市场表现 - 2025年6月2 - 6日，中证REITs全收益指数收于1107.26点，周度上涨1.58%；中证REITs（收盘）指数收于881.85点，周度上涨1.55%[1] - 我国基础设施公募REITs市场已上市66个项目，本周总市值收于2021亿元，首次突破2000亿元大关，环比上涨1.95%[1] - 本周REITs各资产板块均上涨，整体跑赢沪深300、债券板块、沪金和COMEX黄金，跑输中证500、中证1000、恒生科技和沪银[1] 二级市场 - 交通设施板块涨幅领先，本周涨幅3.35%；租赁住房年初至今涨幅达21%，本周表现一般[6] - 市场成交活跃度环比提升，日均成交额5.23亿元、日均成交量1.16亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升10%、7%、0.04pct[13] - 消费、能源、租赁住房板块估值较高，园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流估值表现分化[22] 一级市场 - 2025年以来8个项目上市，募集资金134亿元；截至6月6日，2025年内潜在发行项目12 - 15单，预计总发行规模200亿元以上，市场总规模将突破2200亿元[28] - 华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园扩募已通过审核，多只REITs处于不同扩募审核阶段[34] 其他要闻 - 6月3日，信义能源与信义光能拟通过太阳能发电场基础设施REITs于中国上市，申请材料已递交至发改委[38] - 深圳龙岗区城投集团推进智慧家园项目（产业园区REIT）申报发行前期筹备工作，力争2025年上市[38]

政策支持与市场发展 - 上海市发改委发布《通知》推动基础设施REITs提质扩容，建立动态储备机制并聚焦优质资产，支持pre-REITs工具加强项目整合和运营提升 [1][2] - 优化项目审核推荐机制，对储备库优质项目开通"绿色通道"优先推荐至国家发改委，同步协助解决项目规划、产权转让等难点问题 [2] - 支持通过资产重组将暂不符合发行条件的项目注入已上市REITs平台，优化扩募审核流程，加快同一原始权益人扩募项目的评估效率 [3] 市场参与与案例进展 - 上海市出台"上海REITs20条"等专项政策，通过优化流程、设立资金、培育人才促进项目落地与创新 [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募获证监会批复，临港集团强调REITs对盘活资产和推动产业园区品牌建设的战略意义 [5] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT完成"城投宽庭徐汇社区"收购，成为上海市属国企首单R4地块并购盘活项目，构建"投融建管退"资本循环 [6] 市场规模与投资机会 - 截至2025年5月30日，国内基础设施公募REITs市场已有66只首发产品上市，募集1743.93亿元，4只扩募募集50.64亿元，总市值近2000亿元 [8] - 预计2025年末市场规模或达2200-2500亿元，若扩募加速可能突破2500亿元 [8] - 广谱利率下行和"资产荒"背景下，公募REITs配置价值凸显，可作为"固收+"策略增厚收益或高股息策略的优质补充 [8] 行业趋势与投资策略 - 常态化发行推动REITs覆盖资产子类型持续丰富，建议优先选择底层资产经营抗周期或"to C"行业赛道 [9] - 产业园区、仓储物流和消费基础设施等领域的运管团队通过招商策略调整和积极调改对冲行业下行压力 [9] - 择券逻辑建议自上而下优选行业beta，其次聚焦头部原始权益人和基金管理人以获取alpha [9]

投资评级 - 维持买入评级 目标价48港元 较当前价40 9港元有17 4%上行空间 [1][21] - 估值吸引力显著 当前股息率6 7% 较美国国债收益率有2 2%溢价 [21][33] 财务表现 - FY25财年净亏损89亿港元 主要因158亿港元投资物业减值 剔除后核心利润增长13%至70亿港元符合预期 [1] - 总收入增长4 8% 其中香港收入增1 5% 中国收入因收购上海七宝万科广场50%股权增长29% [1] - 净物业收入增长5 5%至106亿港元 利润率提升0 5个百分点至74 7% [1] - 全年每股分红2 72港元 同比增长3 7% 维持100%派息比例 [2][13] 资产与负债 - 投资物业组合价值下降4 7%至2260亿港元 较FY23峰值下降9 2% [2] - 净负债率微升至21 5% 流动性充裕达87亿港元 利息覆盖率提升至5倍 [17] - 平均借贷成本3 6% 浮动利率债务占比33 1% [17] 运营数据 - 香港零售物业出租率97 8% 但租金调降率从1H25的+0 7%恶化至2H25的-5% [18][24] - 中国零售物业租金调降率-0 7% 若剔除中关村项目则为+7 6% [22] - 新加坡物业表现强劲 租金调升17 8% 出租率99 6% [22] 战略发展 - Link 3 0战略推进中 已完成日本团队组建 潜在并购机会未被充分定价 [19][32] - 公司持有1700万库存单位 可作为并购交易支付工具 [19] - 正在修订高管薪酬计划 拟从FY26起更好与股东利益挂钩 [19][22] 市场趋势 - 香港租户销售跌幅收窄 FY25全年-3% 较1H25的-4 3%改善 [18][22] - 餐饮类别表现最佳 2H25销售增长1 1% 跑赢行业平均水平 [22][24] - 深圳消费分流压力缓解 居民出境人次已恢复至疫情前120%水平 [20][26]

核心观点 - 市场观望，恒指料在23000至23500区间波动，港股短期整体审慎乐观，但全球贸易存在不确定性 [3][8] 海外市场重要指数表现 - 道琼斯工业指数收市42343.65，幅度1.78；标普500指数收市5921.54，幅度2.05；纳斯达克综合指数收市19199.16，幅度2.47；英国富时100指数收市8778.05，幅度0.69；德国DAX指数收市24226.49，幅度0.83；日经225指数收市37724.11，幅度0.51；台湾加权指数收市21336.54，幅度 -0.93 [2] 内地股市表现 - 上证指数收市3340.69，幅度 -0.18；深证成指收市10029.11，幅度 -0.61 [2] 香港股市表现 - 恒生指数收市23381.99，幅度0.43；国企指数收市8469.97，幅度0.38；红筹指数收市3964.33，幅度0.62；恒生科技指数收市5182.6，幅度0.48；AH股溢价指数收市132.38，幅度 -0.41；恒生期货（05月）收市23328，幅度0.21；恒生期货（06月）收市23221，幅度0.19 [2] 宏观&行业动态 - 内地首4个月规模以上工业企业利润总额2.12万亿元，按年增长1.4%，国有控股企业利润总额下降4.4%，股份制企业增长1.1%，外商及港澳台投资企业增长2.5%，私营企业增长4.3% [6] - 首4个月采矿业利润总额下降26.8%，制造业增长8.6%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.4%；规模以上工业企业营业收入增长3.2%，营业成本增长3.4%，营业收入利润率下降0.09个百分点 [6] - 瑞银投资银行香港策略师重申恒指今年24500点预测目标，对港股短期整体审慎乐观，支持因素有大量北水南下、盈利动力正面和新股上市，全球贸易有不确定性，港股估值接近历史均值 [8] 上市公司要闻 - 领展截至3月底止全年可分派总额70.25亿元，按年增长4.57%，每基金单位末期分派137.45仙，按年增3.68%，年内每基金单位分派272.34仙，升3.69% [10] - 领展收益142.23亿元，按年增长4.75%，物业收入净额106.19亿元，增长5.45%，投资物业组合估值2204.13亿元，按年减少6.6% [10] - 香港物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长1.5%及2.8%，零售物业组合租用率97.8%，续租租金调整率 -2.2%；内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长29.7%及28.9%，零售物业组合租用率95.9%，租金调整率 -0.7% [11] - 美团联合百大餐饮、零售品牌，于今日至6月18日开启618大促销活动，发放618元券包，外卖发满减券，闪购打造商品低价，热门商品有额外优惠 [13]

业绩表现 - 2024/2025年度物业收入净额同比增长5.5%至106.19亿港元，每基金单位分派额同比增长3.7%至2.72港元 [1][6] - 总收益同比增长4.8%至142.23亿港元，可分派总额同比增长4.6%至70.25亿港元 [6] - 净负债比率21.5%，平均综合借贷成本3.6%，信用评级为国际机构"A"级 [7] 业务亮点 - 内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%和28.9%（人民币计算），主要受上海七宝领展广场贡献及广州天河领展广场等资产提升带动 [9] - 内地零售物业租用率保持95.9%，续租租金调整率（剔除北京中关村项目）达7.6% [9] - 香港零售物业组合收益及物业收入净额同比分别增长1.5%和2.8%，商户销售总额跌幅逐季收窄 [9] 战略发展 - 推进"领展3.0战略"，重点探索澳大利亚、新加坡及日本市场的资产轮转与收购机会 [7] - 成立领展房地产投资管理业务，通过资本合作推动自然增长与并购 [7] - 完成超过100个资产提升项目，过去2-3年持续在内地举办投资者路演 [4] 市场机遇 - REITs即将纳入沪深港通机制，作为恒生指数唯一REIT成分股有望吸引内地资金 [3][4] - 上海七宝领展广场完成100%股权收购并整合运营团队 [9] - 香港零售市场必需品板块表现稳健，公司通过成本管控抵消租金压力 [7][9]

行业分析 - 惠誉评级指出东南亚及澳大利亚房地产投资信托行业现金流将面临长期放缓导致的适度减缓 [1]

人事变动 - 越秀服务和越秀房产基金同时更换总裁，由越秀地产联席总经理江国雄兼任两家公司董事会主席 [1] - 江国雄接替朱辉松担任越秀服务非执行董事及董事会主席，并兼任提名委员会、投资委员会等职务 [1] - 林德良辞任越秀房产基金董事会主席兼行政总裁，江国雄接任董事会主席及多个委员会成员职务 [1] 新任高管背景 - 江国雄现年53岁，毕业于暨南大学会计专业，长期在越秀地产体系内任职，是资深"老越秀人" [2] - 2020-2023年担任越秀地产中西部区域负责人期间，该区域合约销售额从76.64亿元增长至170.4亿元，增速达122% [2] - 2023年底升任越秀地产联席总经理，成为集团内部第三号人物 [2] - 2024年4月起兼任越秀地产商业板块董事长，与越秀房产基金业务存在协同性 [3] 公司业绩表现 - 越秀服务2024年总收入38.68亿元（同比+20%），但净利润3.53亿元（同比-27.5%），毛利率下跌3.3个百分点至23.3% [4] - 净利润下滑主因计提2.37亿元商誉减值，剔除后核心净利润5.12亿元（同比+5.1%） [4] - 越秀房产基金2024年总收入20.32亿元（同比-2.7%），除税后亏损扩大至3.4亿元（2023年亏损395.5万元） [5] 管理挑战 - 越秀服务两年内经历三次高管变动，林峰、朱辉松先后离任董事会主席 [4] - 越秀房产基金亏损扩大主要受投资物业公平值亏损影响 [5] - 江国雄需同时解决越秀服务净利润下滑和越秀房产基金扭亏两大难题 [5]

保租房REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT连续两日触发停牌，5月21日盘中及收盘价达3.554元/份（涨幅30%），5月22日达3.909元/份（涨幅10%）[2] - 该REIT网下认购倍数达222.64倍，有效认购确认比例仅0.45%，创历史纪录，超越此前汇添富上海地产租赁住房REIT的180.74倍认购倍数[3] - 2024年下半年以来，6支保租房REITs月度涨幅均超18%，2025年1月涨幅突破47%，2月维持在43%以上，持续领跑市场[4] 超额收益驱动因素 - 底层资产区位优势显著，集中于北上深核心商务区及高科技产业带（如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城）[6] - 产业协同效应强化，如招商蛇口项目毗邻深圳湾超级总部基地，租户支付能力及租约稳定性优于市场[6] - 运营效能突出，领涨项目年均出租率达92%-97%（高于行业均值7-9个百分点），3年以上长租约占比超35%[6] 行业供需与政策支持 - 2024年全国55城个人房源新增供应同比增21%，核心8城集中式公寓供应同比增12%，其中保租房供应增速达25%[7] - 保租房REITs受益于政策倾斜及租金价格优势，估值稳步提升，而产业园和仓储物流REITs因租金下调等因素估值下降[4] - 债券市场利率回落背景下，REITs作为高分红、中低风险资产配置性价比提升，社保金和养老金入市预期进一步催化需求[4] 未来发展趋势 - 2025-2026年保租房新增供应将处"高峰期"，更多底层资产或通过首发/扩募进入REITs市场[7] - 原始权益人通过REITs盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"循环，上海城投计划采用"重资产+轻资产运营"模式扩大规模[7] - 克而瑞预测2025年保租房REITs发行规模有望突破250亿元，市场活跃度将持续提升[7]

公募REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日大涨30%，触及涨停上限，最新价格为3.554元，成交金额362.87万元，换手率0.68% [1][3][4] - 2024年新上市的7只REITs中有5只首日涨停，65只已上市REITs加权平均首日涨幅7.23%，保租房REITs涨幅最高达18.6% [5] - 中证REITs全收益指数年内上涨11.99%，跑赢沪深300等主流指数，配置价值凸显 [1] 华泰苏州恒泰租赁住房REIT详情 - 首发资产为苏州工业园区菁英公寓项目，包括28幢公租房及配套物业，资产评估值12.61亿元 [4] - 2025年和2026年预计可供分配金额分别为5467.82万元和5563.49万元，对应现金流分派率4.34%和4.41% [4] - 发行阶段认购金额超1656亿元，公众投资者配售比例仅0.12%，最终募集13.67亿元 [4] 保租房REITs板块分析 - 截至2024年5月21日，保租房REITs数量达8只，年内平均涨幅24.7%，高于REITs市场平均20.28% [6][8] - 汇添富上海地产租赁住房REIT表现最佳，年内涨幅48.61%，中金厦门安居REIT等4只涨幅超20% [7] - 板块整体市值从2023年末119.56亿元升至162.35亿元 [8] 机构观点与建议 - 券商认为REITs上涨核心驱动因素为业绩，保租房和消费板块经营稳健，建议关注回调机会 [9] - 西部证券指出保租房REITs与债市负相关性高，当前分派率较低，需等待配置时机 [9] - 国盛证券建议结合资产韧性和二级价格择时，开源证券看好弱周期板块回调后的配置价值 [9]

公司动态 - 股价在周一美股三大指数回调之际盘初交易中一度大涨超17% [1] - 宣布将启动战略备选方案评估以最大化股东价值 [1] - 首席财务官与总法律顾问突然辞职后宣布进行战略评估 [1] - 董事长表示致力于缩小公司公开市场估值与内在价值评估之间的差距 [1] - 未列出将考虑的具体选项 [1] - Ermelinda Berber被任命为执行副总裁、首席财务官兼财务主管接替Wilbur Paes [1] - Timothy Dembo被任命为高级副总裁、总法律顾问兼秘书接替Gage Johnson [1] 公司业务 - 专注于纽约与旧金山核心商圈的甲级写字楼房地产投资信托 [2] - 商业模式围绕"核心地段 + 高品质楼宇 + 长租期客户" [2] - 通过收购及再开发提升资产价值与现金流 [2] - 自有、运营及管理约1,190万平方英尺的高品质办公资产组合 [2] - 营收主要来自办公楼租赁辅以少量零售及地产债权/股权投资 [2] - 采取"精挑细选的中心商务区子市场"战略 [2] - 持续聚焦大都市核心地段、蓝筹租户与长期租约以保持现金流稳定与价值增长 [2]