政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [2][3] - 此前监管要求商业用房首付比例不得低于50%，“商住两用房”不得低于45%，多数城市实际执行的首付要求为50%或更高（部分达60%及以上）[3] 政策调整背景与市场现状 - 商办市场（商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）库存量偏大，去化周期高企已成为行业共识 [4] - 各地在售商业用房去化周期多在30个月，高者可达50至70个月 [4] - 库存去化承压导致已供应土地及在建项目开发受阻，二手商业用房价格显著下探，商业物业整体价格跌幅持续扩大 [4] - 商业用房在房地产企业库存商品房中占比约为20%至30%，去化缓慢是房企资金回笼的堵点 [5] 政策对行业与市场的影响 - 下调首付比例有助于释放被较高资金门槛抑制的购置需求，对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3][4] - 将直接提振市场交易活跃度，加快房企存量商业用房去化进程，助力房企纾解现金流压力 [5] - 房企可依托此政策加大促销力度或辅以价格调整策略，达成快速回款目标 [5] - 有效激活机构与个人投资者将商业办公物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求，盘活二手及在售存量资产 [6] - 从金融层面为存量物业的盘活与改造提供支撑，并间接助力REITs市场的发展壮大 [6] 政策的宏观意义与目标 - 政策是“稳地产”的重要抓手，也是打通“促消费、活经济”链路的关键联动工具 [2][5] - 与近期推出的个税退税、住房品质提升等举措形成协同发力的政策组合拳，释放出房地产领域政策持续发力、系统维稳的积极信号 [5] - 当前消费市场稳步回暖、服务业持续复苏，市场对商业空间需求出现客观增长，下调首付门槛是对经济复苏信号的积极呼应 [6] - 有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域（如承载消费零售的商铺、对应服务业与商务活动的写字楼），促进商业活动空间的扩充与升级 [2][6]

政策核心调整 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [3] - 此次调整前 商业用房（商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 本次下调至30%直接降低了购买门槛 [3] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 在全国统一最低首付款比例基础上 自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 国家统计局数据显示 截至2025年11月末 办公楼待售面积为5234万平方米 商业营业用房待售面积为14105万平方米 [3] - 商业用房主要包括商铺与写字楼两大类 其去库存进展长期滞后于住宅市场 [4] - 近几年来 商办市场库存量偏大已成行业共识 [4] 政策目标与专家解读 - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 [3] - 业内专家认为 首付比例下调显著降低了购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [4] - 政策调整与住宅市场政策形成协同 体现出对商业地产结构性问题的精准回应 [4] - 本次金融管理部门加大对商办用房的支持力度 是支持去库存的具体表现 [4] 地方配套措施与案例 - 许多城市已出台多项支持政策推动商办市场去库存和盘活存量 包括将存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [4] - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能 [4] - 杭州出台工商业用地改革相关政策 明确改革完善存量空间高效盘活机制 包括允许临时改变房屋用途 [4] - 多地针对购买商办用房发放补贴 如武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [5] 政策影响展望 - 短期来看 商业用房购房贷款最低首付款比例下调将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一、二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] - 预计未来更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策提升交易活跃度或也是重要一项 [5]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [1][3] - 此前商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 部分银行执行60%或更高 且最长贷款期限通常不超过10年 [3] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则 在全国统一最低首付款比例基础上自主确定辖区各城市下限 [3] 政策影响与市场现状 - 政策直接降低了购买商业用房的门槛 有助于提升商办市场活跃度 [3] - 以一套价值200万元的商住两用房为例 首付比例从50%降至30%后 首付资金从100万元减少至60万元 减少40万元 [3] - 商业地产面临较大库存积压 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [4] - 在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下 此次是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持 [5] 政策目的与行业观点 - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [3] - 此次央行加大对商办用房的支持力度 表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [4] - 开源证券房地产团队认为 政策降低了商办资产购置初始资金压力 或将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场 [5] - 中指研究院预计未来更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策促进交易活跃或是重要一项 [5] 地方配套措施与行业挑战 - 为盘活存量 不少城市已出台多项支持政策 包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [4] - 具体案例包括上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容” 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅 [4] - 相对于住宅按揭贷款 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势显著 且税费成本较高 行业期待政策进一步宽松 [5]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 部分银行执行60%或更高 最长贷款期限通常不超过10年 [2] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则 在全国统一最低首付款比例基础上自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [1] 政策影响与市场背景 - 政策直接降低了购买商业用房的门槛 有助于提升商办市场活跃度 [2] - 以一套价值200万元的商住两用房为例 首付比例从50%降至30%后 首付资金从100万元减少至60万元 减少40万元 [2] - 商业地产面临较大库存积压 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [2] - 在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下 此次政策是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持 [3] 行业分析与未来展望 - 政策表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [2] - 开源证券房地产团队认为 政策降低了商办资产购置初始资金压力 或将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场 [3] - 相比于住宅按揭贷款 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势显著 且税费成本较高 [3] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策促进交易活跃或是重要一项 [2] - 部分城市已出台支持政策 例如上海支持存量商务楼宇分区分类兼容功能业态 武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助 长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅 [2]

政策核心内容 - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [2] - 央行表示2026年降准降息还有一定空间 [2] 政策背景与行业现状 - 商办市场（含商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）去库存进展长期滞后于住宅市场，库存量偏大已成行业共识 [3] - 2025年北京、上海、深圳的商办市场普遍呈现租金走低、空置率下降难的态势，大宗交易市场活跃度下降 [4] - 2025年北京大宗交易市场累计达成交易40笔，交易额232.7亿元，全年交易额同比下降37%，交易宗数同比下降13% [5] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%至30%，去化缓慢是房企资金回笼的堵点 [6] 政策目标与预期影响 - 新政直接降低购买门槛，有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [5] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存，并间接改善房企资金状况 [2] - 房企可借助该政策加大促销力度，实现快速回款，改善现金流状况 [6] - 政策为居民家庭资产配置提供了新路径 [7] 配套与协同政策 - 多个城市已出台支持政策推动商办项目去库存，例如允许存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇功能兼容 [3] - 2025年上海发布文件，允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能 [3] - 2025年10月武汉发文，对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 [3] - 业内预计未来优化商业用房限购政策、促进交易活跃也将是重要方向 [6] - 2026年初三部门已明确延续换房退个税政策至2027年 [7] 市场展望与利率环境 - 2025年三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.07% [7] - 央行关于降准降息的表态意味着2026年房贷利率存在下调预期，或将进一步降低居民购房成本 [7] - 商办市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [7]