中海地产北京通州九棵树地块分析 - 公司以12.48亿元成交价、0.97%的低溢价率，快速获取北京通州九棵树6017号地块，耗时仅5分钟[3] - 地块占地2.47公顷，规划建筑面积5.44万平方米，楼面价约2.3万元/平方米[3] - 此次拿地标志着中海地产北京公司首次进入通州区域，对公司战略布局意义重大[4] 中海地产在北京的内部竞争格局 - 中海地产在北京设有两支独立团队：中海北京公司和中海新城，形成内部赛马机制[4] - 中海新城于去年以153亿元拿下朝阳酒仙桥土地包，率先跨出石景山大本营[5] - 中海北京公司则曾拿下海淀树村单价地王，楼面价高达10.23万元/平方米[5] 通州区域房地产市场表现 - 2025年北京楼市中，通州区域表现一枝独秀[12] - 现象级项目中建运河玖院截至11月30日累计网签665套，成交均价6.2万元/平方米，成交总价54.34亿元，成为北京前11月网签套数和面积双料冠军[11] - 区域内可比项目招商云璟揽阅和中铁建花语璟云的成交均价约为5.69万元/平方米[16] 九棵树6017地块的竞争优势与定价空间 - 地块楼面价2.3万元/平方米显著低于周边，与参考售价5.69万元/平方米之间存在3.39万元/平方米的价差，为公司提供较大定价灵活性[16][17][18] - 地块位于地铁1号线/八通线九棵树站南侧约600米，无商业配建要求[14] - 在预申请阶段，竞争对手招商蛇口和中铁建地产均放弃竞拍，使公司得以顺利获取[13] 九棵树6017地块的规划与潜在挑战 - 地块实际容积率约为2.4，建筑限高45米（局部60米），对楼栋强排设计构成一定难度[21][22] - 北面存在6016号潜在竞争地块，占地2.11公顷，容积率2.4，规划建面5.06万平方米，但目前上市无时间表[23][24] - 出让文件提示，若6016与6017地块由同一主体开发，地下空间可进行连通[25] 公司近期合作项目的高周转成功案例 - 公司通过入股招商蛇口摘得的朝棠揽阅地块（股比：招商蛇口65%、中海北京25%、贝好家10%），实践高周转模式[7] - 朝棠揽阅项目4月拿地、6月取证，供应898套，网签496套，成交均价5.8万元/平方米，成交金额26.06亿元，接近地价[8]

北京通州土地市场近期交易动态 - 民企懋源溢价18.21%夺得东三环核心地块，竞争激烈[1] - 中海以12.48亿元摘得通州区九棵树6017地块，溢价率0.97%，成交楼面价约2.29万元/平方米[1][3] - 通州今年土拍热度提升，新房供应猛增，区域市场呈现显著分化[1] 九棵树地块具体规划与区位优势 - 地块用地规模2.47万平方米，地上建筑规模5.44万平方米，容积率2.2，建筑高度控制45米（局部60米）[2] - 地块邻近地铁1号线八通线九棵树站（直线距离约700米），30分钟可达国贸等核心商圈，周边有领展广场、盒马鲜生等成熟配套[2] - 规划要求采用围合式院落布局，沿九棵树中路西侧退线20米，导致实际容积率升高，北侧6016地块若联合开发可形成地下空间联通[2] 通州区域土地市场与项目合作案例 - 去年通州出让三宗地块均以底价成交，今年政策驱动下出现多宗高溢价地块[3] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州八里桥地块（溢价率16.28%），后引入中海（持股25%）合作开发项目"朝棠揽阅"[3] - 朝棠揽阅项目调整为69-89平方米小户型，主攻刚需客群，网签率51%，成交均价约5.8万元/平方米（近期降至5.55万元/平方米），成交金额约25.26亿元覆盖地价款[3] 通州新房市场分化表现 - 刚需产品去化更快：招商蛇口云璟揽阅项目网签去化率77%，成交均价5.7万元/平方米[4] - 中建·运河玖院开盘后网签量突破600套（首批764套），成交均价约6.16万元/平方米，凭借河景资源热销[5] - 中铁建·花语璟云去化缓慢（网签30套，去化率15%），楼面价高达3.58万元/平方米（溢价率近22%），面临定价压力[5] 区域二手房市场与开发策略启示 - 九棵树地块周边二手房价格分化：老旧小区挂牌价约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾价格弹性更高[5] - 开发商需通过严谨定价策略（参考朝棠揽阅经验）吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群，利用临铁属性和配套优势实现快速去化[6]

文章核心观点 - 北京新房市场出现项目调规潮，房企通过减少大户型、提升得房率、增加共享空间等方式提升产品力，以应对市场存量竞争加剧和去化困难的局面 [1][3][9] 项目调规具体案例 - 昌平清樾府三期地块将楼栋从28栋减至26栋，缩减143平方米户型数量从48套减至24套，并将得房率提升至90%左右，同时增设架空层和共享空间 [1][3] - 海淀嘉华天珺项目西区将楼栋从10栋变为15栋，房源从424套增至488套，户均面积从111平方米缩小至100平方米 [6] - 通州缦云ONE二期为3栋住宅增加开敞阳台和设备平台，一层调整为4.2米层高的架空层 [7] - 通州朝棠揽阅项目东区楼栋数由6栋改为7栋，总户数增至394户，单层层高由3.07米增至3.12米 [8] 市场背景与去化压力 - 昌平清樾府一期开盘一年累计网签204套，去化率49%，成交均价降至4.3万元/平方米，较指导价低超1万元，特价房源单价约3.8万元/平方米 [2] - 海淀嘉华天珺项目整体去化率仅约17%，其西区取得预售证5个多月未形成网签 [6] - 昌平区域近两年供地密集，新盘林立稀释客群，在售项目包括清樾府、国贤府等至少8个，后续还有北七家镇和东小口地块将供应数千套房源 [4][5] - 通州自去年四季度放开“双限购”后土拍市场热度提升，新盘入市增多导致竞争激烈 [7] 政策导向与行业趋势 - 北京市于今年2月发布“好房子”相关技术要点，3月国家标准《住宅项目规范》发布，政策引导下新项目得房率和层高大幅提升 [7] - 项目调规主要分为两类：一类为适配“好房子”新规提升产品力，另一类基于市场需求反馈减少大户型、增加小户型 [9] - 在市场驱动下，通州区域客户买房预算缩减，69、86、89平方米的小户型去化更快 [9] 公司财务状况 - 北京住总地产业务今年上半年实现营收27.63亿元，同比增长10.6%，但净利润仅0.66亿元，同比减少54.8%，归母净利润0.13亿元，同比跌84.8% [5]

北京房地产市场整体态势 - 北京房地产市场在国庆长假期间展现出活力，延续了8月楼市新政后的回暖态势 [1] - 开发商在9月已开始加快推盘节奏，布局"金九银十"，出现了一些热销楼盘 [1] - 9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22% [6] - 国庆假期期间北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52% [6] - 未来市场分化态势将延续，好的项目卖的很火，差的项目卖不动 [1][5] 热销楼盘表现 - 中建·运河玖院国庆黄金周期间每天到访客户120到130组，现场认购约5.6亿元 [2] - 中建·运河玖院9月20日正式开盘，当日即售出573套房源 [2] - 招商蛇口在通州区的朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元三个项目包揽了通州区80%以上的网签占比 [2] - 招商云璟揽阅开盘后连续三个月位列通州区新房销售面积、金额、套数冠军 [2] - 核心城市或优质项目热度较节前有所回升 [6] 滞销楼盘情况 - 花语璟云销售情况不甚乐观，国庆期间卖了将近二十套房 [2] - 截至2025年10月9日，花语璟云已签约套数仅为20套 [3] - 与运河玖院相比，花语璟云难以吸引主城外溢购房家庭需求，导致去化速度较慢 [3] - 花语璟云地块最终溢价率达22%，但回京首战打得并不漂亮 [3] 开发商营销策略 - 开发商推出特价房、折扣房、家电赠送及物业费减免等促销手段 [3] - 朝观天珺项目在国庆假期最后两天推出复访成交赠送额外一年物业费的优惠 [3] - 国庆期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及"保价"等营销活动 [6] 市场分化与未来展望 - 北京新房市场二级分化严重，20%的楼盘实现了整体80%的成交量 [5] - 核心城市因新增供应增加和需求坚实，"好城市+好房子"仍有一定的市场机会 [5] - 预计2025年10月热点城市成交量会环比同比明显下行，市场依然在逐步企稳中 [5] - 四季度优质地块逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [6]

市场热度表现 - 北京新房市场在“十一”黄金周期间实现火热开局，各项目到访量与签约量普遍增长 [1] - 部分热门项目假期日均到访客户量突破百组，置业顾问需同时应对4—6组购房者，接待压力骤增 [1] - 热门项目假期前五天的认购金额已达9月全月的85%，签约金额占9月全月的比例超六成 [1] - 2025年10月1日—7日北京新房网签量为390套，相比2024年同期的243套增长60.49% [9] - 同期新房网签面积约4.63万平方米，相比2024年同期的2.8万平方米增长65.36% [9] 项目到访量数据 - 紫京宸园置业顾问“十一”假期前6天单人日均接待购房者数量达到20—30组 [3] - 招商蛇口旗下通州三盘及亦庄两项目平均到访量增幅达到40%—60% [4] - 具体项目数据：嘉境里项目到访量83组，较假期前增长8组；缦云ONE到访量130组，增长30组；建发金茂观宸二期到访量达500—600组，累计到访人数超1000人 [4] - 朝观天珺“十一”假期前5日共接待客户500余组，占9月全月接待总量的42% [7] 销售成交情况 - 朝观天珺10月1日—5日实现认购12套金额约1.28亿元，签约7套金额7900万元，其5天认购金额达9月全月的85%，签约金额占比达68% [7] - 嘉境里项目10月1日—6日成交6套房源，环比增长83%，成交金额提升2212万元，增幅达85% [7] - 通州三盘成交平均提升30%，亦庄招商玺成交提升40%，亦庄招商序成交提升34% [8] - 中建·运河玖院日均到访120组，项目销售经理看好10月成交有望超过9月 [4][10] 房企营销策略 - 开发商抢抓销售窗口期，组织差异化活动如掐丝珐琅、插花、手工DIY、实景会所体验等以提升客户黏性 [6] - 营销活动核心目标在于全方位展现产品优势、品牌实力与服务能力，帮助购房者了解企业实力与项目价值 [7] - 9月北京住宅市场供应量达5000余套，形成集中供应高峰，为“银十”储备了充足房源 [9] 市场驱动因素与展望 - 自去年“930”以来需求端宽松政策实施一年，效果逐步释放并在“银十”开局集中显现 [9] - 改善型购房需求情绪持续高涨，且楼市新政的热度仍在持续释放 [10] - 业内人士对10月整体市场走势持乐观预期，认为将延续9月增长趋势并有望超越 [9][10]

核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]

核心观点 - 北京五环外楼市新政刺激市场需求释放 房企加速营销抢占"金九银十"销售窗口期 [3][5][6] - 新房市场呈现量价回升态势 五环外项目成交活跃度显著提升 [3][5][7] - 改善型需求成为市场主导力量 购房者对产品品质要求日益提高 [7][8][9] 政策影响 - 北京8月8日起实施五环外商品住房不限购政策 直接利好五环外市场 [3] - 新政促使观望客户转化 五环外项目到访量明显增加 部分楼盘周度成交量实现翻倍 [3][5] - 政策为房企创造销售窗口期 多家开发商调整推盘节奏积极应对 [3][6] 市场表现 - 8月北京新建商品住宅网签2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签13119套 环比增长4.1% [5] - 新政后三周新房网签量持续上升 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元成交额成为周度销冠 [4][5] - 五环外项目如北京隅·西颂日均成交2-3套 购房周期缩短至两周左右 [7] 企业动态 - 中建智地紫京宸园开放日到访超1200组 项目配备5700平方米高端会所 [1][9] - 电建地产 京投发展 建发房产等企业密集开展新品发布 实景园林开放等营销活动 [3][6] - 保利建工嘉华天珺项目通过"调规"增加楼栋数量 总户数由420套增至488套 [6] 产品趋势 - 改善型客户重点关注居住属性 对园林 会所等配套设施要求提升 [8][9] - 开发商强化产品力竞争 中建壹品推出"500万元总价段最高配会所" [9] - 高端配置渐成常态 多个项目对标上海汤臣一品等单价15万元/平方米以上楼盘标准 [9]

全国楼市"金九银十"销售动态 - 各地开发商积极备战传统销售旺季 推出新盘和营销活动 中建智地紫京宸园举办发布会 豪华领导阵容出席[2] 万科在成都发起"2025金秋质造购房节"提供特价折扣和房款抵扣[12] 京投发展森与天成 建发金茂·观宸8月下旬就组团举办发布会推广楼盘[6] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 部分楼盘到访量和二手房带看量增加[5] 五环外项目销售明显提升 招商蛇口朝棠揽阅 招商玺和招商序成交量基本实现翻倍[6] 朝棠揽阅项目以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为全市新房网签金额周度冠军[6] 上海市场供应与价格 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[3][10] 外环以外区域不再限购住房套数 公积金可提取支付新房首付款刺激需求[8] 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米刷新纪录[3][8] 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30%[10] 成都新房供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售为供应主力[4][12] 包括华润置地华宸府 万科都会甲第 首开臻礼著等重点项目[4][12] 建发·书香云锦项目推出教育置业补贴最高5万元[11] 深圳市场反应 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量较同期增长30% 成交16套房源[13] 珈誉玖玺项目忙至晚上11点多 看房客户增加[4] 深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[13] 京基璟誉府新政首日售出11套房 水库方向房源仅剩2套[13] 地方政府推动措施 - 上海闵行区开展"闵行好房狂享GO"主题活动 10余个房产项目参与包括象屿地产 保利置业等项目[10] 上海房管局局长亲自推介新批次楼盘[7]

公司动态 - 中建智地为新盘紫京宸园举办发布会 公司高层领导悉数出席 显示对项目高度重视 [1] - 紫京宸园营销中心开放当日到访超过1200组 [2] - 中建智地打造约5700平方米会所 规模与品质对标上海汤臣一品等单价15万元/平方米以上顶豪项目 [11] 行业政策影响 - 北京8月8日发布楼市新政 五环外商品住房不限套数 直接利好五环外市场 [3] - 新政后五环外客户购房意愿提升 有央企开发商表示销售有明显提升 [3] - 新政出台后三周北京新房网签量呈现"三连升"态势 [3] - 8月北京新建商品住宅网签2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签13119套 环比增长4.1% [4] 市场竞争态势 - 开发商密集开展新品发布活动 包括电建地产 京投发展 建发房产等企业 [2] - 招商蛇口北京公司表示新政颁布后一周 朝棠揽阅等项目成交量基本实现翻倍 [6] - 朝棠揽阅以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为9月首周新房网签金额周度冠军 [6] - 开发商通过调规优化产品 如保利建工嘉华天珺项目增加住宅楼栋至15栋 总户数增至488套 [8] 销售表现 - 五环外新房成交速度加快 五环内看房客户增多 [9] - 北京隅·西颂项目日均销售两三套 周末客户较多 购房周期约两周 [9] - 海淀区大钟寺中介8月带看客户增长两成 新增人群中近一半为回头客 [9] 产品趋势 - 改善型客户关注产品品质 回归居住属性 [10] - 会所和园林成为开发商和购房者关注重点 [11] - 中建壹品在元启项目推出"全北京500万元总价段最高配会所" [12] - 电建地产泷悦·玖宸项目开放实景院子 重点推介园林 [12]