国泰君安东久REIT业绩与市场表现 - 自2022年10月上市至2024年，公司出租率维持在95%以上，但进入2025年出租率进入下降阶段，不同季度期末出租率最低94.62%，季度平均出租率最低仅为93.61% [2] - 最新租金单价为30.34元/平方米/月，较2023年及2024年下半年有所提升，但与上市首年相比下降了3.1% [2] - 2023年评估报告预测2024年营业收入为10,486万元，运营净收益为8,058万元；2024年实际营业收入10,905.74万元，经营净利润为5,118.36万元，可供分配金额7,768.27万元 [2] - 自首发上市以来截至2025年12月22日收盘，二级市场溢价率高达21.52% [1] 扩募计划与定价分析 - 公司拟于2025年12月26日扩募份额上市交易，扩募份额定价为3.582元/份，较首发价格溢价18.02% [1] - 参考已完成扩募的REITs，一个共性特征是在二级市场溢价率较高的情况下完成扩募份额发售，随后二级市场价格即跌破扩募发行价 [5] - 扩募上市后，预计二级市场价格或将低于扩募价格 [1] - 综合因素分析，公司扩募份额上市后亦难逃此前项目的境遇，跌破扩募发行价或许只是时间问题 [7] 市场波动与抗跌表现 - 从2025年10月31日至2025年12月19日，我国产业园领域REITs项目在二级市场经历了显著波动 [3] - 国泰君安东久REIT在此期间保持了较强的抵抗力度，其间仅回调1.24%，成为产业园领域REITs项目的扛旗者（不考虑期间新上市REITs） [3] - 高位扩募的REITs受业绩完成度以及首发溢价率的双重影响，其二级市场价格受资产价值因素影响产生较大回落，与扩募定价形成较大偏差 [6] 业绩预测与实际差异 - 发行前预期运营期内市场租金增长率在3%—5%之间，但实践中租金未如预测般稳定增长，反而呈下降态势 [2] - 发行前的预测指标和发行存续期间的实际完成度存在一定差异，预测期内不同指标的完成度有待考量 [6] - 以2023年为例，实际营业收入较预测值增加831.56万元，营业成本则减少3,220.2万元，税金增加513.59万元，营业利润增加4,051.77万元 [6] - 2024年可供分配金额较2023年减少290.87万元 [6] 行业对比与延展思考 - 截至2025年12月25日，产业园领域溢价率较高的项目包括“中金亦庄产业园REIT”、“创金合信首农产业园REIT”、“华夏金隅智造工场REIT”、“博时津开产业园REIT”，节点二级市场价格计算较发行规模溢价率超过35% [8] - 延展思考提出了关于高溢价率支撑动力、业绩完成度可持续性、扩募定价时机、核心是定价还是资产价值可持续性、未来走势、区间涨跌幅影响因素以及超预期反弹影响因素等一系列问题 [9][10]

文章核心观点 - 2025年以来，国内基础设施公募REITs产业园板块呈现“先扬后抑”走势，结构性分化特征显著 [1] - 展望2026年，各类公募REITs项目经营将持续波动与分化，建议审慎布局，关注基本面韧性强的项目，并把握估值回调后的吸纳机会 [1] 2025年市场表现与特征 - 产业园REITs在行业供需调整（供给过剩与需求疲弱）及政策引导下，整体承压与局部亮眼并存 [2] - 市场最核心特征是结构性分化，贯穿区域布局、资产质量、运营能力等多个维度，“马太效应”加剧 [4] - 租户需求从单一成本导向转向对产业链配套、政策支持等综合考量，加速市场分化 [5] 业绩表现与分化 - 部分项目受区域竞争、空置率上升影响出现亏损，例如建信中关村产业园REIT上半年净利润为-855.36万元，中关村软件园空置面积达17.3万平方米 [2] - 优质资产凭借区位与运营优势保持稳健增长，例如东吴苏园产业REIT上半年净利润2847.42万元，博时津开科工产业园REIT同期净利润2373.54万元 [2] - 头部项目展现抗周期能力，如华夏合肥高新REIT三季度末的年化现金流分派率达5.27% [2] - 区域分化呈现“核心强、非核心弱”格局，例如北京海淀区金隅智造工场项目三季度出租率89.43%，签约率91.91%；国泰君安临港创新产业园REIT三季度整体出租率达96.49%，同比提升2.42% [4] - 资产质量与运营能力是关键，具备产业链协同和精细化运营的项目能吸引优质租户，而同质化项目只能“以价换量” [4] 市场供给与需求 - 产业园REITs是公募REITs中数量最多的类型之一，2025年仍有新项目加入 [2] - 新增的华夏金隅智造工场REIT项目，首募阶段获得403.87亿元资金追捧，认购倍数高达288.78倍，反映市场对优质资产的强烈需求 [2] 行业规模与前景预测 - 中信建投证券预测，截至2025年末，国内公募REITs上市规模有望达到2450亿元，产业园REITs作为核心品类将持续受益于产业升级与存量资产盘活 [7] - 随着行业洗牌加速，优质园区料获得更多资本溢价，低效资产会逐步退出市场 [7] - 产业生态优、服务质量高的产业园有望率先回暖，更多优质REITs上市将引导资金向优质资产集中，优化板块结构 [7] 投资策略建议 - 结构性机会将成为主线，需把握“择优限劣”的核心逻辑 [7] - 投资策略围绕“优质、稳健、适配”三大关键词 [8] - 优先选择一线城市核心区、租户质量高、运营稳定的抗周期资产 [8] - 关注区位优势显著、历史经营稳健、租户集中度分散的项目以降低单一租户风险 [8] - 把握估值合理窗口，在项目经营触底企稳时介入，避免追高，长期持有并跟踪出租率、租金等核心数据 [8] - 分散投资是降低风险的关键，需结合自身风险偏好合理配置 [8] - 随着发行流程优化、长期资金参与度提升及专项立法深化，市场生态将持续完善，聚焦产业升级、具备核心运营能力的优质项目有望脱颖而出 [8]

核心观点 - 华夏合肥高新REIT的短期价格回调被视为价值投资机会而非风险信号 [1][2] - 资产长期价值由底层资产质量与主动运营策略决定 短期波动是市场情绪反应 [1][2] 底层资产分析 - 底层资产为合肥创新产业园一期 运营近14年 总面积为35.68万平方米 [1] - 园区聚集288家企业 其中科学研究及信息技术等科创类企业占比超60% 与区域产业定位契合 [1] 运营状况与策略 - 三季度项目出租率较去年同期有所下滑 原因包括企业租赁需求阶段性收缩及存量竞争加剧 [1] - 运营方启动专项提升方案 包括开拓多元招商渠道及提供针对性优惠政策 [1] - 优惠政策包括对长租客户给予每年3-4个月免租期 并提供定制化装修支持 [1] 财务指标与股东信号 - 截至三季度末 基金年化现金流分派率保持在5.27% 在产业园REITs板块中处于合理水平 [2] - 原始权益人在3500万份份额解禁时明确表示暂无卖出计划 传递对资产长期价值的信心 [2] 行业前景与投资逻辑 - 公募REITs作为政策支持的资产证券化工具 其盘活存量资产及创造稳定现金流的核心价值未变 [2] - 短期价格波动是市场情绪与流动性阶段性反应 资产内在价值终将回归运营基本面 [2] - 随着租约换签推进与出租率企稳 资产价值修复动力正在积蓄 [2]

中金亦庄产业园REIT发行概况 - 公众投资者有效认购基金份额数量达647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [1][2] - 网下、公众发售倍数均创历史新高 [1] 底层资产分析 - 底层资产为北京经济技术开发区的N12项目和N20项目，定位高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 [1] - 租户集中于汽车制造业、科技推广服务业，与区域主导产业（高端制造、新能源智能汽车）高度契合 [2] - 周边聚集北汽、奔驰、小米汽车等龙头企业，形成产业集群效应，降低空置风险 [2] 项目核心优势 - 租户需与经开区管委会签署入区协议，承诺最低经营期限、产值及税收，通过政府监管降低违约风险 [4] - 发起人亦庄控股和原始权益人亦庄盛元体系内可扩募资产账面原值/总投超130亿元，覆盖电子信息、生物医药等高精尖产业 [4] - 差异化优势体现在产业赛道选择、政策支持及扩募潜力 [4] 行业对比与市场表现 - 工业厂房类REITs出租率稳定在90%以上，抗周期能力突出 [5] - 研发办公类REITs出租率下滑至70%，面临"量价双杀"困局 [5] - 产业园资产与区域经济及产业政策挂钩，具备弱周期属性 [8] 金融创新与产业影响 - 国内首单聚焦汽车制造产业链的REITs项目，回收资金可用于吸引电子信息、智能制造等新兴产业 [9][11] - 助力传统汽车制造产业向高端化、智能化、绿色化升级 [11] - 构建跨领域协同的汽车产业生态，提升产业集群效应 [11] 运营策略展望 - 通过优质园区服务减少租户流失，稳定出租率 [8] - 强化产业园区专业运营能力，完善配套设施及服务水平 [8]

行业转型趋势 - 产业新城运营商正从房地产销售收入向产业运营服务转型 产业投资成为净利润重要来源但存在周期性和不确定性 [1] - 部分企业因重点核心区域资产占比较高且转型资产运营服务 业绩相对稳定 [1] - 运营商转向以金融资本为纽带 产业运营为核心 生态构建为基底的创新模式 不再局限于基础设施建设 [2] 融资与资本运作 - 多地加速布局产业基金 采用政府引导加市场运作模式推动科技创新 产业升级与金融资本深度融合 [1] - 产业园REITs发展势头强劲 全年新增申请 上市及扩募产品较去年明显加快 [1] 招商模式演进 - 2024年产业招商进入精准化 资本化 生态化新阶段 产业链招商实现从单一企业引入向全链条生态构建的跨越式发展 [2] - 招商从经验驱动转向数据驱动 产业图谱成为科学规划的核心工具 [2] 服务与生态构建 - 运营商通过全生命周期服务赋能 构建涵盖企业孵化 产业升级 生态优化的价值闭环 [2] - 未来将通过搭建政府 龙头企业 科研机构 金融机构等多方协作平台 推动政策链 创新链 产业链深度耦合 [2]