公司战略定位与商业模式 - 贝壳旗下贝好家业务的核心定位是作为房地产行业的轻资产服务平台和解决方案提供商，而非成为新的开发商[4][5] - 商业模式是通过大数据支撑的C2M（客户到制造商）产品解决方案，为其他开发商提供覆盖定位、设计、品控、营销等环节的服务[5][13] - 公司明确表示，除已完成的两个自操盘样板项目外，未来不会再自操盘拿地开发，也不会充当资金融通的平台，坚定回归轻资产模式[14] C2M模式验证与样板项目成果 - 为验证C2M逻辑并建立行业信任，贝好家亲自下场操盘了两个样板项目：成都豪宅项目“贝宸S1”和上海刚需项目“贝涟C1”[6][7] - 成都贝宸S1项目从2024年9月拿地到2025年11月开盘，耗时14个月，打破了行业高周转惯例，贯彻“品质＞工期＞成本”的原则[3][4] - 成都贝宸S1以每平方米2.73万元的地价和超过3万元的建造成本，近乎贴着成本线以约每平方米6万元销售，项目核心目标在于验证能力而非盈利[4] - 成都贝宸S1在2025年11月下旬开盘后一个月内，在成都2000万以上总价段住宅中网签20套，位列2025年全市累计网签榜第二[3] - 上海贝涟C1项目开盘次月，网签面积和网签套数均位列上海全市新房第三名[3] 数据驱动的产品设计与创新细节 - 公司基于海量客户数据洞察进行产品设计，在成都项目中，调研发现超过70%的高净值客户认为“极致的景观视野”比“正南朝向”更重要，因此打破了坐北朝南惯例，采用了30度、40度、50度的非正交布局以保证景观视野[8][10] - 项目团队总结了108个基于客户需求的创新“小故事”，例如将洗衣机位抬高67公分、改善地库转弯半径、在次卧老人房设置固定泡脚池等[10] - 摒弃了豪华闲置的“大会所”思路，仅设置业主真正常用的洽谈区、健身房、棋牌室等功能[11] - 在上海贝涟C1项目中，通过深度调研和线上社区投票，采纳了客户对绿化连廊、“开敞式”架空层及屋顶菜园等设计的建议[12] - 推出“可变户型”作为产品标签，通过非破坏式方式调整房间数量，以支持不同生活周期需求，上海项目的97、118和139平方米户型均为此类设计[12] - 在刚需项目中实施“分户定价”，按5大类、44个小因素进行精细化定价，使朝向、视野等差异透明地体现在房价上[12] 业务能力拓展与合作进展 - 贝好家已将C2M服务从最初的“产品定位”扩展为覆盖“定位、设计、品控、营销”的全链解决方案[5][16] - 截至2025年11月，已在北京、上海、广州、杭州、南京、成都等地落地了17个合作项目[15] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等一线房企，以及绿城中国、滨江集团等区域名企，甚至部分城市城投、城建公司[15] - 策略是尽早介入，在土地获取甚至拍地决策前，就通过数据模型为合作伙伴提供拿地研判支持[16] 合作项目市场表现 - 与中国电建地产合作的北京长安华曦府项目，五个月内实现五次开盘全部售罄，累计销售额突破20.34亿元[19] - 与招商蛇口在长沙合作的项目“招商序”，开盘即去化近九成，夺得长沙当月销售套数和金额双第一[19] - 与招商蛇口在北京城市副中心合作的朝棠揽阅项目，首开销售超过300套，为2025年北京市非限价地块首开销量第一名[20] 行业背景与公司价值主张 - 中国房地产市场主要矛盾已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“怎么卖”变成了“卖什么”[6] - 公司认为当前房子难卖的背后很多是产品问题，而不仅仅是销售问题，在新的市场周期中，消费者开始更关注居住体验和场景[18] - 公司的价值在于帮助房企提升产品竞争力、减少试错成本，其模型哪怕提升1%的去化率或减少1%的产品决策失误，对房企而言都是巨大的利润空间[14][24] - 公司通过密集探访18个城市的200多个代表性楼盘，并与一线人员交流，学习如何设计房子和运营社区，甚至向胖东来学习服务行业经验[23]

公司土地获取与战略布局 - 招商蛇口长沙公司于12月30日以4.472亿元成功竞得长沙市雨花区鼓风机厂西地块，地块面积约3.5万平方米，容积率2.55 [1] - 根据出让条件，竞得方需配建西侧工业遗址公园并持有其10年运营权 [1] - 此次获取西地块是继今年3月摘得同片区东侧地块后的再次落子，标志着该区域城市更新进入实质性推进阶段 [1] 项目协同与区域发展 - 新获取的西地块东侧紧邻招商蛇口在售的“招商序”项目，项目版图因此进一步扩展 [3] - 未来将依托工业遗址公园的打造，推动工业记忆与现代生活相融合，实现区域城市界面与配套功能的整体焕新 [3] - 随着鼓风机厂片区整体更新的推进，雨花区将在保留工业历史记忆的同时注入现代生活功能，朝更宜居、更高端的城市空间演进 [8] 关联项目市场表现 - 今年3月，招商蛇口与贝好家联合竞得鼓风机厂东地块，并引入旗下高端产品系“启序系”，打造长沙第六座“招商序”项目 [5] - 该项目自入市以来市场反响热烈，首开去化率达95% [5] - 项目于8-10月连续登上长沙商品住宅成交面积、套数、金额三榜首位，成为年度热门楼盘 [5] 产品设计与服务理念 - “招商序”项目围绕“为城立序、为人立序、为宅立序”理念，从公共空间、景观体系、户型布局等多维度进行系统性研发 [6] - 项目推出117-170平方米四种户型 [6] - 依托“序族荟”服务平台，为业主提供全周期管家服务与多元生活场景 [6] 公司在长沙的综合发展 - 自2019年进入长沙以来，招商蛇口已累计开发13个项目，覆盖住宅、商业街、购物中心等多种业态 [8] - 公司连续两年位列长沙房企销售榜榜首，在改善型市场占有率近20% [8] - 公司通过“境系”、“天青系”、“揽阅系”、“序系”等多条产品线的落地，不断推动长沙人居产品迭代，逐步夯实其“城市综合开发运营服务商”的定位 [8]

公司近期土地获取与项目扩张 - 公司于12月30日以4.472亿元成功竞得长沙市082号地块（鼓风机厂西地块）[1] - 该地块位于雨花区，出让面积约3.5万平方米，容积率2.55，东侧紧邻在售的招商序项目[1] - 根据出让条件，公司需配建并拥有地块西侧工业遗址公园10年运营权，此举旨在推动区域城市界面升级与配套焕新[1][13] 公司产品线“启序系”与长沙招商序项目表现 - 公司于今年3月联合贝好家以6.658亿元竞得长沙市008号地块（鼓风机厂东地块），并引入旗舰居住品牌“启序系”，落地中国第六座招商序项目[4] - 招商序项目产品从超级界面、礼序门庭、定制公区、景观四大维度进行系统性研发[6] - 项目提供建面约117-128-139-170平方米四种户型，主打使用面积负公摊、约3-3.1米建筑层高[6] - 项目建立了全周期“熟人管家”服务，并搭建“序族荟”服务平台，链接公共资源以满足业主多元需求[8] 长沙招商序项目的市场销售业绩 - 项目首开当日，首推房源去化率超过95%[10] - 项目入市两个月即跻身2025年长沙楼市年度销售套数榜单前十名[10] - 项目在2025年8-10月期间，摘得长沙商品住宅成交面积、成交套数、成交金额三项榜单的第一名[10] 公司在长沙市场的整体布局与战略 - 公司自2019年进入长沙，6年时间已布局13个项目，开发业态涵盖中高端住宅、主题商业街、大型购物中心等[14][16] - 公司2023-2024连续两年蝉联长沙房企全口径销售榜及操盘榜第一名，占据长沙改善市场近20%份额[14] - 公司在长沙拥有多元产品序列，包括“境”系、“天青”系、“揽阅”系和“序”系，致力于产品力升级与全生命周期服务[18] - 公司定位为“城市综合开发运营服务商”，其土地获取与项目开发深度融入片区发展战略，旨在推动城市更新与价值跃升[16][20]

活动概况 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导房企投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [9] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展，最终结果将于2026年1月初发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子》奖项 [9] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选两个环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [10] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [10] - 最终票数为所有有效投票的累计，入围项目将通过线上进行集中展示 [7][10] 入围项目与开发商 - 入围项目覆盖全国多个城市，产品类型包括高层住宅、洋房、小高层、叠墅等 [12][15][17][19][21][23][25][27][28][30][32][34][36][39][41][43][45][47][49][51][53] - 参与的主要开发商包括：邦泰集团、中国电建地产、国贸地产、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发房产、中国金茂、旭辉建管、重庆龙湖、绿城中国、能建城发、越秀地产等 [12][15][17][19][21][23][25][27][28][30][32][34][36][39][41][43][45][47][49][51] - 项目建筑风格以现代为主，同时包含新中式、新长安风等风格 [13][17][45]

湖南楼市格局总结 - 2025年1-11月，湖南楼市呈现“国央企稳盘、本土力量突围”的格局，国央企凭借资金与资源优势筑牢头部地位，本土房企通过县域深耕、产品差异化、地缘优势实现增长，地级市市场则因“需求适配度”呈现分化 [1] 国央企市场主导地位 - 2025年1-11月，湖南重点房企销售金额TOP10中，国央企占据7席，并包揽榜单前8位，业绩贡献占比高达86% [5] - 央企中建信和作为TOP10中唯一本土央企，1-11月销售额达到47.60亿元，其新项目中建博萃府为四季度业绩注入新增长动能 [8] - 央企招商蛇口连续4个月稳居湖南重点房企销售金额第二，多个项目持续热销 [8] - 央企中国金茂以25.69亿元销售额稳定在第6位，其长沙项目金茂璞印梅溪自4月入市以来销售金额超8亿元，地级市场项目亦表现优异 [8] 本土及民营房企表现 - 在TOP30房企中，有5家实现同比名次上升，9家为新晋房企，其中8家为本土企业，本土力量成为市场“补位主力” [8] - 本土民企运达集团以22.32亿元的销售额跻身前十，是唯一连续两年稳居前十的本土民企，其发展路径由极致产品力驱动 [8] - 本土民企嘉信地产以20.28亿元销售额高居榜单第10位，作为新晋房企，凭借对区域市场的深刻理解及产品高配在核心城市高端市场占据一席之地 [9] - 外地实力民企邦泰集团以17.22亿元销售业绩位居企业榜单第13位，作为新晋房企，其通过市场洞察与多样化营销推动市场竞争升级 [10] - 本土国企梦想置业以17.53亿元销售额位居第13位，排名同比上涨1位 [9] - 本土民企鑫远集团以12.44亿元销售额位居第16位，为新晋房企 [9] - 本土民企浏阳创意实业以11.50亿元销售额位居第17位，为新晋房企 [9] - 本土国企麓谷发展集团以7.01亿元销售业绩居榜单第23位，为新晋房企，是本土国企稳健发展的典型 [9][10] - 本土民企京盛地产以6.15亿元销售额位居第25位，为新晋房企，凭借单盘“实景兑现+产品力超配”优势实现高位名次 [9][10] - 县域房企浏阳浩华实业以5.63亿元销售额位居第27位，为新晋房企，通过深挖本地需求展现发展潜力 [9][10] - 本土民企雄天集团以5.43亿元销售额位居第28位，为新晋房企 [9] - 本土民企红星实业集团以4.78亿元销售额位居第30位，为新晋房企 [9] 地级市市场格局 - 1-11月，地级市市场呈现“全国性品牌主导个别城市，本土房企垄断多数城市”的格局，核心差异在于“对本地需求的适配度” [11] - 株洲为全国性品牌主导型市场，建发房产以4.16亿元居企业榜首位，其建发央著项目单盘贡献业绩占比达95%，中海地产位列第二，本土房企仅株洲华晨房产（1.56亿元）入围TOP9 [12] - 岳阳、湘潭、衡阳、郴州市场由本土房企主导，但优势表现各异 [13] - 岳阳市场呈“单盘决胜”特征，岳阳天伦地产凭借天伦东湖院单盘在11月TOP10榜单市场份额达31%，其第四代复式叠院设计更贴合本地客群对户型实用性的需求 [13] - 湘潭市场中，湖南建投地产集团位居企业榜首位，其万楼湘玺项目融入本土文化元素，契合地缘客群偏好 [13] - 衡阳前三强均由本土房企天嘉置业、融冠地产、承龙置业包揽，本土房企在成本控制与产品定价方面更契合本地购买力 [14] - 郴州市场本土房企占据TOP10中8席，鑫汇地产凭借单盘驱动同时登顶企业与项目双榜，其单盘销售额占郴州TOP10项目总额22% [14] 行业格局展望 - 国央企如同行业的“主动脉”，依靠强大的资本和信用确保系统稳定，民企则在自身擅长的赛道上发挥活力 [15] - “国央企主导、民企补充”的格局已确立并会延续，未来双方将沿着“战略分化、定位互补、生态协同”的路径深度演变 [15]

公司战略定位升级 - 公司完成从“空间建造者”到“生活营造者”的深度蜕变，定位为“会所大师” [1] - 公司以颠覆性价值主张与落地实力，重新定义高端人居的价值天花板 [1] 会所价值重构与运营模式 - 公司改写了北京楼市对会所的认知逻辑，使会所从跟风标配发展为内核壁垒 [3] - 公司坚持“无会所，不高端”的理念，并实践“一项目一会所，一会所一特色”的精准定位 [3] - 公司推行“未入住先运营”的模式革新，将会所作为客群生活方式的载体 [3] - 招商玺会所提前2年全景开放试运营，形成20余个功能模块与超100项定制服务 [4] - 公司要求会所运营团队具备5年以上经验，以体系筑就运营壁垒 [4] - 招商序项目实践“未交付先服务”，打造北京首个垂直会所空间，2000平空间呈现超4000平视觉延展 [10] 央企生态资源赋能 - 公司核心竞争力根植于百年央企的生态势能，依托“交通物流+综合金融+地产园区+科创产业”的全域生态网络 [5] - 公司对内协同招商银行、招商证券、招商积余、康莱德酒店、招商局邮轮等集团内资源，形成金融、生活、旅居全链条支撑 [8] - 公司对外联合新拾玖、骑域国际马术俱乐部等品牌构建无界生活联盟，并已与宾利、保时捷等品牌联名举办活动超千场 [8] - 公司各项目会所已举办活动超1500场，旨在以1%的顶级资源服务1%的塔尖圈层 [8] 市场表现与产品成功案例 - 公司在北京市场实现多个热销项目，招商中国玺以53亿元销售额登顶北京单盘销冠 [11] - 招商玺项目首开即售罄，二期加推热度不减，招商序成为亦庄高端改善市场新锚点 [11] - 公司成功关键在于对高净值人群生活品质升级与精神共鸣诉求的深度洞察和超前预判 [12] 行业影响与标准定义 - 公司的实践使会所赋能成为全行业跟风的标配 [1] - 公司以生态赋能与运营深耕的完整范本，为高端人居行业指明高质量发展新方向 [10] - 当行业聚焦硬件参数比拼时，公司已转向对生活品质与精神满足的核心诉求进行洞察 [12]

市场整体表现 - 长沙楼市在“金九银十”叠加国庆长假期间迎来看房热潮，贝壳长沙站统计自9月20日至10月6日新房成交量突破1100套 [1] - 市府滨江、麓谷、高铁新城等热门板块人气攀升，市场呈现温和回暖态势 [1] - 国庆期间多个在售楼盘现场看房客流络绎不绝，例如招商序楼盘截至10月6日下午3时已接待来访客户965组，并实现56套成交 [1] 具体项目销售情况 - 招商序项目9月底加推两栋约180套房源，其中139平方米户型最受欢迎，已成交23套，看房者多为25-35岁年轻人 [3] - 中建翡翠天序项目国庆期间单日最高接待客户超130组，实际到访人数破500人，单日最高成交10套，项目自开盘以来销售额已突破15亿元，去化率近60% [5] - 中建翡翠天序加推西地块15号栋185平方米毛坯大平层共48套，东地块主打110-143平方米精装户型，143平方米精装户型销售表现最佳 [5] 购房者需求特征 - 购房需求以改善型为主并持续释放，购房者关注楼盘品质感、周边商业及地铁配套，预算约在200万元左右 [3] - 出现为子女置业的典型需求，购房者看重楼盘的长期品质和区域发展潜力，并希望实现资产保值 [5] - 市场需求发生转变，购房者不再仅仅满足于“有房住”，而是追求安全、舒适、绿色、智慧的高品质居住体验，社区公共空间、圈层社交场景等成为标配 [8] 行业竞争格局 - 房企销售数据显示华润置地、招商蛇口和中建信和占据长沙市场前三甲，品牌房企持续领跑 [7] - 长沙瑞府、建发观云和运达会展湾等优质项目位列销售金额前十，反映出市场对高品质住宅的认可度不断提升 [7] 政策环境支持 - 今年9月湖南省启动“安居芙蓉·畅购好房”金九银十惠民置业活动，各市州推出多项优惠与服务举措 [7] - 政策从“普遍推广”转向“定向支持”，从“单纯卖房”升级为“安居服务”，具体举措包括长沙赴深圳举办“回湘置业”推介会，岳阳推动“家装套餐联动”，株洲打造“选房-装修-置家”一站式服务 [7]

湖南省房地产行业活动背景 - 湖南省联动开展"安居芙蓉·畅购好房"金九银十惠民置业活动 以响应建设"好房子"政策并促进市场发展 [1] - 活动在省住建厅、商务厅、工信厅指导下开展 旨在通过优质房源和真实优惠回馈消费者 [1] 高品质住宅示范案例征集 - 2025年9月18日启动高品质住宅示范案例征集活动 并开展巡礼调研 [2] - 活动遴选推出一批好房子和好项目 为行业提供可借鉴产品理念 [2][3] 招商序项目概况 - 长沙招商序是招商蛇口"启序系"全国第六座封面级作品 定位城市高端人居标杆 [3] - 项目首推218套房源 户型127-170平方米 首开去化率达95.4% [3] - 总建筑面积16.4万平方米 容积率2.6 规划13栋24-32层纯板楼住宅 [6][7] - 配备两梯两户设计 9班幼儿园与3班托儿所 [7] 项目区位与配套 - 位于雨花区雅塘城市更新片区 享受城市界面升级带来的增值红利 [6] - 三轨交汇交通优势 周边大型商业环绕 距圭塘河风光带700米 [6] - 北侧配建九年制品牌学校 配套等级较高 [6] 产品设计创新 - 超120米精奢城市界面 45°轴线串联社区功能空间 [10] - 约7米高53米宽礼序门庭 配10米宽奢门厅构成归家仪仗序列 [10] - 采用八角亭围合形制 9.5米挑高大堂实现酒店式归家体验 [13] - 首创立体式度假园林 约1800平方米庭院融入山水元素 [26] - 三池联动设计（恒温泳池/林下泳池/戏水池）满足全龄段使用需求 [31] 社区功能配置 - 约7000平方米下沉会所&架空层泛会所 包含2400平方米酒店式会所 [15] - 会所配备行政酒廊、拳击训练场等个性化功能空间 [15] - 280平方米序系图书馆划分为三大体验区 打造超级学习场域 [18] - 4400平方米架空层泛会所实现全龄段社群激活 [21] - 地下车库配备洗车房及便民服务站 采用湘江水元素光学设计 [24] 户型产品特性 - 毛坯销售 全系两梯两户纯板楼设计 [33] - 117平方米户型实际使用面积126.36平方米 面宽13.5米 [33] - 128平方米户型实际使用面积144.64平方米 四开间朝南 [33] - 139平方米户型实际使用面积159.85平方米 配置双南向套房 [35] - 170平方米户型实际使用面积198.9平方米 客厅面宽7.2米 [37] 产品战略与运营模式 - 招商蛇口形成"玺、天青、揽阅、序"四大产品系全国布局 [39] - 创新"物业+社区+运营方"三方联动会所运营模式 [40] - 通过取消低使用率功能空间控制总价 提升核心居住品质 [41] - 依托贝壳大数据分析精准定位地缘性客户与年轻群体 [41] 市场反响与行业评价 - 首开95.4%去化率印证产品穿越市场周期能力 [3][47] - 浅色系外立面打破市场常规 精准契合年轻客群审美 [43] - 改善型客群对高品质产品存在迫切需求 项目实现销售与价值双赢 [44] - 央企对品质的执着追求为行业树立典范 [48] 企业发展战略 - 招商蛇口将持续深耕长沙市场 重点布局湘江沿岸和核心优质片区 [42] - 通过持续推出优质产品推动城市人居品质提升 [42]

核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]