纪要涉及的行业或公司 * 纪要涉及的公司为招商蛇口[1] * 纪要涉及的行业为房地产行业，包括房地产开发、资产运营、物业服务和房地产投资信托基金[2][4][12] 核心观点和论据：财务表现 * 公司前三季度营业收入为897.66亿元，同比增长15.07%[3] * 公司前三季度归母净利润为24.97亿元，同比下降3.99%，但扣非后归母净利润为19.68亿元，同比增长17.11%[2][3] * 公司基本每股收益为0.25元，同比增长13.64%[2][3] * 公司税前毛利率约为15%，较上年同期提升5.03个百分点，主要受益于开发业务结转项目的区域性结构优化[2][3][9] * 公司经营性现金流为31亿元，货币资金余额850亿元，与去年同期基本持平[2][3] * 公司融资端满足"三道红线"绿档要求，资金成本维持行业最低水平[2][3] 核心观点和论据：房地产开发业务 * 公司前三季度销售金额为1,407亿元，同比下降3.1%，销售面积为509万平方米，同比下降20%[2][5] * 公司销售额排名提升至行业第四，销售均价为2.8万元/平方米，同比增长22%[2][5] * 截至10月28日，公司今年累计有33个新住宅项目首开入市，新开去化率达64%[5] * 客户心态趋于理性，市场信心修复仍需政策调整和经济环境改善[5] 核心观点和论据：土地投资策略 * 公司前三季度新增土地30宗，总面积325万平方米，同比增加132%，主要位于北京、上海、深圳等高能级城市[2][6] * 四季度投资策略将继续以快周转、中低总价地块为主，并积极盘活存量资产[2][6] 核心观点和论据：产品体系建设 * 公司推出"招商好房子"技术体系，包含468项技术细节，其中448项高于国家级行业标准[2][8] * 杭州杭绪府、成都锦程旭府等项目获得市场好评，具备显著溢价能力[2][7][8] 核心观点和论据：资产运营及物业服务 * 持有资产运营收入稳步增长，但购物中心、公寓酒店等业态面临供应增加及租金下降压力[4][9] * 前三季度新增5个集中商业项目和10个公寓项目[9] * 子公司招商积余前三季度营收为139.42亿元，同比增长10%，归母净利润为6.86亿元，同比增长10.71%[4][9] * 招商积余管理2,410个代管项目，总管理面积达3.67亿平方米，新增年度合同金额30.23亿元[9] 核心观点和论据：RACE布局 * 公司账上持有物业价值约1,300多亿元[4][12] * 公司已进行产园二次扩募和商业REITs申报，目前正在国家发改委审批中[4][12] * 公司计划未来每年都有REITs首发或扩募落地[4][12] 其他重要内容：全年展望与风险管理 * 预计全年毛利率将维持较高水平，因四季度是结转量占比最大的时期[9][10] * 四季度利润可能受项目结转和全年费用释放影响，新拿项目成本净利润率在10%至15%之间，毛利在15%至20%之间[11] * 公司去年计提接近60亿元减值，今年年底将根据市场情况做合理评估，以夯实资产质量[13] * 公司年初整体货值约3,900亿元，目前降至2,000亿元左右，新货对销售贡献较大[14] 其他重要内容：资本运作与战略资源 * 公司计划发行优先股，预计规模78亿元左右，有助于增厚普通股东收益和匹配长周期资产[15] * 公司重要战略性资源包括太子湾招商玺、前海以及上海布局和深圳的旧改项目，是未来重要发展基础[16]

行业政策与标准 - 住建部发布《住宅项目规范》新标准，2025年5月1日正式实施，对住宅品质提出全方位要求，包括层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯、日照噪声严控等 [2] - "好房子"概念首次从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准，强调居住体验的整体提升 [2] - 新标准推动行业从规模扩张转向高质量发展，关注物理空间硬性指标和居住体验 [3] 公司战略与产品体系 - 招商蛇口率先推出"招商好房子"技术体系，构建"智慧恒久的品质之家、自然和谐的美学之家、友邻相伴的长情之家"三大价值主张 [3] - 技术体系细化为"安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务"七大维度，全面对接国家标准 [3] - 公司提出"3+1产品系"，包括天青、揽阅、启序、玺4大产品线，适配客户需求 [5] - 玺系产品历经十年迭代，成为2024年度十大顶级豪宅产品系 [6] 标杆项目案例 - 招商序项目位于北京亦庄核心区，建筑面积约91㎡户型套内使用率近97%，比传统产品多约10%生活空间 [4] - 项目配备近千平米架空层联动下沉庭院，包含健身区、恒温泳池、儿童乐园、书吧等多维空间 [4] - 绿化率达30%，毗邻南海子湿地公园，94%公园绿地覆盖率，人均绿地面积超北京市均值5倍 [4] - 朝棠揽阅项目位于通州副中心，建筑面积约70-120㎡三四居学府洋房，使用率约90% [8] - 项目配备63米南法风情中央花园，全屋高配精装交付，容积率约2.5 [8] 区域布局与投资 - 招商蛇口近三年以约60.2亿元战略布局通州副中心，获取三宗优质地块 [9] - 亦庄作为"六区合一"经济功能区，招商序占据河西近两年唯一住宅供地，稀缺性叠加区域增值潜力 [7] 服务与配套 - 招商积余提供物业服务，涵盖24小时安防、定制化家政等 [7] - 朝棠揽阅周边汇聚首都师范大学附中、人大附中通州校区等名校，半小时生活圈覆盖7家三甲医院 [9] 未来发展方向 - 公司将持续深耕"好房子"赛道，以居住者生活体验和情感需求为核心，打造全国性高品质人居标杆 [10] - 通过精益建造标准，探索从产品创新到高质量发展的转型路径 [9]

活动基本信息 - 活动类别为业绩说明会，时间是 2025 年 4 月 23 日 14:30 - 16:40，地点在深圳证券交易所上市大厅，线上直播平台为互动易、全景网 [1] - 参与对象为现场及网络直播面向的所有投资者，接待人员有董事余志良、陶武等 [1] 业绩介绍 - 副总经理伍斌介绍公司主要财务指标、2024 年经营情况和 2025 年发展展望 [1] 经济形势与房地产政策 经济形势 - 2024 年宏观经济面临多重下行压力，9 月底后一揽子增量政策推动经济企稳，全年 GDP 达成预定增长目标 [1] - 2025 年政策驱动经济复苏，政府将实施更积极宏观政策，稳住楼市和股市；前沿科技突破为经济高质量发展注入新动力；外部关税政策或加大国内消费力度 [1][2] 房地产政策 - 2024 年“926”政治局提出促进行业止跌回稳等；10 月住建部等五部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”政策 [2] - 2025 年两会将“稳住楼市”纳入政府工作报告，3 月各部委和省市发布稳市场政策，4 月 18 日国常会提出推动房地产市场平稳健康发展，预计后续有更多配套政策 [2] 2025 年房地产市场展望 市场表现 - 一季度百城新建商品房量价同比降幅收窄，多数城市环比上涨，核心城市高品质住宅去化率提高 [3] - 30 个重点城市 3 月二手房成交量同比涨 20%，多数城市环比上涨，北京、上海、深圳、杭州涨幅居前 [3] 企业情况 - 部分房地产企业度过困难阶段，投资拿地、产品打造等能力提升，高能级城市一季度土地市场复苏明显，杭州、上海、成都地价成交额达 600 亿 [3] 客户需求 - 尽管居民预期转弱，但改善市场空间大，住宅产品迭代快，激发购房换房冲动，行业呈企稳复苏趋势 [3] 公司拿地策略 - 招商蛇口保持战略定力，践行“四个不失”要求，延续“聚焦核心、稳健进取、结构优化”投资策略，深耕核心城市和板块，坚持“以销定投”确保高质量发展 [4] 公司战略与业务规划 战略调整 - 在房地产新模式下，招商蛇口聚焦能力提升，做到“存量做优、增量优做” [4] 业务板块规划 - 开发业务：是基本盘，未来行业规模预计稳住 8 - 10 万亿，公司坚持“五精”战略，打造“招商好房子” [4] - 资产运营：做强做精核心业务运营能力，去年 24 个项目入市，今年 20 多个项目、近百万平米持有物业投入运营，发挥“运营 + REITs”产融结合能力 [4] - 物业服务：提质增效、做大规模，依托客户生态圈优势探索数智化和绿色化服务能力 [4] 融资新模式 - 因应地产新模式打造地产融资新模式，匹配适宜资本和负债结构，打造“堡垒式”资产负债表和“棉袄式”现金流量表，降本增效，保持领先资本结构和最优资金成本 [5]

房企产品动态 - 招商蛇口发布"招商好房子"技术体系7大核心维度，包括智能便捷、全屋主动智能、安居无忧等，强调科技赋能和社区场景营造 [9][10] - 中国电建构建完善"好房子"6大维度，注重居住品质提升 [5] - 3月房企供货节奏加快，100个典型城市供应量1344万平方米，同比下降20.4%，环比增长163.2% [5] 客户趋势 - 78%受访年轻人愿意为家居产品情绪价值支付溢价，显示对心理愉悦和情感共鸣的高度追求 [13] - 46%年轻人喜欢宅家做自己的事，客厅、阳台和卧室是最让他们感到放松的空间 [13][14] - 多功能房需求向健身空间(55%)、衣帽收纳(46%)和萌宠活动(36%)等个性化方向发展 [15][16] 住宅市场供需 - 3月100个典型城市成交量1905万平方米，同比下降2%，环比增长63%，呈现局部"小阳春" [5][20] - 一线城市成交200万平方米，同比增长14.1%，环比增长10% [20] - 二线城市成交1053万平方米，同比增长2.8%，环比增长86.1% [20] - 三四线城市成交623万平方米，同比下降13.4%，环比增长26.3% [20] 产品结构特征 - 全国市场120㎡以上面积段成交占比均高于去年，其中120-140㎡增长最快(增幅0.7个百分点) [23] - 环渤海区域高总价产品占比提升，500-1000万元和1000万元以上产品分别增加1.2和1.5个百分点 [30] - 上海三房成交占比下降4.5个百分点至六成以上，四房占比提升3.8个百分点至二成以上 [36] - 成都100万元以下产品成交占比下降6.2个百分点至22% [38] - 西安100-160㎡产品占比超六成，其中100-120㎡和120-140㎡分别提升2.3和1.7个百分点 [42] 优秀项目分析 - 广州万科傲璟开盘即成区域销冠，首推200多套房源去化率约80%，3月销售额突破8.8亿元 [62][66] - 项目打造广州首个立体植物园社区，设有星际体育会所、全龄段架空层会所、天际空中会所三大会所 [63][73] - 户型实用率接近120%，74-97㎡刚改户型与116-196㎡改善户型兼顾市场需求 [64][79] - 项目距离地铁1号线花地湾站约400米，周边规划大型TOD商业标杆项目 [62][71] 产品亮点 - 重庆金茂璞印金开利用山地地形打造垂直悬浮社区，设置1100㎡临崖会所和景观长廊 [44][49] - 成都招商锦城序利用地块高差打造约3000㎡下沉庭院，构建立体景观体系 [52][58] - 武汉D10天元实现100%到访交付率，拥有全国首例双层湿游动线园林和四季恒温琉光花房 [54] - 新希望地产2024年在全国18城交付32个项目，提前交付占比28%，客户满意度近90分 [55]