全额缴纳地款、资金第三方监管、按工程进度拨付[35] - 香港近20年仅2003年非典时期出现烂尾楼案例[36] 行业转型方向 - 央企/国企预售房仍具市场，缺乏信用背书的民企和小开发商被边缘化[9][10] - 市场购房需求存在但转向不信任预售房，现房销售成重塑信心关键[11][14] - 高周转/高杠杆模式已不合时宜，需通过制度改革重建市场预期[37][38]

房地产制度改革趋势 - 全国已有20多个地市发布文件推进现房销售过渡及取消公摊面积 [2] - "推广商品房现房销售制度"被纳入全国讨论范围，媒体称"现房销售进入倒计时" [3] - 房地产预售制、公摊面积、土地批租制被视为行业三大基石，但当前市场形势逆转需改革 [5][6] 预售制改革进展与市场反应 - 商品房现房销售比例从10%提升至30%以上，高峰时期近90%为预售 [14] - 大型央企或国企预售房仍有市场，部分民企或小开发商因缺乏信用背书被边缘化 [15][16] - 购房需求存在但市场对预售房信任度下降，房价上涨预期消失加剧期房风险 [17][18] 预售制运作机制与弊端 - 预售制核心为高周转模式，典型如"345"模式（3个月开盘、4个月回笼资金、5个月再利用） [20] - 高周转推动开发商快速扩张及土地财政最大化，但供求关系变化后暴露烂尾、货不对板等风险 [21][23][24] - 住房结构性过剩背景下预售制意义弱化，但一刀切取消可能冲击房企资金链 [27][28][29] 香港地区经验借鉴 - 香港1950年代首创公摊面积及预售制（"卖楼花"），1990年代被内地复制 [35][36][38] - 香港2013年取消公摊面积计价，预售制保留但需全额缴纳地款、资金监管等严格限制 [40][42] - 香港因严格监管极少出现烂尾楼，最近案例为2003年非典及1960年代 [43] 行业转型方向 - 房地产高周转、高杠杆、高负债模式已不合时宜，需通过改革重塑市场信心 [44][45] - 预售制改革或采取"新老区别对待"策略，新楼盘现售并设置过渡期 [31] - 政策层面提出"改革房地产开发融资和预售制度"，现房销售被列为商品住房改革重点 [9][10]