全球公寓市场发展动态 - 全球租金价格年增长率涨幅持续趋缓，1月年增率1.99%，跌破2%，但总体仍呈现高位态势 [2] - 美国1月全美中位数房租为1,353美元，连续第6个月下降，月跌幅0.2%，为去年8月以来最小，市场正逐渐走出淡季，租金有望恢复增长 [2] - 全美54个人口逾百万的大都市区中，有39个出现房租环比下降，32个同比下降，后者主要集中在南部和西部山区 [2] - 美国房租年度增幅最大的都市区是弗吉尼亚海滩市（5.0%），其次为旧金山（4.6%）和圣何塞（4.8%），跌幅最大的是奥斯汀（-6.3%） [3] - 法国学生平均月房租为491欧元（巴黎为712欧元），占其总预算的一半，22.3%的学生支付房租后每月生活费不足100欧元 [3] - 英国私人出租房平均月租金同比上涨3.5%，达到每月1,367英镑，英格兰月均租金为1,423英镑，预计2026年全年新租约租金涨幅约为2.5% [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚住房租金在5年内累计上涨42.9%，过去一年全国租金涨幅高达5.2%，悉尼周租金中位数达到817澳元 [6] - 澳大利亚阿德莱德空置率仅为1.1%，季度租金上涨3.4%，达尔文同比涨幅最大，为8.2% [6] - 新加坡非有地私宅租金1月环比增长0.6%，租赁活动增加，共有6708个私宅单位租出，环比高出11.7% [7] - 新加坡私宅租金同比高出2.5%，交易量同比高出6.3%，中央区以外（OCR）租金环比涨幅最大，为0.9% [7] - 韩国1月首尔公寓平均租金为6亿6948万韩元，同比上涨5.8%，较两年前上涨超过13%，且已连续30个月上涨 [8] - 首尔高租金促使部分需求转向京畿道，京畿道1月人口较两年前增加约9.9万人 [8] 中国租赁市场发展动态 - 1月全国租金中位数为1700元/月，环比下降2.86% [10] - 重点监测TOP10城市租金环比6涨4跌，跌幅最大的城市为林芝（-2.08%），涨幅最大的城市为三亚（15.88%） [10] - 北京、上海、深圳平均租金单价位列前三，分别为89.93元/月/㎡、89.33元/月/㎡、81.15元/月/㎡ [12] 租赁企业开业与扩张动态 - 1月多家企业有新项目开业，包括雅诗阁上海盛捷新展城公寓酒店、招商伊敦天津滨海壹棠服务公寓、魔方公寓与华谊集团合作的谊品铧寓、星狮地产深圳罗湖辉盛名致服务公寓、武汉雅诗阁及馨乐庭双品牌服务公寓酒店 [13][14] - 雅诗阁2025年在中国签约31个新项目，占其全球90个新项目的约三分之一，新增房源约1.8万套，2025年在中国新开业17家物业、逾4000套单元，并计划到2028年全球再新开超300家物业 [15][41] - 万科泊寓与昆明邦盛广场合作新增474套LOFT房源，是其“零资产投入、纯管理输出”轻资产模式的又一落地，截至2025年9月底，泊寓开业房源20.4万间，超85%来自第三方 [40] - 龙湖冠寓截至2025年底已开业房源12万间 [44][45] - 越秀住房租赁2025年板块整体盈利突破千万元，为2018年成立以来首次年度盈利 [44] 租赁住房供应与政策动态 - 1月多地保租房和人才公寓有序入市，例如西安未央区启动分配690套保租房，浙江金华兰溪上线305套保障性公寓，景德镇大学城保租房项目将提供2372套房源并于2026年交付 [18] - 福州2514套公租房配租，租金按市场评估价50%收取，上海嘉定雨宸公寓724套保租房入市，月租金2000元起 [19][20] - 各地“收存转保”步伐加快，杭州宁巢Ning+峯阁店为目前规模最大的“收存转保”项目，可提供1232套房源，山东德州天衢新区启动“存量房转保租房”试点，首批199套房源将于2026年5月投用 [36] - 湖南2026年计划收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房 [37] - 上海发布三年行动计划，目标到2028年全市租赁和商务服务业营业收入达到1.5万亿元以上 [43] 资本市场与行业模式动态 - 租赁住房大宗交易市场活跃，国寿资本拟6.29亿元收购领盛上海两宗长租公寓项目60%股权，交易估值合计10.48亿元，较2022年投入上浮约26% [32] - 城璟租住完成对北京顺义区一总建筑面积近12万平方米资产的收购，规划近2600间房源 [33] - 头部长租公寓运营商加速“轻资产”模式，泊寓与湖北交投在武汉采用“半委管”模式合作打造青年家项目，预计2026年面市 [39] - 雅诗阁同步推出盛捷、馨乐庭、雅院三大特许经营方案，加速轻资产转型 [41] 产品与市场细分趋势 - 家庭型与改善型租赁产品开始系统性出现，户型面积增大，旨在提供长期居住解决方案 [47] - 精准型、小体量项目成为供给体系重要组成部分，如常州推出面向外卖员、快递员的160套“小哥公寓”，租金不高于市场价八折，上海宝山友间公寓·罗泾园宿舍（二期）61间宿舍实现100%满租，精准服务园区企业员工 [48]

文章核心观点 - 杭州市通过国企收购存量商品房用作保障性住房的“收存转保”模式取得初步成功 首个项目开业即获高签约率 显示市场接受度良好 该模式有望在政策支持下得到推广 成为稳定房地产市场、优化供给的重要路径 [2][5][6] 项目案例详情 - **项目背景**：宁巢公寓河语光年府店是杭州市本级首个“收存转保”项目 原为万科开发的“光年”系热门红盘 于2021年以封顶价40.6亿元竞得 楼面价28674元/平方米 溢价率29.71% 项目首次开盘吸引6415人摇号 中签率仅3.1% [2][3] - **收购与改造**：2024年5月 杭州安居集团完成对项目两幢自持房源的不动产权转移登记 总建筑面积约4152平方米 共75套房源 随后改造为白领公寓 [2][4] - **租赁情况**：项目于近日开业 开业当天签约率突破80% 开业两天后一居室房源全部租出 租金范围在2800元/月至3350元/月之间 物业费300元/月 采用民用水电并配备齐全家具家电 [2][3] - **项目优势**：项目区位优越 位于拱墅区运河新城板块 周边生态、人文、商业及生活配套设施完善 户型以50-60平方米的小户型为主 符合收购标准 申请条件宽松 采用先到先得方式 租赁流程高效 [3][4] 行业模式与政策动向 - **模式推广**：杭州安居集团已发布通告 面向8个主城区持续公开征集符合条件的存量商品房房源 用于配售型保障房和保障性租赁住房 优先考虑中心城区已建成项目 类似可租赁项目将越来越多 [5] - **房源标准**：用于配售型保障房的房源以不超过125平方米户型为主 用于保障性租赁住房的则以不超过70平方米的小户型为主 [6] - **政策背景**：今年以来各地加速推进收购存量房工作 中央经济工作会议明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 以稳定市场、去库存、优供给 [6] - **市场展望**：行业分析指出 在政策支持下 住房租赁行业将趋向更专业化、规范化和品质化 推动行业迈向高质量发展 [6]

政策要闻 - 中办、国办提出加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房，推动常住地提供基本公共服务，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度 [1] - 国常会强调构建房地产发展新模式，推进"好房子"建设，优化现有政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [1] 地方政策 - 北京计划打造全球首发中心，支持商圈、商街、商场改造升级，吸引全球优质品牌设立首店或旗舰店，培育本土定制品牌 [2] - 广州拟全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，推进城中村及老旧小区改造，2025年计划完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [3] - 成都出台商品房预售资金监管办法，要求开发商与监管部门、监管银行签订三方协议，确保资金专款专用，监管额度按楼栋交付所需测算 [3] 市场动态 - 北京5月CPI环比下降0.2%，其中食品价格下降0.3%，非食品价格下降0.2%，居住价格持平 [4] - 全国约90城（区）发布收购存量商品房作为保障性住房的公告，地方国资平台作为收购主体，优先收储中小户型、品质达标的存量房源 [5] 房企动态 - 华润置地5月在北京、南京及重庆收购3幅地块，总楼面面积约176489平方米，权益对价约59.4亿元 [6] - 万科出售7295.6万股A股库存股，成交均价6.57元/股，回笼资金4.79亿元以优化资产结构 [7] - 越秀集团任命陈强为董事长，接替退休的张招兴 [8] - 新城发展成功发行3亿美元境外债，票面利率11.88%，为近三年来首笔民营地产境外债券 [9] 销售业绩 - 招商蛇口1-5月累计签约销售金额671.46亿元，签约销售面积265.53万平方米 [10] - 中国金茂1-5月累计签约销售金额377.47亿元，签约销售面积174.62万平方米 [11] - 龙湖集团1-5月累计合同销售金额285.5亿元，合同销售面积209.5万平方米 [12] - 金地集团1-5月累计签约金额140.5亿元，同比下降52.36%，签约面积99.2万平方米，同比下降49.31% [12] - 远洋集团1-5月协议销售额104.2亿元，协议销售楼面面积62.38万平方米 [13] - 旭辉控股1-5月合同销售金额88.5亿元，合同销售面积87.97万平方米 [14] - 新城控股1-5月合同销售金额88.36亿元，同比下降55.27%，合同销售面积113.86万平方米，同比下降58.40% [14]

上海闵行区启动存量商品房收购工作 - 上海闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，公开征集符合要求的新建住宅商品房项目用作保障性租赁住房，要求项目位于闵行区南部、现房交付、集中分布且单项目建筑面积不少于7500平米 [2][3] - 收购价格以房源评估价值为准，意向单位需提交营业执照、房地产权证等材料，报名时间为6月10日至16日 [3] - 闵行区在售项目尚湾林语（颛溪雅苑）剩余库存15.57万平米，备案均价6.2万元/平米，上海闵房集团持有其15%股权，但项目方否认参与收购 [3][4] 全国"收存转保"政策推进情况 - 2024年以来全国约90城（区）发布收购存量商品房作为保障性住房的公告，沈阳、大理、盘锦等地明确由地方国资平台作为收购主体，优先收储中小户型房源 [6] - 杭州安居集团完成收购万科河语光年府2幢房屋，合肥安居控股集团完成蜀山西宸原著项目产权转移，改造后将作为保障性租赁住房推向市场 [6] - 浙江、四川率先发行专项债用于收购存量商品房，金额分别为17.5亿元和1.7亿元，合计19.2亿元，涉及11个商品房项目，多数用于保障性租赁住房 [7] 资金支持与政策配套 - "收存转保"资金来源包括住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、专项债券等，财政部明确支持地方用专项债收购存量房 [6][7] - 国开行2024年通过保障性住房再贷款支持多省收购近万套存量房，央行5月下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5% [7] 行业影响与模式优势 - 上海易居研究院指出上海此次收购标志着"今年收购存量商品房第一枪"，闵行区作为近郊区率先推进具有市场意义，可缓解新盘密集区域库存压力 [5] - "收存转保"模式通过市场化收购盘活沉淀资源，优化供给结构，业内预计下半年随着征集节奏加快和资金配套多元化将迎来更大规模落地 [8]

政策推进概况 - 全国约90城(区)发布收购存量商品房作为保障性住房公告[2] - 多地建立统一框架：地方国资平台作为收购主体 以保障房建设成本加合理利润为定价基准 优先收储中小户型(单套≤70平方米占比≥70%)达标房源[1] - 典型案例包括沈阳常态化收购公共租赁住房 大理经开区要求小户型占比超70% 盘锦以同地段保障房重置价格(土地+建安成本+≤5%利润)为上限[1] 项目落地进展 - 杭州安居集团完成万科河语光年府2幢产权转移 成为该市首个存量转保障房项目[2] - 合肥安居控股完成蜀山"西宸原著"项目产权交割 实现当地政策首单落地[2] - 浙江、四川发行专项债券用于收购 南充仪陇县部分房源转作配售型保障房[2] 资金支持机制 - 资金来源包括住房租赁团体购房贷款 保障性住房再贷款 专项债券等[3] - 专项债券利率1 3%-2 13% 期限10-30年 为当前成本最低 周期最长的融资方式[3] 行业趋势展望 - "收存转保"模式通过市场化收购盘活存量资源 优化供给结构 具备政策持续性与财务可行性[2] - 随着征集节奏加快和资金配套完善 下半年政策或迎来更大规模落地[4]