上海商业地产市场概况 - 2025年第二季度上海商业地产市场共录得23宗资产交易，总成交金额达82亿元，单体项目平均成交金额为3.6亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年一季度4.8亿元继续下降 [8] - 成交金额在1亿至3亿元的交易占市场成交宗数的61%，中小体量资产流动性增强 [8] - 高净值投资者及企业买家贡献总成交金额的88%，对街铺式商业资产的集中配置维持市场活跃度 [8] 办公楼市场 - 2025年二季度上海全市办公楼净吸纳量录得约5.73万平方米，非中央商务区净吸纳量录得约7.42万平方米，国有企业和第三方办公运营商构成需求主力 [3] - 中央商务区租金环比下降2.4%至6.9元/平方米/天，非中央商务区租金环比下降2.7%至4.5元/平方米/天 [4] - 二季度上海市七个甲级办公楼项目竣工交付，均位于非中央商务区，总建筑面积413700平方米，中央商务区空置率环比上升0.2个百分点至16.9%，整体市场空置率环比上升1.2个百分点至24.6% [4] 零售物业市场 - 在"促消费"政策推动下，上海零售物业市场租赁需求边际改善，核心商圈空置率环比下降0.3个百分点至9.6%，非核心区空置率环比微升0.3个百分点至14.1% [6] - 核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至43.1元/平方米/天，非核心区域租金环比下降1.8%至15.0元/平方米/天 [7] - 头部奢侈品品牌、运动品牌、潮玩杂货及本土服饰品牌对核心商圈的旗舰店及概念店选址意愿显著增强 [6] 产业园区市场 - 人工智能、集成电路仍是产业园区主要行业需求来源，科技互联网行业的游戏和新能源汽车产业链相关公司租赁需求保持韧性 [5] - 二季度产业园区净吸纳量录得2.36万平方米，四个产业园区项目竣工交付，总建筑面积34.37万平方米 [5] - 上海产业园区整体空置率环比上升2.0个百分点至25.1%，租金环比下降5.0%至3.6元/平方米/天 [5] 物流地产市场 - 2025年上半年上海新增超过60万平方米物流面积，预计年内还将有四个项目完工，带来约39万平方米新增供应 [8] - 二季度物流市场净吸纳量录得6.2万平方米，空置率上升至28.7%，租金环比下降5.2%至1.27元/平方米/天 [7][8] 投资市场细分 - 办公资产以38%的成交金额占比稳居首位，长租公寓以27%占比跃居第二，零售物业占18% [9] - 零售物业以35%的成交宗数占比成为最活跃板块，1亿至3亿元的街铺式商业资产受青睐 [9] - 中环内项目贡献85%成交金额和78%成交宗数，核心区域资产集聚效应显著 [9]

广州写字楼市场 - 2025年上半年广州优质写字楼新增供应量达35.9万平方米，同比上升126%，主要集中在琶洲、金融城和鱼珠新兴商务区 [1] - 优质写字楼净吸纳量同比增长20.5%，显示需求改善 [1] - 科技互联网行业占写字楼成交面积20%，其中软件系统开发企业占比最高且超90%成交位于琶洲 [1] - 消费品制造业（快消品主导）、专业服务业、金融业、消费服务业、零售贸易和房地产建筑为其他主要需求行业 [1] - 直播、低空经济和出海相关新兴行业开始形成写字楼需求 [1] 零售物业市场 - 第二季度广州零售物业新租成交活跃，零售业品牌新租占比43%，餐饮和体验业态紧随其后 [2] - 特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、电子产品和家电、快餐、娱乐运动体验为细分业态成交前六名 [2] 大宗物业投资市场 - 第二季度广州大宗物业成交总额52.6亿元，环比增长3.5倍 [2] - 上半年累计成交64.4亿元，同比增长154% [2] - 自用目的购买宗数占比50%，较2024年提升33个百分点，办公物业购买均为自用 [2] 行业趋势 - 数字经济、游戏及直播电商被视作未来增长点 [1] - 琶洲和金融城作为供应核心区域将持续吸引企业升级和搬迁需求 [1]