首农产业园REITs获批 - 首农产业园REITs获证监会注册批复 为首个总部型科技创新产业园REITs项目 [1] - 底层资产为中关村移动智能服务创新园（首农元中心） 位于海淀区西二旗 [1] - REITs是盘活存量资产、促进投融资良性循环的重要手段 [1] 首农元中心项目背景 - 前身为原三元牛奶厂旧址 改造为新一代信息技术产业园区 成为北京市城市更新示范项目 [3] - 地处海淀上地 2021年投入运营后引入快手科技总部和小米集团总部 [3] - 带动产业链上下游企业聚集 形成区域代表性总部基地 [3] 首农食品集团战略布局 - 作为北京市国资委批准的国有资本投资公司 持续推进疏解腾退和资产提质增效 [5] - 对优质区域稀缺资产升级改造 加快释放存量资产价值 [5] - REITs获批标志着公司在资产运营和资本运作领域取得重大突破 [5]

生物医药产业园投资动态 - 报告期内共录得7起投资事件，其中生物医药产业园2起 [2] - 福州新区生物医药产业园一期项目将新增医疗器械、单克隆抗体等生产能力，成为产业发展新载体 [2] - 华创智慧医疗健康产业园占地8万平方米，总建筑面积30万平方米，预计2027年底竣工，定位为大湾区智慧医疗全产业链平台 [2] 产业基金与融资情况 - 报告期内共录得5起融资事件，融资类型以产业基金为主，投向战略性新兴产业 [3] - 江苏省数据产业基金总出资额15亿元，由江苏省战略性新兴产业母基金等共同设立 [3][4] - 深圳市半导体与集成电路产业投资基金"赛米产业私募基金"规模50亿元，聚焦半导体产业链重点项目及龙头企业 [4][5] 产业园REITs业绩表现 - 2025年一季度多家产业园REITs收入与净利润同比差异显著 [1][6] - 国泰君安临港创新产业园REIT租金同比下降5.47%，但出租率同比上升4.02个百分点 [8] - 华安张江产业园REIT租金同比下降1.88%，出租率同比提升12.96个百分点 [8] 重点项目进展 - 创金合信电子城产业园REIT已获受理，基础设施资产总建筑面积7.20万平方米，出租率88.28% [8] - 朝阳区2024年地区生产总值突破9200亿元，依托中关村朝阳园等推进"商务+科技"双轮驱动战略 [8] - 广州南沙区计划到2026年集聚生物医药企业1000家以上，产业规模超500亿元，目前已有超400家企业入驻 [3] 区域发展规划 - 华创智慧医疗健康产业园采用"三擎驱动"模式，目标打造千亿级智慧生物谷核心载体 [3] - 南沙区将围绕智能医疗装备制造、医疗大数据应用及精准医疗服务构建产业生态链 [3] - 福州新区生物医药产业园将促进创新药研发生产，助力国际医疗综合实验区建设 [2]

行业动态 - 5月26日，中金唯品会奥特莱斯REITs获反馈意见；5月30日，中银中外运仓储物流REITs和国泰君安临港创新智造产业园REITs扩募通过[1][7] 一级市场 - 截至2025年5月30日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只[8] 市场表现 - 本周（2025.5.26 - 2025.5.30），中证REITs全收益指数涨0.03%，产权REITs指数跌0.25%，经营权REITs指数涨0.46%[2][16] - REITs总指数跑赢沪深300指数1.08个百分点、中证全债指数0.01个百分点、南华商品指数1.62个百分点[2][16] - 华夏特变电工新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏金茂商业REIT领涨，涨跌幅分别为4.26%、4.04%、3.59%[16] 相关性 - REITs指数与沪深300、南华商品指数等在近20日、60日和250日有不同相关系数[29] - REITs内部各细分类别指数在近20日、60日和250日有不同相关系数[30] 流动性 - 本周REITs总成交额(MA5)为4.76亿元，环比降23.7%；总成交量(MA5)为1.08亿份，环比降21.2%[3][36] - 交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比25.2%；园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，占比33.0%[3][36] 风险提示 - REITs基础资产项目未来经营情况不确定，测算现金流可能不符实际，募集发行进度或不及预期[3][44]

核心观点 报告对REITs行业进行多维度分析，涵盖行业动态、一级市场、市场表现、相关性、流动性和估值等方面，指出本周REITs市场上行但成交活跃度下降，一级市场持续扩容 [1][2][3]。 行业动态 - 5月26日，中金唯品会奥特莱斯REITs获反馈意见；5月30日，中银中外运仓储物流REITs和国泰君安临港创新智造产业园REITs扩募通过 [1] 一级市场 - 截至2025年5月30日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只，目前已进入常态化发行阶段 [8][14] 市场表现 - 本周（2025.5.26 - 2025.5.30），中证REITs全收益指数涨0.03%，产权REITs指数跌0.25%，经营权REITs指数涨0.46% [2][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300、中证全债和南华商品指数 [2][16] - 个券层面，华夏特变电工新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏金茂商业REIT领涨，涨跌幅分别为4.26%、4.04%、3.59% [16] 相关性 - REITs指数与上证50、沪深300、中证1000、南华商品指数等在近20日、60日和250日有不同程度相关性 [29] - REITs内部各细分类别指数在近20日、60日和250日也存在不同相关性 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度下降，总成交额(MA5)为4.76亿元，环比降23.7% [3][36] - 总成交量(MA5)为1.08亿份，环比降21.2% [36] - 交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大 [3][36] 估值 - 报告给出各类型REITs的中债估值收益率、历史分位数、P/NAV及历史分位数 [43]

产业新城招商模式转型 - 传统以土地、税收优惠为核心的招商模式边际效益持续递减，基金投资、孵化器培育、产融结合等资本工具的应用推动招商效率高速增长 [1] - 多地加速布局产业基金，采用"政府引导+市场运作"模式推动科技创新、产业升级与金融资本深度融合，构建"科技—产业—金融"良性循环 [1] - 运营商联合地方政府和社会资本设立母基金，通过子基金撬动资金投向重点领域，围绕龙头企业布局上下游设立主导产业基金，形成"投资—落地—集群"闭环 [1] 产业园REITs发展 - 产业园REITs申请和上市速度加快，全年新增申请、上市及扩募产品较去年明显加快 [1][2] - 区域分布上，除北上广深外，成渝、长三角等新兴经济圈成为重点布局区域 [2] - 超过半数项目的底层资产出租率同比呈现下滑，部分项目因营收承压采取以价换量策略 [2] 轻重并举发展战略 - 轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略，通过资源整合实现"资产持有"与"服务输出"的协同效应 [2] - 重资产业务从"大规模开发"转向"定制化建设"，通过公募REITs、私募基金等工具实现资产退出，将沉淀资本转化为滚动投资能力 [2] - 轻资产业务聚焦从基础服务到生态赋能，构建"基础服务+增值服务+产业投资"三层体系 [2] 融资与运营能力提升 - 运营商综合运用中期票据、短期融资券、绿色公司债等多种融资模式，聚合资本市场资源，多链融合加快创新驱动 [1] - 金融创新加速园区经济发展，金融资源优势在科创、招商方面赋能园区 [1] - 运营商需持续关注租赁情况和租金增长，在供大于求背景下，提升运营服务质量是降低空置率和保护利润率的关键 [2]

核心观点 - REITs一季度经营分化加剧，产业园和物流仓储面临较大压力，保租房和消费表现稳健 [2] - 一季度REITs整体可供分配金额同比下滑15.8%，但完成度达26.9%符合预期 [2][31] - 二季度预计分化延续，保租房、消费及公用事业类项目或维持韧性，产业园与物流仓储持续承压 [2] 产业园REITs - 一季度收入同环比分别下降11.8%和7.7%，出租率降至84.6% [5] - 租金水平同比下滑3.5%，环比下滑1.1%，呈现"以价换量"特征 [5] - 面临新增供给冲击、存量市场竞争和写字楼降价三大挑战，未见明显拐点 [5] 物流仓储REITs - 一季度收入同环比分别下降4.8%和3.6%，租金水平同环比下滑4.8%和3.6% [2] - 全国高标仓有效租金环比下降3.85%至22.2元/平方米/月，空置率降至18.8% [9] - 特朗普关税不确定性影响租户行为，建议关注内需供应链相关项目 [2][9] 保租房REITs - 一季度收入环比下降3.4%，剔除蛇口项目后降幅收窄至1.6% [14] - 出租率维持高位，蛇口项目出租率环比提升13ppt至92% [14] - 政策性项目租金稳定或略涨，市场化项目租金小幅下滑但符合预期 [14] 消费REITs - 一季度收入环比上升1.7%，首创奥莱REIT收入完成度达130% [18] - 客流增长带动华安百联及首创奥莱REITs收入上行，嘉实物美REIT受出租率影响下滑 [18] - 促消费政策持续加码，头部效应明显，运营能力成为竞争核心 [18] 高速公路REITs - 项目表现分化，华夏越秀等受益低基数同比正增长，中金山东高速受分流影响同比下滑16% [26] - 路网变化影响显著，济菏高速改扩建等导致部分项目收入下滑 [26] - 板块基本面稳中向好，但需持续关注分流影响 [26] 能源环保REITs - 生物质发电吨发电量同比+33%至384度/吨，成本管控优于预期 [27] - 水务受合肥项目拖累，处理量同比-6%，收入同比-8% [27] - 陆风利用小时显著回升，但部分项目受资源欠佳及电价压力承压 [27] 可供分配情况 - 一季度REITs可供分配金额同比下滑15.8% [31] - 27单已披露预测项目平均完成度26.9%，产权和经营权REITs分别为26.8%和27.0% [31]