楼市风云变幻：六亿房产背后的隐忧与"烫手山芋"警示 日前，住建部披露的最新数据显示，全国房产保有量已达惊人的六亿栋。值得注意的是，这里的"栋"而非"套"，若按我国4.95亿户家庭粗略计算，平均每户 可分摊超过一栋房产。虽这庞大数字中包含了商品房、小产权房、农村自建房以及安置房等多种类型，但也侧面印证了国内房产供应已然呈现过剩之势。 在此背景下，楼市未来面临贬值压力已是大概率事件。业内人士发出警示，预判自明年起，以下五类房产或将成为投资者手中的"烫手山芋"，已有先行者悄 然离场。 曾经，市中心的老破小因其低廉的价格、完善的配套设施以及潜在的拆迁价值而备受青睐。许多购房者押宝棚户区改造带来的巨额拆迁补偿。然而，随着棚 改政策的转变，旧房改造取而代之，老破小拆迁希望渺茫，身价也随之大跌。以魔都上海为例，市中心老破小单价已从2021年的高峰期每平米十几万元，腰 斩至如今的六七万元，且面临有价无市的尴尬局面，低价抛售者比比皆是。 三、高位站岗，血本无归：高价购房者深陷泥潭 2018年至2021年期间，楼市正值巅峰，不少家庭在高位入市。然而，随着房价下行，部分城市房价跌幅已超过30%，使得这些家庭损失惨重，甚至面临首 付 ...

地方国资适时出手。 封面图源｜北京产权交易所 北京产权交易所信息显示，一套北京市海淀区阜成路2号楼3层10门7号的62平方米住宅，转让底价约532万元，折合单价8.5万元/平方米，信息披露截止时 间为9月30日，产权所有人为北京天恒房地产股份有限公司（以下简称北京天恒）。 北京天恒为北京天恒置业集团有限公司（以下简称天恒集团）下属企业。 据负责拍卖业务的工作人员介绍，该房产为天恒集团自有房产，原本主要用于出租，出于优化资产结构的需要，目前拿出来出售。 据不完全统计，天恒集团在北京产权交易所挂牌出售的房产达111套，房产转让底价从106万元至1397万元不等，总转让底价超过3.3亿元。 上述负责拍卖的工作人员介绍，这些房产均为天恒集团自有，主要由两部分构成：一部分是天恒集团开发项目的剩余房源；另一部分是天恒集团用于出租 的房产。这些房产目前均为空置状态。 值得注意的是，天恒集团出售的部分房源底价高于市场价格。以天恒乐活城为例，在售的50多套房源单价普遍在2万元/平方米以上，而同类房源在二手平 台上的报价普遍在1.6万至1.8万元/平方米。 一位接近天恒集团的人士表示，大批量出售房产，一方面是因为近年来天恒集团的 ...

股价表现 - 香江控股于2025年9月15日触及涨停 涨停价2.16元 涨幅10.2% 总市值70.60亿元 流通市值70.60亿元 总成交额1.29亿元 [1] 涨停驱动因素 - 公司业务以商贸流通运营为主 同时开展城市发展配套建设业务 涵盖商品房、商铺及写字楼销售 近期房地产市场政策环境改善对房地产开发企业形成利好 [1] - 公司于2025年9月12日入选龙虎榜 成交额2.64亿元 总买入5315.95万元 总卖出3657.04万元 上榜原因为游资和外资净买入 资金流入推动股价上涨 [1] - 房地产开发板块近期有一定热度 同板块部分个股出现上涨行情 形成板块联动效应 技术面上股价突破关键压力位吸引技术派投资者参与 [1] 市场交易数据 - 龙虎榜数据显示总买入5315.95万元 总卖出3657.04万元 净买入金额显著 [1] - 当日成交额达1.29亿元 显示市场交易活跃度较高 [1]

赣州房地产市场概况 - 赣州楼市在传统销售旺季"金九银十"期间迎来关注度上升 楼盘数量和购房者热情明显提升 [1] 章江新区楼盘价格与产品 - 中海天钻提供170-200平方米天幕大平层 均价19000-23000元/平方米 车位11.3万元起 [2] - 达芬奇城市中心推出91-1078平方米商务旗舰写字楼 [2] - 康源·滨江国际写字楼单价11500元/平方米 公寓总价35万元起 [2] - 赣州·铂园住宅均价13000元/平方米 车位14.3-17.3万元 [2] - 第5大道沿街商铺单价46000-64000元/平方米 [2] - 中创国际城写字楼单价13000元/平方米 商铺19000-53000元/平方米 [2] 其他区域住宅产品 - 悦榕湾128平方米四房现房清栋特惠 均价10500元/平方米 [3] - 星洲·文昌府小高层起价6999元/平方米 [3] - 融翔状元府三至四房价格区间7000-8000元/平方米 [3] - 中恒唐龙嘉园108-144平方米户型单价6000元/平方米 [4] - 美的高速君兰学府折后均价7000元/平方米 [4] - 绿地城际空间站准现房均价7500元/平方米 [5] 高端及改善型产品 - 星洲·云境联排别墅单价14000元/平方米 双拼17000元/平方米 [3] - 嘉福·万达广场住宅均价12500元/平方米 商铺20000-70000元/平方米 [4] - 极少墅·湾玺高层11400-12900元/平方米 叠墅16000元/平方米 [4] - 瑞晟·翡翠谷叠拼总价180-200万元 双拼380-580万元 [6] - 龙湖华海·双珑原著联排别墅18000-22000元/平方米 [8] 商务及投资产品 - 嘉福中心写字楼均价14500元/平方米 [2] - 水游城·X公域毛坯公寓10000元/平方米 酒店公寓12000-13500元/平方米 [2] - 嘉福新天地公寓均价8500元/平方米 底商20000-25000元/平方米 [5] - 南康国际材料城带租约建材商铺均价8500元/平方米 [8] 价格区间特征 - 章江新区住宅均价主要分布在11500-23000元/平方米区间 [2][3] - 其他区域住宅价格普遍在6000-11000元/平方米范围 [3][4][5] - 商铺类产品价格跨度较大 从6000元/平方米至70000元/平方米不等 [2][4][5] - 车位价格集中在4-17.3万元区间 [2][4][9]

案件背景 - 甲作为A市住房和城乡建设局副局长多次利用职务便利为乙控制的B建筑公司提供帮助[2] - 乙作为B建筑公司实际控制人长期承接A市市政工程并多次表示希望答谢甲[2] - 甲以朋友名义购入临街毛坯商铺但因位置不佳长期未能出租[2] 交易结构 - 甲邀请乙查看商铺并提出希望乙物色承租方乙主动表示由B公司承租作为感谢[2] - 双方约定月租8000元年租9.6万元租期五年按年支付并以甲朋友名义与B公司签订租赁合同[2] - B公司通过账户支付"租金"至甲朋友账户最终转入甲个人账户2020至2023年共支付38.4万元[2] 行为特征 - B公司未实际使用商铺未协调开通水电气且甲得知后未提出异议[2] - 租赁关系缺乏真实性乙无真实租赁需求商铺长期保持毛坯空置状态[2][5] - 甲单方面确定租金价格完全规避房屋空置和市场波动风险[5] 法律定性 - 甲乙双方主观上均明知租赁关系系掩盖权钱交易的伪装[4][5] - 38.4万元"租金"实质是甲职务行为的对价符合受贿罪主客观要件[4][5] - 受贿数额应全额认定无需扣除市场价因租赁关系完全缺乏真实性[6]

土地储备 - 2025年1 - 6月公司无新增土地储备[1] 项目情况 - 截至2025年6月末，上海宝山区地块规划计容建筑面积105436平方米[1] - 截至2025年6月30日，公司在建项目5个，在建面积约39.28万平方米[2] 销售业绩 - 2025年1 - 6月，公司合约销售金额约2.90亿元，同比上涨约20.90%[3] - 2025年1 - 6月，公司合约销售面积约1.34万平方米，同比下降约54.26%[3][4] 租赁业绩 - 2025年1 - 6月，公司不动产租赁收入约2.00亿元，同比下降约16.94%[5] - 2025年1 - 6月，公司不动产租赁面积约48.42万平方米，同比上涨约1.52%[5]

大股东深铁集团对万科的财务支持 - 深铁集团向万科提供不超过8 69亿元股东借款 利率为2 34% 用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [1] - 借款期限调整至2028年7月2日 可分次提取 最后提取日为2025年8月31日 并可展期 [1] - 万科以投资性房地产 固定资产及非上市公司股权提供担保 资产价值不超过12 98亿元 抵质押率70% [1] - 深铁集团年内累计提供7次股东借款 总额约226 88亿元 支持万科上半年偿还164 9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 [1] 万科通过资产抵偿债务的举措 - 万物云与万科签订106项债务清偿协议 总代价约2 57亿元 以商品房 商铺 车位等物业抵扣2 53亿元应付款项 [2] - 万科转让杭州万瑜和杭州元广股权给万物云抵债 涉及金额约9824万元 [3] - 杭州万瑜持有杭州拱墅区中城•小藤街项目 含商业楼及停车位 总建筑面积10072 58平方米 [3] - 杭州元广租赁中城•小藤街5649 96平方米商业单元作酒店公寓 2025年1月终止委托管理协议 [3] - 万物云称目标项目位于良东蝶城辐射范围 周边在管小区密集 利于商业协同运营 [3] 万科近期债务偿还进展 - 公司于7月24日 28日完成"21万科06"和"23万科01"债券付息 [4]

房地产行业现状 - 房地产业从"金饭碗"变成寒意逼人的行业，万科进行架构大调整，撤销区域公司，实行总部-片区总公司两级管控 [1] - 全国城镇家庭多套房持有率高达43.7%，若算上未公开的隐形房产，实际比例可能超过45% [3] - 北京、深圳主城区房价较峰值分别下跌28.3%和42.1%，直接跌回2015年水平 [4] - 在房价跌幅超过20%的城市，断供率飙升至3.2% [4] - 三四线城市房价下跌更为严重，湖南衡阳某楼盘从8500元/平方米跌至4500元/平方米，鹤岗70平方米电梯房挂牌价仅为8万 [4] 房地产市场困境 - 河南南阳二手房挂牌量高达8.7万套，较2020年增长210%，但2025年一季度仅成交1200套，较六年前下跌63% [5] - 辽宁鞍山矿区18%的房产挂牌出售，部分楼栋甚至超过40% [5] - 银行对房龄超过20年的三四线二手房抵押率仅为30%，利率还需上浮15% [5] - 2025年三四线城市房贷断供案件较去年增长20% [5] - 法拍房数量增加，进一步拉低房价，形成恶性循环 [5] 企业案例 - 万科负债1246亿元 [7] - 杭州国企收购存量房的比例已达15%，收购价低于市场价18% [6] 政策动态 - 长沙新政允许为多孩家庭提高公积金贷款额度20% [6] - 武汉为三孩家庭发放12万购房补贴 [6]

市场交易概况 - 粤港澳大湾区商业不动产大宗交易频次活跃 上半年广深两地共计成交29宗 总成交额147亿元 单宗均价由10-20亿元降至5亿元 接近去年全年35宗的交易量 [1] - 中小企业主入场抄底 因商业不动产价格盘整后价值凸显 深圳商铺回报率普遍达4.5%-6% 具有较高收益率 [1] 买家结构变化 - 市场玩家结构改变 机构投资者减少写字楼与购物中心投资 实业类买家增多 包括工厂老板和新兴产业企业主 [3] - 实业买家投资额普遍在1-2亿元之间 因商铺资产回报率接近6% 高于债券和银行理财等投资渠道 [3] - 个人投资者参与整售商业产品交易 如罗湖京基天郡府一批商铺由个人投资者购入 [3] 商铺市场表现 - 深圳热门区域商铺价格回落到理性区间 福田口岸商铺价格约3.5万元/平方米 福田CBD价格5-6万元/平方米 回报率达4.5%-6% [4] - 与信用良好租户签约的物业成为投资重点 因能提供持续稳健收益率 [5] 工业厂房交易热度 - 工业厂房资产关注度提高 法拍市场表现活跃 深圳龙岗平湖村工业园以8748万元成交 溢价率102% [6] - 深圳光阳电机工业园33789.36平方米工业产权拍卖成交 溢价金额超2.66亿元 溢价率约60% [6] - 深圳八卦岭工业区厂房整栋成交价2.1亿元 建筑面积约1万平方米 成交楼面价约2万元/平方米 高于评估价近8000万元 [6] 产业升级驱动因素 - 制造业升级转型带旺厂房需求 机器人、医疗器械等热门赛道企业扩产需求强烈 [2][7] - 传统行业外迁或出售厂房 新兴产业接盘 推动市场成交与交易量 [7] - 高标准厂房租金上涨 2024年深圳平均租金达65元/月 同比上升12% 龙华区、光明区等优质厂房租金涨幅超15% [7] 投资逻辑演变 - 技术密集型产业对厂房需求从量转向质 符合新产业标准的工业资产逐渐吃香 [7] - 量产型巨头自购土地建厂 快速成长型企业购买二手厂房或联合买地建厂 底层小企业租赁厂房 [6]

家庭资产配置策略 - 多位母亲采取将房产(9套学区房/5套商铺/12套拆迁房)秘密过户给女儿的方式保全资产 [1][3][10][15][17][19] - 过户行为主要针对学区房和商铺等优质资产，其中学区房被描述为"最抢手"类型 [1][17] - 资产规模较大，单个案例涉及房产数量达9-12套，商铺年租金可覆盖300万债务 [3][10][17] 婚姻财产风险防范 - 丈夫存在投资失败(虚拟货币/炒股/生意)导致需变卖房产还债的风险 [3][6][15][19] - 部分丈夫表现出对配偶财产的强烈关注，包括查账、要求抵押贷款等行为 [8][15] - 资产隐蔽措施有效阻止了配偶处置房产，保留租金收入作为稳定现金流 [3][17][19] 房产市场特征 - 学区房价值显著，半年内出现价格暴涨现象 [17] - 商铺作为创收资产，租金收入可覆盖大额债务(300万) [3] - 拆迁获得多套房产(12套)的案例显示部分地区拆迁补偿力度 [10] 家庭财务冲突 - 存在丈夫要求妻子为兄弟婚姻支付首付的家庭财务压力 [1] - 房产分配不均引发矛盾，如婆婆将3套房产全给女儿导致儿子家庭租房10年 [12] - 投资亏损金额较大，单笔达300万，需动用房产租金或变现偿还 [3][6] 资产保全效果 - 隐蔽资产成功抵御债务追索，使债权人无法处置登记在妻子名下的房产 [10] - 租金收入成为家庭危机时的关键资金来源 [3][17] - 婚前财产认定保护了女方资产不被分割 [19]