新华财经上海12月1日电（记者杨溢仁）2025年以来，国内基础设施公募REITs产业园板块呈现出"先扬 后抑"的走势，结构性分化特征显著。 分析人士认为，展望2026年，各类公募REITs的项目经营将持续波动与分化。尽管作为高股息含权资 产，公募REITs仍有配置价值，但依旧建议各机构审慎布局，关注基本面韧性较强的项目，同时把握估 值回调后的吸纳机会。 三季度业绩分化加剧优质资产韧性凸显 可以看到，2025年以来，产业园REITs在行业供需调整（行业供给过剩与需求疲弱的矛盾突出）及政策 引导的双重作用下，呈现出整体承压与局部亮眼并存的格局。 纵观已上市各项目的整体盈利表现，公开披露的数据显示，部分项目受区域竞争、空置率上升影响，业 绩出现亏损。例如，建信中关村产业园REIT上半年的净利润为-855.36万元。彼时，中关村软件园的空 置面积达17.3万平方米，区域内价格战持续加剧。 与之形成对比的是，优质资产凭借区位优势与运营实力保持稳健增长。东吴苏园产业 REIT上半年实现 净利润2847.42万元，博时津开科工产业园REIT同期净利润达2373.54万元；另有部分头部项目三季度的 年化现金流分派率仍稳定在5 ...

核心观点 - 华夏合肥高新REIT的短期价格回调被视为价值投资机会而非风险信号 [1][2] - 资产长期价值由底层资产质量与主动运营策略决定 短期波动是市场情绪反应 [1][2] 底层资产分析 - 底层资产为合肥创新产业园一期 运营近14年 总面积为35.68万平方米 [1] - 园区聚集288家企业 其中科学研究及信息技术等科创类企业占比超60% 与区域产业定位契合 [1] 运营状况与策略 - 三季度项目出租率较去年同期有所下滑 原因包括企业租赁需求阶段性收缩及存量竞争加剧 [1] - 运营方启动专项提升方案 包括开拓多元招商渠道及提供针对性优惠政策 [1] - 优惠政策包括对长租客户给予每年3-4个月免租期 并提供定制化装修支持 [1] 财务指标与股东信号 - 截至三季度末 基金年化现金流分派率保持在5.27% 在产业园REITs板块中处于合理水平 [2] - 原始权益人在3500万份份额解禁时明确表示暂无卖出计划 传递对资产长期价值的信心 [2] 行业前景与投资逻辑 - 公募REITs作为政策支持的资产证券化工具 其盘活存量资产及创造稳定现金流的核心价值未变 [2] - 短期价格波动是市场情绪与流动性阶段性反应 资产内在价值终将回归运营基本面 [2] - 随着租约换签推进与出租率企稳 资产价值修复动力正在积蓄 [2]

中金亦庄产业园REIT发行概况 - 公众投资者有效认购基金份额数量达647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [1][2] - 网下、公众发售倍数均创历史新高 [1] 底层资产分析 - 底层资产为北京经济技术开发区的N12项目和N20项目，定位高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 [1] - 租户集中于汽车制造业、科技推广服务业，与区域主导产业（高端制造、新能源智能汽车）高度契合 [2] - 周边聚集北汽、奔驰、小米汽车等龙头企业，形成产业集群效应，降低空置风险 [2] 项目核心优势 - 租户需与经开区管委会签署入区协议，承诺最低经营期限、产值及税收，通过政府监管降低违约风险 [4] - 发起人亦庄控股和原始权益人亦庄盛元体系内可扩募资产账面原值/总投超130亿元，覆盖电子信息、生物医药等高精尖产业 [4] - 差异化优势体现在产业赛道选择、政策支持及扩募潜力 [4] 行业对比与市场表现 - 工业厂房类REITs出租率稳定在90%以上，抗周期能力突出 [5] - 研发办公类REITs出租率下滑至70%，面临"量价双杀"困局 [5] - 产业园资产与区域经济及产业政策挂钩，具备弱周期属性 [8] 金融创新与产业影响 - 国内首单聚焦汽车制造产业链的REITs项目，回收资金可用于吸引电子信息、智能制造等新兴产业 [9][11] - 助力传统汽车制造产业向高端化、智能化、绿色化升级 [11] - 构建跨领域协同的汽车产业生态，提升产业集群效应 [11] 运营策略展望 - 通过优质园区服务减少租户流失，稳定出租率 [8] - 强化产业园区专业运营能力，完善配套设施及服务水平 [8]

行业转型趋势 - 产业新城运营商正从房地产销售收入向产业运营服务转型 产业投资成为净利润重要来源但存在周期性和不确定性 [1] - 部分企业因重点核心区域资产占比较高且转型资产运营服务 业绩相对稳定 [1] - 运营商转向以金融资本为纽带 产业运营为核心 生态构建为基底的创新模式 不再局限于基础设施建设 [2] 融资与资本运作 - 多地加速布局产业基金 采用政府引导加市场运作模式推动科技创新 产业升级与金融资本深度融合 [1] - 产业园REITs发展势头强劲 全年新增申请 上市及扩募产品较去年明显加快 [1] 招商模式演进 - 2024年产业招商进入精准化 资本化 生态化新阶段 产业链招商实现从单一企业引入向全链条生态构建的跨越式发展 [2] - 招商从经验驱动转向数据驱动 产业图谱成为科学规划的核心工具 [2] 服务与生态构建 - 运营商通过全生命周期服务赋能 构建涵盖企业孵化 产业升级 生态优化的价值闭环 [2] - 未来将通过搭建政府 龙头企业 科研机构 金融机构等多方协作平台 推动政策链 创新链 产业链深度耦合 [2]