文化赋能与文旅商融合 - 大辛庄遗址博物馆和579百工集设计师产业园等项目凸显文化特色，成为城市更新亮点 [2] - 济南明府城保护规划联通泉城路、县西巷等商业街区，形成传统与时尚融合的特色商业区 [2] - 上新街开街运营，打造"新文化、新健康、新体验"的产商融合新街区 [2] - 济南开埠博物馆试运营期间接待4万人次，日均1000人次，最高单日2800人次，餐饮和体验类项目受欢迎 [2] 全龄友好与精准服务 - 雅遇公寓引入新加坡雅诗阁集团，绿化面积35%，设置双语标识，具备接待外国友人的能力 [3] - 刘智远城中村改造项目为济南最大集中式租赁公寓，累计签约及预订1600间，与新一代信息技术、生物医药产业形成"产城共生"格局 [3] - 吉邦综合养老服务中心预设床位500张，依托国际医学中心资源打造新医养示范样本 [4] - 明湖四季安置房项目配置社区卫生服务中心、嵌入式养老中心等，服务全龄段居民 [4] 宜居宜业与产业升级 - 望岳路创意设计产业园盘活低效仓储用地，吸引20家企业进驻，累计营收2亿元，带动周边商业增值1.1亿元 [5] - 高铁河滨国际产业园聚焦高铁产业，拟引进智能制造、高端商超、精品酒店等企业 [5] - 槐荫区轨道交通市立五院站TOD项目打造集轨道交通、居住、教育、商务等多功能的"城市新地标" [5][6] - 槐荫区年内启动经一纬十二东三角地块商业综合体，引领消费升级 [6] - 高新区实施大数据产业基地、小鸭工业园等项目，为新一代信息技术和智能装备产业注入新动能 [6]

城市更新政策与实施 - 2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示，北京、包头、兰州等20座城市入选，标志着新一轮城市更新进入加速期 [4] - 城市更新重点样板项目建设涵盖历史文化街区、老旧小区、口袋公园、绿地开放共享等既有片区更新改造，注重文化、旅游、餐饮、休闲娱乐等一体打造 [5] - 四川成都统筹推进城市更新和老旧小区改造，提升居民生活质量与城市品质 [4] 北京城市更新案例 - 截至2024年底，北京全市公园总数达1100个，2/3的公园实现无界融通，2024年计划新增公园绿地200公顷，建设城市休闲公园15处，打造口袋公园和小微绿地50处 [6] - 海淀区"清河之洲"滨水绿廊景观提升项目获评"北京城市更新最佳实践优秀项目"，2024年共接待游客260万人次 [6] - 中海大吉巷商业街区自5月底开业以来成为热门休闲去处，首批入驻150余家特色品牌中首店、定制店超过半数 [7] 其他城市更新案例 - 重庆市渝中区戴家巷街区更新后保留城墙、古树、老旧建筑，新建崖壁步道，目前已有40余家特色小店 [8] - 南京市颐和路街区年客流量超百万，实现了"让建筑可阅读、让历史可体验、让文化可消费" [9][10] - 中国旅游研究院数据显示，以全国164个旅游街区为样本监测，今年假期每个街区日均游客接待量达1.5万到2万人次 [10] 城市更新对文旅产业影响 - 城市更新为城市文旅发展注入新活力，创造"新"空间 [5] - 街巷经济走向个性化和特色化，以咖啡、餐饮、购物等不同特色吸引游客 [10] - 城市更新不断推进将为街巷经济创造更广阔的发展空间 [10]

城市更新规划框架 - 贯彻落实国土空间总体规划要求 按照统一底图 统一标准 统一规划 统一平台要求整合专项规划 [2] - 启动城市更新专项规划编制 聚焦产业空间 商业文旅 住宅和支撑配套体系 山水环境四方面更新工作 [2] - 依据总体规划核定规划条件 明确容积率 绿地率 建筑密度等指标管控要求 推进项目快速落地 [2] 城市建设投资与实施 - 2025年策划实施城建项目397个 年度计划投资384.2亿元 截至5月底完成年度投资191.6亿元 [3] - 深化拓展城市品质提升行动 推进产城人融合发展 [3] - 专题编制重点片区城市设计项目 包括安海镇龙山寺-北环片区 梅岭中片区等 [3] 土地资源管理与效率提升 - 分类盘活低效用地7000亩 全面推进低效用地再开发 全域土地综合整治等工作 [4] - 通过微减容式改造实现降量缩面 提升土地利用效率 增设公共服务设施 [3] - 优化审批环节压缩审批时限 运用多评合一模拟审批等方法为项目节省2-3个月开工准备时间 [4] 项目服务与保障机制 - 主动服务更新改造项目 化解改造空间和指标限制矛盾 持续推进土地资源整合 [3] - 快速组件报批 各阶段由主要负责同志带队走访 保障重点项目用地用海需求 [4] - 深化拓展盘活利用低效用地试点 推进集体经营性建设用地入市和历史遗留问题处置 [4]

城市更新政策规划 - 山东省形成"1+N+X"城市更新政策体系 其中"1"指《山东省城市更新行动实施方案》 "N"包括片区综合更新改造 城中村改造等多个方案 "X"涵盖项目审批 专项规划编制等配套政策 [3] - 16个设区市均出台城市更新综合性政策 10市完成城市更新专项规划编制 [3] - 城市更新工作被列入省委常委会工作要点和政府工作报告 由省政府办公厅发布实施方案进行全面部署 [3] 城市体检实施进展 - 全省16个设区市全面实施城市体检 济南 青岛成为国家样本 滕州 肥城和临清开展县级城市体检 [4] - 各市设立工作领导小组统筹推进体检工作 委托第三方技术团队建立线上线下数据采集渠道 [4] - 省级技术团队制定特色指标和分级工作方案 体检结果直接用于制定更新政策和生成建设项目 [4] 项目投资建设数据 - 120个片区综合更新改造项目已完成年度投资181亿元 [1][6] - 老旧小区改造已开工275个 惠及43329户居民 [7] - 市政基础设施方面建成海绵城市53 1平方公里 综合管廊16 04公里 公共停车位3 19万个 改造燃气管网324 49公里 [7] 公共空间建设成果 - 新增城市绿道60 3公里 大型公园9个 口袋公园71个 累计开放共享公园绿地786 2公顷 [7] - 完成雨污合流管网改造29 5公里 建设改造城市道路214 24公里 [7] 试点示范成效 - 威海微更新经验获央视《焦点访谈》专题报道 住建部推广山东试点片区工作经验 [8] - 济南 青岛 威海4个项目入选住建部城市更新典型案例 威海 枣庄等4条经验入选国家儿童友好空间建设清单 [8] - 青岛 济南通过竞争性评审成为中央财政支持的城市更新行动城市 [8]

项目概况 - 济南宾馆项目位于济南老城传统商圈核心节点，紧邻中山公园，是商埠区城市更新的首发项目，聚焦历史城区活化与低效空间再生 [1] - 项目占地面积约41亩，更新前为低效用地，包含功能退化的老旧公共建筑、废弃厂房、高空置率宿舍群及低效商业设施 [3] - 规划总建筑面积8.7万平方米（地上5.4万+地下3.3万），通过创新策略将空间利用率提升至176.4% [3] 更新策略与特色 - 采用双学区分类评估机制、"留改拆"动态平衡策略、古树古墓原位避让方案及"围合式+街巷式"空间重构设计 [3] - 配建525个智慧停车位及全域数字导览系统，显著提升商埠片区服务能力 [3] 业态规划与价值提升 - **文化价值跃升**：1、2号楼（1.7万平方米）与杭州君澜酒店合作打造"商埠记忆"主题旗舰店，3-5号楼（460平方米）升级为文化展馆、民宿等融合业态 [4] - **商业价值跃升**：6、7号楼（1.5万平方米）面向新消费品牌总部招引，已洽谈8家零售业总部企业，预计年营收达40亿元 [4] - **配套价值跃升**：8-10号楼（2.1万平方米）定位高端商住公寓（51席），已预约32席，吸引高层次人才及高净值客群 [5]

城市更新成效 - 2021年以来改造老旧小区324个，既有住宅增设电梯690部 [6] - 城市生活污水处理率和集中收集率分别达到98.3%、70.95% [6] - 建成口袋公园41个，公共休闲场所3.6万平方米，建成区绿化覆盖率42.94%，人均公园绿地面积21.15平方米 [6] 未来目标 - 到2027年累计更新改造排水管网240公里、供水管网50公里、燃气管道410公里，完成天然气置换7万户 [6] - 到2027年完成老旧小区改造268个，实施既有住宅加装电梯200部以上 [6] - 到2027年升级改造老旧公园，建设"口袋公园"60个 [6] 投资计划 - 2025年实施城市更新项目150个以上，年度完成投资70亿元以上 [7] - 2026年滚动推进一批城市更新项目，计划投资超70亿元 [7] - 2027年累计推动城市更新项目形成有效投资200亿元以上 [7] 闲置空间改造案例 - 投入近500万元将3000多平方米老旧居民楼改造为56套精品民宿集群 [9] - 旧粮厂改造为集餐饮、演出与文化展陈于一体的新型消费空间南庭雅舍 [10] 社区改造案例 - 全市32家农贸市场完成"量体裁衣"式改造，包括加装便民电梯等 [11] - 2021年以来深入16.87万户居民问需问计，解决各类问题50余万件 [13] - 施划停车泊位1.5万余个，改造老旧小区324个，增设电梯690部 [13]

城市更新专项投资 - 国家发展改革委下达中央预算内投资城市更新专项800亿元 支持城镇老旧小区改造和城市危旧房改造等项目 涉及550万户居民和1700万受益人口 [1] - 2025年超长期特别国债安排1350亿元 用于建设改造城市燃气 排水 供水 供热等地下管网约14.8万公里 [1] - 中央预算内投资专门设立城市更新专项 支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设 [4] 城市更新政策规划 - 中共中央办公厅国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》 要求到2030年城市更新行动取得重要进展 体制机制不断完善 开发建设方式转型初见成效 [1] - 国家发展改革委将统筹相关渠道资金 积极支持城市更新有关项目建设 [2] - 稳步有序推进城市更新重点工程实施 优先实施涉及公共安全和民生保障的基础类工程 [3] 投融资机制创新 - 城市更新项目投资额较大 需建立多元化 多层级的资金投入机制 对创新性强 示范性好的项目中央投资将优先支持 [5] - 金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法 指导金融机构提供丰富多样 量身定做的金融产品和服务 [6]

城市更新行动方案核心内容 - 四川省发布《四川省实施城市更新行动方案》提出8项重点任务和6条实施路径 为城市更新工作绘制施工图 [3][4] - 方案强调片区统筹更新模式 从单点突破转向系统重构 通过抱团发展撬动社会资本参与 [4][5] - 2024年四川常住人口城镇化率达60.10% 标志着城市发展进入处理城市病的新阶段 [4] 重点任务设计特点 - 任务设计呈现"有小有大"脉络 涵盖房子/小区/社区/城区等多维度 [7] - 针对房屋单元提出危旧房改造和存量房屋利用 针对城中村/厂区鼓励市场化改造和业态植入 [7] - 设计体现"有里有面" 既包含加装电梯等直观改造 也包含地下管网等基础设施升级 [7][8] 具体实施案例与目标 - 成都市玉林东路项目采用O+EPC模式 更新153家商铺并调整70余家业态 [5] - 计划2027年底实现城市生活污水集中收集率平均达70%以上 [8] - 通过土地复合利用/容积率奖励/债贷组合等政策破解更新痛点 [8] 行业参与模式 - 建立政府规划+市场主导+专业运营的开发模式 实现项目全生命周期管理 [5] - 构建涵盖治理模式/资金测算/可持续运维的完整路径 确保项目可行性 [8] - 政策支持形成立体支撑网络 调动全社会力量参与城市更新 [8]

城市更新与改造 - 康县通过"微改造、精提升"策略改造老旧小区82个，硬化巷道路面3万平方米，改建管网4.2万米，维修人行步道2.77万平方米，绿化覆盖率达54.8% [1] - 城区划分为26个建设片区，拆除危旧建筑7.68万平方米，收回国有土地73亩，腾空地块用于建设绿地、停车场等公共设施 [3] - 新增停车位1958个，建设口袋公园4个、小绿地15块，改造河道3.9公里，调整建筑色彩31万平方米 [3][4] 基础设施与公共服务 - 新建人字桥商业街、大数据中心，利用闲置资产改造科技馆、图书馆等文化设施，融入茶马古道文化元素 [3] - 优先保障教育用地，新增中小学及幼儿园学位1200余个，改扩建城关一小、城西幼儿园等 [4] - 整合医疗资源搬迁至城西新区医院，改造东街综合市场和水上市场，完善公厕、母婴室等配套设施 [4] 城市定位与规划 - 突出"茶马古道"节点城市文化定位，注重山水建筑空间关系，控制主城建筑高度，形成疏密有致的布局 [1][2] - 赋予县城服务文旅和乡村的经济功能，解决街区逼仄、商业不繁荣等问题，提升居住品质 [2] - 通过分片区协同推进机制，凝聚决策者、管理者、实施者等多方共识，实现共建共治 [2][3] 成效与展望 - 城市更新获得居民认可，从质疑观望转为主动参与，凝聚力和归属感增强 [4] - 目标吸引更多人口落户、企业投资和游客旅居，推动城镇与美丽乡村融合发展 [4]

政策背景与目标 - 2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果公示，北京等20座城市入选，标志着新一轮城市更新加速 [1] - 政策目标为2030年实现人居环境改善、经济业态丰富、文化遗产保护、风貌特色彰显 [1] - 2000年以前建成的老旧小区将全部纳入更新范围，2024年已开工改造5.6万个小区，加装电梯2.5万部，新增停车位50万个 [2] 改造需求与标准 - 老旧小区定义为2000年前建成且存在失修、配套不足的住宅，普遍缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理 [1] - 数亿人居住的老旧空间面临爬楼困难、停车受限、公共空间缺失等问题 [1] 资金模式创新 - 政府引导、市场运作、社会参与的多元投融资模式成为主流，政府资金撬动社会资本 [3] - 北京采用政府补贴+产权单位出资+居民自筹模式，山东济南成立城市更新基金，江苏无锡采用民企自筹+长期租赁模式 [3][4] - 深圳妇儿大厦通过自营、联营、租金等拓展收入，济南舜泰广场地下商业出租率达95%，日均客流6000人次 [4] 改造实施策略 - 改造重点从"面子工程"转向基础设施提升，如电力入地、雨污分流、燃气改造 [4] - 北京姚江胡同采用"预留接口+自主改造"方式解决下水问题，保留原居民并引入新业态 [5] - 中海大吉巷项目保护历史文脉，使用传统工艺还原明清风貌，开业首日吸引19万人次 [5] 治理与参与机制 - 从政府单向主导转向街道、设计院、平台公司、居民多方协同 [6] - 北京胡同通过"议事机制"实现细节共识，上海金牛花苑通过"三合一"模式统一推进加梯改造 [7][8] - 强调"主理人"角色需兼具设计、运营能力，如姚江胡同项目实现租金与满意度双提升 [7] 业态与可持续性 - 成都玉林东路改造利用"边角料"空间打造休闲功能区，北京烂缦胡同注重业态与社区氛围匹配 [9] - 强调"长期主义"，避免网红化，建立可维护、可生长的更新机制 [9][10] - 关键衡量标准为居民留存意愿，如甜品店主回归童年社区开店案例 [9]