报告核心观点 报告围绕2025年房地产中期策略展开，分析行业基本面、问题及政策，指出新房交易总量低位、库存高企等问题，提出一线城市宽松、城中村改造等解决方案，建议关注政策博弈策略及红利资产、物业等投资机会，看好头部国央企和部分优质企业[125][126]。 房地产基本面复盘 新房市场 - 新房供给缩量，销售窄幅波动，2025年上半年69城商品住宅新增供应同比下降9.7%，102个样本城市新建商品住宅销售面积和金额同比分别下降2.9%和3.9% [13][14]。 - 新房总量无弹性，只有结构，一二线与三线城市走势相同，但同比增速一线强于二线强于三线，2025年1 - 6月，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售面积同比分别为13.8%、 - 4.0%、 - 5.0% [19]。 - 全国房价环比下跌，价格企稳仍需政策支持，2025年5月新房价格同比 - 4.1%，环比 - 0.2%，二手房价格同比 - 6.3%，环比 - 0.5% [24]。 - 新房无总量只有结构，新房缩圈，聚焦核心城市，TOP20城市销售额占比逐年提升，2025年1 - 6月达到68% [30]。 二手房市场 - 二手房成交持续活跃，成交量处于历史较高位，15个重点城市二手房周度成交面积目前居于近6年中位 [36]。 - 二手房成交总量高位，四季度恐有压力，2025年5月，23城二手房成交套数环比 - 20%，同比 - 6%，同比首月转负 [37]。 - 二手房与新房整体同频，均受政策驱动，新房与二手房的成交趋势整体同频，均跟随政策同向波动 [40]。 - 进入存量房时代，二手房占比攀升，2025年1 - 5月，重点23城二手房成交套数占新房和二手房交易总量的比重提升至69% [43]。 土地市场 - 供地改善且房企补库需求下，核心地块热度升温带动出让金修复，2025年1 - 6月，300城涉宅地块出让金同比增长36.8% [45]。 - 土地市场在城市、类型等维度上存在分化，300城土地成交表现显著优于全国整体水平，涉宅地块成交同比表现优于全部性质的土地成交 [49]。 - 一二线城市土地成交优于三四线，投资占比持续提升，2025年1 - 6月，一线、二线、三线城市宅地出让金同比分别49.5%、48.7%、1.2% [58]。 - 供需因素拉动土地成交楼面价上行，一二线处历史高位，2025年1 - 6月，一二三线城市成交楼面价同比分别增长24%、16%、18% [60]。 - 核心城市高溢价地块频现，但流拍与底价成交依旧广泛，2025年上半年，300城土拍流拍率10.1%，溢价率11.3% [62]。 库存与去化 - 924后新房库存有一定回落，但目前仍处于历史高位，截至2025年5月，70城已取证未售库存4.4亿方，同比 - 3.9% [74]。 - 去化周期结构分化，绝大多数城市仍在警戒线以上，截止5月70城库存去化周期为27.3个月，其中一线城市18.6个月，二线城市25.8个月，三线城市35.6个月 [75]。 行业问题及政策复盘 新房交易总量低位 - 问题：尽管二手房交易量表现较好，新房交易总量仍处低位 [86]。 - 解决方案：一线城市进一步宽松，调降房贷利率和交易税费，加码城中村改造；推进商品房收储和收地，给予贴息支持或直接下场收 [88][94]。 房地产主要风险防范与化解 - 问题：对部分房企债务处置仍在进行中，2025年1 - 5月，房地产行业到位资金仍在小幅下降 [100]。 - 解决方案：保交楼推进依赖净增资金投放，从保项目向保主体转变，借助企业存量资产化解公开债务问题 [100]。 现房销售推进 - 问题：全面推行现房销售时机并不成熟 [101]。 - 解决方案：只会试点逐步推进，现房销售会对房企、政府和行业产生不同影响 [103]。 投资建议 政策博弈策略 - 复盘近3年房地产板块走势，板块存在波段机会，与房地产顶层设计相关联 [106]。 - 2025年重新回测政策博弈策略，优化事件等级划分，剔除12月政治局会议事件 [107]。 具体投资方向 - 预期政策达到止跌回稳下的基本面公司，如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等 [126]。 - 拆迁、收储收地等政策利好的地方城投类企业，如上海的城投控股、北京的城建发展等 [126]。 - 中介，如贝壳 - W [126]。 - 物业，如华润万象生活、保利物业等 [127]。 - 转型概念系，如张江高科、南京高科等 [127]。 红利资产投资 - 债市资金供需角度来看利率下行推动红利投资热潮，红利资产配置价值凸显 [112]。 - J - REIT高股息策略奏效，呈现经济上行期利差缩小、下行期或动荡期利差扩大的特点 [112]。 - C - REITs作为红利资产的属性已被投资者逐渐认可，建议关注一级优质项目打新策略、二级择时机会 [113]。 物业行业投资 - 物业行业第一波产能出清完毕，关联房企的竞争格局逐渐明晰，剩余国央企以及优质民企物管公司成长确定性相对较高 [120]。 - 建议重点关注H华润万象生活、绿城服务、保利物业、中海物业；A招商积余 [120]。

"金三银四" 的楼市销售旺季已至尾声，北京房地产市场正释放出一系列积极信号，显示出市场正在逐 渐升温。 作为核心区域成交热度的有力补充，近郊板块在 2025 年 "金三银四" 期间承接了大量外溢的购房需求。 石景山、大兴等区域在 "金三银四" 期间成交量均有所提升，相比 1 月、2 月提升约 20%。这些区域凭 借交通便捷、城市界面配套全等优势，吸引了不少在地铁沿线工作、无需考虑子女教育，只求通勤方便 的刚需购房者。 土地市场热度上升 北京土地市场热度也在同步上升，高溢价成交现象越发普遍。3 月 18 日成交的海淀区树村地块，拍出 单价 10.23 万元 / 平方米的价格，刷新北京 "地王" 纪录，显示出房企对核心优质地块的激烈争夺。这一 现象不仅反映了开发商对北京房地产市场前景的看好，也从侧面表明市场信心正在逐步恢复。 价格走势分化中上扬 成交量显著回升 Wind 数据显示，3 月份一线城市商品房成交面积环比增加近 95%，同比增加 18%，其中北京商品住宅 成交面积环比翻番。不仅新房市场火热，二手房市场同样表现强劲。据北京商报记者统计，2025 年 3 月及 4 月（截至 4 月 27 日）北京二手房网签 ...

西安房地产市场表现 - 西安新房价格连续6个月下跌，二手房价格连续18个月下跌，3月新房环比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手房环比下跌0.3%，同比下跌6.9% [2][3] - 2025年3月西安商品房签约面积56.2万平方米，同比减少18.7%，环比下降9.3%，但二手房成交量显著回升，3月住宅网签10470套，环比上涨50.17%，同比上涨8.87% [5][7] - 与成都形成鲜明对比，成都新房连续4个月上涨，二手房连续6个月上涨，一季度新房成交同比上涨19.7%，二手房同比上涨32.9% [2] 西安经济与工业现状 - 2024年西安GDP增速4.6%，低于全国平均增速0.4个百分点，在27个万亿GDP城市中排名倒数第四 [20][21] - 工业表现疲软，2024年上半年工业投资增速-13.3%，工业总产值下降0.8%，全年工业增加值仅增长1.1%，全年工业总产值增幅4.4% [24][25][28] - 西安工业增加值规模较小，2023年估算为2399.09亿元，远低于深圳(11818.61亿元)、烟台(3682.35亿元)等城市 [44][45] 西安产业结构分析 - 西安仅有3个千亿级产业：汽车制造业、电气机械和器材制造业、计算机通信和其他电子设备制造业 [46][48] - 汽车制造业已成为西安第一大产业，2023年营业收入超2000亿元，但相比其他城市(深圳7个千亿产业、苏州11个)差距明显 [47][51][53] - 军工产业虽强但未有效转化，军工科研院所与地方经济联动不足，形成"孤岛经济" [66][67] 人口与房价关系 - 2024年西安常住人口增加8.94万人，增量居全国第八，但较七普时期年均44.85万人大幅下降 [32][34] - 房价收入比高达28.1倍(新房均价1.6万元/㎡，人均可支配收入5.1万元)，远超国际警戒线 [31] - 人口流入和西北地区虹吸效应构成房价支撑，但市场调整周期预计将持续较长时间 [69][71][73]