市场整体表现 - 2026年初沈阳二手房市场所有行政区成交热度较去年同期全面上涨，呈现“全线飘红”的普涨态势 [1] - 市场回暖建立在广泛区域的信心恢复之上，形成“整体向上，亮点纷呈”的健康格局 [2] 成交结构分析 - 成交面积选择高度理性，50㎡-120㎡三个区间合计占比远超其他面积段 [2] - 市场由“首置刚需”与“刚改家庭”双轮驱动 [2] - 主流成交价格集中在120万元以下，但120万元以上成交仍占一定比例 [4] - 在稳定的市场环境下，一部分改善型需求正平稳释放 [4] 市场特征与购房建议 - 中低价房源依然是市场主力，老小区可能藏有高性价比房源 [7] - 热门区域不仅居住舒适度高，未来也更容易转手 [7] - 年初房源多、市场理性，是冷静对比和谈判的窗口期 [7]

文章核心观点 - 2025年中国房地产市场数据整体下行，但年末出现企稳迹象，二手房市场回暖突出，分析师预计2026年楼市将呈现“一线企稳、区域分化”的平稳运行态势 [3][4][9] 市场现状与数据表现 - 2025年新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [3] - 2025年房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降13.4%，其中个人按揭贷款下降17.8% [3] - 2025年全国房屋新开工面积延续下行态势，市场仍处于“去库存”阶段 [5] - 2025年12月，70个大中城市中，有6个城市新房价格环比上涨，上海、长春涨幅领跑，出现“翘尾”现象 [5] - 2026年第3周，重点15城二手住宅周度成交量环比上升9%，一线城市表现更为亮眼，中原报价指数连续5周回升 [4] 二手房市场动态 - 二手房市场回暖态势突出，成为市场企稳的重要抓手，背后原因是房东预期改善、恐慌性挂牌减少，以及价格调整到位叠加政策利好促使刚需入市 [4][5] - 尽管二手房价同比仍有跌幅，但环比降幅收窄，标志着市场正在筑底企稳 [5] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市的刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [4] 近期政策影响 - 2025年12月24日，北京优化房地产政策，包括放宽非京籍家庭购房社保年限、支持多子女家庭购房需求、不再区分首套和二套住房利率定价等 [6] - 北京新政后两周内，二手房网签量环比上涨约18%，但刚需入市意愿仍偏弱，市场未出现大幅反弹 [6] - 2025年12月29日，财政部、税务总局公告调整个人销售住房增值税政策，购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，购买2年及以上住房免征增值税，自2026年1月1日起施行 [7] - 增值税调整预计将降低交易成本约3%-5%，有助于提升二手房流通性，但对新房市场的直接刺激作用有限 [7] - 2026年1月19日，央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，有利于释放更多购房潜力 [7] 行业未来趋势与预测 - 预计2026年将有更多优化限购政策出台，部分库存压力大的三四线城市可能推出购房补贴、以旧换新等政策，核心城市或进一步放松高端住宅限购 [8] - 房贷利率降低是未来趋势 [7] - 2025年房地产市场价格降幅较2024年有所收窄，从快速下跌转入缓慢下跌阶段 [8] - 预计2026年政策将持续宽松，房价跌幅将继续收窄，核心城市、核心区域的房价将实现真正意义上的止跌回稳 [8] - 楼市分化格局将持续：一线城市凭借人口流入与资源优势，核心板块有望率先企稳；二三线城市受库存压力、人口外流影响，调整周期或继续延长 [9] - 当前回暖行情仍需政策持续护航，需关注政策落地效果与需求释放可持续性 [9]

北京二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月北京二手住宅网签量为15082套 [1] - 1月网签量环比2025年12月的17200套下跌逾12% [1] - 市场人士认为北京二手房市场仍在恢复回暖的通道之中 [1] 市场趋势与近期动态 - 自2025年11月以来，北京二手房市场已连续3个月维持在相对高位区间 [1] - 2026年1月以来，市场仍保持一定活跃度，近两周成交量环比连续增长 [1] - 2025年12月北京二手房市场在政策刺激下出现明显翘尾，成交量为全年第二高 [1] 市场变化特征与原因 - 1月份网签量环比下跌包含多重特殊因素，如传统春节假期前的交易淡季和年底冲刺效应导致的阶段性透支 [1] - 市场回暖除政策作用外，价格更呈现出“自我修复”的特征 [1] - 近两个月北京二手房挂牌量明显回落，目前保持在14.4万套左右，较此前市场高点减少超过2万套 [1]

市场回暖现象 - 开年以来部分城市二手房市场出现好转迹象 主要中介二手房挂牌量大幅下滑 尤其上海挂牌量较峰值下滑超过20% [1][5] - 二手房成交量和价格环比明显改善 上海和北京出现成交价周环比企稳现象 [1][5] - 冰山指数统计的26城实时成交量环比相比去年12月同期涨幅超过20% [1][5] 回暖原因分析 - 市场好转是春节前供需两端同时催化的结果 [2][6] - 供给端挂牌量下降原因包括季节性因素以及去年下半年房价下跌加快导致部分房东下架保价或售转租 放大了季节性影响 [2][6] - 需求端因去年下半年房价下跌 学区房需求推迟并集中至今年一季度释放 同时低总价房源成交加快 上海地区300万总价房源成交占比回升到50%以上 北京类似 显示一线城市刚需入场加快 [2][6] 未来趋势与观察点 - 二手房价能否止跌回稳需观察挂牌量下滑的持续性 当前改善与季节性高度相关 [3][7] - 从北上广深中介专家交流口径看 普遍认为春节后挂牌量会有所回升 回升幅度与持续性将是观察房价能否真正企稳的重要视角 [3][7] - 乐观点在于二手房价下跌最快时间可能已过去 本次回暖无明确政策干预 属市场自发 尤其低总价房源快速放量 显示真实需求正被激发 市场正通过自身调节完成供需再平衡 [3][7]

核心观点 - 全国住房城乡建设工作会议明确指出，二手房交易占比上升是未来趋势，需将新房与二手房市场整体看待 [1][4] - 2025年全国30个重点城市二手房市场成为楼市修复核心驱动力，成交面积达2.14亿平方米，创近年新高 [1][4] - 财政部下调房产交易增值税等政策红利，预计将推动2026年二手房市场继续回暖，并促进一二手房市场联动 [1][5] 2025年重点城市二手房市场表现 - **上海市场**：2025年二手房成交量达25.4万套，创四年来新高，近五年仅次于2021年的28.1万套 [1][2]；11月及12月连续两个月网签量达2.3万套，呈现“翘尾”行情 [2]；以常住人口2480万计，平均每97人中有1人在2025年购买二手房 [2] - **成都市场**：2025年二手房成交量达23.2万套，创历史新高 [2]；自2022年起二手房成交量已连续三年增长并超越新房 [2]；以常住人口2147万计，平均每92人中有1人在2025年购买二手房 [2] - **北京市场**：2025年二手房成交总量达17.4万套，为2017年以来第三高年份 [3]；12月网签量达1.71万套，环比11月增长18%，重回1.5万套“荣枯线”以上 [3] - **杭州市场**：2025年市区（含富阳、临安）二手房成交8.9万套，为近五年第二高位 [3]；12月成交6862套，环比增长4.6% [3] - **一线城市整体**：2025年成交面积同比增长2%，其中上海同比增长7%，深圳同比增长4% [4]；300万元总价以内刚需成交占比超60%，市场处于“以价换量”阶段 [4] 市场数据与结构特征 - **全国重点城市成交规模**：2025年全国30个重点城市一二手住房总成交面积约3.26亿平方米，与2022年水平相当 [4]；其中二手房成交面积达2.14亿平方米，创近年新高，被视为市场底部信号确认的标志 [4] - **价格与成交量关系**：2025年全国百城二手住宅价格累计下跌8.36% [5]；部分房源“以价换量”带动需求释放，使得全国重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平 [5] - **挂牌量趋势**：全年二手房挂牌量呈现“先高后降”状态 [4] 政策环境与未来展望 - **已出台政策**：2025年12月30日，财政部和税务总局规定，个人出售购房2年以下房产，增值税税率降至3% [5]；此政策被视为对二手房市场的重大利好，预计将推动改善型需求释放并强化一二手房联动 [5] - **政策优化空间**：研究机构指出，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间 [5]；此外，降低房贷利率、中介费用，加大房贷利息抵扣个税力度等方式可降低购房成本 [5] - **政策预期**：业内预计接下来会有更多增量政策落地，以促进需求释放 [5]；政策红利有望推动2026年二手房市场继续回暖 [1]

市场成交量与库存 - 北京12月二手房网签量截至29日已达14528套，以日均500套测算，全月成交量将突破1.5万套，实现连续两个月稳定在1.4万套以上 [1][3] - 新政后（12月25日-28日）北京二手房住宅日均网签量为511套，成交量基本持平，考虑到网签滞后性，市场活跃度或有所提升 [3] - 当前北京二手房库存房源量稳定在15万余套，相较于年初已有明显回落，且月度成交量保持在10%的稳定水平 [3] 市场价格与业主心态 - 历经市场调整后，小业主挂牌价已回落至市场合理定价区间，购房者期望在挂牌价基础上获得大幅让利的可能性已大幅降低 [5] - 当前市场虽仍处买方主导阶段，但议价空间已显著收窄，从过往“大幅让利”的博弈模式转变为小幅协商的理性沟通状态 [4] - 以宋家庄片区一套挂牌价540万元的房源为例，业主因房源具备“满五唯一”等优势，仅同意最高20万元的小幅让利 [5] 新政影响与需求释放 - 新政核心调整包括取消首套与二套住房商业贷款利率区分，二套住房商业贷款利率由此前的3.45%下调至3.05%，同时公积金贷款二套房首付比例从30%降至25% [6] - 以一套400余万元的房源为例，首付比例下调使首付款从120万元降至100万元，若采用组合贷，月供将从8677.98元降至8502.36元，全年可节省支出2107.44元 [7] - 新政放宽非京籍家庭购房社保缴纳年限，五环内由3年调整为2年、五环外由2年调整为1年，有效带动了一批潜在购房客群提前入市 [7] 特定需求驱动市场 - 每年底至次年初有入学需求的家长集中出手，进一步带动市场升温，部分重点片区如西城三里河片区趋势尤为明显 [9] - 三里河片区楼龄较新的三里河三区目前在售房源共45套，近30天带看量已达312次，随着需求持续跟进，带看量有望进一步提升 [10] - 楼市调控政策精准契合购房者的刚性居住需求与合理的资产配置核心诉求，例如针对多子女家庭出台的五环内增购一套住房的新政 [9]

上海二手房市场成交表现 - 2025年11月上海二手房网签成交合计22943套，环比10月份的18483套上涨约24%，创下自今年5月以来的成交套数新高 [1] - 成交量在近一年中排名第二，仅次于“金三银四”时期，接近6月的年内峰值，市场成交端呈现出明显的“小翘尾”行情 [1] - 成交量企稳信号明显 [1] 成交结构特征 - 刚需低总价房源为成交主力，11月上海总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，成为绝对主力 [1] - 总价300万元以下房源成交占比较近年水平显著提升 [1]

市场成交量显著回暖 - 11月上海二手房共成交22943套，较10月的18493套环比增长约24%，创下今年5月以来新高 [3][5] - 11月23日单日成交1224套，刷新当月单日成交最高纪录，整个11月日均成交达1119套 [3][5] - 最新一周头部中介带看量约19.4万组，已创近两年纪录 [15] 成交结构呈现分化特征 - 总价300万元以下的二手房源成交占比高达60%，刚需低总价房源成为市场主力 [7] - 市中心老旧小区因价格优势成交活跃，而徐汇滨江、浦东前滩等热点改善板块则走出了独立行情 [7] - 徐汇、杨浦、松江等行政区成交占比上升幅度较大，其中徐汇单周成交量上涨26% [7] 成交价格持续下行调整 - 11月百城二手住宅均价环比下跌0.94%，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，按年下跌5.62% [9] - 截至11月14日，上海二手房平均单价为3.45万元/㎡，套均价格289.46万元，较上月均有明显下降 [9] - 价格让步成为市场常态，平均约6.9%的议价幅度，市场上“屠龙刀式砍价”现象普遍 [9] 市场回暖的主要推动因素 - 挂牌量从4月份高点的11.4万套降至9.7万套，挂牌量收缩与价格下行互动，促使房东做出更大让步 [11] - 刚性需求大量分流至二手房市场，2025年前三季度上海二手房与新房成交套数比达到5：1 [11] - 政策层面有积极影响，包括“沪七条”新政持续发力以及新一轮增量政策不间断推出 [11] 市场现状与未来趋势 - 市场预期指数显示，上海二手房的议价空间已在4.84%的高位区间稳定波动 [15] - 成交周期在拉长，客均成交周期54.48天，房均成交周期则达到111.10天 [15] - 市场面临高库存、低价位等挑战，短期政策将继续聚焦推动市场止跌回稳 [13]

北京二手房市场 - 最新周度（10月20日至10月26日）成交3,262套，环比暴涨46.5%，但较9月中旬仍低12.6% [4][5] - 10月初受国庆假期影响成交961套后快速反弹，连续两周增幅超100% [4] - 套均面积稳定在89-91㎡区间，近四周平均成交为2,781套/周 [4][5] 上海二手房市场 - 10月20日至26日当周成交6,588套，环比暴涨47.6%，创近6周新高 [8][9] - 剔除前一周（10月13日至19日）受假期滞后影响的异常值后，实际连续三周保持约15%的环比增速 [8] - 套均面积稳定在81-85㎡区间，近四周平均成交为4,298套/周 [8][9] 深圳二手房市场 - 10月20日至26日周成交1,182套，环比增长21%，成交面积114,029㎡，环比增长18% [13][14] - 市场经历V型走势，国庆假期成交量骤降至206套，节后连续三周快速回升 [13] - 套均面积稳定在96-100㎡区间，近四周平均成交为836套/周 [13][14] 杭州二手房市场 - 10月20日至26日成交1,284套，环比上涨5%，连续两周保持1,200套以上水平，较9月低点回升13.7% [18][19] - 剔除10月第一周受国庆假期影响的异常值后，市场成交量已恢复至正常区间 [18] - 套均面积稳定在103㎡左右，近四周平均成交为974套/周 [18][19] 成都二手房市场 - 10月20日至26日周度成交4,213套，环比大涨36.2%，成交面积394,863㎡，环比增长32.4% [23][24] - 10月6日至12日受假期影响成交骤降至422套，此后连续两周强势反弹 [23] - 套均面积稳定在94-96㎡区间，近四周平均成交为2,996套/周 [23][24] 宁波二手房市场 - 10月20日至26日周成交2,776套，环比增长21.1%，创6周新高 [28][29] - 剔除此前一周受特殊因素影响的异常值后，近5周成交量持续攀升，增幅达21.2% [28] - 套均面积稳定在105-108㎡区间，近四周平均成交为1,969套/周 [28][29] 东莞二手房市场 - 10月20日至26日成交845套，环比暴涨61.3%，成交面积84,192㎡，同步增长56.1% [33][35] - 近6周成交量呈现V型反弹，当前已恢复至9月中旬水平 [33] - 套均面积稳定在100㎡左右，近四周平均成交为492套/周 [33][35]

北京二手房市场 - 周成交3,136套，环比增长10.2%，创6周新高 [4] - 近6周成交量呈"V型"走势，从2,824套回升至3,136套 [4] - 套均面积稳定在91-93㎡，刚需户型为交易主力 [4] - 成交面积环比增长11.1%，增速高于成交量，改善型需求释放 [4] 上海二手房市场 - 周成交4,335套，环比增长2.4%，连续两周回升 [8] - 套均面积稳定在82㎡，中小户型成交占比提升 [8] - 近6周成交量在4,743套峰值后回调，近期重拾升势 [8] - 近四周平均成交4,367套/周 [9] 深圳二手房市场 - 周成交1,003套，环比增长2.5%，成交面积微降0.8% [13] - 套均面积降至98㎡，中小户型成交占比提升 [13] - 近6周成交套数从906套低点连续三周反弹至千套水平 [13] - 近四周平均成交963套/周 [14] 杭州二手房市场 - 周成交1,123套，环比下降3.1%，连续两周回落 [17] - 套均面积升至105㎡，较6周前提升3㎡，改善型需求占比提升 [17] - 近6周成交量在1,142-1,280套区间波动，较7月高位回落约9% [17] - 成交面积环比降幅0.6%，小于套数降幅，中大面积房源韧性较强 [17] 成都二手房市场 - 周成交3,565套，环比增长12.9%，连续两周双位数增长 [20] - 套均面积稳定在94-96㎡，刚性需求主导市场 [20] - 6周成交量经历冲高回落再回升过程，从峰值4,205套回调后持续反弹 [20] - 当前成交量恢复至7月高位水平的85% [20] - 近四周平均成交3,480套/周 [21]