借款期限有所调整。公告显示，借款期限从合同签订之日起至2028年7月2日止，整体期限仍约3年，万 科方面可分次提取，最后可提取日期为2025年8月31日。经出借人同意，此次借款也"可进行展期"。 深铁在此次借款中提出了担保要求，万科方面以持有的投资性房地产、固定资产的不动产产权和非上市 公司股权为本次股东借款提供资产抵质押担保，提供的资产价值为不超过12.98亿元，抵质押率为 70%。 今年以来，深铁集团已累计向万科提供了7次股东借款，涉及借款金额共约226.88亿元。在这一支持 下，今年上半年，万科完成了约164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。 与此同时，万科还在用多种方式化解债务，如以资产清偿应付款项。 万科还在通过各类资产抵偿债务。 深铁集团又拿出一笔"支援"款项。 7月30日，万科（000002.SZ）公告称，大股东深铁集团向公司再提供不超过8.69亿元股东借款，仍用于 偿还万科在公开市场发行的债券本息以及经出借人同意的指定借款利息，借款利率目前仍为2.34%。 另据万科方面披露，7月24日、28日，万科先后完成了"21万科06"" 23万科01"的付息。 7月30日，万物云宣 ...

房地产行业现状 - 房地产业从"金饭碗"变成寒意逼人的行业，万科进行架构大调整，撤销区域公司，实行总部-片区总公司两级管控 [1] - 全国城镇家庭多套房持有率高达43.7%，若算上未公开的隐形房产，实际比例可能超过45% [3] - 北京、深圳主城区房价较峰值分别下跌28.3%和42.1%，直接跌回2015年水平 [4] - 在房价跌幅超过20%的城市，断供率飙升至3.2% [4] - 三四线城市房价下跌更为严重，湖南衡阳某楼盘从8500元/平方米跌至4500元/平方米，鹤岗70平方米电梯房挂牌价仅为8万 [4] 房地产市场困境 - 河南南阳二手房挂牌量高达8.7万套，较2020年增长210%，但2025年一季度仅成交1200套，较六年前下跌63% [5] - 辽宁鞍山矿区18%的房产挂牌出售，部分楼栋甚至超过40% [5] - 银行对房龄超过20年的三四线二手房抵押率仅为30%，利率还需上浮15% [5] - 2025年三四线城市房贷断供案件较去年增长20% [5] - 法拍房数量增加，进一步拉低房价，形成恶性循环 [5] 企业案例 - 万科负债1246亿元 [7] - 杭州国企收购存量房的比例已达15%，收购价低于市场价18% [6] 政策动态 - 长沙新政允许为多孩家庭提高公积金贷款额度20% [6] - 武汉为三孩家庭发放12万购房补贴 [6]

家庭资产配置策略 - 多位母亲采取将房产(9套学区房/5套商铺/12套拆迁房)秘密过户给女儿的方式保全资产 [1][3][10][15][17][19] - 过户行为主要针对学区房和商铺等优质资产，其中学区房被描述为"最抢手"类型 [1][17] - 资产规模较大，单个案例涉及房产数量达9-12套，商铺年租金可覆盖300万债务 [3][10][17] 婚姻财产风险防范 - 丈夫存在投资失败(虚拟货币/炒股/生意)导致需变卖房产还债的风险 [3][6][15][19] - 部分丈夫表现出对配偶财产的强烈关注，包括查账、要求抵押贷款等行为 [8][15] - 资产隐蔽措施有效阻止了配偶处置房产，保留租金收入作为稳定现金流 [3][17][19] 房产市场特征 - 学区房价值显著，半年内出现价格暴涨现象 [17] - 商铺作为创收资产，租金收入可覆盖大额债务(300万) [3] - 拆迁获得多套房产(12套)的案例显示部分地区拆迁补偿力度 [10] 家庭财务冲突 - 存在丈夫要求妻子为兄弟婚姻支付首付的家庭财务压力 [1] - 房产分配不均引发矛盾，如婆婆将3套房产全给女儿导致儿子家庭租房10年 [12] - 投资亏损金额较大，单笔达300万，需动用房产租金或变现偿还 [3][6] 资产保全效果 - 隐蔽资产成功抵御债务追索，使债权人无法处置登记在妻子名下的房产 [10] - 租金收入成为家庭危机时的关键资金来源 [3][17] - 婚前财产认定保护了女方资产不被分割 [19]

房地产市场趋势 - 房地产市场经过近二十年高价发展后已处于高位水平 许多购房者的买房计划被推迟 [1] - 2016年起国家开始调控 提出"房住不炒"定位 市场趋势转向稳定发展 [1] - 房地产周期性特征消失 2023年"金三银四"传统旺季未显现 成交量反而呈现下跌趋势 [3] 购房策略转变 - 当前购房首要考虑因素是保值性 而非投机获利 [5] - 中国购房者平均年龄为27岁 接近中年 购房决策需更加谨慎 [5] - 业内提出"不买四房 远离两铺"的8字购房法则 对刚需购房者有重要参考价值 [5] 不推荐的四类房产 - 小产权房：无产权证 无法落户和子女入学 居住环境差 缺乏物业管理和基础设施保障 [6] - 旅游房产：配套设施不完善 交通不便 转手困难 客流量往往低于预期 [8] - 养老房产：位置偏僻 与子女距离远 医疗资源匮乏 存在突发疾病救治风险 [10] - 法拍房：价格比正常新房低20% 但需全款支付 税费负担重 存在保证金被没收风险 [12] 商铺投资建议 - 需远离两类商铺：地段不佳的商铺和二楼商铺 当前商铺投资价值已大幅下降 [14] - 商铺选址需考虑真实人流量（非过路流量） 周边环境匹配经营项目 以及区域发展前景 [16] - 高端社区周边适合母婴店/宠物店/餐厅 写字楼区域适合超市/快餐店等业态 [16] 市场现状总结 - 房价在调控后保持稳定 但仍维持高位 未见明显下跌趋势 [18] - 购房者应优先选择居住舒适且能长期保值的房产 [18]

土地与项目情况 - 2025年1 - 3月无新增土地储备，3月末上海宝山区项目规划计容建筑面积105,436平方米[1] - 截至2025年3月31日在建项目5个，主体施工项目在建面积约7.23万平方米[2] 销售与租赁业绩 - 2025年1 - 3月合约销售金额约8,521.50万元，同比增约20.39%[3][4] - 2025年1 - 3月合约销售面积约0.23万平方米，同比降约91.23%[4] - 2025年1 - 3月不动产租赁收入约10,846万元，同比增约10.79%[5] - 2025年1 - 3月不动产租赁面积约53.70万平方米，同比增约34.86%[5]

学历文凭贬值 - 上世纪90年代大学文凭可找到体面工作 现在企业更看重实际能力 [4] - 高校扩招导致应届毕业生激增 2025年预计达1222万人 供需失衡加剧贬值 [6] 中高档汽车价格下跌 - 2024年起中高档车价格战 中档车降2-3万元 高档车最高降超10万元 [8] - 需求下降主因：中产收入减少 新能源冲击燃油车 科技企业入局加剧供给过剩 [8] 商铺价值缩水 - 武汉某商铺2019年240万购入 现价140万且流动性差 [10] - 消费需求下降 投资风险认知提升 电商分流客源三重压力导致贬值 [10] 老破小学区房泡沫破裂 - 35平米学区房曾炒至420万 教育改革后入学随机分配打破学区溢价 [12] - 房价将回归合理区间 投资需警惕套牢风险 [12] 奢侈品需求萎缩 - 中产购买力下降 山寨品以假乱真且价格低廉分流正品市场 [13][15] - 奢侈品牌面临长期需求下滑 价格将理性回调 [15] 收藏品市场泡沫挤出 - 特殊徽章价格从2000元跌至300元 疫情后市场流动性骤降 [17] - 投资者高价接盘后面临资产快速贬值风险 [17]