核心观点 - 民营文旅企业西安锦上添花文旅集团通过“轻资产、快复制、对赌协议”模式在全国快速扩张其“不夜城”系列项目，其开封万岁山武侠城项目对赌协议即将成功达成，验证了该激励模型的有效性 [1][3] - 该公司的商业模式与拥有知名IP“大唐不夜城”的国有上市公司曲江文旅形成鲜明对比，后者虽客流巨大但面临亏损和资金压力，引发了关于原创保护、商业模式效率及资源配置的行业争议 [5][10][13] 锦上添花文旅集团的商业模式与运营案例 - 采用“轻资产、快复制、对赌协议”模式，与各地景区合作，将服务报酬与项目营收刚性挂钩，形成利益捆绑 [1][3] - 截至2025年10月31日，其合作的开封万岁山武侠城景区综合收入已达10.68亿元，入园人次达1700万，接近全年11亿元的对赌目标，并有望年底冲击12亿至12.5亿元 [1][3] - 为达成业绩，景区实施了“三日无限次入园”与多景区联动政策提升客单价，餐饮价格与市区持平，并通过上千名NPC与高频互动在社交平台获取上亿自然流量 [3] - 公司已在全国落地20多个不夜城项目，包括河南万岁山武侠城、山西临汾“哪吒传奇小镇”、中国年非遗体验小镇等 [3] - 其运营的武汉木兰不夜城2023年全年接待游客量为230万人次 [11] 与曲江文旅（大唐不夜城）的对比与争议 - 曲江文旅运营的“大唐不夜城”为开放式街区，不收取门票，主要依赖周边商业和广告收入 [12] - 曲江文旅2025年三季报显示，前三季度亏损约1095.95万元，截至2025年上半年流动资产约10亿元，流动负债高达约15亿元，资金压力显著 [10][11] - 为缓解困境，曲江文旅自2024年起已先后转让旗下4家子公司股权 [11] - 大唐不夜城2023年接待游客超4000万人次，客流量是木兰不夜城的四十倍以上，但客流优势未直接转化为营收优势 [11][12] - 锦上添花文旅的项目多采用市场化票务模式，如万岁山武侠城“80元门票，连玩三天”，直接通过门票和园内二次消费实现盈利 [12] - 双方存在法律纠纷，曲江文旅曾指锦上添花文旅未参与大唐不夜城任何事项，锦上添花文旅则反诉其不正当竞争，一审败诉后上诉至陕西省高院 [7][8] - 股权关系确认双方无任何交集 [9] 行业模式与效率反思 - 对赌协议成为一种新的文旅项目发展模式，以风险共担机制倒逼运营效率提升，但其长期增长动能持续性存疑 [3][4] - 国有企业如曲江文旅承担城市运营和公共服务功能，其组织架构与激励模式需适应市场变化以应对竞争 [13] - 民营企业凭借市场嗅觉、轻资产快速复制能力及收益直接捆绑的激励模式，能更有效率地捕捉市场需求与商业红利 [13] - 行业面临资源配置效率与创新激励制度的现实问题，若国资平台无法在市场化运营上突破，其培育的市场与模式可能持续为机制更灵活的市场参与者所用 [13]

文章核心观点 - 成都少城片区及宽窄巷子历史文化街区城市更新项目荣获“2025澎湃城市更新年度榜单”之“城市更新美好街区榜样”，其“保护与创新共生”的实践被视为行业标杆，形成了具有示范价值的“成都范式”[1][2] 项目背景与行业认可 - 项目由中国建筑西南设计研究院提报，凭借文化保护、业态创新和社区共生的实践，作为中国西部历史街区活化标杆获得行业权威认可[2] - 该认可是对少城片区及宽窄巷子近20年运营成效的肯定，印证了成都城市更新实践在全国的示范价值[2] 历史沿革与更新范围 - 少城片区承载成都2300年建城史，保留清朝形成的“鱼骨状”街巷格局[2] - 自2012年起进行多轮有机更新，依次聚焦街巷肌理保护、文脉遗址专项保护及社区营造[2] - 2018年联合国人居署等联合编制的规划导则，明确了1.5平方公里的更新范围，并将历史文化街区面积从30公顷扩展至133公顷[3] - 规划严格遵循“道路不改线、不拓宽”原则，并对2处遗址、6处文保单位、11处不可移动文物、1处工业遗产及21处古树名木实施专项保护[3] 空间特征与业态升级 - 片区街巷长度约400米，纵深约50米，构成步行友好、体验丰富的空间基底[3] - 更新后基础设施全面升级，涌现出书店、音乐酒吧、特色餐饮等多元业态，并形成了少城·视井文创产业园、028青年创意社区、明堂青年文化创意中心、祠堂街艺术社区等复合场景[3] - 2025年开业的“千年福感肆”成为标杆，其3500平方米的福运广场保留300年古银杏与唐宋古渠遗址，汇聚米其林餐厅等业态，开业月余客流量超30万人次[3] 宽窄巷子运营模式与成效 - 宽窄巷子年客流量超3500万人次，其“聚场”效应得益于成都的城市吸引力与精细化运营[4] - 运营坚持三大核心：商业运营与历史建筑保护结合、品牌与在地文化共创、国有企业与原住民融合[4] - 品牌引入注重与川西四合院肌理深度适配，国际品牌也量身打造成都特色门店[4] - 明确两大发展方向：深耕在地文化（如非遗、老字号）与推动业态革新[4] - 2025年试水的策展空间“宽厰KuanChǎng”通过每三个月更新的策展式零售探索消费转化新路径[4] - 宽巷子1号的百年院落通过调整空间与活动，成为老空间新利用的典范[5] “泛宽窄”商圈发展规划 - 正在推进“泛宽窄”少城文化商圈计划，以“公园城市·幸福成都”战略为核心，整合宽窄巷子、东华门遗址、人民公园等资源，打造“蜀都味、中国潮、国际范”的消费活力区[6] - 商圈以宽窄巷子一、二期为核心，辐射小通巷、祠堂街等周边区域，通过“微改造、精提升”优化空间[6] - 已推出“宽厰”空间品牌，后续将落地港澳台新青年创业集市、“少城烟火线 Citywalk”、夜间经济及国际化便利措施等重点项目[6] - 该计划是“聚场”理念的升级延伸，旨在实现文商旅深度融合，为城市更新提供更具规模与复制价值的“成都样本”[6]

公司合作与运营 - 公司子公司张家界大庸古城发展有限公司拟与张家界芒果文旅有限公司签订《大庸古城运营合作协议》，对大庸古城项目实施提质改造与综合运营合作 [1] - 合资公司张家界芒果文旅有限公司注册资本为1.8亿元 [1] 合资方与股权结构 - 张家界旅游集团股份有限公司、湖南电广传媒股份有限公司、芒果超媒股份有限公司各出资6000万元 [1] - 三家出资方在合资公司中的持股比例均为33.33% [1]

资产处置决策 - 桂林旅游拟公开挂牌转让全资子公司资江丹霞公司100%股权及债权 [2] - 资江丹霞公司主要经营资江天门山景区，自2008年以来持续亏损，累计亏损达28,962.66万元 [2] - 转让目的为优化资产结构、提高运营效率、减少亏损，因持续经营可能加大亏损 [3] 标的公司财务状况 - 截至2025年8月末，资江丹霞公司净资产为负23,741.57万元，处于资不抵债状态 [2] - 公司对资江丹霞公司的债权账面原值24,340.86万元，已计提坏账准备22,475.64万元，账面净值1,865.22万元 [2] - 2024年全年营业收入约99.77万元，净亏损约2,413.19万元，负债总额约2.51亿元 [2] - 2025年1-8月营业收入约76.04万元，净亏损约422.07万元，负债总额增至约2.53亿元 [2] 交易细节与估值 - 转让以公开挂牌方式进行，挂牌价格定为3,450万元 [3] - 挂牌价格基于中联资产评估集团出具的评估报告 [3] 母公司近期业绩 - 桂林旅游第三季度营业收入约1.42亿元，同比减少2.73% [4] - 第三季度归母净利润约2,776万元，同比增长7.2%；扣非后归母净利润约2,550.32万元，同比增长40.10% [4] - 报告期内，资江丹霞公司收回陶瓷厂土地收储款950万元 [4]

景点收费决策 - 管理方海南雅清国际游艇会有限公司决定对自由灯塔景区实行门票收费制度，收费标准为10元/人次，原定自2025年11月15日起正式实施[3] - 收费目的为提升服务品质和管理水平，保障景区环境保洁、设施修缮，促进景区可持续发展[3] - 尽管公示了收费决定，但截至11月20日，该收费政策暂未执行，景点仍可免费游览，具体收费时间将另行提前告知[3] 市场反应与争议 - 收费决定在社交平台引发热议，部分网友表示不解，认为收费会降低游览意愿，而免费景点能带来更多住宿、餐饮、交通等方面的综合收益[3] - 该景点因2023年电影《消失的她》取景而热度猛升，成为网红景点，有网友指出其知名度提升与电影带动效应密切相关[1][3] 历史管理问题 - 今年3月，陵水黎族自治县旅游和文化广电体育局曾就清水湾自由灯塔景点“私自拍照收费”舆情发布通告，指出该景点属免费开放型滨海景观[4] - 当时的收费行为被认定为个别社会人员擅自设置的违规经营活动，景区管理方已加强安保巡查并清理违规设施[4]

项目签约与入驻 - 揭阳市于11月17日举办揭阳古城运营入驻项目签约仪式，22个富有地方特色的经营性项目正式入驻[1] - 入驻项目涵盖茶文化、玉文化、文化创意、特色美食和地方非遗等关键领域[1] - 此次项目入驻对提升古城业态品质、丰富游客体验和激发内生动力具有重要现实意义[1] 古城运营现状与成效 - 揭阳古城经过一年多保育活化，硬件设施焕新，人气持续提升，市场需求兴旺[1] - 2025年国庆中秋假期期间，揭阳古城保护范围接待游客77.67万人次，同比增长39.37%[1] 未来发展规划 - 古城公司将为签约项目提供"一站式"精准服务，推动项目加快设计装修进程[1] - 公司计划推动签约项目在2026年元旦开业迎客，使其成为古城新亮点[1]

重整投资方案概述 - 张家界与8家重整投资人签署协议，包括电广传媒、芒果超媒、凯撒旅业三家A股上市公司及其关联方 [1][3] - 重整投资人将受让合计3.25亿股公司股票，占总股本约80.28%，受让股票总对价为12.87亿元 [1][5] - 所有投资方受让股票的价格均为每股3.96元 [3][4][5] 主要投资方及投资细节 - 电广传媒及其全资子公司芒果文旅各受让1500万股，对价均为5940万元 [3] - 芒果超媒受让3000万股，对价为1.188亿元 [3] - 达晨财智通过成立两个合伙企业主体受让1.4亿股，对价为5.544亿元 [4] - 张家界产投受让1.09亿股，对价为4.3164亿元 [4] - 凯撒旅业及其关联方凯撒海纳各受让400万股，对价均为1584万元 [5] 公司近期财务状况 - 公司2024年归母净利润亏损5.82亿元，主要受大庸古城项目拖累，其亏损占比高达83.9% [2][7] - 2025年前三季度公司营收3.37亿元，同比增长8.51%，但归母净利润仍亏损2239.65万元 [2][7] - 2025年第三季度单季业绩改善明显，营收1.43亿元同比增长4.82%，归母净利润1087.49万元同比激增405.29% [2][7] 大庸古城项目现状与重整计划 - 大庸古城是公司2016年启动的重点项目，累计实际投入金额达22.71亿元，但受疫情影响业务严重停滞 [6][7] - 2021年至2024年，大庸古城公司连续亏损，亏损额从8366万元扩大至5.96亿元 [7] - 重整计划中，将与电广传媒、芒果文旅、芒果超媒共同组建运营公司，对大庸古城进行提质改造 [2][8] - 新运营公司计划将大庸古城打造为芒果影视、综艺、短剧拍摄及IP转化体验基地，依托芒果超媒的IP资源进行盘活 [8][9]

公司股价与交易表现 - 11月13日股价上涨5.15%，报收5.92元/股 [1] - 当日成交金额为2.78亿元，换手率达到4.94% [1] - 公司总市值为59.94亿元 [1] 公司业务概况 - 公司主营业务收入构成为：交通运输41.26%，景区经营39.10%，旅游文化科技19.54%，旅行社0.10% [1] - 主营业务涉及旅游景区运营、旅游地产开发、旅游交通、园林园艺、会议酒店、旅行社及旅游文化等 [1] 主要机构股东动态 - 富国基金旗下富国中证旅游主题ETF（159766）为十大流通股东之一 [2] - 该基金三季度增持365万股，持有股数增至1018.15万股，占流通股比例1.04% [2] - 基于此次股价上涨，该基金当日浮盈约295.26万元 [2] 相关基金产品表现 - 富国中证旅游主题ETF最新规模为49.27亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为13.1%，近一年收益率为8.14%，成立以来亏损20.3% [2] - 基金经理曹璐迪累计任职时间5年179天，现任基金资产总规模212.09亿元 [3]

假期文旅表现 - 国庆中秋假期全市31家A级旅游景区共接待游客11254万人次 [1] - 假期实现门票收入76825万元 [1] - 行业呈现出景区火、玩法多、消费热、秩序好的盛景 [1] 文旅融合发展战略 - 公司积极探索公园城市建设与文旅融合新路径 [1] - 行业通过促进文城商旅融合让公园风景成为消费场景 [1] - 行业实践涵盖生态空间构建、文化特色彰显、公众参与机制等多维度 [1] 公园场景化运营 - 2025让风景成场景公园系列活动已开展6场线下活动日均吸引数百名参与者 [2] - 系列活动在各大网络社交平台相关话题播放量破十万 [2] - 公司将亲子科普等沉浸式活动植入市民日常生活构建愿停留、愿分享的公园经济消费新场景 [2] - 活动地点分布在苏母公园、苏洵公园、东坡城市湿地公园等旨在实现从景观观赏向多元场景体验转型 [3][4] 具体活动案例 - 探索水下森林亲子科普活动通过理论加实践的沉浸式体验探索水生态系统 [2] - 东坡步道·大家之路户外徒步活动全程约14公里融合湿地生态景观与东坡文化讲解 [3] - 系列活动计划共计举办15场以塑造公园新业态、新消费、新场景 [3][4] 公园管理服务升级 - 东坡城市湿地公园占地近千亩95%的范围实行全天候开放 [5] - 公园安排173名工作人员进行管护和服务包括安保46名、环卫36名、绿化维护50名等 [5] - 公司设置10名公园形象管理员进行巡视劝导不文明现象并提供帮助 [5] - 今年以来工作人员帮助找到走散老人小孩达9人次帮助受伤或腿脚不便游客27人次 [5] - 公园驿站提供驱蚊设备和免费热水等细节服务致力于将宾至如归的温暖融入服务细节 [6]

核心观点 - 公司在东西部协作推动下通过生态保护与旅游发展双赢实现文旅振兴 [1] - 公司以大小七孔景区为核心向复合型旅游综合体转型并取得显著业绩增长 [2] - 公司通过产业融合构建多元业态体系推动旅游从观光型向体验型度假型转变 [3] 旅游资源与定位 - 公司拥有世界自然遗产地和世界人与生物圈保护区两项世界级荣誉 [1] - 公司核心景区大小七孔集中展现喀斯特地貌独特魅力包括古桥跌水瀑布峰丛等自然景观 [1] - 公司新增桨板水上飞人等新业态提升游客体验 [1] - 公司紧扣建设世界级旅游目的地的目标 [1] 经营业绩与市场表现 - 2025年国庆中秋假期累计接待游客133.08万人次实现旅游综合收入9.26亿元 [2] - 小七孔景区单日客流达7.75万人创下黄金周历史新高 [2] - 大湾区游客占比稳定在10%左右成为核心客源之一 [2] - 景区连续五年实现旅游零投诉安全零事故 [2] 基础设施与服务提升 - 公司实施提质扩容工程硬件设施与服务品质显著提升 [2] - 公司打造荔波全域VR智慧导览图游平台引入沉浸式体验设备 [2] - 公司推出智能垃圾分类与水质实时监测系统垃圾处理效率提升30% [2] - 水质达标率持续保持100% [2] 产业融合与业态发展 - 公司构建景区运营加住宿餐饮加文创产品加康养度假多元业态体系 [3] - 小七孔世遗探险部落瑶山非遗研学游等特色产品广受欢迎 [3] - 公司打造小七孔加瑶山加洪江乡村农文旅线路串联自然景观民俗文化与艺术村落 [3]