春节假期楼市表现 - 房企在2026年春节期间紧抓购房窗口期 多个楼盘“春节不打烊”并通过新春促销活动 特价房等方式积极营销 [1] - 北京多处新房楼盘推出“一口价”特价房 购房送家电大礼包等多样新春置业活动 [1] - 广州从春节前到3月31日 全市11区近50家房企超140个楼盘推出迎新春优惠大礼包 [1] - 部分促销策略到位 价格适宜的刚需盘热度突出 去化较好 返乡父母在首付和决策上支持子女购房加速了成交 [1] 市场热度与成交数据 - 58安居客研究院数据显示 初一至初七（2月17日至2月23日）线上找房热度环比节前7天上涨约17.0% [2] - 中指研究院数据显示 重点21城春节假期期间（2月15日至2月23日）新建商品住宅共网签成交10万平方米 与去年春节假期日均成交量基本持平 [2] - 2026年春节二手房市场节后（2月17日至2月23日）找房热度为69.51 环比回升7.92% 其中三四线城市表现最稳健 [2] 市场驱动因素分析 - 春节期间找房热度回升与节前密集落地的政策红利有关 如南京 苏州等地“人才房票”扩容 住房公积金跨区域互认互贷 购房补贴等政策形成合力 [2] - 三四线城市返乡置业表现尚好 因假期较长回乡人员多 部分计划在乡村县域二次就业创业带动住房购置 同时其房价跌幅明显低于一二线城市且供应量小 在低房价下带动需求 [2] 市场趋势展望 - 国家统计局数据显示 2026年1月份70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 同比下降 [3] - 预计3月份传统销售旺季 房企将推出高性价比产品和促销活动 各地政府有望推出促进住房消费政策 为楼市“小阳春”助力 预计3月份楼市会有一个小高潮 [3] - 节后二手房市场恢复节奏预计明显加快 春节假期后半段热度上升明显 预示着后期热点城市交易量有望提升 若后续各地政策加速落地 需求端信心修复将加速 [3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [1] - 维持行业“优于大市”评级 [2][16] 核心观点 - 上周地产成交回落，主要因政策面平静且外部不确定因素增多 [1][2] - 预计后续政策将对冲外部不利影响，稳固市场走势，促进新发展模式顺利推进 [1][2][16] 新房市场成交情况 - **30大中城市新房成交全面大幅下滑**：2026年第2周，30城新房成交面积为103万平方米，环比前一周下降67.4%，同比2025年下降46.3% [2][17] - **各线城市成交均显著回落**： - 一线城市销售面积32万平方米，环比下降54.9%，同比下降50% [2][17] - 二线城市销售面积46万平方米，环比下降76.9%，同比下降41% [2][17] - 三线城市销售面积26万平方米，环比下降46.3%，同比下降50.6% [2][17] - **年初累计成交亦大幅低于同期**：2026年1月1-8日，30城累计成交面积112万平方米，环比2025年12月同期下降45.35%，同比2025年下降47% [2][17] - 一线城市累计成交35万平方米，环比下降27%，同比下降48% [2][17] - 二线城市累计成交50万平方米，环比下降57%，同比下降45.4% [2][17] - 三线城市累计成交271万平方米，环比下降38.4%，同比下降48.9% [2][17] - **历史对比**：2026年以来全国30城商品房累计成交面积低于此前年份 [4] 二手房市场成交情况 - **24城二手房成交环比继续回落**：2026年第2周，24城二手房成交量为184万平方米，环比前一周下降9.75%，同比下降25.6% [2][18] - **各线城市表现分化**： - 一线城市成交面积66.7万平方米，环比下降25.4%，同比下降33.1% [2][18] - 二线城市成交面积77.05万平方米，**环比增长41.8%**，但同比下降24.2% [2][18] - 三线城市成交面积40.58万平方米，环比下降32.9%，同比下降12.2% [2][18] - **年初累计成交同比下滑**：2026年1月1-8日，24城二手房累计成交面积202万平方米，环比2025年12月下降19.5%，同比去年下降22.8% [2][18] - 一线城市累计成交69万平方米，环比下降24.6%，同比下降32% [2][18] - 二线城市累计成交77.4万平方米，环比下降17.1%，同比下降24.3% [2][18] - 三线城市累计成交56万平方米，环比下降16.0%，同比下降5.3% [2][18] - **历史对比**：2026年以来全国18城二手房累计成交面积相比此前年份居中偏上 [10] 土地市场情况 - **百城土地成交增速继续回落**：2026年第2周，土地供应面积为1338万平方米，土地成交面积为1219万平方米，供销比为1.10倍 [2][19] - **土地出让金额**：上周土地出让金额为362亿元 [2][19] - **年度累计数据**：本年度全国100大中城市累计土地供应面积2370万平方米，同比下降12%，累计同比增速较前一周回升15.05个百分点 [2][19] - **累计成交面积与金额下滑**：累计成交面积4694万平方米，同比下降23.2%，累计同比增速较前一周回落1.68个百分点 [2][19] - **累计土地出让金**：1635亿元，同比下降31.9% [2][19] - **土地溢价率走低**：上周全国土地溢价率为0.5%，环比前一周回落1.69个百分点 [2][19] 库存情况 - **35城月度库存出清周期环比继续上升**：2025年12月，35城可售面积为31526万平方米，环比上个月下降1.07%，同比下降2.03% [2][20] - **库存去化压力加大**：2025年12月库存出清周期（按12个月月均计算）为26.17个月，环比上个月上升5.64%，同比去年上升23.51% [2][20]

报告核心观点 报告围绕2025年房地产中期策略展开，分析行业基本面、问题及政策，指出新房交易总量低位、库存高企等问题，提出一线城市宽松、城中村改造等解决方案，建议关注政策博弈策略及红利资产、物业等投资机会，看好头部国央企和部分优质企业[125][126]。 房地产基本面复盘 新房市场 - 新房供给缩量，销售窄幅波动，2025年上半年69城商品住宅新增供应同比下降9.7%，102个样本城市新建商品住宅销售面积和金额同比分别下降2.9%和3.9% [13][14]。 - 新房总量无弹性，只有结构，一二线与三线城市走势相同，但同比增速一线强于二线强于三线，2025年1 - 6月，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售面积同比分别为13.8%、 - 4.0%、 - 5.0% [19]。 - 全国房价环比下跌，价格企稳仍需政策支持，2025年5月新房价格同比 - 4.1%，环比 - 0.2%，二手房价格同比 - 6.3%，环比 - 0.5% [24]。 - 新房无总量只有结构，新房缩圈，聚焦核心城市，TOP20城市销售额占比逐年提升，2025年1 - 6月达到68% [30]。 二手房市场 - 二手房成交持续活跃，成交量处于历史较高位，15个重点城市二手房周度成交面积目前居于近6年中位 [36]。 - 二手房成交总量高位，四季度恐有压力，2025年5月，23城二手房成交套数环比 - 20%，同比 - 6%，同比首月转负 [37]。 - 二手房与新房整体同频，均受政策驱动，新房与二手房的成交趋势整体同频，均跟随政策同向波动 [40]。 - 进入存量房时代，二手房占比攀升，2025年1 - 5月，重点23城二手房成交套数占新房和二手房交易总量的比重提升至69% [43]。 土地市场 - 供地改善且房企补库需求下，核心地块热度升温带动出让金修复，2025年1 - 6月，300城涉宅地块出让金同比增长36.8% [45]。 - 土地市场在城市、类型等维度上存在分化，300城土地成交表现显著优于全国整体水平，涉宅地块成交同比表现优于全部性质的土地成交 [49]。 - 一二线城市土地成交优于三四线，投资占比持续提升，2025年1 - 6月，一线、二线、三线城市宅地出让金同比分别49.5%、48.7%、1.2% [58]。 - 供需因素拉动土地成交楼面价上行，一二线处历史高位，2025年1 - 6月，一二三线城市成交楼面价同比分别增长24%、16%、18% [60]。 - 核心城市高溢价地块频现，但流拍与底价成交依旧广泛，2025年上半年，300城土拍流拍率10.1%，溢价率11.3% [62]。 库存与去化 - 924后新房库存有一定回落，但目前仍处于历史高位，截至2025年5月，70城已取证未售库存4.4亿方，同比 - 3.9% [74]。 - 去化周期结构分化，绝大多数城市仍在警戒线以上，截止5月70城库存去化周期为27.3个月，其中一线城市18.6个月，二线城市25.8个月，三线城市35.6个月 [75]。 行业问题及政策复盘 新房交易总量低位 - 问题：尽管二手房交易量表现较好，新房交易总量仍处低位 [86]。 - 解决方案：一线城市进一步宽松，调降房贷利率和交易税费，加码城中村改造；推进商品房收储和收地，给予贴息支持或直接下场收 [88][94]。 房地产主要风险防范与化解 - 问题：对部分房企债务处置仍在进行中，2025年1 - 5月，房地产行业到位资金仍在小幅下降 [100]。 - 解决方案：保交楼推进依赖净增资金投放，从保项目向保主体转变，借助企业存量资产化解公开债务问题 [100]。 现房销售推进 - 问题：全面推行现房销售时机并不成熟 [101]。 - 解决方案：只会试点逐步推进，现房销售会对房企、政府和行业产生不同影响 [103]。 投资建议 政策博弈策略 - 复盘近3年房地产板块走势，板块存在波段机会，与房地产顶层设计相关联 [106]。 - 2025年重新回测政策博弈策略，优化事件等级划分，剔除12月政治局会议事件 [107]。 具体投资方向 - 预期政策达到止跌回稳下的基本面公司，如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等 [126]。 - 拆迁、收储收地等政策利好的地方城投类企业，如上海的城投控股、北京的城建发展等 [126]。 - 中介，如贝壳 - W [126]。 - 物业，如华润万象生活、保利物业等 [127]。 - 转型概念系，如张江高科、南京高科等 [127]。 红利资产投资 - 债市资金供需角度来看利率下行推动红利投资热潮，红利资产配置价值凸显 [112]。 - J - REIT高股息策略奏效，呈现经济上行期利差缩小、下行期或动荡期利差扩大的特点 [112]。 - C - REITs作为红利资产的属性已被投资者逐渐认可，建议关注一级优质项目打新策略、二级择时机会 [113]。 物业行业投资 - 物业行业第一波产能出清完毕，关联房企的竞争格局逐渐明晰，剩余国央企以及优质民企物管公司成长确定性相对较高 [120]。 - 建议重点关注H华润万象生活、绿城服务、保利物业、中海物业；A招商积余 [120]。

市场整体表现 - 北京房地产市场在"金三银四"期间释放积极信号，成交量显著回升[1] - 3月一线城市商品房成交面积环比增95%，同比增18%，其中北京商品住宅成交面积环比翻番[3] - 2025年3月及4月北京二手房网签量达32,662套，环比增26.52%，同比增18.19%[3] 区域成交特征 - 核心区域优质房源成交周期大幅缩短，西城、海淀出现"挂牌即成交"现象，如西城三里河房源5天售出，德胜片区成交周期从10天缩短至5天[3] - 近郊板块承接外溢需求，石景山、大兴成交量相比1-2月提升约20%，吸引地铁沿线刚需购房者[5] 土地市场动态 - 海淀区树村地块以10.23万元/平方米单价成交，刷新北京"地王"纪录，反映房企对核心地块争夺激烈[6] 价格走势分化 - 2025年4月北京二手房均价44,454元/平米，核心区域房价坚挺，西城月坛板块2024年12月均价达13.27万/㎡，同比涨12%[8] - 2025年2月北京新房公示均价54,547元/㎡，环比微涨0.54%，核心地段高端项目价格上涨（如海淀朱房村预计售价12万+/㎡），郊区项目存在9折促销[8] 政策支持力度 - 2024年9月起北京实施多项政策优化：首套商贷利率降至4.05%，二套4.55%，公积金贷款额度上限120万[10] - 非京籍家庭购房社保/个税年限要求下调，五环内从5年减至3年，五环外减至2年，高层次人才仅需1年[10] 市场前景展望 - 政策持续支持与信心恢复为楼市提供有利条件，但需关注宏观经济、收入预期等因素影响[10] - 预计二季度"稳楼市"政策加速落地，核心区域及高品质项目将继续引领市场，非核心区域复苏可能较慢[12]

西安房地产市场表现 - 西安新房价格连续6个月下跌，二手房价格连续18个月下跌，3月新房环比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手房环比下跌0.3%，同比下跌6.9% [2][3] - 2025年3月西安商品房签约面积56.2万平方米，同比减少18.7%，环比下降9.3%，但二手房成交量显著回升，3月住宅网签10470套，环比上涨50.17%，同比上涨8.87% [5][7] - 与成都形成鲜明对比，成都新房连续4个月上涨，二手房连续6个月上涨，一季度新房成交同比上涨19.7%，二手房同比上涨32.9% [2] 西安经济与工业现状 - 2024年西安GDP增速4.6%，低于全国平均增速0.4个百分点，在27个万亿GDP城市中排名倒数第四 [20][21] - 工业表现疲软，2024年上半年工业投资增速-13.3%，工业总产值下降0.8%，全年工业增加值仅增长1.1%，全年工业总产值增幅4.4% [24][25][28] - 西安工业增加值规模较小，2023年估算为2399.09亿元，远低于深圳(11818.61亿元)、烟台(3682.35亿元)等城市 [44][45] 西安产业结构分析 - 西安仅有3个千亿级产业：汽车制造业、电气机械和器材制造业、计算机通信和其他电子设备制造业 [46][48] - 汽车制造业已成为西安第一大产业，2023年营业收入超2000亿元，但相比其他城市(深圳7个千亿产业、苏州11个)差距明显 [47][51][53] - 军工产业虽强但未有效转化，军工科研院所与地方经济联动不足，形成"孤岛经济" [66][67] 人口与房价关系 - 2024年西安常住人口增加8.94万人，增量居全国第八，但较七普时期年均44.85万人大幅下降 [32][34] - 房价收入比高达28.1倍(新房均价1.6万元/㎡，人均可支配收入5.1万元)，远超国际警戒线 [31] - 人口流入和西北地区虹吸效应构成房价支撑，但市场调整周期预计将持续较长时间 [69][71][73]