政策调整 - 中国人民银行河北省分行与国家金融监督管理总局河北监管局发布通知，自2026年2月4日起，将河北省14个城市（地区）的商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1][3] - 此次调整覆盖全省商业用房，包含商住两用房，辖区商业银行可在30%最低比例基础上，根据自身经营状况和客户风险等因素确定具体首付比例 [1][3] 调整内容与历史对比 - 调整前，商业用房贷款最低首付款比例为50%，商住两用房为45% [2][4] - 调整后，首付款比例统一下调至30%，较此前商业用房首付比例下降20个百分点，较商住两用房下降15个百分点 [2][4] 政策影响与目的 - 首付比例下调直接降低了购买商业用房的门槛，是支持推动商办房地产市场去库存、助力经济发展的具体举措 [2][4] - 该政策旨在让更多潜在投资者关注商业地产，引导资源向更有效率的领域和项目流动 [2][4] 涉及资产范围 - 商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种类型房地产产品 [2][4]

公司年度业绩概览 - 截至2024年12月31日止年度 公司总收益约为人民币20.78亿元 同比大幅减少约37.1% [1] - 2024年度公司拥有人应占亏损约为人民币40.52亿元 相比2023年度的亏损约人民币4.65亿元 亏损额显著扩大 [1] - 2024年度每股基本亏损为人民币79.63分 而2023年度每股亏损为人民币9.13分 [1] 公司业务与项目情况 - 截至2024年12月31日 集团拥有9个发展中物业项目 分布于中国不同城市 [1] - 项目重点布局城市包括上海 福州 西安及宝鸡 [1] - 公司主要专注于住宅物业发展 以及住宅及商业综合体物业开发 [1] - 公司开发的产品类别涵盖公寓 办公室 商铺及别墅等 [1]

政策调整核心内容 - 中国人民银行湖南省分行与国家金融监督管理总局湖南监管局联合发布通知 自1月22日起 湖南省14个市州购买商业用房（含商住两用房）的购房贷款最低首付比例统一调整为不低于30% [1] - 各银行业金融机构可在全省最低首付款比例基础上 结合自身经营状况和客户风险状况等因素 确定每笔贷款的具体首付款比例 [1] 政策调整前后对比 - 此次调整前 商业用房购房贷款普遍执行的最低首付比例为50% [3] - 以一套总价100万元的商业公寓为例 首付比例从50%降至30% 购房者的前期资金压力减少20万元 [3] 对购房者及投资者的影响 - 大幅下调首付比例显著降低了投资者的资金门槛 [1] - 一些原本因门槛过高而观望的中小投资者可能会考虑入场 尤其关注有稳定租金回报的优质物业 如地铁沿线的公寓或产业园区旁的商铺 [3] - 对于初创企业主和个体户而言 节省下来的首付款可以投入到公司运营、装修或补充流动资金中 实现“轻资产入场” 缓解创业和置业的双重压力 [3] 对商业地产市场的潜在影响 - 政策调整利好小微企业和创业者 [1] - 当前市场上存在大量待售的商业用房 [4] - 购房者需要更加谨慎地甄别 注重物业的长期租金回报率和所在地段的未来发展潜力 [4] 相关背景信息 - 从2024年9月30日起 湖南已明确对于贷款购买住房的居民家庭 商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房 最低首付款比例统一为不低于15% [4]

政策落地与核心调整 - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 陕西省自2026年1月23日起，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例从50%下调至不低于30% [2] - 首付比例下调降低了商业用房的购买门槛，对在售商业项目构成利好 [2][3] 商业用房市场现状与挑战 - 商业用房需求规模小于住宅，其投资回报主要依赖租金而非价格升值，在过往地产黄金时代回报率常跑输住宅 [6] - 商业用房持有和交易成本高：贷款利率约5.0%（住宅约3.15%），交易税费、水电费、物业费也远高于住宅 [6] - 以100万元贷款为例，商业用房年利息支出比住宅高出近2万元，且贷款年限最长为10年（住宅可达30年），月供压力更大 [6] - 当前地产周期转变，依赖房价快速上涨的投资时代已过，租金回报成为趋势，核心地段商业用房吸引力有所提升 [6] 政策影响与局限性 - 首付比例降低虽利好去库存，但对投资者吸引力有限，因贷款总额增加导致利息支出依然较高，实际购买成本不低 [7] - 商业用房真正吸引投资者需更多政策支持，如延长贷款年限、降低贷款利率及持有成本，以提升租金回报率吸引力 [7] - 市场期待商业用房贷款利率及相关税费也能下调，以进一步降低交易与持有成本 [2] 商业用房主要产品类型分析 - **商铺**：主要包括社区底商、购物中心等，散售商铺多集中于社区底商；拥有固定消费人群的社区底商风险较低，若毗邻学校则价值更高 [8][9][10] - **写字楼**：西安市场库存量大、空置率高，目前购买多以自用为主，投资回报率缺乏吸引力，不建议普通投资客介入 [11][12][13][14] - **公寓**：西安市场去化难度大，主因供应量过大、产品同质化；单价较低（约7000-10000元/平方米），主要吸引年轻过渡性居住者或资金有限的普通投资客 [15][16] - **商业性质豪宅（大平层/叠拼）**：多位于城市核心地段或产业配套区，配套高端酒店服务（如威斯汀、柏悦等）；此次首付下调对此类产品最为利好，因主要买家为企业主，可释放更多资金用于其他高回报投资 [18][19][20][21][22] 市场展望 - 商业用房首付比例下调对市场去化的实际带动效果，仍需时间观察 [23]

政策调整与市场影响 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局宣布将商业用房购房贷款最低首付款比例从50%调整为不低于30% [2] - 政策涵盖写字楼、公寓、商铺等业态 旨在推动商办市场去库存 [2][12] - 有观点认为政策对去化有促进作用 但贷款利率及税率对成交更为关键 需要一揽子政策配合才能达到更好效果 [3] 商铺投资回报率现状 - 深圳商铺中介主推的商铺宣称回报率普遍达4%至6% 部分带租约商铺宣称可达8% [2] - 2025年深圳住宅租金回报率仅约1.7% 显著低于商铺宣称回报率 [2] - 具体案例显示 福田保税区某临街底商静态年化租金回报率约5.7% 而同小区住宅回报率约1.8% [4] - 宝安沙井片区某在售底商 经中介推算年租金回报率约5.54% [4] 商铺市场价格与成交情况 - 商铺整体价格已较2016-2017年投资热潮时期显著回调 [7] - 法拍案例显示 龙华区某商铺2025年成交价77.3万元 较2017年购入价504万元大幅下跌 华强北某商铺2024年成交价17.3万元 较2016年售价65.7万元大幅下跌 [7] - 深圳近两个月法拍平台上架约28套商铺 仅9套成交 高流拍率反映投资者心态谨慎 [7] 商铺投资的潜在成本与风险 - 购买商铺需缴纳3%契税和0.05%印花税 交易成本高于住宅 持有期间物业费普遍更高 还需考虑维修费与空置期成本 [8] - 商铺按揭贷款期限原则上不超过10年 低于住宅最长30年 且贷款利率为商业利率 高于住宅贷款利率 [9] - 新小区商铺可能面临交付后约1年的空置期才能租出 [8] - 业内认为需扣除税费、物业费、空置成本后核算实际回报率 “商铺租金回报率≥4%才值得投资”的指标在实际中可能被摊薄 [11] 投资者心态与市场参与者 - 有潜在投资者表示首付门槛降低但不敢轻易下手 核心考验在于能否扛住长期持有的多重风险 [2] - 投资商铺需要稳定的现金流支撑 是一项赚“慢钱”的投资 短期内难有上涨空间 部分项目需10年至20年回本 [9][11] - 当前市场成交客户多为周边经营稳定的生意人 由租转买 [11] - 个人投资主要集中在临街商铺 其价格受位置（如临街或出入口）和业态（如是否可餐饮）影响 差价可能在5%至10% [11]

政策调整 - 2026年1月17日，中国人民银行与国家金融监督管理总局宣布，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例从普遍为50%调整为不低于30% [1][5] 市场现状与数据 - 政策旨在推动商业地产去库存，而非直接提升商铺投资价值 [19] - 深圳市场商铺中介宣传的回报率普遍达4%至6%，部分带租约商铺宣称可达8% [5] - 2025年深圳住宅租金回报率仅约1.7%，远低于商铺宣传回报率 [5] - 深圳部分区域商铺售价与回报率示例：前海区域售价295万元（只售不租），福田区域售价990万元、年租金约43.2万元、回报率约4.4%，罗湖区域售价2050万元、年租金约121.2万元、回报率约5.9% [6] - 具体案例：福田保税区骏皇名居一套约80平方米复式底商业主报价800万元，月租金约3.8万元，静态年化租金回报率约5.7% [7]；同小区一套66.18平方米住宅挂牌价约470万元，月租金约6960元，静态年化回报率约1.8% [9] - 宝安沙井招商雍境二期一套约51平方米底商优惠后总价约260万元，预计月租金1.2万元，年租金回报率约5.54% [11] - 商铺价格已显著回调：龙华区白石龙地铁站旁约40平方米商铺2025年7月法拍成交价77.3万元，2017年购入价约504万元；华强北约5.37平方米商铺2024年9月法拍成交价17.3万元，2016年售价约65.7万元 [14] - 深圳近两个月法拍平台约上架28套商铺，仅9套成交，流拍率高 [15] 投资风险与成本分析 - 商铺投资面临长期持有风险与多重隐藏成本，可能导致实际回报率低于宣传值 [5] - 购买商铺需缴纳3%契税和0.05%印花税，高于深圳住宅交易成本（首套住宅契税1%-1.5%，二套1%-2%，印花税免征） [15] - 持有期间，商铺物业费普遍高于住宅，还需承担维修费用与空置期成本损耗 [15] - 商铺按揭贷款期限原则上不超过10年，低于住宅最长30年，且贷款利率为银行同档次商业利率，高于住宅贷款利率 [16] - 新小区商铺可能需交付1年后才较易出租，存在空置期风险 [15] - 业内认为“商铺租金回报率≥4%才值得投资”，但该数值需扣除税费、物业费、空置成本后再核算，实际回报率会被摊薄 [18] - 商铺价值增值空间已大不如前，高位购入的商铺价格大幅缩水，租金收益需覆盖成本并找到长期可靠租户是重点考虑问题 [16] - 业内人士指出，现在投资商铺是赚“慢钱”，短期内难有上涨空间，大部分项目需10年至20年才能回本 [17] 投资者心态与结构 - 潜在投资者表示“门槛降了但不敢轻易下手”，核心考验在于能否扛住长期持有的多重风险而非凑齐首付 [5] - 当前市场成交客户多为原本在周边经营店铺的生意人，生意稳定后直接购买商铺经营 [17] - 个人投资商铺主要集中在临街商铺，其中临街或小区出入口铺位单价高于负一层，可餐饮商铺单价高于不可餐饮铺，差价可能在5%～10% [18] - 商业街或购物中心商铺一般由企业主体投资，更考验项目整体运营能力 [18] 政策效果与行业观点 - 第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，首付比例下调对商业地产去化有一定促进作用，但对成交起更关键作用的是贷款利率及税率，政策要起到更好效果需要一揽子动作 [6] - 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，过去对商业用房贷款奉行低杠杆金融监管纪律，目前炒作已基本退潮，在居民加杠杆购房意愿下降的背景下，面对结构性贷款需求，放开首付比例是合理的 [19] - 李宇嘉同时指出，考虑到银行评估价比较谨慎，30%首付并不低，未来还有可能再次降低 [19]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此举旨在支持构建房地产发展新模式 并推动商办房地产市场去库存 [1] - 政策属于全国性调整 各地可在此基础上因城施策自主确定辖区最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 全国商业营业用房待售面积达1.41亿平米 办公楼待售面积达0.52亿平米 库存高企 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [3] - 商办市场在售库存去化周期普遍在30个月 有的长达50至70个月 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例从通常的50%降至30% 直接降低了购买门槛 有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 政策有利于激活投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求 从而盘活二手及在售存量 [4][5] - 业内预计未来更多城市将落实去库存政策 可能包括优化商办限购政策、促进交易活跃等措施 [5] 行业挑战与观点 - 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上相比住宅按揭贷款劣势明显 且税费成本较高 [6] - 在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下 单一降低首付比例的政策效果预计有限 行业期待政策进一步宽松 [6] - 商业物业价格下跌幅度较大 对整体物业价值保持及企业资金链好转不利 [4]

央行货币政策与房地产信贷政策 - 央行下调再贷款和再贴现利率25个基点 此举降低了商业银行从央行获取资金的成本 为下游贷款市场报价利率进一步下行创造了空间 [6] - 基于当前政策节奏 深圳目前3.05%的房贷利率有望在2026年第一季度进一步下降至2.8% 标志着利率正式进入“2时代” [6] - 商办物业首付比例从50%大幅下调至30% 这一调整被视为决策层为应对商办市场巨大库存压力而采取的“排雷”措施 [3][6] 商办物业市场现状与库存压力 - 商办市场流动性极差 库存压力巨大 上海商办物业的去化周期已达到惊人的21年 广州需要5年 深圳市场相对健康 去化周期约1年出头 [9] - 深圳公寓与商办市场经过深度调整 价格已大幅下跌 一手和二手公寓价格跌去一大半后 租售比普遍达到4%-5% 已显现出套利空间 [9] - 尽管存在税费高、空置期等顾虑 但深圳公寓和商办市场已吸引大量投资机构和个人投资者进入 资金对优质标的出手果断 [9] 深圳公寓与商办市场的投资与自住价值 - 在银行存款和国债收益率进入“1时代”的背景下 深圳公寓4%-5%的租售比提供了稳定的现金流 若具备运营能力 收益率可轻松超过10% 被视为可配置的“养老保险”类资产 [9] - 对于自住群体 部分深圳商务公寓在“大学区制”下可落户并积分入学 为核心区工作的年轻人提供了低成本留深、避免长距离通勤的替代选择 这些资产具备“能住、能上学、能收租”的特点 [9][10] - 投资关键在于选择核心区、强配套、高流动性的优质资产 应规避产业、地段、配套或前景不佳的标的 选错标的可能导致资产被彻底锁死 [11] 2026年楼市政策展望与市场预期 - 当前政策思路明确为“不搞大水漫灌 只搞精准滴灌” 通过降息、减税、降首付等“小步快跑”的组合策略来托住市场预期 而非刺激房价暴涨 [10] - 预计到2026年 楼市环境将变得非常友好 其特征是资金增多、贷款成本降低以及准入门槛下降 [10]

政策核心内容 - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [2] - 央行表示2026年降准降息还有一定空间 [2] 政策背景与行业现状 - 商办市场（含商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）去库存进展长期滞后于住宅市场，库存量偏大已成行业共识 [3] - 2025年北京、上海、深圳的商办市场普遍呈现租金走低、空置率下降难的态势，大宗交易市场活跃度下降 [4] - 2025年北京大宗交易市场累计达成交易40笔，交易额232.7亿元，全年交易额同比下降37%，交易宗数同比下降13% [5] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%至30%，去化缓慢是房企资金回笼的堵点 [6] 政策目标与预期影响 - 新政直接降低购买门槛，有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [5] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存，并间接改善房企资金状况 [2] - 房企可借助该政策加大促销力度，实现快速回款，改善现金流状况 [6] - 政策为居民家庭资产配置提供了新路径 [7] 配套与协同政策 - 多个城市已出台支持政策推动商办项目去库存，例如允许存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇功能兼容 [3] - 2025年上海发布文件，允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能 [3] - 2025年10月武汉发文，对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 [3] - 业内预计未来优化商业用房限购政策、促进交易活跃也将是重要方向 [6] - 2026年初三部门已明确延续换房退个税政策至2027年 [7] 市场展望与利率环境 - 2025年三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.07% [7] - 央行关于降准降息的表态意味着2026年房贷利率存在下调预期，或将进一步降低居民购房成本 [7] - 商办市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [7]

政策核心内容 - 中国人民银行推出两项关键政策：一是下调结构性货币政策工具利率 二是降低商业性用房最低首付比例 [1][8] - 政策目标并非直接针对住宅市场 重点在于支持特定群体融资与促进商业房地产去库存 [8][17] 货币政策工具调整 - 自1月19日起 中国人民银行向银行提供的“定向借钱”（如支农支小再贷款等）利率下调0.25个百分点 [10] - 一年期利率从1.50%降至1.25% 其他期限利率相应下调 [10] - 此举降低了商业银行从央行获取特定领域专项资金的成本 旨在鼓励银行向三农 小微企业 科技创新等领域增加信贷投放 [10] - 央行预计后续将继续提供超过1.5万亿元的低成本定向资金 以支持民营企业 科技创新及涉农领域 [19] 商业房地产信贷政策调整 - 全国范围内统一下调商业性用房（包括公寓 商铺 写字楼）个人购房贷款最低首付比例 从50%降至30% [13] - 以一套总价200万元的公寓为例 首付款从100万元降至60万元 减少40万元资金压力 [13] - 商业性用房贷款期限最长仍为10年 且贷款利率通常高于住宅贷款 [13] 对房地产市场的影响 - 商业性用房（商办房）购房门槛显著降低 有助于加速此类物业销售 提升市场流动性 [13][15] - 核心地段的优质商业房源预计将更受市场青睐 [13][15] - 政策间接释放了积极的货币宽松信号 增强了市场对后续住宅贷款市场报价利率下调的预期 [11][15] 对银行业的影响 - 银行从央行获取部分资金的成本下降 有助于缓解银行息差压力 并提升其向特定领域发放贷款的意愿 [10][15] 政策定位与后续展望 - 本次政策未直接调整住宅贷款的首付比例和市场报价利率 [8][17] - 央行官员公开表示 年内仍存在降准和降息的空间 [11] - 未来政策将综合运用财政补贴 担保增信等多种方式协同发力 [20]