供应端 - 6月新增挂拍量达3.2万套，环比上升27%，同比下降6%，创2025年年内新高[3][6] - 起拍总价309亿元，环比上升33%，为年内第二高位[6] - 278套房源采用“1元起拍”策略，其中威海216套海景房占比最高[9][11] 成交端 - 6月成交3215套，环比下降31%，同比减少43%，主要受季节性因素影响[3][12] - 70%房源溢价成交，环比上升1个百分点，7.5%房源竞拍超100次[3][12] - 全国平均成交率19%，环比持平，上海以52%居首[17][20] 价格与折价 - 挂拍折价率28.4%（环比降0.5%），成交折价率31.3%（环比降1.2%），差距缩至2.8个百分点[23][25] - 二拍房源折价率差距最大（4.9个百分点），买方更关注低折扣房源[25][27] 城市表现 - 重庆以1210套挂拍量连续7个月居首，西安14.9亿元起拍总价最高[8] - 广州成交143套居首，深圳4.5亿元成交金额最高，上海九间堂别墅1.09亿元溢价5.4%[16][18] 市场趋势 - 二手房房东通过法拍加速周转，预计下半年更多房源进入法拍市场[5][9] - 政策建议：规范二手房法拍条款，对苏州、武汉等城市放宽限制以稳定楼市[5]

全国法拍市场整体表现 - 2025年上半年全国法拍市场挂拍房源36.9万套，同比减少3.3% [1] - 累计成交7.8万套，同比减少0.9%，总成交金额1229.5亿元，同比下降19.8% [1] - 全国法拍房源成交均价4912元/㎡，同比下降8.6% [1] - 法拍交易按拍次成交率13.42%，各类拍品成交折价率74.3% [1] - 平均成交时长71天，平均成交拍次1.95次 [1] 各省市法拍市场表现 - 广东、四川、重庆、河南等省份挂拍量位列前位 [1] - 广东、重庆、浙江挂拍量同比分别增加2700套、11300套、2900套 [8] - 四川省挂拍量同比减少9300套，河南省减少2100套 [8] 各物业类型法拍表现 - 法拍住宅成交5.1万套，占比65.4%，成交金额655.5亿元，占比53.3% [4] - 法拍商业成交1.5万套，成交金额280.8亿元，占比22.8% [4] - 土地类法拍成交390件，金额50.8亿元，占比4.1% [4] - 工业厂房成交金额212亿元，车位车库成交7.4亿元 [4] 法拍住宅市场表现 - 法拍住宅成交均价8817元/㎡，同比下降7.8% [9] - 住宅清仓率30.0%，按拍次成交率19.75% [9] - 一线城市成交占比6.7%，成交均价40749元/㎡ [15] - TOP50城市成交3.1万套，占比60.8%，均价11844元/㎡ [14] 重点城市法拍住宅表现 - 重庆成交3024套位居第一，成都1580套第二，温州1083套第三 [14] - 北京成交850套，均价44054元/㎡；上海成交650套，均价53971元/㎡ [15] - 广州成交1027套，均价20085元/㎡；深圳成交897套，均价49433元/㎡ [15] 法拍交易结构变化 - 一拍成交占比38.3%，同比增加1.6个百分点 [11] - 住宅一拍成交占比40.8%，同比增加3.3个百分点 [19] - 住宅一拍成交均价11675元/㎡，同比下降7.9% [19]

市场整体表现 - 2025年上半年全国房地产司法拍卖市场处于结构性出清阶段，挂牌与成交总量维持高位，成交率略有回升至14 49%，同比上升1个百分点，但资产价格端继续承压 [1] - 全国挂牌量达57 66万套，同比增长18 80%，环比下降8 14%，成交量达8 36万套，同比大幅增长27 64%，环比下降4 39% [1] - 2025年二季度平均变现折扣降至76 53%，较一季度下降1 6个百分点，为近年最低水平 [3] - 上半年平均变现折扣进一步下探至77 29%，较2024H1下降3 58个百分点，延续"以价换量"趋势 [5] 供需动态 - 2025年一季度挂牌量降至27 36万套，成交量降至4 00万套，二季度供应重新放量至30 30万套，成交量回升至4 36万套，环比增长9 06% [3] - 累计竞拍人次达37 21万人，创近三年新高，平均每宗成交标的吸引4 45人参与，二季度平均竞拍人数升至4 70人，为2020年以来季度高点 [5] - 竞拍热度回升体现"底部放量"博弈活跃，买方行为分化：部分资金试探性布局低价资产，大量参与者仍保持观望 [7] 资产类型分化 - 住宅类资产挂牌占比跌破五成至48 42%，但成交占比高达67 76%，结构性正向偏离达19 34个百分点，仍是市场最具流动性的主力资产 [9] - 商业类资产挂牌占比25 84%，成交占比17 82%，剪刀差达8 02个百分点，面临估值认定难、需求缺口大等结构性流压 [9] - 法拍市场结构重心转移，非住宅类资产（尤其是商业）结构性积压加剧，市场对低流动性标的接受度持续下降 [10] 区域表现差异 - 一线城市中上海成交率最高达55 73%，深圳51 91%，变现折扣分别为80 40%和87 42%，北京成交率41 91%，广州仅27 13% [10] - 二线城市分化显著：杭州成交率43 23%，重庆以挂牌6342套、成交2499套居规模首位，尾部城市如西宁、银川成交率不足10% [11] - 三线城市整体成交水平偏低，温州、金华等成交率超30%，惠州、牡丹江等不足10%，呈现"集中活跃、普遍低迷"特征 [13] 历史数据对比 - 2025H1挂牌量57 66万套较2024H2下降8 14%，成交量8 36万套较2024H2下降4 39%，成交率14 49%较2024H2上升0 57个百分点 [4] - 2025年二季度挂牌量和成交量同比分别下降4 59%和7 72%，市场总体热度仍低于2024年同期 [4]

法拍房市场现状 - 全国法拍房市场呈现"量价下跌"态势，2023年前5月总成交金额1016.9亿元，同比下降20.3% [10] - 一线城市法拍住宅清仓率仅为43.4%，三四线城市平均清仓率更低至22.5% [11] - 北京前5个月法拍房成交967套，金额58.2亿元，住宅占比超78%，成交折价率整体为75.2% [10] 典型案例分析 - 广州珠江新城核心区法拍房起拍价6.07万元/平方米，仅为同小区同户型挂牌价16.8万元/平方米的36% [4][6] - 杭州京杭府两栋住宅楼法拍成交价5194元/平方米，仅为市场评估价56%，较同小区住宅挂牌均价2.63万元/平方米显著偏低 [7] - 杭州案例存在特殊限制条件：需企业整体自持不得分割转让，并需承担300万元欠费 [8] 价格形成机制 - 法拍房起拍价通常在评估价基础上打6-7折，流拍后二拍价格会进一步下调 [7] - 广州案例首拍起拍价846万元（评估价1208万元的70%），流拍后二拍降至676.9万元 [7] - 杭州案例经历四次挂牌三次流拍，最终成交价较首次挂牌价1.67亿元再降3000万元 [7] 市场参与建议 - 法拍房价格优势明显，但需注意产权纠纷、隐性债务等潜在风险 [12] - 特殊状况包括房屋未腾空、长期占用人、拖欠税费等隐形成本需重点关注 [12] - 建议购房前做好充分调研，必要时寻求专业人士协助规避风险 [12]

法拍房市场概况 - 2025年5月法拍房成交4679套，环比激增276%，创2025年以来月度新高 [1][9] - 成交率19%，较上月增加3个百分点，宁波、上海、杭州成交率超50% [15] - 69%房源溢价成交，7.7%房源竞拍次数超100次，361个标的出价次数超100次 [9][18] 供应端分析 - 5月新增挂拍2.49万套，环比下降18%，起拍总价232亿元，环比下降30% [2] - 重庆挂拍1195套连续6个月居首，成都、芜湖、郑州挂拍超500套 [5] - 一线城市新增挂拍均不足300套，北京挂拍总价25.6亿元最高 [8] 城市表现 - 深圳成交211套居首，上海成交金额8.1亿元最高，杭州、北京超4亿元 [12] - 上海、深圳、杭州、宁波等外向型经济城市表现突出 [1] - 芜湖因宝能睿城一次性挂拍400宗房源导致月度数据异常 [5] 市场驱动因素 - 稳楼市政策及关税协议缓和推动市场信心修复 [1][15] - 高净值群体及投资机构关注度提升 [1] - 国际经济形势动荡（如美国抵押利率上升）间接影响需求 [19] 未来展望 - 6月受一手房季节性需求分流影响，法拍房交易增速或放缓 [19] - 城市更新和土地收储推进将促进供求平衡，支撑市场信心 [19]

全国法拍市场概况 - 2025年1-5月全国法拍房挂拍量32.4万套，同比微降0.78%，成交6.487万套，总金额1016.9亿元，同比下降20.3% [1][7] - 法拍住宅成交4.26万套，金额544.6亿元，占比53.6%，商业成交1.2万套金额231.2亿元，土地成交324件金额43亿元 [10][12] - 住宅清仓率28.8%，成交折价率77.8%，商业清仓率16%折价率70.6%，土地清仓率22%折价率71.2% [11] 一线城市法拍特征 - 高总价成交集中于上海老洋房、深圳顶豪等稀缺豪宅，溢价显著，如上海长宁区百年洋房2.7亿元成交，单价50.46万元/㎡ [2][4] - 一线城市法拍住宅清仓率43.4%，成交2944套金额173.1亿元，一拍占比54.7%，二拍占比40.2% [16] - 北京成交967套金额58.2亿元，住宅占比78.6%，朝阳区清仓率58.6%最高，海淀等核心区折价率75.2% [20][24][29] 成交结构与区域分化 - 住宅一拍成交1.7万套占比40.2%，二拍2.1万套占比48.6%，变卖4082套占比9.6% [14] - 上海法拍房源数量及总价均领先全国，广州天河区汇悦台8741万元成交，珠海总价最低 [2][4] - 北京朝阳区一拍成交138套最多，通州、丰台二拍成交与一拍持平，37套住宅成交价高于评估价 [31][32] 重点城市数据 - 北京5月新上拍品219件，成交153套金额6.5亿元，折价率72.3%，住宅成交均价43505元/㎡ [23][24] - 上海浦东新区汤臣豪庭1.664亿元成交，深圳南山区天鹅湖花园1.32亿元刷新单价纪录至20.56万元/㎡ [4] - 北京石景山、怀柔清仓率超50%，工业厂房成交均价8339元/㎡，商业成交均价14287元/㎡ [26][29]

法拍房市场概况 - 2025年4月法拍房市场呈现供应激增与成交锐减的分化态势，新增挂拍量3.04万套创年内新高，环比上升53%，但成交量1244套环比下降61%创2024年以来新低 [3][8] - 全国平均成交率跌至16%，一二线城市中仅宁波、苏州超过20%，溢价成交比例回落至66%（环比下降12个百分点） [3][5][6][21] - 挂拍折价率（27.8%）与成交折价率（31.3%）差距收窄至3.6个百分点，显示买卖双方价格认知趋同 [8][26][30] 供应端特征 - 重庆连续5个月保持全国挂拍量首位，前5大城市（重庆/郑州/成都/江门/杭州）合计供应4154套占全国13.7% [11] - 一线城市中广州挂拍368套环比翻倍，北京以23.4亿元挂拍总价居全国首位，其中顺义区枫桥别墅178套别墅贡献14亿元占比61% [11] - 上海出现标志性高价标的：长宁区新华路百年洋房起拍价2.5亿元（单价47万元/㎡），较此前二手房挂牌价下调28.6%，若成交将刷新老洋房交易纪录 [12] 成交端特征 - 深圳包揽成交套数（60套）与金额（4.6亿元）双冠，上海1.5亿元位居第二 [18] - 深圳天鹅湖花园二期顶豪房源以4529万元成交（溢价15.5%），单价15万元/㎡仍低于同小区二手房30%，显示稀缺资产仍受高净值客群青睐 [18] - 市场呈现"择优而购"特征：品质优良房产溢价成交，而高瑕疵房产即使加大折扣也难以吸引竞拍 [31] 城市分化表现 - 重点城市成交率普遍低迷，仅宁波、苏州超过20%，大量城市跌至10%以下 [24] - 北京顺义区枫桥别墅因需巨额翻新成本导致178套别墅流拍后降价重新挂拍 [11] - 深圳、上海等核心城市高端资产（如百年洋房、顶豪房源）凭借稀缺性维持较高市场关注度 [12][18] 后市影响因素 - 5月关税协议缓和及稳楼市政策（保交楼贷款/利率下调）有望降低断供风险，预计法拍房供应规模将逐步下降 [9] - 长三角、珠三角等外向型经济区就业改善将增强居民购房能力，核心稀缺资产价格韧性有望进一步加强 [9]