市场整体表现 - 在楼市政策驱动及春节假期延后影响下，2026年初热点城市楼市延续了2025年末的翘尾行情，1月传统淡季出现显著升温 [1] - 2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，中原新房来访指数与来访总量分别环比上升2%和11% [1] - 同期，重点15城二手房周度成交量环比上升9%，截至1月20日，监测的26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [1][3] 一线城市交易情况 - 上海表现最为突出，截至1月25日，1月二手房网签量已突破1.8万套，预计全月有望突破2.2万套，并连续三个月保持在此规模以上 [2] - 深圳二手房市场连续升温，2026年前三周录得量分别为1115套、1595套和1654套，1月全月录得量有望维持在6000套以上 [2] - 广州楼市表现不俗，1月前20天二手房成交量已突破5000套，有望保持近几个月来的高水平 [2] - 北京新政（2025年12月24日出台）满月后效果显著，政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日）链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量与带看量分别增长14%和18% [3] 二线城市及热点城市表现 - 杭州、南京、成都、天津等二线城市楼市有不错表现 [1] - 天津、南京的二手房均出现过单日网签超过300套的案例，接近去年“金三银四”期间的水平 [3] 市场结构与行为变化 - 在重点城市，二手房已成为市场交易主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [4] - 客户观望情绪减少，决策周期缩短，置换链条（“卖一买一”）正在打通，上海部分门店出现“深夜签约”现象 [8] - 春节假期延后使得部分需求提前释放，在天津市场，南开、河西等传统教育强区的交易领先，凸显学区房需求占据主导 [8] 价格趋势 - 在交易量支撑下，房地产价格开始出现止跌势头，多个城市二手房议价空间收窄，部分优质房源甚至需要加价购买 [9] - 上海优质二手房源的议价空间从3%～5%收窄至1%～2% [9] - 南京市场以价换量仍是主流，但业主降价幅度明显收窄，栖霞、六合等远郊区二手房交易价格有上涨趋势 [9] - 至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数已连续5周回升 [10] - 2025年12月，70大中城市房价仍以降为主，但一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [10] 政策环境 - 岁末年初以来，房地产迎来密集政策利好释放，包括个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠政策延长、商业住房最低首付比例下调等 [6] - 公积金制度改革、白名单项目贷款展期等政策也有积极进展 [6] - 城市政府层面，不少热点城市在岁末年初优化了楼市政策 [7] 市场展望与结构性变化 - 短期来看，当前仍处在楼市政策窗口期，核心城市二手房成交有望延续回升态势 [10] - 长远来看，2026年开年的楼市暖意标志着房地产市场正式进入结构性发展新阶段，普涨时代落幕 [10] - 购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流，粗制滥造的远郊房源逐步被淘汰 [10]

核心观点 - 在政策驱动和春节延后等因素影响下，2026年初中国热点城市房地产市场延续了2025年末的翘尾行情，呈现显著回暖态势，尤其二手房市场表现亮眼，交易量价齐升，市场预期改善 [1][5][6] 市场成交量表现 - **全国整体趋势**：2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，来访指数环比上升2%，来访总量环比上升11% [1] - **二手房市场活跃**：同期重点15城二手房周度成交量环比上升9% [1] - **一线城市表现强劲**： - 上海：截至1月25日，1月二手房网签量突破1.8万套，预计全月有望突破2.2万套，并连续三个月保持此规模以上 [2] - 深圳：2026年前三周二手房录得量分别为1115套、1595套、1654套，连续升温，1月全月录得量有望维持在6000套以上 [2] - 广州：1月前20天二手房成交量已突破5000套 [2] - 北京：新政出台后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），链家交易量较政策出台前一个月增长33% [3] - **二线城市同步回暖**：杭州、南京、成都、天津等城市楼市有不错表现，天津、南京二手房出现单日网签超300套的案例 [1][3] - **多城成交量同比上涨**：截至1月20日，26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [3] 市场价格与议价空间变化 - **议价空间收窄**：多个热点城市二手房议价空间收窄，部分房源需加价购买 [1] - **上海案例**：优质二手房源议价空间从3%～5%收窄至1%～2% [7] - **南京案例**：业主降价幅度明显收窄，栖霞、六合等远郊区二手房交易价格有上涨趋势 [7] - **价格指数回升**：至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数连续5周回升 [8] - **官方数据印证**：2025年12月，70大中城市房价仍以降为主，但一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [8] 市场情绪与交易行为 - **观望情绪减少**：政策利好使部分需求放弃观望状态，客户决策周期缩短 [6] - **置换链条打通**：“卖一买一”的置换链条正在打通 [6] - **出现“深夜签约”**：上海链家部分门店本月出现久违的“深夜签约”现象 [6] - **学区房需求主导**：天津市场中南开、河西等传统教育强区的二手房交易保持领先 [6] 驱动因素分析 - **政策利好密集释放**：岁末年初迎来一波密集政策利好，包括中央经济工作会议定调稳定市场、个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠延长、商业住房最低首付比例下调、公积金制度改革等 [6] - **城市政策优化**：不少热点城市在岁末年初优化楼市政策，进一步降低购房门槛 [6] - **春节假期时间影响**：2026年春节假期晚于往年，使得交易高峰提前出现，延长了翘尾行情 [1][5] - **房源性价比凸显**：经过近几年的调整，一些房源的性价比正在凸显，业主预期发生改变 [8] 市场结构特征 - **二手房成为主流**：在重点城市，二手房已成为当前市场交易的主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [4] - **市场进入结构性新阶段**：普涨时代落幕，购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流 [8]

深圳二手房市场行情 - 2026年第2周深圳全市二手房共计录得1595套，环比增长43.0%，单周录得量超1500套，主要受元旦假期后修复性回升影响 [2] - 2025年11月、12月深圳二手房分别录得5762套、6216套，市场成交量已连续10个月维持在5000套以上，呈现年底“翘尾”行情 [2] - 2026年1月第二周周末，乐有家门店二手看房量达到3月底以来新高，签约量连续5周位于高位，春节前翘尾行情延续 [4] - 截至2026年1月13日，本月深圳二手住宅累计过户1960套，市场保持热度 [3] 深圳二手房市场量价表现 - 2025年深圳二手住宅全年网签5.62万套，同比小幅上涨3%，更具先行指标意义的“二手房录得量”达6.98万套，同比上涨4.3% [3] - 2025年深圳二手房成交均价约为5.9万元/平方米，同比略降6.3%，市场主要支撑力来自于“以价换量” [3] - 2025年深圳二手房成交占比已达到六成，迎合对价格敏感的刚需群体购房诉求 [3] 深圳二手房市场供需变化 - 自去年12月下旬以来，乐有家门店二手住宅周度新增挂牌量相较12月上旬下降约10%，业主新增挂牌量有所放缓 [2][4] - 深圳总体二手房挂盘量从年初约5.8万套走高到11月的约8.9万套 [7] - 2025年第四季度二手房成交周期为209天，相当于业主挂牌7个月才能成功卖出房源 [7] - 市场未因卖房增值税从5%降到3%而呈现大幅抛盘，近两年买房多为自住需求，增值税降低利好置换需求业主 [4] 深圳新房市场表现 - 2025年深圳新房共成交5.53万套，同比下降17.3%，其中住宅成交3.79万套，同比下降21.7% [6] - 2025年深圳一二手住宅成交量总共录得9.4万套，同比下跌9% [6] - 2025年深圳新房价格止跌回升，成交均价5.8万元/平，同比上升4.2%，单价4-6万价格段成交占比最多，为34.8% [6] - 截至2025年年末，深圳新房住宅存量为327万平方米，创四年来新低，但去化时间约15.3个月，较上年底上升3.0个月 [6] 市场展望与行业观点 - 行业观点认为，虽然2025年深圳楼市成交量未及2024年的破10万套，但仍保持近几年较高交易量，一二手房成交开始稳定，预计未来几年将保持在10万套左右规模 [6] - 2026年深圳土地供应将控制增量、保证质量，继续推动市场企稳 [2] - 展望2026年，需推动新房向“品质高、价格适中、配套完善”方向提高供给效率，并积极推进二手房以旧换新，消解二手房挂牌量，通过交易活跃促进情绪稳定，逐步实现止跌回稳 [7] - 房企销售计划更趋保守，市场理性情绪仍占主导，2026年整体以平稳为主 [7]

深圳房地产市场周度成交数据 - 上周全市新房（预售+现售）成交1,068套，环比增长32.3% [1] - 其中新房住宅成交757套，环比增长24.5% [1] - 上周全市二手房（含自助）录得1,619套，环比增长14.1% [1] - 12月份二手房周成交量持续攀升，年末有望迎来“翘尾”行情 [1] 市场需求与片区价值分析 - 上周市场新增需求量（委买合同）持续小幅增加，环比增长4.4% [3] - 根据福田区二手交易数据分析，香蜜湖、景田、竹子林和百花片区位于第一象限，其交易活跃度与价格均高于福田区整体均值，体现出较强的抗风险能力 [3][5] - 在成交房源中，安托山片区均价最高，新洲片区均价最低 [5]