市场整体表现 - 上周公募REITs二级市场震荡上行，中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数分别收于809.56点和1052.42点，环比分别上涨0.35%和0.47% [1][3] - 光大证券数据显示，在主流大类资产回报率排序中，REITs表现优于纯债、美股、A股、黄金和可转债，仅次于原油 [2] - 上周公募REITs总成交额为31.8亿元，期内区间日均换手率均值为0.68% [7] 产品涨跌与板块分化 - 已上市的78只公募REITs中，环比上涨的有41只，下跌的有36只，1只持平 [2][4] - 涨幅前三的产品为博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT，周内分别上涨4.94%、4.64%和4.52% [2][4] - 跌幅前三的产品为易方达广开产园REIT、华夏合肥高新REIT和中银中外运仓储物流REIT，上周分别下跌5.03%、3.39%和2.68% [2][6] - 从底层资产板块看，能源和市政环保类REITs涨幅居前 [4] 成交活跃度 - 周内成交量前三的是华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT，分别为0.41亿份、0.36亿份和0.30亿份 [8] - 周内成交额前三的是华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT [8] - 新型基础设施类REITs的区间日均换手率领先 [7] 行业重大动态：商业不动产REITs集中申报 - 上周首批8单商业不动产REITs集中申报并被上交所受理，是行业关键扩容事件 [2][9] - 8只产品业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），与现有基础设施REITs形成区别，有助于丰富市场资产类型 [2][10] - 原始权益人类型多元，包括民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）及央企（保利发展） [10] - 8只产品合计募集规模约314.75亿元，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产REIT（74.7亿元） [10] - 具体项目方面，郑州杉杉奥莱与哈尔滨杉杉奥莱具备区域优势与稳健运营 [10]；华夏凯德商业REIT的深圳来福士项目是南油片区体量最大的商业综合体 [10]；汇添富上海地产商业REIT的底层项目租金收入在上海地产同类资产中排名靠前 [11] - 此外，A股上市公司茂业商业、光大嘉宝也发布公告计划申报商业不动产REITs [12]

二级市场表现 - 核心指数整体上行：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数本周分别收于809.56和1052.42，回报率分别为0.35%和0.47% [4] - 资产类别回报排序：本周回报率由高至低排序为原油 > REITs > 纯债 > 美股 > A股 > 黄金 > 可转债 [4] - 项目属性表现分化：产权类REITs回报率为0.27%，特许经营权类REITs回报率为0.68% [4] - 底层资产类型表现：水利设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、能源类和交通基础设施类 [4] - 单只REIT涨跌互现：有41只REITs上涨，1只REIT与上周持平，36只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是博时津开产园REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏中海商业REIT [4] 市场交易活跃度 - 整体成交规模：本周公募REITs总成交额为31.8亿元，期内区间日均换手率均值为0.68% [5] - 单只REIT成交量：期内成交量前三的是华夏合肥高新REIT（0.41亿份）、博时蛇口产园REIT（0.36亿份）、嘉实京东仓储基础设施REIT（0.30亿份） [5] - 单只REIT成交额：期内成交额前三的是华夏华润商业REIT、南方润泽科技数据中心REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为14910万元，市场交投热情较上周有所下降 [5] - 分类主力净流入：期内主力净流入额前三的底层资产类别是消费基础设施类、园区基础设施类、能源基础设施类 [5] - 单只REIT主力净流入：期内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT、中金亦庄产业园REIT、中金印力消费REIT [5] 大宗交易情况 - 大宗交易总额：本周大宗交易总成交额为3.66亿元，较上周有所下降 [6] - 单日交易峰值：星期三（2026年1月28日）大宗交易成交额为10806万元，为期内单日最高 [6] - 单只REIT大宗交易：期内大宗交易成交额前三的是平安宁波交投REIT、华泰宝湾物流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT [7] 一级市场动态 - 新增上市情况：本周无REITs产品新增上市 [8] - 项目状态更新：本周有10只REITs产品的项目状态得到更新 [8]

公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]

2025年公募REITs市场发展回顾 - 截至2025年12月中旬，中国公募REITs已发行产品近80只，总市值突破2200亿元[1] - 资产类型涵盖园区、消费、交通、能源等十大领域，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[1] - 二级市场表现呈现“先扬后抑”特征：上半年中证REITs全收益指数累计涨幅达14.2%，下半年出现明显回调[1] - 一级市场发行方面，资产扩容与机制完善成为核心驱动力，诞生了首批数据中心REITs、首单市政基础设施REIT等多个标杆项目[1] 2025年公募REITs市场表现详情 - 截至2025年11月末，基础设施公募REITs已发行超70只，共发售基金2095亿元，总市值约2223亿元[2] - 截至2025年12月10日，全市场已上市的77只产品中，年内上涨的有61只，占比近80%，下跌的有16只，占比约20%[2] - 年内涨幅超过20%的产品有25只，其中超过30%的有15只，超过50%的有2只[2] - 消费类REITs表现亮眼，在涨幅排名前10的产品中占据4席，是所有资产类型中表现最好的[3] - 产业园区REITs表现承压，多只产品年内跌幅超过10%，例如中金湖北科投光谷REIT年内下跌22.57%，易方达广开产园REIT下跌17.11%[3] - 消费设施、租赁住房类产品涨幅靠前，产业园区则收益垫底[3] 2025年代表性产品案例 - 易方达华威市场REIT（首单农贸市场底层资产）在2025年5月因累计涨幅超过70%而临时停牌，体现了市场热情[2] - 国泰海通济南能源供热REIT（底层资产为232段供热管网）在2025年内上涨66.81%，其发售阶段公众认购倍数曾创下行业新高[3] 2026年公募REITs市场展望 - 业内专家对2026年市场整体景气度保持积极乐观，认为市场将步入更成熟、更具深度的新阶段，景气度有望在结构性分化中稳步提升[4] - 核心支撑逻辑来自宏观环境与资产属性高度契合，以及政策的持续深化与扩围[4] - 微观个体REITs项目的经营表现将呈现波动分化，运管能力带来的业绩差异将进一步体现[4] 2026年市场发展驱动力与挑战 - 市场正处于政策红利持续释放与市场需求快速增长的“双重窗口期”，呈现资产覆盖范围持续拓宽、扩募机制基本成熟、投资者结构日趋多元、资产配置价值日益凸显的态势[5] - 与境外成熟市场相比，在产品体系、发行机制、交易生态、监管框架、风险处置及功能发挥等方面仍存在提升空间[5] - 宏观经济及外部竞争环境的不确定性仍可能导致底层资产的经营收入及营业成本承压[5] 2026年投资机会关注方向 - 更看好具备刚性需求、现金流稳健，受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域投资机会[5] - 建议重点关注新上市的新资产类别，如文旅、养老、港口、储能等[6] - 建议关注两种风格资产：一是抗周期、韧性强的资产类别，如消费基础设施、保租房和公用事业；二是能源、物流仓储和高速公路等类别，部分市场已出现触底反弹迹象，可关注左侧交易机会[6] - 扩募被认为是获取增量份额的较好机会[6]

投资社区内容主题 - 社区探讨全职投资人从事自媒体的可能性 [1] - 分享投资华夏合肥高新REIT导致亏损超过20%的个人经历 该产品曾被期望作为稳定收益来源 [1] - 回顾LOF折价套利的历史 提及"跑柜台的年轻人"这一群体 [1] - 讨论炒股后对亲戚投资行为风险偏好的新认知 [1] 投资社区业务定位 - 社区定位为以数据为本的投资理财社区 专注于新股、可转债、债券、封闭基金等数据服务 [1] - 社区投资理念强调在保证本金安全的前提下 使资产获得稳健增长 [1] - 提供微信公众号"jisilu8"作为快捷查询和关注渠道 [2]

文章核心观点 - REITs的本质是地方政府及国资方一次性变现未来现金流的工具，而非稳定的收租工具，散户投资者实质上是风险承接者[2] - REITs是带杠杆、有期限、会空置、对政策敏感的权益类资产，其波动性不低，并非低风险投资[2][3][8] - 已上市REITs的底层资产绝大部分由地方政府、央企及地方国企控制，民营企业参与度低[2] - REITs市场目前由机构主导，散户占比较小但交易频繁，容易受损[2] 华夏合肥高新REIT（180102）案例分析 - 该基金净值从买入至今已亏损15%-20%，近期出现跌停，二级市场以2元左右价格交易，折价约20%[1] - 基金底层资产为产业园，汇聚了国盾量子等科技企业，但实际出租情况与预期不符，科大讯飞从未入驻，国仪量子已搬离[1][7] - 三季报显示基本面恶化：出租率同比下降16%至71%，出租面积减少近五分之一；租金收缴率下降6%至65%；加权平均租期偏短（0.93-1.16年），不符合产业园长期租赁特征[4] - 附近4公里有新产业园投用，管理方暗示四季度将降租金，加剧竞争压力[4] - 投资逻辑存在误区：将“科技主线”与产业园REIT投资直接挂钩的逻辑链不成立；产业园类REITs可能坑多，普通投资者应谨慎[4] REITs行业特性与风险 - REITs市场结构：86%-92%的底层资产所有权/经营权掌握在地方政府、央企及地方国企手中；民营企业仅占10%-14%，且集中在仓储物流和清洁能源领域[2] - 市场参与者：40%为原始权益人锁仓，券商、保险、私募包揽交易，散户仅占5%份额但贡献35%成交；预计到2025-2026年，机构占比有望突破97%[2] - 主要风险点：利率上行、租户退租、政策限价、扩募稀释均可能导致本金亏损，而非稳定分红[3] - 与股票相关性：REITs多数时间波动性不亚于股票，与债券相比相关性更高，不应被定义为低风险资产[8] - 资产结构风险：部分REITs底层资产可能只是产业园的一部分，原资产方在出租率不足时会优先保障自身利益，导致REITs受损[8] 投资策略启示 - 投资REITs需满足“期限长、利率低、资产优”三重条件，并采取小比例、长期、不交易的配置策略，否则易成为接盘方[2] - 普通投资者应避免介入不熟悉的资产类型（如产业园、工业厂房），投资逻辑需审慎[4]

核心观点 - 华夏合肥高新REIT的短期价格回调被视为价值投资机会而非风险信号 [1][2] - 资产长期价值由底层资产质量与主动运营策略决定 短期波动是市场情绪反应 [1][2] 底层资产分析 - 底层资产为合肥创新产业园一期 运营近14年 总面积为35.68万平方米 [1] - 园区聚集288家企业 其中科学研究及信息技术等科创类企业占比超60% 与区域产业定位契合 [1] 运营状况与策略 - 三季度项目出租率较去年同期有所下滑 原因包括企业租赁需求阶段性收缩及存量竞争加剧 [1] - 运营方启动专项提升方案 包括开拓多元招商渠道及提供针对性优惠政策 [1] - 优惠政策包括对长租客户给予每年3-4个月免租期 并提供定制化装修支持 [1] 财务指标与股东信号 - 截至三季度末 基金年化现金流分派率保持在5.27% 在产业园REITs板块中处于合理水平 [2] - 原始权益人在3500万份份额解禁时明确表示暂无卖出计划 传递对资产长期价值的信心 [2] 行业前景与投资逻辑 - 公募REITs作为政策支持的资产证券化工具 其盘活存量资产及创造稳定现金流的核心价值未变 [2] - 短期价格波动是市场情绪与流动性阶段性反应 资产内在价值终将回归运营基本面 [2] - 随着租约换签推进与出租率企稳 资产价值修复动力正在积蓄 [2]

二级市场整体表现 - 二级市场价格整体持续下跌 加权REITs指数收于18391点 本期回报率为-047% [4] - 与其他主流大类资产相比 REITs回报率排名靠后 排序为黄金>可转债>A股>纯债>REITs>美股>原油 [4] - 产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 [5] 底层资产类型表现 - 仅市政设施类和新型基础设施类REITs价格上涨 [5] - 本期回报率排名前三的底层资产类型为市政设施类 新型基础设施类 生态环保类 [5] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类 生态环保类 [6] 单只REITs表现 - 市场涨跌互现 17只REITs上涨 1只持平 57只下跌 [5] - 涨幅排名前三的REITs为华泰南京建邺REIT 华安外高桥REIT 广发成都高投产业园REIT [5] - 主力净流入额前三的REITs为南方润泽科技数据中心REIT 华夏华润商业REIT 华安张江产业园REIT [7] 市场交易活跃度 - 总成交额为178亿元 区间日均换手率均值为045% [5] - 成交量前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三的REITs为华夏凯德商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT [5] 资金流向与大宗交易 - 主力净流入总额为983万元 市场交投热情较上期下滑 [6] - 大宗交易总额4310万元 较上期下降 单日最高成交额为1848万元（2025年10月09日） [7] - 大宗交易成交额前三的REITs为工银河北高速REIT 华夏大悦城商业REIT 易方达广开产园REIT [7] 一级市场动态 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 资产类型为消费基础设施 发行规模为2287亿元 [8] - 本期有2只REITs项目的状态得到更新 [8]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

市场表现 - 中证REITs全收益指数连续第二周上涨0.47% 收于1078.42点[2][3][4][5] - 74只已上市公募REITs中46只实现单周上涨 园区、消费、仓储物流类涨幅居前[5] - 华夏合肥高新REIT周涨幅达3.60% 华安百联消费REIT和华安金隅智造工场REIT分别上涨3.41%和2.95%[7] - 24只产品下跌 其中4只跌幅超1% 博时津开产园REIT单周跌幅最大达2.72%[7] - 全年12只REITs涨幅超30% 嘉实物美消费REIT等5只产品年内涨幅超40%[8] 新发行动态 - 华夏凯德商业REIT完成询价 认购价格确定为5.718元/份[10][11] - 网下发售获超额认购254.08倍 有效报价投资者142家 拟认购份额283.7833亿份[11] - 嘉实京东仓储物流REIT等多只产品发布召开2025年中期业绩说明会公告[11] 政策支持 - 国务院办公厅印发文件支持通过REITs融资建设体育场地设施[12] - 明确通过中央预算内投资、专项债券、彩票公益金等多渠道支持体育设施建设[12]