深圳保障房新政影响 - 新政将保障房分为三类：公租房针对低收入群体 保障性租赁房针对刚工作年轻人 配售型保障房针对普通需求人群 其中配售型保障房购买后不可转为商品房 与以往安居房满五年可补差价交易的政策形成根本差异 [1] - 郑州案例显示配售房价格按新房均价60%定价（1 2-1 7万/㎡的60%即6000元/㎡） 比同地段老破小（2000元/㎡）高出一倍 形成价格倒挂 [7][9] - 2022年全国保障房存量仅占住房总量5% 但需求缺口达1407万套 未来供应增加可能进一步挤压刚需市场 [7] 老破小房产市场困境 - 郑州三环内地铁口老破小价格跌至2000元/㎡ 60㎡房源挂牌价从80万降至35万仍无成交 老龄化率达18 7%及年轻人新房偏好导致需求萎缩 [9] - 老房养房成本高企：0 5元/㎡物业费基础上 每年需额外支出上万元维修费（管线老化 电梯维修等） 进一步降低买家意愿 [9] - 行业建议远离房龄超20年且无学区/配套优势的老小区 郑州现象可能在其他城市复制 [18] 大城市房产持有成本分析 - 物业费持续上涨：一二线城市普通住宅2025年预计达2 5-3元/㎡ 较2000年涨250%-300% 上海案例显示2010年1 8元涨至2024年2 8元 年均涨幅5% [11][12] - 房屋养老金制度试点：北京80㎡老房年缴1200元 30年累计3 6万（不含个人账户） 用于危房改造和外立面维修 [14] - 潜在房产税压力：深圳500万房产按1 2%税率年缴6万 可能逐步替代土地财政并支撑公共服务 国外案例显示1美元购房后年缴8000美元税费 [16] 租赁市场分化现象 - 深圳2024年保租房平均租金36 18元/㎡ 较周边商品房60元/㎡低40% 价差持续挤压二手房市场 [16] - 行业预判房价普涨时代结束 仅少数优质资产能跑赢通胀 建议按房价1%计提年持有成本（含物业费 养老金 潜在税） [19][21]

政策推动电梯更新市场 - 国家市场监督管理总局起草《关于进一步做好住宅老旧电梯更新有关工作的通知（征求意见稿）》，要求电梯制造单位为老旧电梯更新提供质量过硬、价格合理、售后优质的产品，并确保关键部件安全性能指标不低于原电梯 [1] - 2024年"以旧换新"及"房屋养老金"政策明确了资金来源、维保更新方式、落实期限等举措，为电梯服务市场注入强心剂 [1] - 政策、资金逐步向电梯更新倾斜，电梯老龄化有望带动更新需求 [2] 电梯行业现状与趋势 - 我国电梯保有量持续增加，2023年已超1000万台，但人均电梯保有量仍低于发达国家地区 [2] - 国内维保市场份额有望向头部电梯整机厂集中，表现为更高的自维保率、服务业务占比及整体利润率水平 [1] - 随着新梯市场见底和维保业务持续发力，国内整梯厂商业模式与自由现金流有望持续向好，估值或向海外龙头企业靠拢 [2] 投资机会与标的 - 重点推荐已在电梯服务市场积极布局的公司，建议关注上游零部件产业链中强护城河、高盈利韧性的零部件厂商 [1] - 建议重点关注上海机电（600835）、广日股份（600894）、康力电梯（002367） [2] - 建议关注同力日升（605286）、沪宁股份（300669）、远大智能（002689）、展鹏科技（603488）、森赫股份（301056）、快意电梯（002774）、梅轮电梯（603321）、华菱精工（603356）、通用电梯（300931） [2]

房屋养老金政策 - 房屋养老金用于年久失修老房子的检查维护 资金来源于个人账户和公共账户 公共账户主要来自土地出让金 维修资金增值收益和财政补贴 [1][3] - 中国公共维修基金规模约1万亿 使用率仅5-10% 因1999年后新建房屋维修需求低 1999年前未缴纳的老房子存在资金缺口 [2] - 公共维修基金实行专人专户管理 业主委员会成立前由政府代管 成立后由业主大会管理 资金不会跨项目调剂使用 [1][2] 房地产市场影响 - 房屋养老金政策不构成房地产板块利好 对疲软房市无提振作用 老旧房产维护成本高可能成为负面资产 [3] - 建议投资者对多余房产采取去旧留新策略 优先保留带物业和电梯的新建住宅 [3] 其他行业动态 - 紫金矿业上半年净利润150亿元 同比增长46% 铜金产量增长带动二季度环比增长41% [4] - 黑神话悟空游戏销量突破1000万份 预计最终销量可能超过3000万份 游戏章节动画制作精良 [4] - 鸿海集团否认印度iPhone良率仅50%的传闻 确认将在印度生产iPhone 16 Pro系列机型 [4] - 美国30年期抵押贷款利率降至6.46% 部分银行下调美元存款利率0.5个百分点 市场预期9月降息 [4] 油罐车事件处理 - 涉事2辆油罐车混运21.6吨问题油品 已全部销往鄂尔多斯市 7名责任人被拘留 7家企业被罚款26-286万元 [3][4]