财务数据和关键指标变化 - 截至2026年12月31日的前九个月，公司调整后EBITDA增长31%至748亿印度卢比 [8] - 前九个月，公司税后利润增长超过六倍 [8] - 截至2026年12月31日的前九个月，公司收入同比增长48% [17] - 公司成功发行了6亿美元债券，票面利率为6.5%，取代了之前利率为7.95%的债券，每年节省约900万美元利息支出 [8][19] - 公司本财年迄今通过资本回收筹集了2.75亿美元，其中包括从制造业务中从BII筹集的1亿美元 [19] - 公司本季度出售了300兆瓦太阳能资产，使本年度总资产出售量达到600兆瓦 [19] - 公司预计截至2026年3月31日的财年，调整后EBITDA将在900亿至930亿印度卢比之间，其中制造业务贡献110亿至130亿印度卢比 [9][27] - 公司预计本财年将产生140亿至170亿印度卢比的股权现金流 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - **运营与项目组合**：自去年12月以来，公司运营容量从10.7吉瓦增加至11.8吉瓦 [5] 在过去12个月中，考虑到出售了900兆瓦资产，公司投资组合实际增长了19%或2吉瓦 [6] 公司总组合目前为19.2吉瓦，包括电池储能系统 [14] - **制造业务**：前九个月，制造业务贡献了108亿印度卢比的调整后EBITDA [9][15] 制造业务外部订单量为900兆瓦 [15] 模块设施每天生产超过12兆瓦，年初至今已生产3吉瓦；电池设施每天生产超过5.5兆瓦，年初至今已生产1.4吉瓦 [15] 年初至今已销售超过2.6吉瓦模块，其中约1.5吉瓦为外部销售 [16] - **商业与工业业务**：C&I业务投资组合在过去一年中通过与大客户签约扩大了约30% [11] 该业务50%的投资组合与亚马逊、微软和谷歌等全球科技巨头合作 [16] - **项目执行**：过去九个月，公司投产了超过600兆瓦的风电项目和超过900兆瓦的太阳能项目 [15] 自去年同一时间以来，公司已建设超过1.9吉瓦项目，在调整过去12个月出售的900兆瓦后，运营容量增长19% [17] 本财年迄今已投产1.6吉瓦可再生能源容量 [17] - **战略调整**：公司决定减少风电项目，增加电池储能系统和太阳能容量，将已承诺投资组合中的风电容量从2.5吉瓦减少至约850兆瓦 [7] 这一调整使在建投资组合的资本支出减少了约600亿印度卢比，而EBITDA仅下降约65-68亿印度卢比 [58][60] 各个市场数据和关键指标变化 - **印度宏观经济**：2026财年印度经济增长预测保持在7%以上，政府预计2027财年增长率大致相同 [5] 印度与美国达成贸易协议，预计将重新为印度出口商打开美国市场，并有利于整体经济，同时也使卢比对美元汇率有所回升 [4] - **电力需求**：2026年12月电力需求随着增长大幅反弹，2026年1月数据也略有好转，预计2027财年将反弹至正常水平 [5] - **行业挑战**：输电项目延误和限电是影响整个行业的问题，政府正在讨论解决方案 [40] 对于拥有永久性电网接入的资产，限电损失会得到补偿；对于临时性电网接入的资产，公司需自行承担损失，政府正研究如何将损失更广泛地社会化 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **战略重心转移**：公司将更多依赖太阳能和电池储能系统，减少风电，以降低资本支出、执行风险，并更准确地预测未来现金流 [7][12] 这一转变基于电池储能系统价格下降、风电产能利用率历史性低于预期且波动性更大、以及太阳能项目在土地获取和执行上更容易等因素 [30][31][32] - **增长与去杠杆路径**：公司通过内部现金生成和资本回收的组合来满足资本需求，旨在提高回报 [13] 公司计划通过出售约1.6吉瓦资产，在不筹集外部资本的情况下将投资组合增至19.2吉瓦，并将包括在建项目的杠杆率从目前的6.7倍降至5.5倍以下 [14] 公司积极寻求通过资产回收、成本优化和减少公司债务来降低合并层面的杠杆率 [18] - **差异化优势**：公司拥有内部运维和工程总承包能力，并为其整个投资组合（包括已中标项目）确保了电网接入，手头还有5-6吉瓦的备用接入容量，这是重要的差异化优势 [11][12] - **制造业务扩张**：公司正在建设4吉瓦的电池生产设施，预计将在下一个财年晚些时候生产出第一批电池 [15] 公司从英国国际投资公司筹集了1亿美元，用于为制造业务的电池扩张提供资金 [11] - **ESG领导地位**：公司在ESG方面表现出色，获得LSEG评级A级（得分90.41/100），位列全球前四分之一，并在其行业中346家公司中排名第二 [9][24] 公司还获得了CDP气候变化评估A级评级和水安全A-评级，整体位列全球前4% [24] 公司已连续第五年实现碳中和目标，并在2025财年将范围1和2排放量较基线减少了18.2% [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **融资环境**：融资环境保持温和，利率处于下行曲线 [4] - **行业前景与挑战**：输电和限电问题是行业性挑战，政府已认识到这是系统性损失，并正在研究解决方案，但具体方向和达成时间尚不确定 [40][41][42] - **回报比较**：管理层认为，从长期来看，由于资本支出下降，太阳能项目往往能提供比风电更高的回报，但近期由于竞标激烈和中国市场变化，价格有所上涨 [48] 从风险调整后回报来看，太阳能比风电更稳定 [55] - **制造业务展望**：制造业务（电池）利润率此前在季风季节因库存积压和执行放缓而暂时低迷，但在本季度已有所回升，目前需求尚可 [44] - **去杠杆目标**：公司计划将整体杠杆率从目前的约6.7倍降至5.5倍，目标在2028年至2030年之间实现这一目标 [72][75] 其他重要信息 - 公司运营15周年，目前拥有三个成熟业务：公用事业规模独立发电商业务、商业与工业业务以及制造业务 [10] - 公司自上市以来，调整后EBITDA年均增长率约为17%，且未发行任何新股，主要依靠资本回收 [12] - 公司在水管理方面取得成就，两个站点获得水积极性认证，其中一个太阳能站点是印度首个水积极性太阳能电站 [24][25] - 公司的企业社会责任倡议已积极影响超过170万人的生活，其中“苏里亚计划”培训了1000名太阳能技术人员，包括720名女性，其中200多人已在该行业就业 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于调整战略，增加太阳能和电池储能系统项目，减少风电的详细原因，以及是否计划涉足电池储能系统制造 [29] - **回答**：减少风电的原因有三点：1) 电池储能系统价格大幅下降，使得太阳能加储能方案在满足客户需求时所需的风电配置减少；2) 过去5-7年风电产能利用率持续低于预期，且波动性远高于太阳能；3) 太阳能项目（主要在拉贾斯坦邦）比风电项目（主要在德干高原中部农业用地）更容易执行土地获取和建设 [30][31][32] 目前没有认真考虑涉足电池储能系统制造，主要原因包括：1) 从中国进口电池或电芯目前没有限制且更便宜；2) 电池技术迭代快，需要更多专业知识；3) 电芯制造主要由电动汽车行业驱动，这不是公司的目标市场 [33][34] 问题: 关于私有化或下一步行动的更新 [35] - **回答**：公司对此不予置评，如有需要披露的事项，公司将适时做出适当披露 [36] 问题: 关于输电项目延误和限电这两个行业性问题，是否有方向性改善 [39] - **回答**：这些问题已引起高度关注，政府相关部门正在讨论如何改善输电执行和解决限电问题 [40] 对于限电，已成立联合委员会研究如何应对，并认识到这是系统性损失，不应仅由开发商承担，但具体解决方案和处理时间尚不确定 [41][42] 问题: 关于拥有永久性电网接入的资产在限电时是否获得补偿 [43] - **回答**：是的，拥有永久性电网接入的资产根据调度计划获得付款，而不是根据实际供电量，因此会得到补偿 [43] 问题: 关于制造业务（电芯）的利润率是否出现压缩 [44] - **回答**：利润率目前保持稳定，季风季节后曾暂时低迷，但本季度已有所回升，目前需求尚可 [44] 问题: 与风电相比，转向太阳能配置是否意味着更好的内部收益率（未经风险调整）[48] - **回答**：在投标时并非如此，但由于资本支出下降，太阳能项目历史上最终获得了更高的内部收益率 [48] 目前由于竞标激烈和中国市场变化，太阳能价格有所上涨，但长期来看太阳能回报往往更高 [48] 风险调整后，太阳能的回报更稳定 [55] 问题: 关于配置变更（增加太阳能）如何影响资本支出和EBITDA，进而影响回报 [58][60] - **回答**：随着电池储能系统价格下降和新配置，在建投资组合的资本支出减少了约600亿印度卢比，而EBITDA仅下降约65-68亿印度卢比，因此从回报角度看更为有利，同时还能更好地控制执行和获得更可预测的现金流 [58][60] 问题: 关于临时性电网接入的容量规模以及本季度面临的限电情况 [61][63] - **回答**：临时性电网接入的容量不固定，本季度初约有1吉瓦，其中约600兆瓦已转为永久性接入，目前可能在400-500兆瓦左右 [61][63][64] 临时性接入并不意味着完全限电，限电程度可能在10%-20%左右，具体取决于日期和需求等因素 [65][69] 问题: 关于降低杠杆率的目标水平和时间框架 [70][74][75] - **回答**：公司目标是整体杠杆率（包括在建项目）从目前的约6.7倍降至5.5倍以下 [72] 计划通过资产回收等方式实现，目标在2028年至2030年之间达成 [75] 降低杠杆率是为了让更多收益归属于股东而非债权人 [73]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP收入为9790万美元，每股收益为0.39美元，若剔除220万美元的非经常性债务提前清偿损失，调整后每股收益为0.42美元，同比增长15% [11][12] - 2025财年全年GAAP收入为3.856亿美元，净收入为1.145亿美元，每股收益为1.59美元，若剔除非经常性项目，调整后每股收益为1.65美元，同比增长5% [12] - 第四季度投资活动产生350万美元的净增值收益，全年投资活动产生1720万美元的净增值收益 [12] - 截至年末，公司总债务约为49亿美元，加权平均债务期限约为18年，无重大到期债务直至2029年 [16] - 截至年末，公司拥有约12亿美元的现金和信贷额度可用性 [9][16] - 公司杠杆率（总债务与权益之比）为2.0倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成了10笔交易，包括9笔地租和1笔租赁贷款，总承诺金额为1.67亿美元 [7] - 2025财年全年完成了17笔地租交易，总额2.77亿美元，以及4笔租赁贷款，总额1.52亿美元，总资本承诺为4.29亿美元 [8] - 第四季度总拨款额为6000万美元，包括4400万美元新发起地租（经济收益率7.3%）、1100万美元既有承诺地租（经济收益率7.4%）和600万美元租赁贷款（利率为SOFR + 501基点） [10] - 2025财年全年总拨款额为2.52亿美元，包括1.41亿美元新发起地租（经济收益率7.2%）、4300万美元既有承诺地租（经济收益率7.0%）和6800万美元租赁贷款（利率为SOFR + 347基点） [10] - 截至年末，地租投资组合包含164项资产，账面价值和未实现资本增值自IPO以来增长了21倍 [11] - 地租投资组合的17笔交易包括12笔经济适用房、4笔市场价多户住宅和1笔酒店，平均承保覆盖率为3.2倍，地租贷款价值比为34%，经济收益率为7.3% [9] - 租赁贷款业务方面，公司认为其“一站式”解决方案的定价低于市场水平 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至年末，总投资组合价值为71亿美元，未实现资本增值估计为93亿美元，较上一季度增加约2亿美元，主要由新投资的外部增长驱动 [9] - 投资组合地租贷款价值比稳定在52%，租金覆盖率为3.4倍 [9][15] - 按总账面价值计算，前十大市场约占投资组合的65% [14] - 经济适用房业务量主要集中在加利福尼亚州，但公司正在其他州取得进展，已有多个交易处于意向书阶段 [59] - 办公室资产估值方面，管理层认为纽约等核心市场有所走强，但不确定是否已绝对触底 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的关键主题包括：实现更稳定的发起增长、提高Caret的可见度、以及在交易窗口开放和市场条件合适时实施股票回购计划 [5] - 公司目标是在2026年增加地租业务量，寻找方法使Caret的价值更易被认可，并开始利用先前授权的股票回购计划 [5] - 公司计划扩大投资资产类别，但对办公室交易会非常挑剔，更倾向于关注其他资产类别 [23] - 公司正在探索与合资伙伴合作等股权资本解决方案，以优化资本成本 [41][47] - 公司认为其地租加租赁贷款的“一站式”资本解决方案对客户具有价值且高效 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管逆风依然存在，但公司在第四季度在多个方面取得良好进展，预计将对2026年产生积极影响 [4] - 公司对2026年的业务渠道发展感到满意，并拥有充足的流动性来把握机会 [17] - 公司信用利差处于历史最紧水平，感觉有能力降低债务资本成本 [40] - 关于Caret，管理层认为这是一个巨大的、未被市场充分认可的资产，其价值是可衡量、有形的，公司将继续寻求通过流动性、销售或货币化等方式让市场理解其价值 [25] - 对于帕克酒店相关诉讼，公司有2027年第一季度的法庭日期，预计将花费数百万美元法律费用 [60] 其他重要信息 - 第四季度，公司获得标普信用评级上调至A-，展望稳定，目前三大主要评级机构均给予公司A类评级 [7] - 公司在第四季度完成了一笔4亿美元的无担保定期贷款，有效再融资了2027年到期的近期债务 [8] - 公司拥有活跃的对冲策略，通过一笔5亿美元的SOFR互换合约（利率锁定在3%，至2028年4月）保护有限的浮动利率借款，并拥有2.5亿美元的长期国债锁定，加权平均利率为4.0%，当前收益头寸约为3000万美元 [16][17] - 投资组合目前产生3.8%的现金收益率和5.4%的年化收益率，经济收益率为5.9%，若考虑2.25%的通胀率调整，则通胀调整后收益率为6.1%，若再叠加Caret的未实现资本增值估计，收益率可达7.3% [13][14] - 81%的地租包含定期的消费者价格指数回溯条款 [13] - 2026年，预计净一般及行政费用将从2025年的低4000万美元水平增至高4000万美元水平，部分原因是来自Star Holdings的管理费收入减少 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有意愿重新投资办公室资产 [21] - 公司计划扩大投资资产类别，但对办公室交易会非常挑剔，更倾向于关注其他资产类别 [23] 问题: 办公室估值最坏时期是否已过去 [24] - 第一季度是估值重要时期，纽约等核心市场已显现走强迹象，其他市场复苏较慢，不确定是否绝对触底，但评估方已对复苏较慢的市场进行了大幅调整 [24] 问题: 关于Caret价值实现的具体计划 [25] - Caret是股东拥有的巨大但未被认可的资产，公司将继续努力使其价值被理解，可能通过提供流动性、销售或货币化等方式，随着基础投资组合增长，这必须成为股东考量的一部分 [25] 问题: Caret的货币化是否仍依赖于市场活动或情绪的改善 [29] - 如果Caret和基础投资组合在增长，人们更容易理解其潜力，办公室资产估值已开始企稳，未实现资本增值在本季度有所上升，这有助于吸引更广泛的投资者关注Caret [30] 问题: 股票回购的潜在规模、支付比率及杠杆考量 [32] - 公司认为股价处于折价水平，在考虑回购时会注意杠杆率目标，目前杠杆率约为2倍，希望维持或低于该水平，每新增2.4亿美元融资会使杠杆率上升0.1倍，因此有一定空间，但希望以大致杠杆中性的方式执行回购，可能通过资本回收等方式实现 [33][34] 问题: 如何为126美元（应为笔误，指业务渠道）的发起渠道和现有未拨付承诺提供资金 [37] - 目前约有1.4亿美元地租未拨付承诺和1.25亿美元贷款未拨付承诺，地租承诺的经济收益率在7%左右低段，贷款承诺的现金收益率在5%以上，利差约400基点，这些对债务成本具有增值作用，公司评估现有对冲和未来利率变动，未拨付的2.65亿美元资金将在未来6-7个季度逐步部署，考虑到收益率与债务资本成本的差额，目前的利润率状况是近期最好的 [38][39][40] 问题: 融资策略是否在股权融资和债券市场之间有所改变 [41] - 短期内没有改变，目前杠杆水平为增加融资和部署提供了一些空间，公司拥有不发行股票的股权资本解决方案，如混合方案、资本回收等，同时也会关注无担保债券市场的发行机会，以确保充足的流动性 [41][42] 问题: 是否可能通过出售资产实现Caret价值发现，并用所得回购股票，以杠杆中性方式操作 [45] - 这确实是公司目标的一部分，公司认为股价折价明显，希望通过资本回收等方式弥补差距，为股东创造价值，同时实现账面增值增长 [45] 问题: 是否会考虑引入更多合资资本作为股权选择 [46] - 拥有合适的合作伙伴和资本成本非常重要，市场上有大量保险资本寻求长久期、可预测、抗通胀的复合现金流，公司是为数不多能提供此类资产的机构之一，与有助于整体业务和降低资本成本的合作伙伴进行合作是可能的选项，包括历史上与主权财富基金的合作形式或其他类型的合作伙伴 [47][48] 问题: 2026年净一般及行政费用指引 [49] - 考虑到来自Star Holdings的管理费收入减少，预计2026年净一般及行政费用将从2025年的低4000万美元水平增至高4000万美元水平，此外还有常规通胀等成本 [49] 问题: 管理费收入是否在2026年后结束 [50] - 管理费收入仍有剩余，合同规定了固定金额的时间表，之后将转为基于资产规模的百分比 [51] 问题: 租赁贷款的需求、竞争力和典型期限 [52] - 租赁贷款期限通常为三年，之后可能附带短期续期权，公司将其视为地租加贷款的整体方案，能为客户提供有吸引力的综合资本成本，“一站式”解决方案具有优势，公司将在合适的情况下选择性提供 [53] - 作为“一站式”解决方案，公司认为其定价低于市场水平，因为综合资本成本从整体上优于市场 [54] 问题: 在加利福尼亚州以外扩展经济适用房业务的挑战 [58] - 加利福尼亚是美国最大、最活跃的经济适用房市场，公司在该市场渗透良好，同时也在其他州取得良好进展，正在研究各州具体机制和监管制度，建立业务渠道和完成交易需要时间，目前在其他州已有多个交易处于意向书阶段，预计将在未来几个季度完成交割 [59] 问题: 帕克酒店相关诉讼的解决时间 [60] - 法庭日期定于2027年第一季度，无法更快推进，预计将花费数百万美元法律费用 [60] 问题: 对于帕克酒店组合中未续租的两处资产的计划 [63] - 希尔顿酒店将继续运营，但最终决策取决于诉讼进程，虽然长期目标不是运营这些资产，但需要等待诉讼结果才能决定合适的时间安排 [63]

关键交易事件 - 纽约投资管理机构Newtyn Management于11月14日向美国证券交易委员会提交文件 披露其已清仓所持有的Millrose Properties全部股份 交易价值约为2300万美元 [2] - 此次清仓涉及出售807,135股Millrose Properties股票 该头寸此前占Newtyn Management第二季度末管理资产的3.5% 此次交易约占其报告的管理资产的2.8% [3][6] 公司财务与市场表现 - Millrose Properties的市值为53亿美元 过去十二个月营收为4.11亿美元 净利润为1.918亿美元 股息收益率为5.7% [5] - 截至文件发布当周的周五 Millrose Properties股价为31.71美元 自其2月份分拆上市以来已上涨47.5% [4] 公司业务模式 - Millrose Properties运营名为“Homesite Option Purchase Platform”的平台 为住宅土地储备提供支持 并使住宅建筑商能够以资本高效的方式获得受控的土地权益 [8] - 公司主要客户包括寻求美国住宅房地产市场灵活土地收购策略的机构及大型住宅建筑商 [8] - 公司定位为住宅REIT领域中的差异化合作伙伴 专注于经常性收入和资本效率 其战略核心是为投资者提供传统上仅限于机构参与者的、能产生收入的房地产支持机会 [9] 公司近期运营与战略进展 - 第三季度 公司产生了8.52亿美元的净宅地出售收益 其中7.66亿美元来自Lennar 并重新部署了8.58亿美元用于与Lennar相关的土地收购 [11] - 在其他建筑商协议下 资金达到7.7亿美元 使得在Lennar之外的投资资本增至18亿美元 加权平均收益率达到11.3% [11] - 管理层完成了20亿美元的高级票据发行 消除了近期到期债务 并将流动性提升至16亿美元 [11] - 公司正以新上市住宅土地平台中不寻常的速度扩张 资本回收与再投资速度同步 并产生可预测的、基于合同的现金流 [10] - 对于长期投资者而言 Millrose Properties的表现更趋近于一个成熟的资本循环引擎 而非脆弱的分拆公司 其特点包括高收益资产、强劲的流动性以及来自全国性建筑商的长期需求 [12]

财务数据和关键指标变化 - 公司上调截至2026年3月财年的净利润预测，从之前的3800亿日元提高至4400亿日元，同时将每股股息预测从132.13日元上调至153.67日元 [3][4] - 上半财年净利润达到2711亿日元，创同期历史新高，同比增加882亿日元，增幅达48%，年化ROE为12.7% [13] - 上半财年税前利润为3915亿日元，同比增加1345亿日元，同样创下历史新高 [17] - 股东权益从上年末的4.1万亿日元增至上半财年末的4.4万亿日元 [20] - 公司决定将股份回购计划规模从1000亿日元扩大至1500亿日元 [4][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 三大业务类别（金融、运营、投资）利润均实现同比增长，其中金融业务利润增长8%至996亿日元，运营业务利润增长9%至1149亿日元，投资业务利润大幅增长117%至1949亿日元 [14][18][19] - 环境与能源业务板块利润同比大幅增加1173亿日元，达到1197亿日元，主要得益于Green Corps Energy的出售收益 [31] - 保险业务板块利润增长24%至509亿日元，主要得益于投资资产增长和投资组合管理多元化努力 [32] - 飞机与船舶业务板块利润同比下降31%至220亿日元，主要受船舶部门利润下降影响 [33] - ORIX USA业务板块出现18亿日元亏损，主要由于去年某些拨备转回情况的缺失、资本收益减少以及本财年上半年计提了信贷成本和减值损失 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚洲和澳大利亚业务板块利润增长3%至197亿日元，其中新加坡、印度和澳大利亚的金融收入有所增长，但大中华区的利润贡献下降 [36] - ORIX Europe业务板块利润增长6%至221亿日元，资产管理规模（AUM）创下4250亿欧元的历史新高 [36] - 日本国内业务方面，关西机场等受益于入境旅游需求的企业表现良好，PE投资业务中如东芝等被投企业业绩稳健 [18][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布与卡塔尔投资局（QIA）共同成立一只规模达25亿美元的私募股权基金，ORIX出资60%，QIA出资40%，主要投资目标为业务行动型交易、上市公司私有化以及分拆，预计单笔投资规模不低于300亿日元 [4][5] - 公司通过收购美国公司Hilco Global，旨在将其作为资产支持贷款（ABL）投资基金的平台，以增强发起能力并扩大私人信贷业务 [6][7] - 公司正推进大阪综合度假村（IR）项目，目标于2030年秋季左右开业，项目成本因通胀因素从约1.27万亿日元调整至约1.51万亿日元，但公司评估认为不会对项目盈利能力产生重大影响 [8] - 公司致力于投资组合优化，基于增长潜力、资本效率、对信用评级的影响以及集团协同效应四项标准进行持续审视，并在上半年实现了1571亿日元的资本收益和5000亿日元的资产出售现金流入 [9][10][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为上半财年所有三大类别业务表现良好，资本回收进展顺利，因此决定上调盈利预测和股东回报 [3][4] - 关于ORIX USA业务，管理层指出美国长期高利率、通胀及不确定的经济环境对部分资产产生了负面影响，但基于严谨的投资政策，公司对某些高风险集团没有风险敞口，并将继续负责任地管理投资组合并控制资产风险 [34][35] - 管理层强调将致力于通过严格的投资组合管理、复杂的风险管理和新业务创造来实现ROE目标 [9] 其他重要信息 - 截至2025年9月末，集团资产管理规模（AUM）达到88万亿日元，向中期目标100万亿日元又迈进了一步 [10] - 公司计划通过增加与机构投资者和外部董事的直接对话机会来提升企业价值 [38] - 公司优化资本结构，ORIX银行在7月向集团支付了300亿日元股息 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 与QIA成立合资PE基金的背景及对资产负债表的影响 [40] - 成立合资基金是基于与QIA约两年的谈判，QIA对投资日本感兴趣，双方认为在私募股权投资领域可以合作，投资标准和政策经过充分讨论 [42] - 现有投资组合的退出并非为了专注于与QIA的基金，对于市值低于300亿日元的投资，将继续在资产负债表内处理，新基金60%的出资承诺不会导致资产规模显著膨胀，目标是维持当前约1万亿日元的规模 [42][44] - 此举是ROE提升努力的一部分，同时由于采用基金会计，对商誉、无形资产确认以及信用评级的影响会有所不同，有助于利用第三方资金捕捉更大规模、更优质的交易 [45][46] 问题: ROE目标的实现概率及应对宏观环境影响的举措 [49][50] - 公司承认本财年因利率上升导致保险合同负债贴现率变化，使净资产增加了超过2000亿日元，这对实现11%的ROE目标意味着分子（净利润）需要自然增长或采取额外措施 [52] - 公司认为利率周期可能接近尾声并趋于稳定，净资产的大幅增加不会持续，如果利率下降，分母（净资产）可能减少，这将有助于实现ROE目标，公司会密切关注并沟通 [52][53] 问题: 本财年下半年及下一财年的利润展望 [56] - 关于ORIX USA的业务，管理层表示已在上半年主动计提部分损失，预计相关问题最迟在下一财年上半年初得到解决 [57][58][59] - 下一财年的利润展望方面，像资产出售收益这类收入可能存在波动，公司目标是实现可持续的利润增长，当有资本盈余时会利用回购等方式线性提升EPS，并非追求每年固定利润额 [60][61] - 公司需要持续增长利润才能达到11%的ROE目标，内部正在讨论如何增加基础利润以及预期多少资产出售收益，最终目标是实现中期计划目标 [77][78] 问题: 下半财年资本收益预测与基础利润之间的平衡 [64] - 公司解释通常资本收益约为1000亿日元，本财年因Greenko出售收益（约995亿日元）而达到约2000亿日元是特殊情况，下半年基础利润预期回归常规水平，并非预期有重大一次性损失 [65][66] 问题: 下半财年税前利润预测低于上半财年的原因及下一财年计划 [69][70] - 下半财年预测是基于基础利润回归常规水平，加上部分资本收益，并非预期有重大减值损失 [72] - 部分被投企业（如东芝）的优异表现贡献了上半年的基础利润，但其中一些一次性收益不一定能在下半年持续 [74] - 下一财年计划将从明年初开始讨论，目前对市场的中期目标（如2028年3月财年ROE 11%）没有下调预期，将对去年计划进行滚动更新 [75] 问题: 环境与能源业务板块扣除重大出售收益后的业绩情况及减值风险 [82] - 管理层表示日本在运的大型太阳能项目盈利稳定，能源业务方面，部分项目处于复苏阶段，环境业务有盈有亏，整体接近盈亏平衡，目前未识别出重大减值损失的迹象 [84][85][86] 问题: 盈利预测修订中各业务板块的具体调整原因 [91] - 金融业务方面，银行管理收入表现良好，但为改善债务组合质量记录了出售债券的损失；运营业务中许多单元表现强劲，但ORIX USA受市场环境影响利润承压；投资业务上调主要因Greenko出售收益，并非推迟其他销售计划，对ORIX USA采取了更保守的展望 [92][93][94]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总交易额达到155亿美元，同比增长34% [4] - 第三季度总收入为3.38亿美元，同比增长16% [4] - 稀释后每股收益为0.98美元，同比增长15% [4] - 调整后EBITDA增长4%至8200万美元 [4] - 调整后核心每股收益增长3%至1.22美元 [4] - 资本市场的贷款发起费增长32%，物业销售经纪费增长37%，抵押贷款服务权（MSR）收入增长12% [13] - 服务与资产管理（SAM）部门总收入同比增长4%，净收入下降1%，调整后EBITDA增长2%至1.19亿美元 [16] - 本季度计提了100万美元的贷款损失准备金，而去年同期为290万美元 [16] - 季度末资产负债表上持有2.75亿美元现金 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地美贷款业务极为活跃，交易量增长137%至37亿美元 [5] - 房利美交易量增长7%至21亿美元 [5] - HUD贷款量增长20%至3.25亿美元 [6] - 投资销售交易量增长30%至47亿美元，表现优于整体市场17%的增长 [7] - 经纪债务融资团队在第三季度安排了45亿美元，同比增长12% [10] - 技术驱动的小额贷款和评估业务持续增长，评估收入增长21%，小额贷款收入增长69% [10] - 政府支持企业（GSE）贷款组合发生显著变化，2020年82%为10年或更长期限贷款，0%为5年期；而2025年至今，23%为10年或更长期限，60%为5年期 [14] - 尽管GSE贷款量本季度增长64%，但非现金MSR收入仅增长12% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀和纳什维尔等高增长但供应过剩的市场仍在挣扎，销售活动不多 [8] - 门户城市及其郊区的基本面吸引了资本，例如在波士顿出售了5.5亿美元的多户住宅组合，并为买家安排了3.5亿美元的融资 [8] - 中西部城市的郊区门户和增长较慢的城市目前有更强的供需基本面 [9] - 阳光地带预计将因就业增长和生活方式选择而复苏 [9] - 全国多户住宅入住率上升，投资组合的基本面在利率下降和供应被吸收的情况下持续走强 [16][40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看到其业务背后的长期顺风，包括近三年的被压抑需求、较低利率以及为未来投资回收资本的需要 [11] - 投资销售平台在全国拥有26个团队，包括四个全国专业团队，准备好在下一周期中获得增长 [9] - 公司将债务经纪业务拆分为两个部门，一个专注于机构客户，另一个专注于中型市场和区域借款人，总可寻址市场接近3万亿美元 [24] - 公司专注于通过招募和保留、对战略领域的再投资以及持续支付季度股息来实现有机增长 [19] - 技术投资包括客户导航门户，有超过2700名客户通过该门户监控其贷款和物业；W&D Suite网络软件；以及专有的Galaxy贷款数据库，今年至今16%的交易量来自新客户，68%的再融资量是公司的新贷款 [10][11][25] - 公司是第十大商业贷款服务商，并看到通过购买MSR或显著增加贷款发起能力来扩大服务业务规模经济的机会 [26] - 基金管理业务在增长，2025年将投资近10亿美元的债务和股权投资，其中超过一半的交易流由公司银行家和经纪人提供 [26] - 品牌实力强劲，Walker Webcast即将在YouTube和Spotify上突破2000万次观看，Zellman Research扩大了覆盖范围，净推荐值（NPS）为86，远高于行业平均水平 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产市场正在改善，10年期利率略高于4%，强劲的远期渠道预计将推动资本市场活动逐步增加 [4] - 即将到来的2018、2019和2020年发放的10年期贷款的再融资，以及2023-2025年发放的较短期限贷款，为未来2-5年的资产再融资和/或销售带来了巨大机会 [5][21] - 机构到期贷款量将从2025年的310亿美元逐步增加到2026年和2027年的约500亿美元，并在2028年和2029年分别急剧增加至970亿美元和1440亿美元 [6] - 尽管政府停摆影响了HUD处理业务的能力，但新实施的效率和借款人需求的增加使公司对该贷款业务的前景感到乐观 [7] - 行业动态与2011-2013年金融危机后的情况非常相似，公司已做好准备满足市场需求并实现增长 [12] - 私人股本基金需要向投资者回收超过6000亿美元的投资超过五年的历史基金资本，以及2021-2022年筹集但尚未投资的近3000亿美元资本，这是推动2025年交易量增加的重要因素 [9][10] - 随着特朗普政府关注降低美国住房成本，公司看到了巨大的机会 [23] - 公司预计第四季度将出现与贷款回购相关的信贷损失，但除此之外，核心业务有望实现年度每股收益、调整后核心每股收益和调整后EBITDA的指引 [18][19] 其他重要信息 - 董事会批准了每股0.67美元的季度股息，将于11月21日支付给登记在册的股东 [19] - 公司目前正与房地美就两笔总计1亿美元的贷款组合的赔偿问题进行谈判，预计将使用约2000万美元的公司资本作为抵押，并预计在第四季度确认相关信贷损失 [17][18] - 有风险的服务组合表现异常出色，仅有10笔违约贷款，总计仅21个基点 [16] - 公司正在与GSEs合作调查特定借款人欺诈事件，这些事件主要源于疫情后行业实践的变化，但目前没有与其他GSE进行其他欺诈调查，并对当前的政策、程序和技术能防止类似事件再次发生充满信心 [17][18] 问答环节所有的提问和回答 问题：关于新的贷款回购请求和信贷趋势 - 管理层确认，贷款回购问题仅限于已与房地美确定的组合，目前没有与其他GSE进行其他调查，并对人员、流程和系统能防止再次发生充满信心 [32][33] - 信贷组合表现强劲，贷款损失准备金从去年同期的290万美元降至本季度的100万美元，违约贷款仅占风险组合的20个基点，远低于CMBS投资组合中多户住宅超过7%的违约率，这归因于公司和机构数十年来稳健的承销政策 [34] - 全国入住率高，多户住宅板块存在基本面顺风，进一步强化了整体信贷，回购问题是孤立的 [40] 问题：关于房利美交易量相对疲软的原因及第四季度展望 - 房利美和房地美的市场参与度和交易量存在此消彼长的关系，公司作为大型机构贷款人，会从当时更具竞争力的机构获得更多交易流 [41] - 房利美和房地美在2024年和2023年均未达到贷款上限，但预计将在2025年达到上限，监管机构尚未公布2026年的上限数字，但预计会有增加 [42] 问题：关于再融资浪潮的可能性及近期贷款发放的性质 - 资本回收是当前市场的主要驱动力之一，许多基金需要向投资者回收资本才能筹集新基金，这推动了2025年的交易活动，尽管资本化率并非特别有吸引力 [48][49] - 买卖双方价格差距在年初较大，但已逐渐收窄，利率下降和资本化率小幅下降也起到了作用，随着交易量增加，市场参与者正在回归，新一轮周期正在开始 [50][51][52] - 贷款产品已明显转向5年期，原因包括借款人感知的5年期和10年期国债利差（约50个基点）与实际机构贷款利差（仅约15个基点）之间的差异，以及5年期贷款提供的更大提前还款灵活性 [53][55][56] - 这种较短期限为未来2-5年的再融资或销售活动创造了巨大机会，尽管对公司的MSR产生压力 [58] 问题：关于新客户数据和市场竞争 - 第三季度，16%的交易量来自新客户，超过60%的再融资量是公司的新贷款，这表明公司在竞争激烈的市场中成功吸引了新业务 [59][61][63] 问题：关于公司股价表现与市场脱节的原因 - 管理层承认2025年第一季度开局缓慢，但势头在第二和第三季度增强，第四季度前景良好，预计2026年将提供巨大增长机会 [65] - 一些大型竞争对手拥有周期性较弱的"稳定"房地产服务业务，为其业绩提供了支撑，而公司更像是纯粹的房地产资本市场参与者，预计将随着资本市场复苏而受益于增长 [66] - 管理层专注于执行和交付业绩，以回报投资者 [67]

财务预测调整 - 将2025至2027财年基本每股盈测分别上调11%、1%及2% [1] - 上调2025至2027财年全年股息预测0.2% 期间股息同比分别增长4.7%、4.5%及4.5% [1] - 目标价由18港元上调11%至20港元 维持与大市同步评级 [1] 业绩驱动因素 - 调整基于上半年业绩表现及资本回收进展 [1] - 反映商业地产租赁和出租率最新预测 [1] - 包含发展物业合约销售和预订的最新预期 [1] 行业环境与公司应对 - 香港写字楼市场面临供应过剩及需求下降压力 [1] - 内地新商业地产的经常性收入基础增长形成支撑 [1] - 资本回收措施及强健的资产负债表可抵御下行压力 [1]

财务预测调整 - 将2025至2027财年基本每股盈测分别上调11%、1%及2% [1] - 将2025至2027财年全年股息预测上调0.2% [1] - 期间股息同比分别增长4.7%、4.5%及4.5% [1] 目标价与评级 - 目标价上调11%至20港元 [1] - 维持"与大市同步"评级 [1] 香港写字楼市场 - 写字楼供应过剩及需求下降导致持续负面影响 [1] - 对香港写字楼市场持审慎态度 [1] 公司竞争优势 - 内地新商业地产经常性收入基础增长 [1] - 资本回收措施及强健资产负债表可抵御下行压力 [1] - 调整基于上半年业绩、资本回收进展及租赁/销售预期更新 [1]

业绩总结 - 2024财年上半年，CSI的销售额约为13.46亿港元，未确认的合同销售承诺约为19.56亿港元[12] - 物业业务的总收入为3.24亿港元，同比增长40%[15] - 物业销售收入为2.03亿港元，同比增长91%[15] - 毛利润为1.92亿港元，同比增长54%[15] - 利润归属于股东为5800万港元，同比下降6%[15] 资产与负债 - 截至2023年9月30日，总资产为280.41亿港元，较2023年3月31日的277.67亿港元有所增加[16] - 净债务与总资产的比率为26.9%[18] - EBITDA与利息支出的比率为1.4倍[18] - 现金及银行存款为31.74亿港元，较2023年3月31日的31.62亿港元略有增加[16] - 截至2023年9月30日，净债务加上合资企业承诺占调整后总资产（包括合资资产）的约38.5%[44] 现金流与融资 - 截至2023年9月30日，现金及等价物（包括投资证券）总额为HK$21,960百万[59] - 银行借款利率范围为4.3%至7.2%[44] - 公司计划在2024年9月到期的HK$2.0亿银团贷款进行再融资[42][64] 项目与市场扩张 - Knightsbridge项目共预定11个单位，预计在2H FY 2024再预定6个单位[65] - 目前在香港和中国的高端住宅项目总价值约为HK$70亿，预计将在未来几个财政年度内出售[72] - Yuen Long住宅重建项目的总建筑面积约为480,000平方英尺，预计在2025年开始预售[75] - Kwu Tong住宅开发项目的总建筑面积约为1,200,000平方英尺，预计在2026年开始预售[75] - 92-96 Wellington Street的商业塔楼已预售9层，预计在2024年第一或第二季度确认销售[65] 其他信息 - 管理层的首要任务是通过强有力的资产销售来回收资本并实现利润，1H FY 2024的已实现销售额超过HK$1,345百万[65] - 香港核心地区的高质量商业投资组合，提供稳定的租金收入以维持良好的现金流[83] - 中国上海的高街零售项目总建筑面积约为244,000平方英尺，已完成翻新并重新租赁[85] - 香港健康检查大楼的商业建筑面积约为62,000平方英尺，位于乔丹的241-243 Nathan Rd[88]