事件概述 - 近期多地出现地方国资平台集中挂牌出售房产的现象 [1] - 出售资产类型包括住宅、商铺、车位等，涉及房源数量从几十套到上千套不等 [3] - 专家分析认为此行为对整体楼市格局影响有限 [2][5] 具体案例 - 四川西昌一次性挂出144套国有产权住房，分为三个套餐，均价在3017元/平方米至5799元/平方米之间 [3] - 福州市长乐区挂出51套商品房，总价区间为44.7万元至153.6万元，均价1.1万元/平方米 [3] - 贵州大诚建筑发展有限责任公司挂牌转让位于重庆、江门、安顺等地的11处房产，总价格在22万元至73万元 [3] - 其他案例包括北京西城区国资挂牌111套房产、吉林银行挂牌2000多套房产、中广核工程有限公司出售大连68套房产 [3] 原因分析 - 资产优化的瘦身策略 [4] - 资金压力下的回血需求，国企面临资产保值增值和利润税费上缴的压力 [4] - 政策推动的盘活行动，参考2022年国务院办公厅印发的关于盘活存量资产的意见 [4] 定价机制与交易流程 - 国企平台拍卖房产属于大宗交易，必须通过第三方资产交易平台进行，采用公开竞价方式 [6] - 初始挂牌价严格按照评估价确定，不存在一上平台就打折的情况 [7] - 只有在无人接拍进入第二次拍卖时，才可能出现价格折扣 [7] 市场影响评估 - 单个国资售房案例规模较小，对整体市场冲击有限 [8] - 但需关注供给主体增多带来的叠加效应，当前房源供给主体已扩展到实体企业、上市公司、政府平台等 [8] - 叠加二手市场挂牌量持续攀升、价格下跌、交易周期拉长（贝壳数据显示交易周期多在半年左右）等因素，多主体供给的加总效应可能对市场造成扰动 [8] - 建议将国资平台拍卖等纳入全口径统计以准确把握市场供需 [8] - 短期局部市场供需关系仍将调整，价格波动可能延续，但不会改变楼市平稳发展的整体态势 [8]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国内地房地产行业[1] * 纪要提及的房地产企业包括华润置地、建发、滨江[2] 核心观点与论据 **1 楼市调整的核心问题与现状** * 本轮楼市调整的核心问题在于存量库存较高，尤其35个城市拿证未售库存维持在40个月以上，表明供给压力依然存在[1][3] * 房地产企业新开工面积自2020年以来大幅下滑，2024年全年下滑20%，2025年前8个月又下滑19.5%[3] * 全国70个大中城市房价自2021年以来持续降价，2025年二季度以来降幅扩大趋势明显[4] * 居民可支配收入增速放缓，目前维持在约4.7%-5%左右水平，对未来收入增长预期也延续2024年以来的下滑趋势[4] **2 楼市企稳的关键条件与借鉴经验** * 楼市止跌回稳需满足经济复苏带动收入反弹、租金回报率高于国债收益率、新增住宅库存大幅下降等条件，借鉴美国经验[1][5] * 美国房地产市场在次贷危机后企稳，二手住宅价格跌幅约33%，新住宅价格跌幅约18%，成交量企稳略早于价格企稳约半年[4][5] * 香港楼市在1997年金融危机后企稳，房价跌幅达66%，成交额跌幅约46%，成交套数下降超过30%[6][7] * 香港楼市企稳得益于经济回升（2004年GDP增速达8.7%）、房价下跌使居民置业负担减轻（平均按揭款占家庭收入中位数从85%降至17%），以及租金回报率高于国债收益率[1][7][8] **3 当前内地楼市的分析与展望** * 居民购房意愿和能力是楼市企稳的关键，但目前整体意愿不足且购买力下降，受收入预期、房价预期收益率、房贷利率、理财收益等多种因素影响[1][3][4] * 内地购房成本已显著降低，以千万元二手房为例，考虑价格下调30%、首付及利率调整后，总购房成本降低超过43%，月供从4.1万元降至2.6万元[10] * 全国百城租金回报率已高于10年期国债收益率，但仍低于贷款利率，未来需关注降息进展及收储政策，以优化供需结构[1][10][11] * 预计2025年全年销售面积同比降幅收窄至6%左右（相比2024年12.9%的降幅），成交量接近底部后价格仍有调整空间[1][12] * 投资建议关注历史包袱轻、库存结构优化的房企，如华润置地、建发、滨江，这些企业过去一年取得了相对不错的股价表现[1][2][12] 其他重要内容 * 政策方面，5年期LPR已由2024年9月的3.85%降至3.5%[2] * 从供应端看，香港新批售住宅数量在2003年较2002年下滑56%，一手住宅销供比在2003年提升至150%，供给大幅收缩有助于房价企稳[9] * 判断市场趋势需密切关注政策催化及相关估值指标变化，如租金回报率、贷款利率和国债收益等[12]

广州增城特定楼盘房价变动 - 广州增城海伦堡花园房价从2021年5月的每平方米21019元大幅回落至2025年7月的每平方米7752元，四年间跌幅高达63.1% [1][6] - 同一小区内一套95.21平方米住宅的总价从201万元降至73.8万元 [1][6] - 增城其他楼盘也出现价格跳水，例如敏捷绿湖首府从2023年开盘价约每平方米1.1万元降至当前平均8500元/平方米，部分户型成交价低至6700元/平方米 [6] - 增城广场附近一处电梯房以每平方米4203元成交，翠华小区一套住宅成交价创历史新低，比高峰期低了近一半 [6] 广州整体楼市近期表现 - 国庆中秋假期期间广州一手房网签面积达13.62万平方米，同比增长26.4%，其中一手住宅网签面积为12.12万平方米，同比增长28.7% [9] - 同期一手房认购量同比明显下滑，但环比实现翻倍增长 [11] - 二手房市场无论是同比还是环比均下降约三四成 [11] - 市场整体热度回落，主因是去年同期放松限购政策而今年缺乏重磅利好，以及假期买家业主出游导致市场关注度低 [12] 市场趋势与驱动因素 - 当前广州总体楼市已趋于稳定，价格进入市场理性波动阶段，购房消费者更加理性 [12] - 房价波动由市场供需关系决定，部分楼盘价格状况符合市场经济规律 [12] - 四季度市场成交量预计维持高位，因开发商为冲刺业绩将加大促销，且广州等城市在推进房票安置、扩大公积金提取用途等支持措施 [13] - 预计四季度整体楼市交易将明显好于三季度，全年呈现“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势 [13]

南京楼市现状分析 房价下跌情况 - 天润城第十一街区楼盘2017年成交单价高达26179元/平，2025年成交单价普遍在10000元左右，最低跌至8694元/平，市值缩水66.8%，每套房跌145万 [4][5][8][11] - 南京江北某购房者2020年以310万购入商品房，2025年以222.7万出售，亏损170万（含房价、利息、装修等） [15][16] - 南京二手房价格近期小幅下滑，目前单价维持在24000元以上，新房单价稳定在30000元左右 [19][21] 市场供需与成交动态 - 高盛预测中国未来几年新住房需求将下降75% [4] - 南京二手房市场6月20日单日成交85套，环比上涨4.9% [16][19] - 当前南京楼市呈现"以价换量"趋势，二手房交易活跃但价格承压 [21] 购房者心态与市场预期 - 部分网友认为南京作为省会城市，房价下跌有限，周边中产阶层可能接盘 [11] - 另有观点指出社会还贷压力大，前期过度借贷导致当前市场调整 [11] - 购房者案例显示高位接盘者面临严重亏损，部分选择割肉离场以缓解压力 [15][16] 行业趋势 - 商品房价格波动反映市场供需变化，南京楼市整体处于稳定震荡状态 [23] - 当前价格水平可能为刚需购房者提供机会，但需谨慎评估长期还款能力 [23]