投资建议：公司作为北京市国资开发商，深耕北京多年，在投资端具备国企优势。我们预测公司2025- 2027 年的营收分别为269.64 亿元/289.98 亿元/323.07 亿元，同比增幅为5.98%/7.54%/11.41%，2025-2027 年的归母净利润分别为11.52 亿元/18.19 亿元/25.93 亿元，同比增幅分别为221.08%/57.95%/42.55%，对 应2025-2027 年PE 倍数为12.29X/7.78X/5.46X。维持"推荐"评级。 风险提示：公司土拓不及预期；市场回暖不及预期；销售规模不及预期。 销售金额同比下降，土拓调整权益比例。截至2025 年末，公司实现全口径销售金额185.3 亿元，同比下 降23.33%，权益口径销售金额122.3 亿元，同比下降11.25%；2025 年11 月19 日，公司全资子公司北京 城建兴瑞置业开发有限公司以20.28 亿元的价格，成功竞得北京市东城区祈年大街路西危改工程土地一 级开发项目4、5 号地0127-0201、0202、0203、0204 地块多功能用地国有建设用地使用权，此前公司在 2025 年已获得昌平和丰台多宗地块， ...

2025年下半年，北京市属国企——北京城建集团忽然多了大量"被执行"案件。这些案件金额从42万到2900万不等，合计约1.2亿元，平均每月要"被执行"4 次。 作为年销售额几百亿的大型企业，北京城建过去也有很多法律案件和纠纷，但都被诉前调解，或者及时解决，极少进入强制执行阶段。从2025年开始，情 况好像不一样了。 | 对比维度 | 被执行人 | 失信被执行人 | | --- | --- | --- | | 基本定义 | 在诉讼(或仲裁等)中败诉,法律文书生效后,未履行判决/裁定所确定义 | 在被执行基础上,因具有履行能力而拒不履行、逃避执行、违 | | | 务,被对方当事人向法院申请强制执行的自然人、法人或其他组织。 | 令等法定严重失信情形，被法院依法进行信用惩戒的被执行人 | | 法律状态 | 处于强制执行程序中。法院正在采取措施(如查控财产)促使其履行义 | 在强制执行基础上,已被正式认定为"失信",并受到法律规定 | | | 务。 | 惩戒。 | | 核心区别 | "该还钱,但可能真没钱还"。法律上仍推定其可能因客观原因(如无财 | "有钱（或有能力）但就是不还"或"用恶劣手段逃避、抗拒执 | | ...

投资评级与目标价 - 报告对城建发展的投资评级为“买入”，此评级为维持[1] - 报告给出的目标价为人民币7.42元[1] 核心观点总结 - 报告认为城建发展在2025年于业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的持续推进[1] - 尽管第三季度因存货减值导致单季利润下滑，但前三季度累计归母净利润仍实现同比增长40%至7.6亿元，营收同比增长64%至193.1亿元[1] - 公司第三季度通过“以价换量”策略推动销售金额同比实现正增长（+3%），预计全年销售金额有望回归正增长[4] 第三季度业绩分析 - 第三季度归母净利润为1.6亿元，同比下降77%，主要因存货减值抵消了股票投资收益[1][2] - 第三季度公司因持有的国信证券和南微医学股价上涨，实现公允价值变动收益和投资收益共计8.2亿元[2] - 同期，公司对部分销售周期较长的项目进行价格调整，计提了8.6亿元存货减值，完全抵消了股票收益[2] 前三季度业绩驱动因素 - 前三季度业绩增长主要得益于地产竣工面积同比增加44%，推动营收增长，其中望坛项目及2022年获取的龙樾天元等项目有所贡献[3] - 金融资产投资收益改善，前三季度实现公允价值变动收益和投资收益10.1亿元，同比增加3.5亿元[3] - 望坛项目商品住宅尚未结转完毕，临河村棚改项目尚未开启利润结转，未来重点项目仍有可观利润释放潜力[3] 销售与拿地情况 - 前三季度公司销售金额为141亿元，同比下降8%，但第三季度单季销售金额同比转为正增长3%，销售面积同比大幅增长103%[4] - 前三季度公司在北京市获取2宗地块，拿地总价53亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）为38%，权益比例为40%[4] - 公司新获取丰台区岳各庄地块，探索了由集团进行一级开发、公司主导二级开发并表的新模式，并于10月30日新获昌平区东小口镇地块（总价28亿元，权益80%）[4] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年归母净利润预测分别为8.35亿元、8.40亿元和8.57亿元[5] - 基于2026年预测每股净资产11.42元，给予公司0.65倍市净率，得出目标价7.42元，该估值低于可比公司平均0.74倍的26年市净率，主要因公司业绩受金融资产股价、项目结转节奏及减值等因素影响波动较大[5] 财务数据摘要 - 截至2025年10月30日，公司收盘价为5.24元，市值为108.77亿元人民币[8] - 公司2024年营业收入为254.42亿元，归母净利润为-9.51亿元；预测2025年营业收入为242.38亿元，归母净利润为8.35亿元[11]