债券发行与定价 - 公司全资子公司The Howard Hughes Corporation定价发行总计10亿美元的高级票据 其中5亿美元2032年到期票据和5亿美元2034年到期票据 发行价格均为面值发行[1] - 2032年到期票据票面利率为每年5.875% 2034年到期票据票面利率为每年6.125% 均为每半年付息一次 付息日为每年3月1日和9月1日 首次付息日为2026年9月1日[2] - 本次票据发行预计于2026年2月17日完成 需满足惯常交割条件[2] 募集资金用途 - 发行所获净收益计划用于赎回其全部未偿还的2028年到期、票面利率5.375%的高级票据 包括支付溢价、应计及未付利息及相关费用 剩余资金将用于一般公司用途[3] 发行方式与资格 - 本次票据通过私募方式发行 仅面向合理认定的合格机构买家 依据证券法144A规则豁免注册 或在美国境外依据证券法S条例向非“美国人士”发行[4] - 票据未根据证券法或任何其他司法管辖区的证券法进行注册 未经注册或适用注册豁免不得在美国境内发售或销售[4] 公司背景 - Howard Hughes Holdings Inc 是一家专注于提升股东长期价值的控股公司 通过其房地产平台Howard Hughes Communities在美国各地拥有、管理和开发商业、住宅和混合用途房地产[6] - 公司旗下获奖资产包括全美卓越的整体规划社区组合 以及运营物业和开发项目 例如大休斯顿地区的The Woodlands、Bridgeland和The Woodlands Hills 拉斯维加斯的Summerlin 大凤凰城地区的Teravalis™ 檀香山的Ward Village 以及马里兰州哥伦比亚的Merriweather District[6]

业绩总结 - 2025年全年收入为484,454千美元，较2024年的505,517千美元下降4.2%[99] - 2025年第四季度收入为120,950千美元，较2024年第四季度的131,782千美元下降8.2%[99] - 2025年全年净亏损为178,867千美元，较2024年的196,487千美元改善6.3%[99] - 2025年第四季度净亏损为36,877千美元，较2024年第四季度的44,620千美元改善17.4%[99] - 2025年全年每股基本亏损为1.03美元，较2024年的1.14美元改善9.6%[99] - 2025年第四季度每股基本亏损为0.21美元，较2024年第四季度的0.26美元改善19.2%[99] 用户数据 - 2025年第四季度租户保留率为54.2%[12] - 2026年预计租户保留率为46%至48%，2025年实际为64.4%[15] - 2025年第四季度同店净运营收入（NOI）增长为GAAP 2.4%，现金3.2%[12] - 2025年同店净营业收入为265,729千美元，较2024年增加3,952千美元，增幅为1.5%[102] 未来展望 - 2026年每股净收入（亏损）预计为-0.66至-0.58美元，2025年实际为-1.03美元[15] - 2026年每股资金运营（FFO）预计为0.51至0.59美元，2025年实际为0.52美元[15] - 2026年同店净营业收入（NOI）预计将下降1.0%至1.0%，现金NOI预计增长0.0%至2.0%[15] - 2026年资本计划的总使用预计为4.75亿美元，包括57百万美元的股息和50百万美元的开发/重建项目[65] 新产品和新技术研发 - 3151 Market Street项目的总开发成本为3.17亿美元，预计稳定现金收益率为7.5%[34] - One Uptown项目的总开发成本为2.064亿美元，预计稳定现金收益率为7.2%[47] - 300 Delaware Ave项目计划将175000平方英尺的上层楼转换为232个多户公寓[36] 市场扩张和并购 - 预计开发的总面积为11,745,000平方英尺，其中包括费城CBD的4,147,000平方英尺和奥斯丁的5,598,000平方英尺[68] - Brandywine在Radnor拥有89%的A级办公市场份额[56] 负面信息 - 2025年第四季度净收入（损失）为-36,851千美元，每股为-0.21美元[12] - 2025年公司整体空置率为88.3%，不包括特定物业的空置率为91.6%[20] - 2025年现金及现金等价物为32,284千美元，较2025年9月30日的75,478千美元下降了57.3%[114] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年现金可分配比例为127.8%，预计2026年为90%至70%[15] - 公司在2026年的业务计划和预期将受到市场需求、租金压力等多种因素的影响[165] - 公司董事会在决定未来股息的时间和金额时，将考虑财务状况、历史和预测的运营结果等多种因素[165]

核心观点 - 公司成功启动其首笔代币化债券的承诺认购活动，标志着其从规划阶段进入实际投资者参与阶段，并计划利用非稀释性、债务式代币化结构来优化资产负债表并为业务发展计划融资 [1] - 该承诺认购活动在宣布后不到两周内即上线，体现了公司在数字资产领域的专业知识和执行力，也实现了公司引领现实世界资产代币化的目标 [1] - 此次发行将香港作为连接现实世界资产与新一代资本市场的首选枢纽，并旨在为未来的代币化融资（包括参考其更广泛的阿联酋房地产和资产组合的额外份额）提供一个可重复的模板 [4][5] 发行结构与资产 - 首笔代币化债券预计将参考公司位于阿联酋拉斯海马酋长国的旗舰住宅项目，该项目毗邻该国首个赌场度假村，为符合条件的专业投资者提供受监管的、数字化的差异化现实世界资产敞口 [2] - 承诺认购活动是发行的结构化“预启动”阶段，受邀专业投资者可在指定窗口期内审查关键交易信息、提交非约束性意向书并注明优先认购规模，以便公司和平台方实时评估需求、校准最终规模和定价并优化份额结构 [2] - 该交易结合了多个开创性的首次尝试：一个毗邻阿联酋首个赌场度假村的住宅项目，通过香港持牌平台发行代币化债券进行融资，据公司所知，这是首批通过受监管的机构级RWA代币化技术栈将阿联酋房地产与亚洲资本市场连接起来的案例之一 [5] 执行与战略意义 - 从1月21日宣布任命高级法律顾问并正式聘请平台方，到启动投资者参与，整个过程在不到两周内完成，创纪录的速度展示了公司快速推出复杂、跨司法辖区项目的能力 [1][5][6] - 此次发行利用了平台方的机构框架，该框架整合了SPV结构、法律协调、数字KYC/注册、合规一级发行和集成二级市场通道，相比传统的线下簿记建档减少了摩擦，并符合香港对代币化证券发行的监管预期 [4] - 通过使用代币化债券而非传统股权，公司旨在释放新的营运资本来源，同时为现有股东保值，并展示Web3赋能的结构如何支持实体经济增长 [6] 公司业务与合作伙伴 - 公司是一家技术驱动、多元化、跨司法辖区的高增长实体，业务涵盖房地产开发、数字资产创新和生殖健康解决方案，通过三个战略业务部门运营：在阿联酋拉斯海马酋长国运营房地产开发项目的“NewGenProperty”、作为公司数字资产和DeFi解决方案部门的“NewGenDigital”以及专注于健康和长寿产品及解决方案的“NewGenSup” [7] - 平台方是一家总部位于香港、获证监会许可、专注于代币化另类资产的完全一体化投资平台，为发行方和投资者提供涵盖SPV构建、行政管理、合规发行和现实世界资产敞口二级流动性的端到端数字基础设施 [9]

核心观点 - 公司宣布其全资子公司计划提前赎回所有将于2028年到期的5.375%高级票据 赎回日期为2026年2月19日 赎回资金来源于新发行的2032年和2034年到期的高级票据 此举旨在优化债务结构 [1][3] 债务赎回详情 - 赎回票据为Howard Hughes Corporation发行的5.375% Senior Notes due 2028 未偿还本金总额为7.5亿美元 [1][2] - 赎回价格为票据本金的100.896% 加上截至赎回日（不含）的应计及未付利息 总计每1000美元本金支付1,011.6475美元 [2] - 赎回付款将通过存管信托公司进行 票据的受托人、付款代理和登记机构为Computershare Trust Company, N.A. [4] 融资与后续安排 - 赎回资金计划来源于公司先前宣布的2032年及2034年到期高级票据发行所得款项 赎回义务以完成新票据发行为条件 [3] - 自赎回日起 该票据将不再被视为未偿还 停止计息 持有人除收取赎回价款外所有权利终止 [3] 公司背景 - Howard Hughes Holdings Inc 是一家专注于通过其房地产平台Howard Hughes Communities在美国各地持有、管理和开发商业、住宅及混合用途房地产的控股公司 其资产包括多个著名的总体规划社区 [6]

公司融资活动 - Howard Hughes Holdings Inc 的全资子公司 The Howard Hughes Corporation 已开始通过私募方式发行总额为10亿美元的高级票据 该票据包括2032年到期的票据和2034年到期的票据 [1] - 此次发行旨在为赎回其全部未偿还的2028年到期、票面利率为5.375%的高级票据提供资金 包括支付溢价、应计及未付利息和相关费用 剩余资金将用于一般公司用途 [2] - 本次票据发行依据美国证券法规则144A的注册豁免条款 仅面向合理认定的合格机构买家 或依据S条例在美国境外向非“美国人”发行 该票据未在美国证券交易委员会注册 且未来也不会注册 [3] 公司背景信息 - Howard Hughes Holdings Inc 是一家专注于通过其房地产平台 Howard Hughes Communities 在美国各地持有、管理和开发商业、住宅及综合用途房地产的控股公司 旨在实现股东长期价值增长 [5] - 公司旗下获奖资产包括美国首屈一指的总体规划社区组合 以及运营物业和开发机会 主要项目分布于大休斯顿地区、拉斯维加斯、大凤凰城、檀香山和马里兰州哥伦比亚等地 [5]

广州市天河区土地征收成片开发方案获批 - 广州市天河区2025年度土地征收成片开发方案（第三批）已获得批复 [1] - 该方案将为柯木塱村、凌塘村城中村改造、天河智谷广棠片区、国际教育园区等重点项目提供土地资源要素保障 [1] 方案涉及的重点项目 - 方案涉及柯木塱村城中村改造项目 [1] - 方案涉及凌塘村城中村改造项目 [1] - 方案涉及天河智谷广棠片区开发项目 [1] - 方案涉及国际教育园区开发项目 [1]

深圳2026年1月房企销售排名 - 2026年1月深圳TOP20房企全口径销售金额排名前三为：中海地产22.2亿元、华润置地16.0亿元、卓越集团9.6亿元 [2][17] - 销售门槛值分别为：TOP5门槛6.1亿元、TOP10门槛3.2亿元、TOP20门槛1.2亿元 [5][18] - 排名第4至第10位的房企依次为：深铁置业7.7亿元、保利置业6.2亿元、金地集团6.1亿元、京基集团4.9亿元、联泰地产3.9亿元、中建壹品3.3亿元、鸿荣源3.2亿元 [2][3][17] 深圳楼市政策动态 - 2026年1月23日深圳发布《深圳市配售型保障性住房管理办法》，自3月1日起施行 [5][18] - 政策明确申请条件，包括需拥有深圳市户籍、在深无自有住房且近三年未转让或分割住房、累计缴纳社保5年以上（人才引进条件为3年以上）等 [6][23] - 实施严格封闭管理，禁止以任何方式将配售型保障性住房变更为商品住房 [6][19] - 签订买卖合同满3年后可封闭流转给符合条件的对象，转让价格协商确定，主管部门可设参考价格上限 [7][20] - 因特定原因需退出且超过1年未转让的，政府可组织回购，回购价格按原购买价格乘以（1-1%×建筑物已使用年限）计算 [8][21] 深圳2026年1月房地产市场表现 - 2026年1月深圳一手住宅网签2579套，环比降低10.7%，同比降低49.3%，主要因新盘入市节奏放缓及区域库存结构调整 [9][24] - 同期二手住宅过户5281套，同比增长15.96%，环比增长6.88%，时隔八个月重回5000套上方，显示市场回暖 [11][26] - 部分优质新房项目热销，如中信信悦湾（备案均价24.8万元/平方米）去化近八成，后海玺家园（备案均价15.0万元/平方米）开盘当日售罄 [11][26] - 截至1月底，深圳一手预售住宅库存29950套，较上月减少380套，部分因预售转现售及新入市住宅大幅减少 [13][28] 行业整体趋势与展望 - 深圳楼市在1月继续保持回暖势头，新房市场虽有波动，但优质项目销售突出，市场信心逐步增强 [15][30] - 政策将分流刚需群体，优化住房供应结构，推动楼市回归居住属性，核心区商品房价格更趋稳定，远郊刚需盘或面临竞争压力 [8][21] - 随着春节后传统置业旺季到来，市场预计将延续“稳中有进、优质先行”的态势 [15][30]

交易核心信息 - 字节跳动通过其全资子公司北京云月长石科技有限公司，以底价28亿元人民币成功竞得北京市海淀区两宗商业地块 [2][5] - 两宗地块为海淀区蓝景丽家收储项目HD00-1603-01和HD00-1603-03A地块，土地性质为B4综合性商业金融服务业用地 [3][4] - 地块位于海淀区中关村街道，处于中关村科技园区辐射范围，土地总面积39,522.111平方米，地上规划建筑面积约96,811.508平方米 [3][4] 交易具体条款 - 地块挂牌起始价为28亿元，最终以底价成交，未出现溢价 [3][5] - 竞买保证金为5.6亿元，最小竞价递增幅度为300万元 [3] - 土地使用权出让年限为商业40年、办公50年 [4] - 根据出让要求，地块需在签订合同后12个月内开工，并在约定开工日起3年内竣工 [4] 买方公司背景 - 竞得方北京云月长石科技有限公司成立于2025年7月9日，注册资本超过19亿元，是字节跳动的全资子公司 [5] - 该公司实际控制人为抖音集团(香港)有限公司，经营范围包括软件开发、信息技术咨询及非居住房地产租赁等 [5] 交易动机与行业背景 - 此次拿地或与字节跳动的业务扩张有关，特别是其近几个月通过扩充销售团队等方式快速扩展的AI业务 [5] - 交易也反映出科技企业对优质办公空间的持续需求，互联网巨头通过购置不动产强化资产配置已成为行业趋势 [5] - 同日北京共完成四宗地块交易，均以底价成交，总成交金额达85.6亿元，其他三宗地块分别由首钢地产、中国铁工投资等企业摘得 [5] 土地市场趋势 - 根据供应计划，北京商品住宅用地供应量已连续四年缩减，且地块进一步向五环内核心区域集中 [5] - 未来新房供应将更倾斜于城市核心区 [5] 地块原业主情况 - 出让地块原为北京大型家居连锁企业“蓝景丽家”所有，其主体公司为北京蓝景丽家大钟寺广场市场有限公司 [4] - 2025年11月，该公司因相关案件被强制执行超过8.6亿元 [4]

2026年1月番禺区商品住宅市场成交概况 - 2026年1月番禺区商品住宅成交总金额为11.7亿元，总成交面积为31,130平方米，总成交套数为276套，整体成交均价为37,605元/平方米 [2] - 越秀鸿璟台以约2.97亿元（表格数据为2.9亿元）的成交金额位列榜首，成交面积为10,370平方米，成交套数为104套，成交均价为28,608元/平方米 [1][2] - 成交金额排名第二的项目为长隆万博悦府，成交金额为2.1亿元，成交均价高达57,812元/平方米，为榜单中最高单价 [2] - 星河湾海怡半岛以131,618元/平方米的成交均价成为榜单中单价最高的项目，但成交套数仅为3套 [2] 越秀鸿璟台项目销售表现 - 越秀鸿璟台在2026年1月番禺区商品住宅成交金额榜中位列第一，网签104套，成交面积10,370平方米，成交均价28,608元/平方米，成交金额约2.97亿元 [1][2] - 项目自2025年12月底首次开盘，截至榜单统计时去化率已接近60%，首批推出的房源进入清栋阶段 [2] - 项目首推1栋和11栋住宅，共计182套房源，总建筑面积18,336.9平方米 [4] 越秀鸿璟台项目产品与规划 - 项目首推的1栋为18层小高层板楼，共62套，主打改善型产品，户型为建筑面积约110-112平方米的四房，采用两梯两户设计 [4] - 首推的11栋为32层高层塔楼，共120套 [4] - 项目整体规划11栋住宅，产品类型涵盖两梯两户板楼与两梯四户塔楼，容积率为2.6 [4] - 项目主力户型为建筑面积约89-122平方米的三至四房，采用全南向设计，新产品设计实现超过100%的使用率 [4] 越秀鸿璟台土地获取与成本 - 项目所在地块为番禺区大石街南大干线北侧BA0602091地块（鸿图工业园地块），由越秀地产于2025年10月28日竞得 [4] - 该地块成交总价为11.94亿元，溢价率为8.15%，折合楼面地价为15,422.5元/平方米 [4] 越秀鸿璟台区位与配套 - 项目位于南大干线北侧，距离地铁3号线大石站约600米，交通便利 [6] - 项目周边教育资源包括大石中心小学、大石小学、礼村小学 [6] - 商业配套包括富丽广场、莲广场，休闲配套临近广州长隆野生动物世界，医疗配套有番禺区第二人民医院（二甲） [6] 项目开发主体与公司背景 - 越秀鸿璟台的开发主体为广州新越房地产开发有限公司，该公司成立于2021年10月9日，注册资本为17.8亿元 [6] - 公司的法定代表人、董事长及经理均为刘艳，刘艳同时担任越秀集团首席运营官、首席人力资源官以及越秀交通董事长 [6]

项目签约与概况 - 金地管理于1月30日宣布成功签约太原市小店区千禧·花香四季项目的全过程开发管理服务 [1] - 该项目为千禧集团遗留的停滞工程，金地管理将负责其重启工作 [3][10] 项目详情 - 项目名为千禧·花香四季，位于太原市小店区核心的汾东商务区，正阳街与汾东南路交汇处 [3] - 项目定位为低密刚改住宅，紧邻定位为别墅的千禧·花香丽舍社区，同属“花香系”产品 [3] - 项目全期总占地面积约138.12亩，其中高层部分（千禧·花香四季）总建筑面积约9.3万平方米，别墅部分（千禧·花香丽舍）建筑面积约18万平方米，综合容积率1.5，总计894户 [3] - 项目由太原市宝瑞达房地产开发有限公司开发，该公司隶属于山西千禧投资集团 [3] 千禧集团背景 - 千禧集团前身为亲贤开发公司，由亲贤村民委员会出资1550万元及村“两委”其他9人各出资50万元组建 [5] - 2005年“撤村建居”时，有2590名在册户籍人口成为千禧集团的股民 [5] - 集团早期法定代表人为史国民，后变更为其堂弟史国雷 [5] - 千禧集团在太原开发了大量地产项目，包括千禧世纪广场、千禧长风画卷、千禧学府苑等 [5] - 2016年，千禧集团与太原绿城房地产开发有限公司签约，启动“太原亲贤村城中村改造”项目 [5] - 2019年，千禧集团以4.889亿元向太原绿城转让了亲贤村商业地块，用于打造“太原广场” [7] 相关地块发展 - “太原广场”项目由太原新绿城房地产开发有限公司（实控人为马长江）开发，定位为总投资200亿元、总建筑面积约160万平方米的城市综合体地标 [7] - 2025年底，相关地块规划修改，华润旗下商业产品线“万象天地”将落户太原广场 [7] 金地管理公司背景 - 金地管理是金地集团旗下专属的代建业务平台 [8] - 公司主营业务包括商业代建、政府代建和资本代建，并提供项目管理和顾问咨询等服务 [8] - 公司连续7年荣获“中国房地产代建运营优秀企业”称号，并在2025年获得“商办代建管理卓越表现TOP1”、“中国代建企业综合实力TOP3”等多项荣誉 [8] - 金地管理在太原已有多个代建项目经验，包括金地未来云著、金地峯境、金地卿云台等 [10] 合作模式与计划 - 千禧·花香四季项目先期由委托方自主开发，后因市场波动和管理调整停滞，现选择与金地管理合作重启 [10] - 金地管理将对项目进行全方位梳理诊断，提出系统性解决方案，并导入地区优质合作资源 [10] - 公司将从产品、营销、成本等多个专业维度提供优化建议，以强化项目经营能力 [10]