政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 释放市场潜在需求 为市场注入流动性 [1] 政策背景与市场痛点 - 此前全国商业用房最低首付比例普遍维持在50% 部分项目要求60%及以上 高首付门槛是制约市场流通的关键因素 [2] - 以北京为例 2017年的严格管控政策使商办市场陷入“冰封” 个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [2] - 高库存导致大量资金沉淀在商业地产项目中 对区域房地产市场健康发展构成显著压力 [2] 政策影响与市场机遇 - 政策大幅降低投资门槛 以一套总价200万元的商铺为例 首付资金可从100万元降至60万元 直接释放40万元流动资金 [3] - 降低门槛将吸引更多中小投资者和初创企业入场 为商办市场注入新活力 [3] - 近年来热点城市的机构与个人投资者 将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿持续增强 为市场转型提供新方向 [3] 政策定位与协同效应 - 此次商办首付比例下调是“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分 并非孤立举措 [3] - 2026年以来多项房地产支持政策密集落地 包括：个人出售不满2年住房增值税率从5.3%降至3% 央行表态将持续实施适度宽松的货币政策 居民卖房后1年内重新购房可退还个人所得税等 [3] - 各项政策协同发力 共同构筑稳定房地产市场的政策防线 [3] 市场展望与投资导向 - 此次政策调整是聚焦于结构性去库存的精准发力 而非简单的“政策松绑” [4] - 在当前加杠杆购房意愿整体下降的背景下 投资者应把握政策导向 在股市与楼市之间做好资产平衡 [4] - 投资者可通过多元化资产配置提升财产性收入 以理性投资助力商业房地产市场健康复苏 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 释放市场潜在需求 为市场注入流动性 [1] - 政策将住宅市场的降首付利好延伸至商办房地产领域 直指行业去库存痛点 [1] 政策背景与历史对比 - 回顾近年房地产调控 重心多集中于商品住宅 针对商办房地产的专项支持政策实属凤毛麟角 [1] - 此前全国商业用房最低首付比例普遍维持在50% 部分项目甚至要求60%及以上 [2] - 以北京为例 2017年发布的严格管控政策使商办市场陷入“冰封” 个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [2] - 此次政策引发市场强烈反响 被部分观点视为“商办市场迎来春天” [1] 政策影响与市场效应 - 政策将大幅降低投资门槛 以一套总价200万元的商铺为例 首付资金可从100万元降至60万元 直接释放40万元流动资金 [3] - 此举将吸引更多中小投资者和初创企业入场 为商办市场注入新的活力 [3] - 热点城市的机构与个人投资者 将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿持续增强 为市场转型提供新方向 [3] - 对于调控严格的城市 仅靠信贷支持尚不足以完全疏通市场 还需配套放开个人购买资格等限制 形成“信贷支持+资格放开”的组合拳 [2] 宏观政策环境 - 此次商办首付比例下调并非孤立政策 而是国家“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分 [3] - 2026年以来多项房地产支持政策密集落地 包括：个人出售不满2年住房增值税率从5.3%降至3% 央行表态将持续实施适度宽松货币政策 居民卖房后1年内重新购房可退还个人所得税等 [3] - 各项政策协同发力 共同构筑稳定房地产市场的政策防线 [3] 行业展望与投资导向 - 此次政策调整并非简单的“政策松绑” 而是聚焦于结构性去库存的精准发力 [4] - 在当前加杠杆购房意愿整体下降的背景下 投资者更应把握政策导向 在股市与楼市之间做好资产平衡 [4] - 投资者可通过多元化资产配置提升财产性收入 同时以理性投资助力商业房地产市场的健康复苏 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此举旨在支持构建房地产发展新模式 并推动商办房地产市场去库存 [1] - 政策属于全国性调整 各地可在此基础上因城施策自主确定辖区最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 全国商业营业用房待售面积达1.41亿平米 办公楼待售面积达0.52亿平米 库存高企 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [3] - 商办市场在售库存去化周期普遍在30个月 有的长达50至70个月 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例从通常的50%降至30% 直接降低了购买门槛 有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 政策有利于激活投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求 从而盘活二手及在售存量 [4][5] - 业内预计未来更多城市将落实去库存政策 可能包括优化商办限购政策、促进交易活跃等措施 [5] 行业挑战与观点 - 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上相比住宅按揭贷款劣势明显 且税费成本较高 [6] - 在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下 单一降低首付比例的政策效果预计有限 行业期待政策进一步宽松 [6] - 商业物业价格下跌幅度较大 对整体物业价值保持及企业资金链好转不利 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策目的是适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [1] - 各省级分行与派出机构可根据城市政府调控要求 在统一最低首付比例基础上自主确定辖区各城市首付比例下限 执行因城施策原则 [1] - 该政策是中国人民银行此前宣布的八项政策之一 已于1月15日由副行长邹澜在国新办发布会上预告 [1] 政策出台背景：高库存压力 - 商办市场（含商铺、写字楼、公寓等）库存高企是行业共识 去化速度长期慢于住宅市场 [2] - 国家统计局数据显示 2025年11月末办公楼待售面积为5234万平方米 商业营业用房待售面积为14105万平方米 两者合计占全国商品房待售面积的25.7% [2] - 各地普遍面临商业用房库存高、去化周期长的问题 普遍在30个月 部分城市达50至70个月 [2] - 高库存导致已供应土地和在建项目开发难度大 二手商业用房价格跌幅大 对物业价值和企业资金链不利 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求较高 通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [1] 市场需求与潜在影响 - 部分投资机构或个人投资者对商办的投资热情在上升 热点城市存在投资商业办公转做长租公寓、酒店式公寓的需求 [3] - 以深圳为例 2025年新房非住宅成交占比为31.4% 同比扩大3.8个百分点 二手房非住宅成交占比为17.5% 同比扩大2个百分点 [3] - 置业者对租售比较高的产品青睐度增加 地段优越、配套成熟的小户型公寓对接了此类需求 [3] - 大幅降低首付比例将直接降低购买门槛 刺激有实际经营或长期投资需求的买家入场 [3] - 业内认为30%的首付比例并不低 未来或有进一步下调可能 [4] 地方先行措施与行业趋势 - 为激活市场 各地已出台各类因城施策措施 包括允许存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇功能兼容、临时改变用途、发放购房补贴等 [3] - 具体案例：上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、租赁住房等功能 杭州允许临时改变房屋用途 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额给予50%补助 南宁对购买超100平方米商办项目给予1万元补贴 [4] - 行业分析认为 当前全国性政策放宽是基于商业用房市场炒作已褪去 “过剩”已成定局 在居民加杠杆意愿下降背景下 对有结构性的贷款需求进行放开是合理的 [4] - 政策支持正从住宅领域向商业、产业等更广泛领域延伸 体现了“精准滴灌”的调控思路 所有调整都围绕“构建房地产发展新模式”这一核心目标 [5] - 降低商业地产金融门槛是一次有针对性的松绑 旨在以金融手段激发市场活力 为行业平稳过渡与新模式构建提供支持 [5]

中国房地产市场2026年开年多项利好政策 - 2026年开年以来，中国房地产市场迎来多项利好，市场“步稳”开局 [1] 商业用房贷款政策调整 - 中国央行将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 此前绝大多数城市购买商业用房首付要求通常为50%，部分甚至为60%或更高 [1] - 此举直接降低了购买商业用房的门槛，有助于提高商办市场活跃度，支持房地产去库存 [1] - 下调首付比例有助于激活投资者购买商业办公用房并转型为长租公寓等产品的贷款需求，间接促进REITs发展 [2] - 该政策既是“稳地产”举措，也是“促消费、活经济”的联动工具 [2] 换房与交易税费优惠 - 财政部等部门宣布，对出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，予以个人所得税退税优惠，政策延续至2026年底 [2] - “换房退个税”政策于2022年10月落地，本次为第二次延期，有助于降低换房成本并促进改善性需求释放 [2] - 2025年12月末，个人销售购买不满2年住房的增值税率从原有的5%降至3% [3] 存量贷款利率下调 - 2025年5月，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，LPR调降10个基点 [4] - 2026年1月1日起，存量公积金贷款利率正式下调，部分选择该日为重定价日的商业贷款购房者也将享受利率下调 [4] 地方性支持政策 - 各地近期出台优化住房公积金政策，例如银川市提出多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元人民币，退役军人贷款额度上浮20%且不受账户余额倍数限制 [4] 市场初步反应 - 多项利好政策有望推动楼市2026年稳步开局 [4] - 一线城市楼市在2026年初出现“小暖冬”，北京、上海、深圳的楼市成交呈稳步回升态势 [4] - 一线城市中原二手住宅报价指数均值已连续4周上升，由17.3%升至20.0% [4]

货币政策调整 - 中国人民银行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25% [1] - 央行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例全国性统一下调至30% [2] - 此次下调是继2025年5月下调0.25个百分点后的再次下调，意味着保障性住房再贷款利率将从1.75%降至1.25% [1] 对保障性住房市场的影响 - 下调结构性工具利率旨在进一步支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房 [1] - 此前保障性住房再贷款资金使用规模较低与资金成本密切相关，此次降息有助于加速收购节奏 [1] - 政策是对中央经济工作会议“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”要求的具体落实，有助于增加保障房供给并改善市场供求关系 [1] 对商业地产市场的影响 - 商业地产面临巨大库存压力，各地在售商业用房去化周期普遍在30个月，部分达50-70个月，空置率较高 [2] - 降低商业用房购房贷款首付比例旨在提升潜在投资者关注度和投资意愿，带动交易活跃度，加速去库存 [2][3] - 政策有助于引导资源向更有效率领域流动，可能使位置不佳、运营不善的项目通过改造实现优化配置 [2] - 结合保障房贷款利息优惠，政策能加速商办用房向保障房转化，优化商业地产存量结构，是“盘活存量”的重点方向 [3] 市场现状与需求变化 - 在本次全国性政策前，绝大多数城市商业用房首付要求通常为50%，部分高达60%或更高 [3] - 近年来，热点城市机构或个人投资者投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿明显增强 [4] - 以深圳为例，2025年新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达2012年以来次高值 [4] - 非住宅产品成交增长主要由于置业者对租售比较高的产品越来越青睐，尤其是地段优越、配套成熟的小户型公寓 [5]

政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局联合将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [1] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策 [1] - 首付比例下调意味着商业用房的交易门槛大幅下降 对去库存有积极意义 [1] 行业库存现状 - 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [2] - 商办市场库存量偏大已成行业共识 各地普遍面临在售库存高企、去化周期高企的问题 [2] - 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 对整体物业价值保持及企业资金链产生不利影响 [2] 政策背景与目的 - 政策出台背景是商业用房库存规模较大 去化困难 [2] - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 [2] - 从金融角度看 该政策可间接促进REITs的发展壮大 [2] - 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例未来还有可能再次降低 [2] 地方先行政策与趋势 - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房(含人才公寓)等多种功能 [3] - 杭州出台政策允许临时改变房屋用途 以改革完善存量空间高效盘活机制 [3] - 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助 [3] - 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [3] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 优化商办限购政策以促进交易活跃 [3] 市场业态转型 - 随着租赁市场崛起 热点城市的机构或个人投资者越来越多地投资商业办公住房并转做长租公寓、酒店式公寓等产品 [2] - 这种转型对于推进业态转型、发展租赁市场有着积极作用 [2]

私有化决议与时间安排 - 公司计划股东于11月17日举行的法院会议上批准通过私有化决议案[1] - 公司在香港联交所的上市地位预期将于11月27日下午四时起撤销[1] - 在法院会议上，合共持有26.7亿股的30名代表投票赞成退市，合共持有1678.3万股的4名代表反对退市[1] 公司业务与市场布局 - 公司是中粮集团旗下的房地产业务平台，主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业，于2013年在香港联交所上市[4] - 截至2025年上半年，公司已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群，进驻中国内地24个城市及香港，拥有或管理32个商业项目[4] - 公司同时开发部分住宅项目及酒店等[4] 私有化交易细节与原因 - 公司于今年7月31日公告，将通过协议安排方式回购股份并计划撤销上市地位，回购总代价约29.32亿港元[4] - 退市原因为近年来在行业周期性发展影响下，公司市场表现呈阶段性波动，流动性承压[4] - 交易完成后将增厚母公司对公司的权益，有利于提升归母净利润，并增强资产统筹配置能力，促进资源优化配置[4] 财务表现与市场数据 - 2024年公司实现营业收入198.3亿元，同比增长49.42%[4] - 2024年公司归母净利润为-2.9亿元，多年来首次亏损[4] - 截至11月18日14:21，公司港股报0.615港元/股，市值88亿港元[5] 母公司情况 - 公司的母公司大悦城控股为A股上市公司，截至目前并未发布私有化计划[5]

交易概述 - 岭南控股全资子公司岭南酒店下属的岭居公寓海港汇分公司拟向控股股东岭南集团租赁物业 建筑面积18776 9609平方米 租赁期限自2025年10月1日起至2037年9月30日止 租金总额8447 1864万元（含税）[1] 战略目的 - 发挥岭南酒店在酒店公寓业务方面的专业运营管理优势 推动中高端酒店式公寓品牌战略发展 促进酒店管理业务规模增长[1] 物业细节 - 租赁物业位于广州市海珠区瑞宝街道大干围路12号（越秀天荟江湾）E2栋 作为商业及酒店公寓用途使用 产权测绘面积18776 9609平方米（最终以产权证载面积为准）[1]

核心交易概述 - 岭南控股全资子公司岭南酒店通过下属岭居公寓海港汇分公司向控股股东岭南集团租赁广州市海珠区物业 建筑面积18,876.9609平方米 用途为商业及酒店公寓 [1] - 租赁期限为2025年10月1日至2037年9月30日 总租金84,471,864元（含税） 租期共12年 [1] 战略发展动机 - 发挥岭南酒店在酒店公寓业务领域的专业运营管理优势 推动中高端酒店式公寓品牌战略发展 [1] - 通过租赁控股股东物业促进酒店管理业务规模增长 [1] 物业具体信息 - 物业位于广州市海珠区瑞宝街道大干围路12号（越秀天荟江湾）E2栋 产权测绘面积18,876.9609平方米 最终以产权证载面积为准 [1]