核心财务表现 - 2025年上半年实现合约物业销售额1201.5亿元 位居行业第二[3] - 营业收入832.2亿元 除税前溢利130亿元 核心股东应占溢利87.8亿元[3] - 中期股息每股港币25仙[3] - 剔除预收款资产负债率45.7% 净借贷比率28.4% 现金短债比4.9倍 保持绿档[3] - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% 平均融资成本2.9%为行业最低区间[3] - 分销及行政费用合计占收入3.8% 费效比行业领先[3] - 获两家国际评级机构给予A-级评级 为行业唯一内房上市公司[3] 销售业绩与策略 - 上半年权益销售额1105亿元 一线城市及香港销售额556.4亿元 占比53.7%[5] - 北京市场销售额304.5亿元 市占率第一[5] - 在北京上海新增权益购地金额289.4亿元[5] - 下半年将推出北京树村 北京西黄村 深圳后海 深圳大运 上海普陀等重点项目[5] - 已售未结转金额和回报率处高位 支撑未来净利润和毛利率[6] 投资布局 - 前7个月获取22幅地块 权益购地金额550.1亿元 投资规模行业第一[8] - 一线和强二线城市投资占比86%[8] - 7月以118.88亿元获取上海普陀 静安两宗宅地[8] - 3月以75.02亿元获取北京海淀树村地块 楼面价约10.23万元/平方米创北京新高[8] - 在深圳以30.65亿元获取龙岗地块[8] 商业运营 - 上半年商业物业运营收入35.4亿元 一线城市项目收入占比提升至47%[7] - 购物中心和写字楼收入占比达81%[7] - 一线城市资产收入占比同比提升3个百分点[7] - 北京大吉巷 北京十八里店 上海徐汇西岸MAX 深圳超级总部等商业项目将陆续入市[7] 行业趋势与公司战略 - 房地产行业总体规模萎缩但改善性需求增长[4] - 行业集中度提升 公司比较优势将进一步凸显[4][10] - 拥有全产业链优势 包括双甲级设计单位 总承包企业 专业化生态供应链[9] - 持有型业态涵盖办公 商业 长租公寓 养老等[9] - 未来深化三大产业结构：销售型业务保持市场第一 持有型业务做强做优 资产交易赛道积极发展[11] - 持续构建全产业链全业态生态型业务 支撑产品力和运营力[11]

行业政策与标准 - 住建部明确"好房子"定义，强调需通过完善设计、材料、建造、设备等标准体系全面提升住房品质，而非单纯追求面积和价格[3][4] - 国家标准《住宅项目规范》5月全面实施，要求住宅建设以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循经济合理、安全耐久等原则[4] - "好房子"首次写入《政府工作报告》，政策配套有望进一步完善，中指研究院认为其将带动改善性住房需求释放[5] 土地市场动态 - 北京怀柔HR00—0103—6012地块以3.59亿元成交，要求结合"好房子"政策提升得房率，限高36米且地上建筑规模2.17万平米[6] - 杭州首批落实住宅品质提升设计导则的地块出让，3宗地揽金42.49亿元，平均溢价率达41.4%[6] - 多城"好房子"地块出让量增加，土拍规则更新引导房企建设高品质住宅，地块分布从市区延伸至城郊[3][6] 房企战略与实践 - 龙湖集团推出云河颂等改善型产品，中海地产计划在京沪落地"中海好房子"，绿城集团推进产品进阶[7] - 中粮大悦城以"主动健康+场景生活"为核心打造"好房子实验室"，2024年已完成住宅价值底盘等研究并转型高端改善类项目[8] - 头部房企形成"调研—标准—落地"闭环逻辑，中粮大悦城通过产业链共创和前置研发体系强化产品竞争力[8][9] 行业趋势与挑战 - "好房子"被视为房地产新赛道，需解决设计、材料、施工等系统性难题，细节优化仍是推进重点[4] - 住建部强调"好房子"应覆盖不同地区、面积和价位，需在性能、服务、运营上解决客户痛点[9] - 房企需长期投入适应市场变化，如中粮大悦城增加绿色、健康及智能化研发，通过实验室测试技术落地[8]

文章核心观点 - 中海地产和华润置地作为房地产龙头企业，2024年业绩未如预期增长，利润下滑，正寻找开发业务外增长点，二者转型路径有共性也有分野，将成典型观察样本 [1][2][8] 业绩表现 - 2024年中海地产及其联营、合营公司合约物业销售额3106.9亿元，同比微增0.3%，销售面积1149万平方米，同比降14%，净利润约177.87亿元，同比降34.24%，归母净利润约156.36亿元，同比下滑38.95% [1] - 2024年华润置地累计合同销售额约2611亿元，同比减少15%，综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，归母净利润为255.77亿元，同比减少18.45% [1] 利润情况 - 中海地产曾是“利润王”，2024年营业收入由2023年的2025.2亿元下滑至1851.5亿元，毛利率为17.70%，下滑2.62个百分点，净利率为9.61%，下跌3.74个百分点 [3] - 华润置地增收不增利，2024年综合营业额2787.99亿元，同比增长11.01%，归母净利润同比下降18.45%，综合毛利率同比降3.6个百分点至21.6%，开发销售型业务毛利率为16.8%，同比降低3.9% [3] 投资策略 - 两家公司修复财报策略是保持积极投资强度，聚焦高能级城市 [4] - 华润置地坚持量入为出，推动资源换仓和结构优化，增量投资坚持城市聚焦和深耕策略，一二线城市投资占比94%，北上广深等核心城市占比72% [4] - 中海地产2025年投资稳中有进，聚焦一线和部分强二线城市，关注机会型城市，项目选择更聚焦确定性 [4] 转型探索 - 华润置地是转型标杆，2024年经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%，核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比提升6.3个百分点至40.7%，资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速8.1% [6] - 到2025年，华润置地经常性收入业务对核心净利润贡献占比将达45%以上，长远目标约各占50% [6] - 2024年中海商业收入71.3亿元，同比增12.1%，五年复合增长12.8%，对整体利润贡献超10% [6] - 中海地产将加快设立公募REITs，把握商业资产调整期做好收并购，靠“中海好房子”在开发业务竞争，今年将在多地落地 [7]

文章核心观点 2024年房地产市场下行，中国海外发展统筹发展与安全，保持行业领先水平，为股东创造价值和稳健回报，各业务表现良好且财务状况稳健，未来将保持高质量发展 [1] 业绩表现 - 2024年公司实现收入1851.5亿元，税前溢利264.1亿元，核心股东应占溢利157.2亿元 [1] - 全年合计派发股息每股港币60仙，派息率38.2% [1] 销售情况 - 系列公司合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%，是十强房企中唯一销售增长公司，权益销售额排名行业第一，国内市场占有率3.21%，较2023年末提升0.55个百分点 [2] - 在北京、上海、广州、深圳四个一线城市市场占有率均进入当地前三名，北上广深及香港五个城市销售合约额1640亿元，占总销售合约额61% [3] - 上海建国东路项目合约销售额387亿元，创全国单盘年销售纪录，四个“玖序系”高端住宅项目合计销售逾500亿元 [3] 商业收入 - 九个商业项目投入运营，商业物业收入同比增长12.1%至71.3亿元，2020年以来商业运营收入复合增长率达12.8% [4] 财务状况 - 获标普全球上调信用评级至A -／稳定，成为唯一双A国际信用评级的中国房企，净偿还债务175.5亿元，期末资产负债率55.8%，净借贷比率29.2%，处于行业最低区间，保持在“绿档” [5] - 经营现金净流入创新高达到464.5亿元，在手现金1241.7亿元，现金占总资产升至13.7%，平均融资成本3.1%，分销及行政费用合计占收入比例3.7%，费效比行业领先 [6] 产品优势 - 2024年9月推出贴合“安全、舒适、绿色、智慧”的“中海好房子”样板，获得社会各界高度认可 [7]