股价表现 - 香江控股于2025年9月15日触及涨停 涨停价2.16元 涨幅10.2% 总市值70.60亿元 流通市值70.60亿元 总成交额1.29亿元 [1] 涨停驱动因素 - 公司业务以商贸流通运营为主 同时开展城市发展配套建设业务 涵盖商品房、商铺及写字楼销售 近期房地产市场政策环境改善对房地产开发企业形成利好 [1] - 公司于2025年9月12日入选龙虎榜 成交额2.64亿元 总买入5315.95万元 总卖出3657.04万元 上榜原因为游资和外资净买入 资金流入推动股价上涨 [1] - 房地产开发板块近期有一定热度 同板块部分个股出现上涨行情 形成板块联动效应 技术面上股价突破关键压力位吸引技术派投资者参与 [1] 市场交易数据 - 龙虎榜数据显示总买入5315.95万元 总卖出3657.04万元 净买入金额显著 [1] - 当日成交额达1.29亿元 显示市场交易活跃度较高 [1]

赣州房地产市场概况 - 赣州楼市在传统销售旺季"金九银十"期间迎来关注度上升 楼盘数量和购房者热情明显提升 [1] 章江新区楼盘价格与产品 - 中海天钻提供170-200平方米天幕大平层 均价19000-23000元/平方米 车位11.3万元起 [2] - 达芬奇城市中心推出91-1078平方米商务旗舰写字楼 [2] - 康源·滨江国际写字楼单价11500元/平方米 公寓总价35万元起 [2] - 赣州·铂园住宅均价13000元/平方米 车位14.3-17.3万元 [2] - 第5大道沿街商铺单价46000-64000元/平方米 [2] - 中创国际城写字楼单价13000元/平方米 商铺19000-53000元/平方米 [2] 其他区域住宅产品 - 悦榕湾128平方米四房现房清栋特惠 均价10500元/平方米 [3] - 星洲·文昌府小高层起价6999元/平方米 [3] - 融翔状元府三至四房价格区间7000-8000元/平方米 [3] - 中恒唐龙嘉园108-144平方米户型单价6000元/平方米 [4] - 美的高速君兰学府折后均价7000元/平方米 [4] - 绿地城际空间站准现房均价7500元/平方米 [5] 高端及改善型产品 - 星洲·云境联排别墅单价14000元/平方米 双拼17000元/平方米 [3] - 嘉福·万达广场住宅均价12500元/平方米 商铺20000-70000元/平方米 [4] - 极少墅·湾玺高层11400-12900元/平方米 叠墅16000元/平方米 [4] - 瑞晟·翡翠谷叠拼总价180-200万元 双拼380-580万元 [6] - 龙湖华海·双珑原著联排别墅18000-22000元/平方米 [8] 商务及投资产品 - 嘉福中心写字楼均价14500元/平方米 [2] - 水游城·X公域毛坯公寓10000元/平方米 酒店公寓12000-13500元/平方米 [2] - 嘉福新天地公寓均价8500元/平方米 底商20000-25000元/平方米 [5] - 南康国际材料城带租约建材商铺均价8500元/平方米 [8] 价格区间特征 - 章江新区住宅均价主要分布在11500-23000元/平方米区间 [2][3] - 其他区域住宅价格普遍在6000-11000元/平方米范围 [3][4][5] - 商铺类产品价格跨度较大 从6000元/平方米至70000元/平方米不等 [2][4][5] - 车位价格集中在4-17.3万元区间 [2][4][9]

案件背景 - 甲作为A市住房和城乡建设局副局长多次利用职务便利为乙控制的B建筑公司提供帮助[2] - 乙作为B建筑公司实际控制人长期承接A市市政工程并多次表示希望答谢甲[2] - 甲以朋友名义购入临街毛坯商铺但因位置不佳长期未能出租[2] 交易结构 - 甲邀请乙查看商铺并提出希望乙物色承租方乙主动表示由B公司承租作为感谢[2] - 双方约定月租8000元年租9.6万元租期五年按年支付并以甲朋友名义与B公司签订租赁合同[2] - B公司通过账户支付"租金"至甲朋友账户最终转入甲个人账户2020至2023年共支付38.4万元[2] 行为特征 - B公司未实际使用商铺未协调开通水电气且甲得知后未提出异议[2] - 租赁关系缺乏真实性乙无真实租赁需求商铺长期保持毛坯空置状态[2][5] - 甲单方面确定租金价格完全规避房屋空置和市场波动风险[5] 法律定性 - 甲乙双方主观上均明知租赁关系系掩盖权钱交易的伪装[4][5] - 38.4万元"租金"实质是甲职务行为的对价符合受贿罪主客观要件[4][5] - 受贿数额应全额认定无需扣除市场价因租赁关系完全缺乏真实性[6]

土地储备 - 2025年1 - 6月公司无新增土地储备[1] 项目情况 - 截至2025年6月末，上海宝山区地块规划计容建筑面积105436平方米[1] - 截至2025年6月30日，公司在建项目5个，在建面积约39.28万平方米[2] 销售业绩 - 2025年1 - 6月，公司合约销售金额约2.90亿元，同比上涨约20.90%[3] - 2025年1 - 6月，公司合约销售面积约1.34万平方米，同比下降约54.26%[3][4] 租赁业绩 - 2025年1 - 6月，公司不动产租赁收入约2.00亿元，同比下降约16.94%[5] - 2025年1 - 6月，公司不动产租赁面积约48.42万平方米，同比上涨约1.52%[5]

大股东深铁集团对万科的财务支持 - 深铁集团向万科提供不超过8 69亿元股东借款 利率为2 34% 用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 借款期限调整至2028年7月2日 可分次提取 最后提取日为2025年8月31日 并可展期 [1] - 万科以投资性房地产 固定资产及非上市公司股权提供担保 资产价值不超过12 98亿元 抵质押率70% [1] - 深铁集团年内累计提供7次股东借款 总额约226 88亿元 支持万科上半年偿还164 9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 [1] 万科通过资产抵偿债务的举措 - 万物云与万科签订106项债务清偿协议 总代价约2 57亿元 以商品房 商铺 车位等物业抵扣2 53亿元应付款项 [2] - 万科转让杭州万瑜和杭州元广股权给万物云抵债 涉及金额约9824万元 [3] - 杭州万瑜持有杭州拱墅区中城•小藤街项目 含商业楼及停车位 总建筑面积10072 58平方米 [3] - 杭州元广租赁中城•小藤街5649 96平方米商业单元作酒店公寓 2025年1月终止委托管理协议 [3] - 万物云称目标项目位于良东蝶城辐射范围 周边在管小区密集 利于商业协同运营 [3] 万科近期债务偿还进展 - 公司于7月24日 28日完成"21万科06"和"23万科01"债券付息 [4]

房地产行业现状 - 房地产业从"金饭碗"变成寒意逼人的行业，万科进行架构大调整，撤销区域公司，实行总部-片区总公司两级管控 [1] - 全国城镇家庭多套房持有率高达43.7%，若算上未公开的隐形房产，实际比例可能超过45% [3] - 北京、深圳主城区房价较峰值分别下跌28.3%和42.1%，直接跌回2015年水平 [4] - 在房价跌幅超过20%的城市，断供率飙升至3.2% [4] - 三四线城市房价下跌更为严重，湖南衡阳某楼盘从8500元/平方米跌至4500元/平方米，鹤岗70平方米电梯房挂牌价仅为8万 [4] 房地产市场困境 - 河南南阳二手房挂牌量高达8.7万套，较2020年增长210%，但2025年一季度仅成交1200套，较六年前下跌63% [5] - 辽宁鞍山矿区18%的房产挂牌出售，部分楼栋甚至超过40% [5] - 银行对房龄超过20年的三四线二手房抵押率仅为30%，利率还需上浮15% [5] - 2025年三四线城市房贷断供案件较去年增长20% [5] - 法拍房数量增加，进一步拉低房价，形成恶性循环 [5] 企业案例 - 万科负债1246亿元 [7] - 杭州国企收购存量房的比例已达15%，收购价低于市场价18% [6] 政策动态 - 长沙新政允许为多孩家庭提高公积金贷款额度20% [6] - 武汉为三孩家庭发放12万购房补贴 [6]

陈俊儒是戴德梁行华南区资本市场部主管及董事。今年以来，他服务的客户群体的画像以及心态，出现 了些许变化。保险公司、不动产基金公司鉴于自身投资偏好的改变，会更倾向于持有流动性与回报率较 高且租约稳定的物业类别；但更多的中小企业却看准时机入场抄底，除了自用需求外，总价低的商铺、 厂房资产更"吃香"了。 据戴德梁行统计数据，今年上半年，广深两地共计成交大宗交易29宗，总成交额为147亿元，单宗均价 则由10亿元—20亿元降至5亿元。这一大宗交易成交量，已经接近于去年全年35宗的交易量，显示不动 产大宗交易市场的交易频次有所活跃。 21世纪经济报道记者吴抒颖广州、深圳报道虽然机构投资者不再肆意扫货写字楼与购物中心，但陈俊儒 发现，今年粤港澳大湾区商业不动产的大宗交易频次，却也不见少。 中小企业主踏步入场，缘由是商业不动产价格经过盘整以后，价值已经凸显。据21世纪经济报道记者了 解，以深圳为例，目前商铺回报率普遍可达4.5%—6%，作为资产配置的一环，具有较高收益率。 此外，随着制造业的升级转型，机器人、医疗器械等热门赛道也带旺了厂房的需求，这些新兴产业的企 业主也在购入此类资产。传统产业与新兴产业的交替，最终也体现在 ...

家庭资产配置策略 - 多位母亲采取将房产(9套学区房/5套商铺/12套拆迁房)秘密过户给女儿的方式保全资产 [1][3][10][15][17][19] - 过户行为主要针对学区房和商铺等优质资产，其中学区房被描述为"最抢手"类型 [1][17] - 资产规模较大，单个案例涉及房产数量达9-12套，商铺年租金可覆盖300万债务 [3][10][17] 婚姻财产风险防范 - 丈夫存在投资失败(虚拟货币/炒股/生意)导致需变卖房产还债的风险 [3][6][15][19] - 部分丈夫表现出对配偶财产的强烈关注，包括查账、要求抵押贷款等行为 [8][15] - 资产隐蔽措施有效阻止了配偶处置房产，保留租金收入作为稳定现金流 [3][17][19] 房产市场特征 - 学区房价值显著，半年内出现价格暴涨现象 [17] - 商铺作为创收资产，租金收入可覆盖大额债务(300万) [3] - 拆迁获得多套房产(12套)的案例显示部分地区拆迁补偿力度 [10] 家庭财务冲突 - 存在丈夫要求妻子为兄弟婚姻支付首付的家庭财务压力 [1] - 房产分配不均引发矛盾，如婆婆将3套房产全给女儿导致儿子家庭租房10年 [12] - 投资亏损金额较大，单笔达300万，需动用房产租金或变现偿还 [3][6] 资产保全效果 - 隐蔽资产成功抵御债务追索，使债权人无法处置登记在妻子名下的房产 [10] - 租金收入成为家庭危机时的关键资金来源 [3][17] - 婚前财产认定保护了女方资产不被分割 [19]

房地产市场趋势 - 房地产市场经过近二十年高价发展后已处于高位水平 许多购房者的买房计划被推迟 [1] - 2016年起国家开始调控 提出"房住不炒"定位 市场趋势转向稳定发展 [1] - 房地产周期性特征消失 2023年"金三银四"传统旺季未显现 成交量反而呈现下跌趋势 [3] 购房策略转变 - 当前购房首要考虑因素是保值性 而非投机获利 [5] - 中国购房者平均年龄为27岁 接近中年 购房决策需更加谨慎 [5] - 业内提出"不买四房 远离两铺"的8字购房法则 对刚需购房者有重要参考价值 [5] 不推荐的四类房产 - 小产权房：无产权证 无法落户和子女入学 居住环境差 缺乏物业管理和基础设施保障 [6] - 旅游房产：配套设施不完善 交通不便 转手困难 客流量往往低于预期 [8] - 养老房产：位置偏僻 与子女距离远 医疗资源匮乏 存在突发疾病救治风险 [10] - 法拍房：价格比正常新房低20% 但需全款支付 税费负担重 存在保证金被没收风险 [12] 商铺投资建议 - 需远离两类商铺：地段不佳的商铺和二楼商铺 当前商铺投资价值已大幅下降 [14] - 商铺选址需考虑真实人流量（非过路流量） 周边环境匹配经营项目 以及区域发展前景 [16] - 高端社区周边适合母婴店/宠物店/餐厅 写字楼区域适合超市/快餐店等业态 [16] 市场现状总结 - 房价在调控后保持稳定 但仍维持高位 未见明显下跌趋势 [18] - 购房者应优先选择居住舒适且能长期保值的房产 [18]

土地与项目情况 - 2025年1 - 3月无新增土地储备，3月末上海宝山区项目规划计容建筑面积105,436平方米[1] - 截至2025年3月31日在建项目5个，主体施工项目在建面积约7.23万平方米[2] 销售与租赁业绩 - 2025年1 - 3月合约销售金额约8,521.50万元，同比增约20.39%[3][4] - 2025年1 - 3月合约销售面积约0.23万平方米，同比降约91.23%[4] - 2025年1 - 3月不动产租赁收入约10,846万元，同比增约10.79%[5] - 2025年1 - 3月不动产租赁面积约53.70万平方米，同比增约34.86%[5]