报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月17 - 21日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 成交规模23.8亿元 主力净流入1732万元 大宗交易总额36822万元 本周无REITs产品新增上市 有2只REITs产品项目状态更新 [1][2][3][4] 报告各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为-0.97%和-0.89% 加权REITs指数回报率为-1.02% 回报率排序为纯债>黄金>REITs>原油>美股>A 股>可转债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 回报率分别为-1.11%和-1.12% 水利设施类REITs涨幅最大 回报率前三的底层资产类型为水利设施类、生态环保类和交通基础设施类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 9只上涨 68只下跌 涨幅前三为中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT和华夏南京交通高速公路REIT 跌幅前三为中金重庆两江REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和招商高速公路REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模23.8亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、保障性租赁住房类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施类、水利设施类、保障性租赁住房类 [25] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT、华泰江苏交控REIT 成交额前三为华夏基金华润有巢REIT、华泰江苏交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT 换手率前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏中海商业REIT、华夏合肥高新REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额1732万元 交投热情增加 主力净流入额前三的底层资产REITs为消费基础设施类、新型基础设施类、交通基础设施类 单只REIT前三为华泰江苏交控REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方润泽科技数据中心REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额36822万元 较上周下降 11月21日成交额最高 单只REIT大宗交易成交额前三为招商高速公路REIT、华夏基金华润有巢REIT、中银中外运仓储物流REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年11月21日 我国公募REITs产品77只 发行规模1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [37] - 本周无REITs产品新增上市 [39] 待上市项目 - 18只REITs待上市 11只为首发 7只为待扩募 [42] - 本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已反馈” 中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” [42]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入128.3亿元，同比增长44% [1] - 归母净利润43.3亿元，同比增长94% [1] - 加权平均净资产收益率达4.2% [1] - 总资产6,998亿元，归母净资产1,188亿元 [4] 投资银行业务 - 境内外股本业务保持领先，中资企业全球IPO和港股IPO均居市场第一 [1] - 完成宁德时代、海天味业、三花智控等明星项目 [1] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [1] - 公告并购交易34宗，涉及交易总额328.41亿美元 [1] - 牵头执行当代集团、金科股份债务重整及宝塔实业重大资产重组项目 [1] 股票业务 - 覆盖境内外多元机构投资者超13,000家 [2] - QFII业务市占率连续22年排名市场首位 [2] - 开展科创板、北交所做市等牌照业务 [2] - 为大型央企国企提供股份增持回购、市值管理等综合金融服务 [2] 固定收益业务 - 债券承销和交易量保持市场领先 [2] - 跨境结算量持续增加 [2] - 衍生品业务持续发展，拓展利率、信用和外汇业务范围 [2] - 大宗商品做市重点品种排名市场前列 [2] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模5,867亿元，管理产品848只 [3] - 中金基金管理公募基金规模2,202亿元，较上年末增长6.2% [3] - 新发7只公募基金，完成中金亦庄产业园REIT和中金中国绿发商业REIT发行 [3] - 公募REITs管理规模持续保持行业领先 [3] 私募股权业务 - 在管资产规模4,898亿元 [3] - 落地多支直投基金和母基金 [3] - 系统性布局高新技术、先进制造、新能源、新材料、医疗健康等战略新兴产业 [3] 财富管理业务 - 产品保有规模增长至近4,000亿元 [4] - 买方投顾产品保有规模近1,000亿元，均创历史新高 [4] - 推出基于资产管理规模收费模式的"ETF50恒享" [4] - 管理939万客户，账户资产总值约3.4万亿元 [4] 战略定位 - 聚焦实体经济需求提供全方位综合金融服务 [4] - 依托"投资+投行+研究"协同发力，支持新质生产力发展 [4] - 为加快建设现代化产业体系贡献金融力量 [4]

核心财务表现 - 营业收入128.28亿元人民币，同比增长43.96% [3] - 归属于母公司股东的净利润43.30亿元人民币，同比增长94.35% [3] - 利润总额51.57亿元人民币，同比增长109.91% [3] - 基本每股收益0.814元/股，同比增长106.91% [3] - 资产总额6997.64亿元人民币，较上年末增长3.71% [3] - 经营活动产生的现金流量净额315.93亿元人民币，同比增长212.36% [3] - 加权平均净资产收益率4.16%，同比上升2.03个百分点 [3] 股东与股权结构 - 中央汇金投资有限责任公司持股40.11%，为公司第一大股东 [4] - 期末共有股东123,976户，其中A股股东123,620户，H股登记股东356户 [3] - 拟派发中期现金股利总额4.34亿元人民币（含税） [2] 投资银行业务 - A股再融资主承销金额672.42亿元人民币，完成7单项目 [8][9] - 港股IPO主承销规模28.66亿美元，排名市场第一 [8] - 作为全球协调人主承销港股IPO项目20单，主承销规模23.83亿美元 [8] - 债券承销规模25.70亿美元，同比上升16.5% [10] - 境内债券承销规模排名行业第四，非政策性银行金融债承销排名行业第二 [10] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [10] - 已公告并购交易34宗，涉及交易总额328.41亿美元 [12] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模5867.06亿元人民币 [22] - 集合资管计划管理规模1663.28亿元人民币，单一资管计划管理规模4203.77亿元人民币 [22] - 中金基金管理公募基金规模2201.81亿元人民币，较上年末增长6.2% [22] - 私募股权业务在管资产规模4898亿元人民币 [24] 财富管理业务 - 财富管理总客户数939万户，客户账户资产总值3.40万亿元人民币 [26] - 买方投顾产品保有规模近1000亿元人民币 [25] - 线上理财规模245亿元人民币 [26] - 创新交易业务累计签约客户超过39万人次 [25] 研究业务 - 研究团队300余名专业人士，覆盖40多个行业和1800余家上市公司 [27] - 2025年上半年发表中外文研究报告近7000篇 [28] - 在《机构投资者》评选的中国境内和香港地区最佳研究团队排名第一 [28] 创新业务与战略布局 - 基础设施公募REITs已上市项目管理规模排名市场第二 [10] - 持有型不动产ABS管理规模排名市场第一 [10] - 完成市场首个聚焦汽车制造产业链的基础设施公募REITs项目中金亦庄产业园REIT [11] - 完成首单央企公募REITs项目中金中国绿发商业REIT [12] - 协助财政部首次发行境外绿色主权债券 [12] - 为港交所全部24只人民币双柜台股票提供做市服务 [19] - H股全流通项目执行数量排名第一 [19]

核心财务表现 - 上半年营业收入128.3亿元 同比增长44% [1] - 归母净利润43.3亿元 同比增长94% [1] - 加权平均净资产收益率4.2% [1] - 总资产6998亿元 归母净资产1188亿元 [1] 投资银行业务 - 境内外股本业务保持领先 中资企业全球IPO和港股IPO市占率第一 [1] - 完成宁德时代 海天味业 三花智控等明星项目 [1] - 中资企业境外债券承销规模排名中资券商第二 [1] - 公告并购交易34宗 涉及交易总额328.41亿美元 [1] - 牵头执行当代集团 金科股份债务重整及宝塔实业重大资产重组项目 [1] 股票业务 - 覆盖境内外多元机构投资者超13000家 新开户数量稳健增长 [2] - QFII业务市占率连续22年排名市场首位 [2] - 开展科创板 北交所做市等牌照业务 [2] - 为大型央企国企 上市公司提供股份增持回购 市值管理等服务 [2] 资产管理业务 - 资产管理部业务规模约5867亿元 管理产品848只 [2] - 中金基金管理公募基金规模2202亿元 较上年末增长6.2% [2] - 新发7只公募基金 完成中金亦庄产业园REIT 中金中国绿发商业REIT发行 [2] - 公募REITs管理规模持续保持行业领先 [2] 财富管理业务 - 产品保有规模增长至近4000亿元 买方投顾产品规模近1000亿元 均创历史新高 [3] - 推出基于资产管理规模收费模式的"ETF50恒享" [3] - 管理939万客户 账户资产总值约3.4万亿元 [3]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

首批数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日报5.850元，较发行价4.500元上涨30%，换手率25.08%，成交额4.28亿 [1][2][4] - 南方万国数据中心REIT上市首日报3.9元，较发行价3.000元上涨30%，换手率24.19%，成交额2.23亿 [1][3][4] - 两单REITs合计募资69亿元，公众认购倍数分别达317.95倍和455倍，显示市场高度追捧 [5] 底层资产详情 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽科技ICFZ A-18项目，位于京津冀枢纽节点，机柜5897个，上架率超99%，IT总功率42MW [5] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山花桥国金数据项目，占地2万㎡，机柜4192个 [5] 行业意义与政策背景 - 数据中心REITs标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"转型，契合金融支持科技创新的政策导向 [6] - 公募REITs可帮助相关公司构建"重资产+轻资产"协同模式，提供持续融资平台 [5] 公募REITs市场动态 - 2023年截至8月8日已成立14只公募REITs，总募资278亿元，平均单只募资20亿元 [3][8] - 年内创新品种频出，包括首单农贸市场、供热、医药仓储、汽车制造产业链等主题REITs [9] 战略投资者结构 - 南方润泽科技REIT战配机构75家，涵盖产业资本、保险、券商、私募等多元类型 [10][11][12][13][14][15][16][17][18] - 南方万国数据中心REIT战配机构53家，限售期12-36个月不等，含北京金控资本、中英人寿等 [19][20][21][22][23][24][25]

公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

市场表现 - 中证REITs全收益指数6月23日至6月27日报收1109.13点，下跌1.38%；中证REITs（收盘）指数报收880.90点，下跌1.46% [1] - 6月23日至6月30日，各REITs板块（除能源）指数均有2%左右回调，消费板块回调幅度最大，能源及产业园板块回调幅度较小 [2] - 6月整体表现中，保租房、市政环保、仓储物流、消费、能源、产业园、高速公路依次上涨4.00%、3.94%、2.82%、1.94%、1.82%、0.59%、0.15% [3] 市场动态 - 6月市场日均换手率为0.62%，环比上升0.02ppt；剔除新发项目后全市场日均成交额5.50亿元，环比上升7.6% [3] - 2025年7月2日，已上市68只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨1.05%，平均换手率1.07%，总成交金额7.58亿元，较前一交易日增加22.23% [7] - 截至2025年6月27日，C-REITs上市产品数量达68只，总市值2060.74亿元；28只REITs等待上市（16只首发申报，12只扩募申报） [4] 政策与资产扩容 - 6月央行等六部门发布文件支持消费基础设施发行REITs，重点探索文旅体育、医疗养老、通信基站等领域 [5] - 2025年6月18日首批两单数据中心公募REITs获批，底层资产类型进一步扩容 [5] - 两家5A级景区启动REITs筹备工作，丽江旅投拟发行规模不低于25亿元，青城山-都江堰景区发布基金管理人选聘公告 [6] 机构观点 - 调整源于机构阶段性止盈需求，债券收益率企稳后REITs市场仍有配置需求支撑 [3][7] - 消费基础设施REITs被认为能抵御新增供给影响，保租房REITs因租金稳定成为机构"压舱石" [7][8] - 中金公司建议关注保租房REITs，中信证券看好头部核心资产及消费基础设施REITs [7][8] 一级市场进展 - 上周两单产品上市交易（中金中国绿发商业REIT和中金亦庄产业园REIT），中银中外运仓储物流REIT完成认购（发行规模13.11亿元） [4]

中金亦庄产业园REIT上市表现 - 中金亦庄产业园REIT于6月26日在上交所上市，开盘即上涨30%触及首日涨幅上限，收盘仍封住涨停板[1][2] - 该基金首发4亿份，每份2.72元，募集资金10.88亿元，公众认购规模达647.43亿份，超初始规模1798.42倍，网下和公众配售比例分别为0.381%和0.056%创历史新低[1][3] - 基金底层资产为北京经开区两个新能源汽车零配件产业园项目，合计建筑面积12.86万平方米，运营超5年，是国内首个汽车制造产业链REITs项目[2] 2025年公募REITs市场热度 - 2025年上市的9只REITs中多只首日涨停，平均涨幅26.34%，6只收盘仍封板，年内16只涨幅超30%，嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超50%[4] - 中证REITs全收益指数年内涨14.94%，收盘指数涨11.9%，中金厦门安居REIT上市至今涨幅达102.8%领跑市场[5] - 截至6月26日全市场共68只公募REITs，募集规模超1800亿元，总市值突破2000亿元[5] 行业发展趋势 - 低利率环境下资金加速配置公募REITs，其稳定现金流和强制分红机制吸引力凸显[5] - 行业人士认为公募REITs配置吸引力刚显现，未来市场建设与投资需求共振将推动螺旋式上升[5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场升温，鉴于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键；建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.38%，中证REITs(收盘)指数下跌1.46%，收于880.9点；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.95%/上涨3.20%/下跌0.07%/上涨3.07%/上涨3.91%/下跌1.45%，恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6 [1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为14.59%，中证REITs(收盘)指数涨幅为11.57%；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.33%/上涨21.06%/下跌0.09%/下跌7.39%/上涨12.52%/下跌5.09%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][10] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场下跌，能源基础设施、生态环保板块REITs跌幅较小，仓储物流、消费基础设施板块REITs（除新上市产品）领跌；已上市REITs总市值约2060.7亿元，平均单只REIT市值约30亿元；8支上涨、60支下跌，周均涨幅为 - 0.86%；新上市产品中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT均以首日涨停封板 [3][12] - 各板块二级市场涨幅：仓储物流/产业园区（除新上市产品）/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施（除新上市产品）/水利设施REITs板块分别为 - 2.54%/-1.8%/-2.16%/-2.41%/-0.76%/-0.88%/-2.41%/-1.75% [3][12] - 本周市政水利板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量179.5万股，日均换手率0.8%；日均换手率最高的是中金亦庄产业园REIT（2.7%）；各板块换手率：仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块分别为0.9%/0.8%/1%/0.7%/0.8%/1%/0.8%/1.4% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（部收收益率）方面，位列前三的是华夏中国交建REIT（11%）、平安广州广河REIT（10.3%）、中金安徽交控REIT（8.2%） [17] - P/NAV位于0.7 - 1.9区间，位列前三的是中金厦门安居REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [17]