资产拍卖背景 - 中信信托公开挂牌处置宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权 [1] - 该笔债权的抵押物为深圳宝能城花园（东区）三期工程的160处房产 [1] - 抵押物存在被二次抵押、三次抵押、四次抵押以及被司法查封的情况 [1] 拍卖方式与法律程序 - 采用网络竞价规则，标明“不预设转让底价，但设置保留底价”，但保留底价尚未透露 [2] - 中信信托已就标的债权向深圳中级人民法院提起诉讼，案件计划于2025年四季度开庭审理 [2] - 诉讼请求包括判令债务人支付回购价款、特定资产收益款、违约金及各项费用，并主张对抵押物的优先受偿权 [2] 资产状况与市场分析 - 资产存在多重权利限制和流动性问题，部分为半地下房源，采光及用途受限，产权属性为商住混合用地/商业 [3] - 深圳商办物业价值下跌明显，市场参与热情较低 [3] - 宝能城花园房价近三年处于下跌状态，成交均价从2023年初的高点12.28万元/平方米降至目前的9.32万元/平方米 [4] 历史拍卖情况对比 - 2022年9月首次法拍56套住宅，起拍单价约9.9万元/平方米，最终50套成交，总成交额7.6亿元 [5] - 2025年3月二拍8套住宅，起拍价为一拍价格的8折，最终全部成交但整体溢价率不足5%，总成交额1.9亿元，成交单价区间为8万-10万元/平方米 [6] - 与之前相比，此次拍卖的房源涉及半地下、产权性质不同且存在多次抵押，预计市场热度将进一步降低 [3][6] 宝能系整体债务与资产困境 - 宝能城有限公司作为被告，涉案资金达167.97亿元 [6] - 宝能地产作为被告，涉案资金达613.24亿元 [6] - 今年以来，宝能系多地涉房资产流拍，反映出当前市场下行时期商办资产流通变现困难 [6]

债权处置核心信息 - 中信信托公开挂牌处置宝能系旗下宝能城有限公司一笔14.081亿元的不良债权，包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 债权抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，产权属性为商住混合用地/商业，但该资产已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制 [1] - 中信信托已就该债权向法院提起诉讼，要求债务人支付相关款项，并主张对抵押物的优先受偿权，同时要求宝能地产和宝能控股承担连带清偿责任，案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭 [1] 资产处置竞价规则 - 此次债权转让采用“不预设转让底价但设置保留底价”的网络竞价规则，打破了传统不良资产处置的定价惯例 [3] - 不预设底价意味着潜在投资者无需面对固定门槛价格，保留底价主要是为了防止资产被贱卖 [4] - 新模式对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力及舆情管理能力提出更高要求，需要公司对资产有深入了解和充分的尽职调查 [4] 抵押物资产价值 - 作为抵押物的160套房产位于深圳市南山区核心地段，小区宝能城花园（东区）目前挂牌均价为10.58万元/平方米 [3] - 具体房源价格差异明显，75.5平方米三房总价560万至650万元，92平方米四房总价800万至898万元，135平方米大户型总价普遍在1200万元以上 [3] - 该楼盘在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米，是所在片区内突破房价天花板的标杆项目 [3] 宝能系债务与资产处置概况 - 宝能投资集团整体被执行金额已超过500亿元，2025年前两个月，集团新增执行金额合计超47亿元，债务压力持续升级 [6] - 2025年以来，宝能系已有多宗股权及资产被处置，包括前海联合基金30%股权以3766万元成交，较首次拍卖价格下降44% [7] - 观致汽车常熟生产基地以16亿元底价上架法拍平台但最终流拍，宝能城花园（东区）四期工程另有12套房源将被法拍 [7] 行业影响与潜在后果 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，若顺利转让可为其他债权人提供处置参考，若遇阻可能加剧市场对其偿债能力的担忧 [8] - 信托端一旦成功拍出，将为宝能整个资产池钉下“价格钉子”，成为其他金融机构谈判债务展期的折扣基准，并可能促使大债权人要求复制现金回收路径，迫使宝能从“时间换空间”转为“资产换现金” [8] - 前海联合基金的管理规模已从2020年高峰时的496.27亿元缩水至2024年末的97.51亿元，此次股权交易后，宝能系终结了对该公募基金公司的控制 [7]

交易核心信息 - 中信信托通过上海联合产权交易所公开转让对宝能城有限公司的一笔不良债权，债权总额约14.08亿元，其中本金余额10亿元，剩余利息约2.26亿元，其它费用1.82亿元 [2] - 该债权的抵押物为深圳宝能城花园(东区)三期工程的160套商业及商住混合用途房产，每套面积从28平方米至123平方米不等 [2] - 抵押物存在被二次、三次、四次抵押以及被查封的情况 [2] 交易性质与法律背景 - 本次转让的是债权本身，债权项下附带的抵押和担保权利随之转让，不涉及抵押物所有权的直接变更 [3] - 转让方已就标的债权向深圳市中级人民法院提起诉讼，案件正处于一审程序，预计2025年四季度开庭审理 [4][5] - 债权转让后，新的权利人将变更诉讼主体，待判决生效后向法院申请拍卖抵押物以实现债权 [5] 行业视角与市场影响 - 通过产权交易所公开处置不良债权，是金融机构盘活资产、化解金融风险的市场化手段，反映出公司通过出售核心资产加速资金回笼的需求 [5] - 作为抵押物的深圳宝能城项目被视为标杆性优质项目，但其未来若被批量拍卖处置，短期内大量房源集中入市可能对区域房价产生直接影响 [5]

宝能集团资产处置事件 - 宝能城有限公司一笔14.081亿元的不良债权被中信信托公开挂牌处置，包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 该笔债权的抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，产权属性为商住混合用地/商业 [1] - 债权处置采用不预设转让底价但设置保留底价的网络竞价规则，中信信托已就此债权向法院提起诉讼，案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭审理 [1] 宝能城项目法拍市场表现 - 同小区宝能城花园（东区）三期房源多次被法拍，今年3月有8套法拍房成功出让，成交总价约1.9亿元，成交单价在每平方米7.99万元至10.04万元之间 [2] - 贝壳数据显示，目前宝能城花园在售房源69套，10月挂牌参考均价为每平方米108502元，在深圳楼市中价格相对较高 [2] 全国法拍房市场趋势 - 今年前10个月全国法拍房市场量价齐跌，累计挂拍数量60.5万套同比下降5.7%，成交数量13.8万套同比下降2.4%，总成交金额2048.7亿元同比下降22.5% [3] - 同期法拍房源成交均价为每平方米4668元，同比下降12.3%，平均折价率为74.4% [3] - 豪宅类法拍房因地段稀缺性受高净值买家追捧，成为市场热点，溢价显著 [3]

核心事件概述 - 中信信托于11月14日公开挂牌处置宝能城有限公司一笔总额14.08亿元的不良债权 [1] - 该债权包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1][2] - 抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，建筑面积总计21,605.05平方米，产权属性为“商住混合用地/商业” [1][2] 债权与抵押物详情 - 债权合计140,809.38万元，由宝能城有限公司作为借款人 [2] - 保证人为宝能地产股份有限公司及宝能控股（中国）有限公司，提供不可撤销的连带责任保证 [2] - 抵押物已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制 [2] 法律诉讼与处置方式 - 中信信托已向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求支付回购价款、违约金等，并主张对抵押物拍卖价款享有优先受偿权 [3] - 案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭审理 [3] - 此次债权处置采用“不预设转让底价但设置保留底价”的网络竞价规则，打破传统定价惯例 [3][6] 抵押物市场价值分析 - 宝能城花园（东区）当前小区挂牌均价为10.58万元/平方米 [6] - 不同户型价格差异明显，75.5平方米三房总价560-650万元，92平方米四房总价800-898万元，135平方米大户型总价超1200万元 [6] - 该项目在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米，被视为西丽片区的房价标杆 [6] 资产处置模式创新 - “不预设底价”模式倒逼竞买人自行进行尽职调查和估值建模，对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力提出更高要求 [7] - 此模式可能为抵押物价格设定市场锚点，影响后续债务重组谈判，若成功实现高回收率，或将促使其他债权人要求类似的现金回收路径 [13] 宝能系债务状况 - 宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元，其中宝能地产被执行金额逾320亿元，宝能汽车超120亿元 [8] - 2025年前两个月，姚振华新增执行金额合计超47亿元，债务压力持续升级 [8] - 2025年以来已有多宗资产被处置，包括新疆前海联合基金30%股权以3766万元成交（较首次拍卖价下降44%），以及观致汽车常熟生产基地流拍 [9][10] 事件潜在影响 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，顺利转让可为其他债权人提供参考，处置遇阻则可能加剧市场对其偿债能力的担忧 [13] - 宝能城花园（东区）四期工程另有12套房源将于12月8日被法拍，申请执行人为中信银行国际（中国）有限公司 [11]

债权处置核心信息 - 中信信托公开挂牌处置宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权，包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 债权抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，产权属性为商住混合用地/商业 [1] - 该债权已向深圳市中级人民法院提起诉讼，案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭审理 [2] 抵押物资产状况 - 作为抵押物的160套房产位于深圳市南山区核心地段，存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制 [2] - 宝能城花园（东区）目前有57套房源在售，小区挂牌均价为10.58万元/平方米，不同户型总价在560万至1338万元之间 [4] - 该楼盘在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米 [4] 资产处置竞价规则 - 此次债权转让采用不预设转让底价但设置保留底价的网络竞价规则，打破了传统不良资产处置的定价惯例 [2][4] - 不预设底价意味着潜在投资者无需面对固定门槛价格，保留底价主要用于防止资产被贱卖 [5] - 此模式对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力和舆情管理能力提出更高要求 [5] 宝能系债务与资产处置概况 - 截至2025年11月，宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元，2025年前两个月新增执行金额合计超47亿元 [7] - 2025年宝能系已有多宗股权及资产被处置，包括前海联合基金30%股权以3766万元成交（较首次拍卖价下降44%），以及观致汽车常熟生产基地流拍等 [7] - 宝能城花园四期工程另有12套房源将于12月8日被法拍，申请执行人为中信银行国际（中国）有限公司 [8] 市场影响与行业意义 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，可能为其他债权人提供处置参考 [8] - 债权拍卖结果将为宝能整个资产池钉下价格钉子，影响其他金融机构的债务展期谈判，并可能迫使宝能从时间换空间转向资产换现金的偿债模式 [9] - 2025年上半年，中信信托以29.16亿元营收位列行业第一，净利润为15.67亿元 [2]

核心事件概述 - 中信信托公开挂牌处置宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权，抵押物为深圳宝能城花园的160套房产 [1] - 该笔债权包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 抵押房产存在多重权利限制，相关诉讼已进入一审程序，预计2025年四季度开庭 [1] 被处置资产详情 - 抵押物为深圳市南山区宝能城花园(东区)三期工程中的160套房产，产权属性为"商住混合用地/商业" [1][2] - 该小区为南山西丽片区的标杆楼盘，目前挂牌均价为10.58万元/平方米 [3] - 不同户型价格差异明显，75.5平方米三房总价560-650万元，92平方米四房总价800-898万元，135平方米大户型总价普遍在1200万元以上 [3] - 该楼盘在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米 [3] 资产处置方式创新 - 此次拍卖采用"不预设转让底价但设置保留底价"的网络竞价规则，打破传统不良资产处置的定价惯例 [1][3] - 不设底价可降低潜在投资者的门槛，保留底价则防止资产被贱卖 [4] - 新模式对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力提出更高要求 [4] 宝能系债务状况 - 宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元，其中宝能地产被执行金额逾320亿元，宝能汽车超120亿元 [6] - 2025年前两个月，姚振华新增执行金额合计超47亿元 [6] - 公司自2025年以来已有多宗股权、资产被处置，包括前海联合基金30%股权以3766万元成交（较首次拍卖价下降44%）以及观致汽车常熟生产基地流拍 [6] 事件潜在影响 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响 [7] - 若债权顺利转让，可为其他债权人提供处置参考；若遇阻，可能加剧市场对宝能系偿债能力的担忧 [7] - 拍卖结果将为宝能整个资产池钉下"价格钉子"，影响其他金融机构的债务展期谈判和后续债务回收方案 [7]

核心事件概述 - 中信信托于11月14日公开挂牌处置宝能城有限公司一笔总额14.08亿元的不良债权 [1] - 债权构成包括借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 该笔债权已进入诉讼程序，预计2025年四季度开庭审理 [3] 债权与抵押物详情 - 抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，产权属性为“商住混合用地/商业” [1] - 抵押物清单显示部分房产建筑面积从32.06平方米至207.65平方米不等 [2] - 上述房产已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制 [2] 资产处置方式创新 - 此次债权转让采用“不预设转让底价但设置保留底价”的网络竞价规则 [3][5] - 该模式打破了传统不良资产处置的定价惯例，潜在投资者无需面对固定的门槛价格 [5][6] - 新模式对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力及舆情管理能力提出更高要求 [6] 抵押资产市场价值 - 宝能城花园（东区）当前小区挂牌均价为10.58万元/平方米 [5] - 不同户型价格差异明显，75.5平方米三房总价560万至650万元，92平方米四房总价800万至898万元，135平方米大户型总价普遍在1200万元以上 [5] - 该项目在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米 [5] 宝能系债务与资产处置背景 - 宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元 [7] - 2025年前两个月，姚振华新增执行金额合计超47亿元 [7] - 2025年以来宝能系已有多宗股权及资产被处置，包括前海联合基金30%股权折价44%成交、观致汽车常熟生产基地流拍等 [8] 行业影响与潜在信号 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，可能为其他债权人提供处置参考 [14] - 成交价将成为一个“价格钉子”，为其他金融机构的债务展期谈判提供折扣基准，并可能改变债权人的回收策略偏好 [14] - 中信信托2025年上半年以29.16亿元营收位列行业第一，净利润为15.67亿元 [3]

核心事件概述 - 中信信托于11月14日公开挂牌处置对宝能城有限公司的一笔不良债权，债权总额为14.08亿元 [1] - 该笔债权包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，总建筑面积21,605.05平方米，产权属性为“商住混合用地/商业” [1][2] 债权与抵押物详情 - 债权合计140,809.38万元（约14.08亿元），由本金1亿元、利息22,646.79万元及其他费用18,162.58万元构成 [2] - 抵押物清单详细列出了160套房产的不动产权证号、房号和建筑面积，单套建筑面积从32.06平方米至207.65平方米不等 [2] - 该笔债权由宝能地产股份有限公司和宝能控股（中国）有限公司提供不可撤销的连带责任保证 [2] 法律与权利状态 - 相关房产已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制 [4] - 中信信托已向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求支付回购价款、收益款及违约金，并主张对抵押物拍卖款享有优先受偿权 [4] - 案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭审理 [4] 资产处置方式创新 - 此次债权转让采用“不预设转让底价但设置保留底价”的网络竞价规则，打破了传统不良资产处置的定价惯例 [4][6] - 不设底价意味着潜在投资者无需面对固定门槛价格，保留底价主要用于防止资产被贱卖 [7] - 此模式对信托公司的资产尽调、价值叙事和竞价运营能力提出更高要求 [7] 抵押资产市场价值 - 抵押物宝能城花园位于深圳南山区核心地段，小区当前挂牌均价为10.58万元/平方米 [6] - 不同户型价格差异明显，75.5平方米三房总价560-650万元，92平方米四房总价800-898万元，135平方米大户型总价超1200万元 [6] - 该项目在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米，是所在片区的房价标杆 [6] 宝能系债务与资产处置背景 - 宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元，2025年前两个月新增执行金额合计超47亿元 [9] - 2025年以来，宝能系已有包括前海联合基金30%股权（折价44%成交）、观致汽车常熟生产基地（流拍）在内的多笔资产被处置 [4][9] - 前海联合基金管理规模从2020年高峰时的496.27亿元缩水至2024年末的97.51亿元 [9] 行业影响与潜在信号 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，可能为其他债权人提供处置参考 [14] - 若成功转让，将为宝能系资产池钉下“价格钉子”，影响其他金融机构的债务展期谈判和折扣基准 [14] - 高回收率可能促使其他债权人拒绝“债转股”等长周期方案，要求复制现金回收路径，加速宝能系“资产换现金”进程 [14]

核心事件概述 - 中信信托公开挂牌处置宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权，包含借款本金10亿元、利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 债权抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套商住房产 [1][3] - 该抵押房产已存在多重权力限制，包括二押、三押、四押及司法查封 [1] - 中信信托已就此债权向法院提起诉讼，案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭 [1] 资产处置细节 - 处置采用“不预设转让底价但设置保留底价”的网络竞价规则，打破了传统不良资产处置的定价惯例 [1][5] - 不预设底价意味着潜在投资者无需面对固定门槛价格，保留底价主要是为了防止资产被贱卖 [5] - 此模式对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力及舆情管理能力提出更高要求 [6] 抵押资产价值分析 - 抵押资产宝能城花园位于深圳南山区核心地段，成交活跃度高 [3] - 目前小区挂牌均价为10.58万元/平方米，不同户型总价差异明显，75.5平方米三房总价560万-650万元，92平方米四房总价800万-898万元，135平方米大户型总价普遍在1200万元以上 [5] - 该项目在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米 [5] - 宝能城花园（东区）四期工程另有12套房源将于12月8日被法拍 [8] 宝能系债务状况 - 宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元，其中宝能地产被执行金额逾320亿元，宝能汽车超120亿元 [7] - 2025年前两个月，姚振华新增执行金额合计超47亿元 [7] - 2025年2月，宝能系持有的新疆前海联合基金30%股权经历五轮流拍后以3766万元成交，较首次拍卖价格下降44% [7] - 今年6月，观致汽车常熟生产基地以16亿元底价上架法拍平台，最终因无人竞拍而流拍 [7] 市场影响与行业意义 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，若顺利转让可为其他债权人提供处置参考 [10] - 信托端一旦拍出，将为宝能整个资产池钉下“价格钉子”，成为其他金融机构谈判债务展期的折扣基准，并可能促使债权人要求复制现金回收路径 [10] - 资产处置成为宝能系缓解债务压力的主要手段，但已处置资产规模相较于巨额债务仍显杯水车薪 [7][10]