□本报记者 张舒琳 公募REITs扩募出现创新案例。12月8日至12月12日，华夏基金连续5次发布华夏基金华润有巢REIT的配 售提示性公告，反复提示投资者重点关注认购和缴款等内容。 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT，这一扩募方式要求投资者密 切关注权益登记日与配售流程，基金的老持有人要么参与认购，要么卖掉原份额，若既不参与配售，也 不卖掉原份额，将直接面临持有基金资产的损失。 确保原持有人利益不被稀释 12月12日，华夏基金华润有巢REIT配售认购结束。根据此前公告符合条件的持有人根据配售权益登记 日登记在册的持仓份额及配售比例确认拟认购份额，其他投资者则不具备配售资格。 今年8月底，国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常 态化申报推荐工作的通知》，积极支持通过扩募方式新购入项目，一方面简化新购入项目申报流程，鼓 励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产；另一方面拓宽新购入项目资产范 围，支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，支持跨区 域通过扩募等方式整合存 ...

对于"躺平"投资者将面临潜在损失的成因，华夏基金作出了详细解释。华夏基金表示，在配售完成后， 因配售价格通常低于市价，为公平对待新老投资者，将进行基金份额价格调整，或使基金份额价格相应 下降。若原持有人未参与配售或未足额参与，将直接承担因除权带来的损失。因此，投资者需要综合考 量本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断，做出参与配售或卖出原先持有 份额的决策。若不参与配售，为规避除权损失，可以于权益登记日前卖出全部份额。 "决定扩募方式的因素较多，需要沟通各个环节，这也是我们首次尝试这一扩募方式。REITs投资者大部 分都是专业的投资者，此前已通过持有人大会向投资者通知，经过了大多数人表决同意。"华夏基金内 部人士表示。 据了解，公募REITs扩募主要有三种方式，一是公开扩募，二是向原持有人配售，三是向特定对象发售 即定向扩募，或组合使用不同扩募方式，例如优先向原持有人配售、剩余份额公开扩募等。 □本报记者 张舒琳 公募REITs扩募出现创新案例。12月8日至12月12日，华夏基金连续5次发布华夏基金华润有巢REIT的配 售提示性公告，反复提示投资者重点关注认购和缴款等内容。 华夏基金华润 ...

市场表现与折价现状 - A股市场走强背景下，公募REITs市场出现回调，已完成扩募的6只产品中有5只收盘价较扩募价格出现折价 [1] - 中证REITs全收益指数截至10月24日报收1045.13点，较6月23日阶段高点1124.91点回撤超7% [2] - 已完成扩募的6只产品平均折价率为12.34%，其中华安张江产业园REIT折价超19%，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT折价超17%，红土创新盐田港REIT折价约15% [2] - 2025年完成扩募的2只产品折价幅度较小，华夏北京保障房REIT折价3.6%，国泰海通临港创新产业园REIT略微溢价0.63% [2] 扩募折价成因分析 - 公募REITs扩募通常在交投活跃、市场参与情绪较高的时期进行 [1][3] - 扩募产生折价主要因项目定价基准日处于REITs市场价格高位区间，定价会非常贴近基准日收盘价格，例如华夏北京保障房REIT定价为"98折"、国泰海通临港创新产业园REIT为"94折" [2] - 扩募完成后市场进入调整，系统估值回落导致出现折价 [2] - 在市场情绪波动、投资偏好变化及流动性变动时，二级市场价格容易发生波动 [3] 市场影响与未来展望 - 短期看折价可能会冲击市场信心，但长期有助于市场回归价值投资，建立有效的价格发现和流动性支撑机制 [1][4] - REITs折价是市场供需、资产信心、宏观环境等多重因素叠加结果，短期折价不代表资产长期价值恶化，而是市场机制的自我修正 [4] - 折价对于后续扩募是心理冲击，使资金对发行价格安全边际要求更高，发行方与投资方博弈关系更复杂 [4] - 当前REITs估值驱动因素即利率下行告一段落，而分子端提振效果不明显，导致估值弹性不高，REITs绝对分派率虽回升但与红利股品种相比优势不明显 [5] - REITs价格抬升需要分子端和分母端两个方向出现正向变化，即"戴维斯双击" [5]

二级市场整体表现 - 二级市场价格整体持续下跌 加权REITs指数收于18391点 本期回报率为-047% [4] - 与其他主流大类资产相比 REITs回报率排名靠后 排序为黄金>可转债>A股>纯债>REITs>美股>原油 [4] - 产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 [5] 底层资产类型表现 - 仅市政设施类和新型基础设施类REITs价格上涨 [5] - 本期回报率排名前三的底层资产类型为市政设施类 新型基础设施类 生态环保类 [5] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类 生态环保类 [6] 单只REITs表现 - 市场涨跌互现 17只REITs上涨 1只持平 57只下跌 [5] - 涨幅排名前三的REITs为华泰南京建邺REIT 华安外高桥REIT 广发成都高投产业园REIT [5] - 主力净流入额前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT 华夏华润商业REIT 华安张江产业园REIT [7] 市场交易活跃度 - 总成交额为178亿元 区间日均换手率均值为045% [5] - 成交量前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 主力净流入总额为983万元 市场交投热情较上期下滑 [6] - 大宗交易总额4310万元 较上期下降 单日最高成交额为1848万元（2025年10月09日） [7] - 大宗交易成交额前三的REITs为工银河北高速REIT 华夏大悦城商业REIT 易方达广开产园REIT [7] 一级市场动态 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 资产类型为消费基础设施 发行规模为2287亿元 [8] - 本期有2只REITs项目的状态得到更新 [8]

底层资产运营表现 - 2025年第2季度实现收入3610.34万元，经营活动现金流量净额2320.27万元，年化现金流分派率4.43% [2] - 可供分配金额2780.92万元，单位可供分配金额0.0290元，当期现金流分派率1.02% [2] - 期末可出租面积86337.32平方米，实际出租80316.05平方米，出租率93.03%，连续三个季度保持90%以上 [2] 租赁结构与行业背景 - 租赁业态以集成电路（41.22%）、TMT（22.87%）、金融科技（13.81%）和先进制造业（12.18%）为主 [2] - 上海集成电路产业2024年规模突破3900亿元占全国25%，2025年上半年增速达20% [3] - 区域产业集聚度高，周边竞品出租率普遍达85%-90%，芯片企业超1200家汇聚全国40%专业人才 [3][4] 资本运作与战略支持 - 原始权益人及关联方计划通过二级市场增持基金份额，为上市以来第二次增持，累计金额不超过2亿元 [5][6][7] - 增持行动体现对资产长期价值的认可，有助于提升二级市场信心和运营效益绑定 [8] - 通过调整招商策略、控制单户租赁面积及引导高端客户集聚优化资产结构 [5] 行业价值与发展前景 - 公募REITs为产业园区提供资金退出通道，实现"投资-运营-盘活-再投资"循环，未来将遴选优质资产扩募 [9] - 产业园REITs是长期分享产业发展红利的投资品种，政策宽松预期将提升其边际配置价值 [10] - 通过产业集群效应增强租户黏性，配合租期合理分配以稳定运营收益 [9]

公司动态 - 华安张江产业园REIT公告称原始权益人上海张江高科技园区开发股份有限公司及其控股关联方拟通过二级市场增持基金份额 [1] - 这是该REIT自上市以来发生的第二次增持 [1] - 两次增持累计金额最高达2亿元 [1]

REITs市场交易活跃度分析 - 5月15日多只REITs出现大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股（金额1000万元，均价4.25元/份，较收盘价折价0.5%），华夏华润商业REIT成交52万股（494万元）[1][3] - 消费类REITs成为大宗交易主力，近一个月华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等频繁登榜，年内中证REITs指数平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT涨幅达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40%[3] - 机构持仓集中度提升，2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升[4] 消费类REITs表现突出 - 消费REITs延续存量竞争逻辑，政策支持提供长期增长预期，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力[4] - 中金印力消费REIT在5月13日大宗交易成交2000万股（8227.7万元，占当日总成交额85.56%），5月6日单日大宗成交达1亿元，但二级市场日均成交额普遍不足千万元[5] 市场流动性挑战 - REITs二级市场流动性不足，与大宗交易形成反差，中金印力消费REIT年初11个交易日涨幅超20%但区间总成交仅1.54亿元[5] - 投资者结构单一（保险、券商自营为主），机构持仓集中度高，大规模卖出易引发价格波动，缺乏波动缓释工具[6] - 估值体系待完善，中证与中债估值以收盘价为准，但流动性不足导致估值水平处于历史低位，难以吸引增量资金[7] 险资参与度提升 - 险资加速布局REITs，南方顺丰物流REIT获22个保险账户配售（金额超2亿元），首程控股联合中国人寿等设立目标规模100亿元的平准基金（首期52.37亿元）[8] - 基础设施REITs的"股+债"属性有助于提升保险资金收益，中国人寿表示已投资组合业绩领先市场基准[8] 市场发展建议 - 建议放宽证券投资基金参与限制，引入社保/养老金等长期资本，创新指数化产品以提升流动性[7] - 优化估值方法（结合REITs独特属性差异化估值），改进机构考核机制以提高对估值波动的容忍度[7] - 预计随着百万亿级基础设施资产入市和流通份额扩大，市场活跃度将进一步提升[9]

文章核心观点 - 公募REITs市场自2021年6月首批产品上市以来，规模不断提升，资产品类持续丰富，制度建设逐步完善，吸引了多元资金进入，成为另类高分红资产[1] - 张江高科作为首批产业园REITs发行人，分享了产业园REITs的发展现状、战略定位及未来展望[3][4][5][6] - 产业园REITs市场已从高速增长进入精细化存量管理时代，产业聚集和服务成为重点[3][4] - REITs平台不仅是融资工具，更是链接资产和产业的通道，可衍生多层次REITs市场[4] - 大租户集中是产业园特点，需通过丰富客户类型和提前储备应对退租风险[5] - 建议提高募投资金灵活性和丰富二级市场参与者，以促进REITs市场良性循环[6] 产业园竞争与供需格局 - 中国及上海产业园区市场从高速增长进入精细化存量管理时代，更加注重产业服务、孵化等[3] - 张江区域聚焦"药片"和"芯片"产业，上海地区集成电路销售70%集中在张江区域[4] - 张江高科近年拓展人工智能、航空航天、智能驾驶等产业，实现产业聚集外拓[4] REITs平台定位与战略展望 - REITs是战略性平台，既是权益性融资工具，也是链接资产和产业的通道[4] - 通过REITs发行回笼资金反投产业，实现资产与产业良性循环[4] - REITs平台衍生出多层次市场，如Pre-REITs、类REITs、私募REITs等，匹配不同资产生命周期[4] 大租户集中度与退租问题 - 大租户集中是产业园资产特点，研发类客户因设备仪器需求租赁面积较大[5] - 突然退租属于黑天鹅事件，可通过丰富客户类型和提前准备客户储备应对[5] REITs发行建议 - 提高募投资金灵活性，允许回流资金直接投入产业投资，更好服务产业[6] - 丰富REITs市场二级参与者，吸引更多机构资金，促进市场稳定和理性发展[6] - 政策调整已吸引更多资金和机构涌入，市场呈现良性循环趋势[6]