上交所修订REITs业务规则以推动市场高质量发展 - 核心观点：上交所修订并发布一系列REITs业务规则及配套指引 旨在完善规则体系、健全市场功能、保障商业不动产REITs试点平稳起步 并推动REITs市场高质量发展 [1] 规则体系完善与适用范围拓宽 - 完善基本规则 夯实REITs规范运作制度基础 将《不动产基金业务办法》适用范围拓宽至商业不动产REITs 一体适用于上市审核、发售、交易及信息披露等安排 [1] - 提高审核效率 将受理申报材料后出具首次书面反馈意见的用时由30个工作日缩短为20个工作日 [1] - 新增准入环节监管手段 如约见问询、现场督导 并明确申报即担责 以压实中介机构责任 [1] 优化标准规范以增强制度适应性与市场活力 - 优化审核、发售、扩募及新购入不动产等重点领域业务规则 修订《审核关注事项指引》 优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求 并规范商业综合体等多业态的信息披露与核查要求 [2] - 修订《发售业务指引》 对询价定价、战略配售、网下配售等关键环节作出细化规范 保障发售公平公正有序 [2] - 修订《扩募指引》 完善扩募及新购入不动产制度 将扩募间隔期缩短为6个月 以增强REITs市场内生动力 [2] - 制定《审核程序指引》 规范REITs申报、受理、审核、反馈等程序要求 提升审核透明度和工作质效 [2] 强化信息披露以保护投资者权益 - 强化信息披露要求 完善定期与临时信息披露相关业务规则 优化持续信息披露监管体系 [2] - 修订《临时报告指引》《年报指引》《中报和季报指引》 明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求 并规范回收资金使用的信息披露 [2] - 完善临时报告披露触发情形 旨在增强持续信息披露的准确性、完整性和有效性 切实保护投资者合法权益 [2] 推动商业不动产REITs试点落地与市场生态建设 - 为落实证监会要求 发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》 从优化市场服务、完善审核机制、健全市场机制等方面对试点作出工作安排 以激发市场经营主体活力 [3] - 同步对配套业务指南进行适应性修订 并结合前期实践制定《招募说明书编制指南》 以加强信息披露针对性和提升申报文件质量 [3] - 上交所表示将坚持规范与发展并重 不断完善REITs规则体系 推动建设良好市场生态 以推进REITs市场高质量发展并服务国家战略 [3]

上交所修订发布REITs业务规则体系 - 上交所于2025年12月31日修订发布了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，并完善了相关配套业务指引及指南 [1] - 本次修订旨在完善REITs业务规则体系，健全市场功能，保障商业不动产REITs试点平稳起步，推动REITs市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] 完善基本规则与审核效率 - 拓宽《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，适用于REITs上市审核、发售、上市交易及信息披露等有关安排 [3] - 将上交所自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见的时间，由30个工作日缩短为20个工作日，进一步提高审核效率 [3] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构责任 [3] 优化标准规范与市场机制 - 修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，规范商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态的特殊信息披露与核查要求 [3] - 修订《发售业务指引》，对询价定价、战略配售、网下配售等关键环节作出细化规范，保障发售公平、公正、有序 [3] - 修订《扩募指引》，完善扩募及新购入不动产制度机制，将扩募间隔期缩短为6个月，以增强REITs市场的内生动力 [3] - 制定《审核程序指引》，规范REITs申报、受理、审核、反馈等程序要求，提升审核透明度和工作质效 [3] 强化信息披露与投资者保护 - 修订《临时报告指引》《年报指引》《中报和季报指引》，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用相关信息披露，完善临时报告披露触发情形 [4] - 旨在增强持续信息披露的准确性、完整性和有效性，切实保护投资者合法权益 [4] - 为落实商业不动产REITs试点要求，上交所起草发布了《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，突出“防风险、强监管、促高质量发展”主线，从优化市场服务、完善审核机制、健全市场机制等方面对试点重点事项作出工作安排 [4] 配套文件修订与质量提升 - 同步对配套业务指南进行适应性修订 [4] - 结合前期工作实践，制定《招募说明书编制指南》，以加强信息披露针对性，促进提升申报文件质量 [4]

据了解，在充分吸收前期市场机构意见的基础上，上交所将重点从三方面对REITs业务规则进行优化完 善。 首先是完善基本规则，夯实REITs规范运作制度基础。《不动产基金业务办法》已拓宽适用范围至商业 不动产REITs，一体适用于REITs上市审核、发售、上市交易及信息披露等有关安排。同时，上交所还 调整了自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见的用时，由30个工作日缩短为20个工作日，旨在 进一步提高审核效率。另外，《不动产基金业务办法》还新增了约见问询、现场督导等准入环节的监管 手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构"看门人"责任。 其次是优化标准规范，进一步提升制度适应性和包容性。此次修订还优化完善了审核、发售、扩募及新 购入不动产等重点领域的业务规则。 新华财经上海12月31日电（记者杨溢仁）31日，上交所修订发布《上海证券交易所公开募集不动产投资 信托基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称《不动产基金业务办法》），并完善相关配套业务 指引及指南。 具体来看，上交所一方面修订《审核关注事项指引》，聚焦重大性、关键性，优化资产合规性、回收资 金用途、收益率要求，规范商业综合体、商业零售、办公、酒 ...

政策发布与核心目标 - 深交所于12月31日发布《公开募集不动产投资信托基金业务办法》及配套规则指南，并同步发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》[1] - 此举旨在贯彻落实中国证监会相关公告，进一步丰富REITs业务类型，促进REITs功能发挥，并推动REITs市场高质量发展[1] 规则框架与制度建设 - 深交所修订形成“1+7+6”REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南，以夯实商业不动产REITs制度基础[2] - 将商业不动产REITs纳入规则范围，并新增针对其经营与财务情况、资产评估、运营管理安排等方面的差异化核查要求[2] - 分业态规范商业不动产REITs的审核和存续期披露要求[2] 审核与准入机制优化 - 健全审核机制，明确审核各环节程序并缩短审核时限[2] - 优化REITs合规性、回收资金用途、收益率、基金经理兼任等准入要求[2] 发售与定价安排 - 优化发售定价安排，允许约定高价剔除机制[2] - 明确优先向认可REITs长期投资价值的网下投资者配售，并合理确定战略配售规模[2] 扩募机制完善 - 完善扩募机制，细化拟购入的不动产项目业态要求[2] - 缩短申请新购入不动产项目的时限要求[2] - 调整扩募发售阶段战略投资者范围[2] 存续期信息披露强化 - 强化存续期信息披露，细化交易相关提示性公告和触发停牌的临时公告披露要求[2] - 优化定期报告中关于回收资金的信息披露要求[2] 后续工作方向 - 深交所将紧扣推进REITs市场高质量发展主题，构建简明、高效、规范、透明的REITs规则体系[3] - 加强优质项目储备，推动商业不动产REITs试点平稳落地[3] - 进一步提升监管能力和服务水平，以增强多层次资本市场服务实体经济的质效[3]

政策更新 - 上海证券交易所于12月31日发布并施行了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理》[1] - 此次修订旨在落实中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告，并进一步规范REITs的发售、上市业务及相关信息披露等工作流程[1] 规则整合与废止 - 新业务指南的发布同时废止了此前发布的多份相关文件，包括2021年4月30日发布的发售上市业务办理指南、2022年11月18日发布的关于规范收益分配事项的通知、2023年7月12日发布的关于支持常态化开展业绩说明会的通知以及2023年8月29日发布的关于优化发行交易机制工作安排的通知[1] - 这表明监管机构正在对REITs市场的规则进行系统性的整合与更新，以统一和简化监管要求[1]