深圳房地产市场近期成交数据 - 2026年第一周深圳全市二手房共计录得1115套，环比下降22.6%，主要受元旦假期阶段性影响，整体仍保持相对高位水平 [1] - 2025年12月深圳二手房录得6612套，较上月增长14.8% [1] - 自2025年3月起，深圳二手房录得量连续10个月稳定在5000套行业荣枯线以上，显示市场已进入相对活跃的景气区间 [1] - 2025年深圳二手住宅网签量56217套，同比上涨3.2%，二手房录得量69773套，同比上涨4.3% [1] - 2025年深圳一、二手住宅网签总量94096套，同比下降9%，其中二手住宅网签量占比60% [1] - 2026年第一周深圳全市新房成交1418套，环比下降3.8%，其中商办类成交929套，环比增长9% [1] 市场整体表现与政策影响 - 元旦假期期间重点城市房企营销以“特价房”、“赠送物业费”、“送车位”等传统手段为主，以消化现有库存为主，市场整体表现较平淡，分化态势延续 [2] - 随着财政部下调房产交易增值税，2026年二手房市场成交有望在政策红利中继续回暖 [2] - 增值税减免等举措有助于降低流转成本，盘活存量市场，促进新房和二手房交易顺畅 [2]

核心观点 - 全国住房城乡建设工作会议明确指出，二手房交易占比上升是未来趋势，需将新房与二手房市场整体看待 [1][4] - 2025年全国30个重点城市二手房市场成为楼市修复核心驱动力，成交面积达2.14亿平方米，创近年新高 [1][4] - 财政部下调房产交易增值税等政策红利，预计将推动2026年二手房市场继续回暖，并促进一二手房市场联动 [1][5] 2025年重点城市二手房市场表现 - **上海市场**：2025年二手房成交量达25.4万套，创四年来新高，近五年仅次于2021年的28.1万套 [1][2]；11月及12月连续两个月网签量达2.3万套，呈现“翘尾”行情 [2]；以常住人口2480万计，平均每97人中有1人在2025年购买二手房 [2] - **成都市场**：2025年二手房成交量达23.2万套，创历史新高 [2]；自2022年起二手房成交量已连续三年增长并超越新房 [2]；以常住人口2147万计，平均每92人中有1人在2025年购买二手房 [2] - **北京市场**：2025年二手房成交总量达17.4万套，为2017年以来第三高年份 [3]；12月网签量达1.71万套，环比11月增长18%，重回1.5万套“荣枯线”以上 [3] - **杭州市场**：2025年市区（含富阳、临安）二手房成交8.9万套，为近五年第二高位 [3]；12月成交6862套，环比增长4.6% [3] - **一线城市整体**：2025年成交面积同比增长2%，其中上海同比增长7%，深圳同比增长4% [4]；300万元总价以内刚需成交占比超60%，市场处于“以价换量”阶段 [4] 市场数据与结构特征 - **全国重点城市成交规模**：2025年全国30个重点城市一二手住房总成交面积约3.26亿平方米，与2022年水平相当 [4]；其中二手房成交面积达2.14亿平方米，创近年新高，被视为市场底部信号确认的标志 [4] - **价格与成交量关系**：2025年全国百城二手住宅价格累计下跌8.36% [5]；部分房源“以价换量”带动需求释放，使得全国重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平 [5] - **挂牌量趋势**：全年二手房挂牌量呈现“先高后降”状态 [4] 政策环境与未来展望 - **已出台政策**：2025年12月30日，财政部和税务总局规定，个人出售购房2年以下房产，增值税税率降至3% [5]；此政策被视为对二手房市场的重大利好，预计将推动改善型需求释放并强化一二手房联动 [5] - **政策优化空间**：研究机构指出，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间 [5]；此外，降低房贷利率、中介费用，加大房贷利息抵扣个税力度等方式可降低购房成本 [5] - **政策预期**：业内预计接下来会有更多增量政策落地，以促进需求释放 [5]；政策红利有望推动2026年二手房市场继续回暖 [1]

市场成交量与库存 - 北京12月二手房网签量截至29日已达14528套，以日均500套测算，全月成交量将突破1.5万套，实现连续两个月稳定在1.4万套以上 [1][3] - 新政后（12月25日-28日）北京二手房住宅日均网签量为511套，成交量基本持平，考虑到网签滞后性，市场活跃度或有所提升 [3] - 当前北京二手房库存房源量稳定在15万余套，相较于年初已有明显回落，且月度成交量保持在10%的稳定水平 [3] 市场价格与业主心态 - 历经市场调整后，小业主挂牌价已回落至市场合理定价区间，购房者期望在挂牌价基础上获得大幅让利的可能性已大幅降低 [5] - 当前市场虽仍处买方主导阶段，但议价空间已显著收窄，从过往“大幅让利”的博弈模式转变为小幅协商的理性沟通状态 [4] - 以宋家庄片区一套挂牌价540万元的房源为例，业主因房源具备“满五唯一”等优势，仅同意最高20万元的小幅让利 [5] 新政影响与需求释放 - 新政核心调整包括取消首套与二套住房商业贷款利率区分，二套住房商业贷款利率由此前的3.45%下调至3.05%，同时公积金贷款二套房首付比例从30%降至25% [6] - 以一套400余万元的房源为例，首付比例下调使首付款从120万元降至100万元，若采用组合贷，月供将从8677.98元降至8502.36元，全年可节省支出2107.44元 [7] - 新政放宽非京籍家庭购房社保缴纳年限，五环内由3年调整为2年、五环外由2年调整为1年，有效带动了一批潜在购房客群提前入市 [7] 特定需求驱动市场 - 每年底至次年初有入学需求的家长集中出手，进一步带动市场升温，部分重点片区如西城三里河片区趋势尤为明显 [9] - 三里河片区楼龄较新的三里河三区目前在售房源共45套，近30天带看量已达312次，随着需求持续跟进，带看量有望进一步提升 [10] - 楼市调控政策精准契合购房者的刚性居住需求与合理的资产配置核心诉求，例如针对多子女家庭出台的五环内增购一套住房的新政 [9]

上海二手房市场成交表现 - 2025年11月上海二手房网签成交合计22943套，环比10月份的18483套上涨约24%，创下自今年5月以来的成交套数新高 [1] - 成交量在近一年中排名第二，仅次于“金三银四”时期，接近6月的年内峰值，市场成交端呈现出明显的“小翘尾”行情 [1] - 成交量企稳信号明显 [1] 成交结构特征 - 刚需低总价房源为成交主力，11月上海总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，成为绝对主力 [1] - 总价300万元以下房源成交占比较近年水平显著提升 [1]

市场成交量显著回暖 - 11月上海二手房共成交22943套，较10月的18493套环比增长约24%，创下今年5月以来新高 [3][5] - 11月23日单日成交1224套，刷新当月单日成交最高纪录，整个11月日均成交达1119套 [3][5] - 最新一周头部中介带看量约19.4万组，已创近两年纪录 [15] 成交结构呈现分化特征 - 总价300万元以下的二手房源成交占比高达60%，刚需低总价房源成为市场主力 [7] - 市中心老旧小区因价格优势成交活跃，而徐汇滨江、浦东前滩等热点改善板块则走出了独立行情 [7] - 徐汇、杨浦、松江等行政区成交占比上升幅度较大，其中徐汇单周成交量上涨26% [7] 成交价格持续下行调整 - 11月百城二手住宅均价环比下跌0.94%，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，按年下跌5.62% [9] - 截至11月14日，上海二手房平均单价为3.45万元/㎡，套均价格289.46万元，较上月均有明显下降 [9] - 价格让步成为市场常态，平均约6.9%的议价幅度，市场上“屠龙刀式砍价”现象普遍 [9] 市场回暖的主要推动因素 - 挂牌量从4月份高点的11.4万套降至9.7万套，挂牌量收缩与价格下行互动，促使房东做出更大让步 [11] - 刚性需求大量分流至二手房市场，2025年前三季度上海二手房与新房成交套数比达到5：1 [11] - 政策层面有积极影响，包括“沪七条”新政持续发力以及新一轮增量政策不间断推出 [11] 市场现状与未来趋势 - 市场预期指数显示，上海二手房的议价空间已在4.84%的高位区间稳定波动 [15] - 成交周期在拉长，客均成交周期54.48天，房均成交周期则达到111.10天 [15] - 市场面临高库存、低价位等挑战，短期政策将继续聚焦推动市场止跌回稳 [13]

北京二手房市场 - 最新周度（10月20日至10月26日）成交3,262套，环比暴涨46.5%，但较9月中旬仍低12.6% [4][5] - 10月初受国庆假期影响成交961套后快速反弹，连续两周增幅超100% [4] - 套均面积稳定在89-91㎡区间，近四周平均成交为2,781套/周 [4][5] 上海二手房市场 - 10月20日至26日当周成交6,588套，环比暴涨47.6%，创近6周新高 [8][9] - 剔除前一周（10月13日至19日）受假期滞后影响的异常值后，实际连续三周保持约15%的环比增速 [8] - 套均面积稳定在81-85㎡区间，近四周平均成交为4,298套/周 [8][9] 深圳二手房市场 - 10月20日至26日周成交1,182套，环比增长21%，成交面积114,029㎡，环比增长18% [13][14] - 市场经历V型走势，国庆假期成交量骤降至206套，节后连续三周快速回升 [13] - 套均面积稳定在96-100㎡区间，近四周平均成交为836套/周 [13][14] 杭州二手房市场 - 10月20日至26日成交1,284套，环比上涨5%，连续两周保持1,200套以上水平，较9月低点回升13.7% [18][19] - 剔除10月第一周受国庆假期影响的异常值后，市场成交量已恢复至正常区间 [18] - 套均面积稳定在103㎡左右，近四周平均成交为974套/周 [18][19] 成都二手房市场 - 10月20日至26日周度成交4,213套，环比大涨36.2%，成交面积394,863㎡，环比增长32.4% [23][24] - 10月6日至12日受假期影响成交骤降至422套，此后连续两周强势反弹 [23] - 套均面积稳定在94-96㎡区间，近四周平均成交为2,996套/周 [23][24] 宁波二手房市场 - 10月20日至26日周成交2,776套，环比增长21.1%，创6周新高 [28][29] - 剔除此前一周受特殊因素影响的异常值后，近5周成交量持续攀升，增幅达21.2% [28] - 套均面积稳定在105-108㎡区间，近四周平均成交为1,969套/周 [28][29] 东莞二手房市场 - 10月20日至26日成交845套，环比暴涨61.3%，成交面积84,192㎡，同步增长56.1% [33][35] - 近6周成交量呈现V型反弹，当前已恢复至9月中旬水平 [33] - 套均面积稳定在100㎡左右，近四周平均成交为492套/周 [33][35]

北京二手房市场 - 周成交3,136套，环比增长10.2%，创6周新高 [4] - 近6周成交量呈"V型"走势，从2,824套回升至3,136套 [4] - 套均面积稳定在91-93㎡，刚需户型为交易主力 [4] - 成交面积环比增长11.1%，增速高于成交量，改善型需求释放 [4] 上海二手房市场 - 周成交4,335套，环比增长2.4%，连续两周回升 [8] - 套均面积稳定在82㎡，中小户型成交占比提升 [8] - 近6周成交量在4,743套峰值后回调，近期重拾升势 [8] - 近四周平均成交4,367套/周 [9] 深圳二手房市场 - 周成交1,003套，环比增长2.5%，成交面积微降0.8% [13] - 套均面积降至98㎡，中小户型成交占比提升 [13] - 近6周成交套数从906套低点连续三周反弹至千套水平 [13] - 近四周平均成交963套/周 [14] 杭州二手房市场 - 周成交1,123套，环比下降3.1%，连续两周回落 [17] - 套均面积升至105㎡，较6周前提升3㎡，改善型需求占比提升 [17] - 近6周成交量在1,142-1,280套区间波动，较7月高位回落约9% [17] - 成交面积环比降幅0.6%，小于套数降幅，中大面积房源韧性较强 [17] 成都二手房市场 - 周成交3,565套，环比增长12.9%，连续两周双位数增长 [20] - 套均面积稳定在94-96㎡，刚性需求主导市场 [20] - 6周成交量经历冲高回落再回升过程，从峰值4,205套回调后持续反弹 [20] - 当前成交量恢复至7月高位水平的85% [20] - 近四周平均成交3,480套/周 [21]

市场整体表现 - 深圳二手房市场连续三周录得量增长 第33周录得1265套环比增长4% 第31周录得1184套环比增长5% 第32周录得1216套环比增长3% [1] - 乐有家门店8月1日至17日二手住宅签约量同比上涨47% 近3周签约量保持平稳活跃状态 [3] - 贝壳深圳合作门店上周二手房签约量环比增长26.3% 带看量环比增长16% [3] 成交结构特征 - 龙岗中心城/南山前海/龙岗双城成为热门成交片区 分别录得49套/43套/41套 [3] - 300万元以下刚需房源成交占比达29.1% 较7月提升2.5个百分点 [3] - 全市有效二手房源76399套 较上周减少92套 [4] 次新房市场动态 - 5-10年房龄次新房受关注 价格出现倒挂现象 具备成熟社区设施优势 [4] - 次新房价格有所回暖 市场延续以价换量态势但呈现分化现象 [4]

北京二手房市场 - 2025年8月第二周成交2,845套，环比下降3.9%，连续第二周下滑 [4] - 成交面积26万㎡，环比下降5.1%，7月底以来累计回调5.1% [4] - 套均面积稳定在91-93㎡区间，显示刚需产品为市场主流 [4] 上海二手房市场 - 最新一周成交4,233套，环比增长1.9%，延续反弹趋势 [9] - 套均面积持续微降至82㎡，反映刚需购房占比提升 [9] - 近四周平均成交4,402套/周，市场呈现量稳价平特征 [9][6] 深圳二手房市场 - 最新一周成交979套，环比增长8.1%，终结连续四周下行趋势 [14] - 成交面积环比增长9.2%，套均面积回升至102㎡，改善型需求回暖 [14] - 近四周平均成交972套/周，市场出现筑底信号 [14][16] 杭州二手房市场 - 最新一周成交1,159套，环比微增1.5%，延续回升趋势 [19] - 成交面积环比增长1.9%，套均面积收窄至102㎡，刚需产品占比提升 [19] - 近四周平均成交1,203套/周，市场维持温和复苏态势 [19][20] 成都二手房市场 - 最新一周成交3,157套，环比增长5.4%，面积302,399.65㎡环比增6.5% [22] - 套均面积稳定在96㎡，较6周前提升2㎡，改善型需求可能增加 [22] - 近四周平均成交3,540套/周，市场呈现波动回暖态势 [22][24]