北京通州八里桥组团土地规划与出让策略分析 - 北京城市副中心于1月10日公布通州0401街区八里桥板块五幅地块的规划实施方案 总占地约7.89公顷 地上建筑规模约18.96万平方米[2] - 五幅地块包括四块居住用地和一块商业用地 其中6023地块为纯居住用地 占地3.03公顷 地上建筑规模7.57万平方米 容积率2.5 建筑限高60米[2] - 其余地块参数为：6034居住地块占地1.36公顷 建面3.12万平方米 容积率2.3 限高80米；6035居住地块占地1.37公顷 建面3.15万平方米 容积率2.3 限高80米；6038居住地块占地1.12公顷 建面2.58万平方米 容积率2.3 限高80米；6037商业用地占地1.02公顷 建面2.54万平方米 容积率2.5 限高80米[3] 土地规划调整与性质变更 - 在2024年9月之前 五块地中仅6023地块为住宅用地 其余地块均经历了规划调整和土地性质变更[5] - 地块原规划为：6034和6035为其他类多功能用地 规划建筑面积分别为4.9万平方米和5.62万平方米；6037和6038为公建混合住宅用地 规划建筑面积分别为5.51万平方米和6.05万平方米[5] - 新规划将6034、6035、6038地块变性为居住用地 6037地块变性为商业用地 且各地块的建筑面积相较于原规划有所缩小[5][7] - 新规划中 6034、6035、6038居住地块内仍规划有部分商业面积 分别为0.33公顷、0.09公顷、0.56公顷 共计规划商业0.88万平方米[7] 借鉴成功案例的打包出让模式 - 市场推测八里桥五块地将效仿中建运河玖院的成功模式 打包成一宗地进行出让[3] - 中建运河玖院由八块地组成 于2025年6月由中建玖合以74.91亿元底价摘得 土地出让面积约11.28公顷 规划建筑面积约26.19万平方米[3] - 该项目成为2025年北京销售套数销冠 网签904套[3] - 八里桥组团的规模虽不及中建运河玖院 但土地规划手法一致 且该区域已有朝棠揽阅等成功项目提供示范[14][15] 轨道微中心一体化开发设计 - 八里桥组团的规划特点是打造轨道微中心 其中四个地块与地铁22号线永顺站相连 注重地上地下功能一体化开发[8] - 规划要求沿街通过底层架空、外摆设施、广场空间塑造城市景观活力 并在地下做好与车站空间的竖向衔接[8] - 鼓励建设空中连廊 预留地上、地下与周边地块连通的条件 实现地块间的相互联通[10] - 社区配套可在规划范围内统筹考虑 部分功能可按“一室多用”、分时共享原则合建[10] 打包出让的复杂性与挑战 - 八里桥组团整体参数为：住宅占地6.87公顷（其中含0.98公顷商业） 纯商业占地1.02公顷；住宅地上建面16.42万平方米（其中含0.88万平方米商业） 纯商业建面2.54万平方米[11] - 四个住宅地块中 仅6023地块是完整的 6034、6035和6038地块均被商业占用部分面积 其中6038地块受影响最大 约50%面积被商业占据[11] - 6038地块南面的北京通惠中心写字楼（西座高55米 东座高72米）将直接影响其北面住宅的规划设计 导致6038和6034地块的强排设计难度大[12][13] - 三个居住地块的商业部分与6037商业地块的地下部分 均是为22号地铁站车站而设 增加了规划的复杂性[11] 区域市场参考与定价关键 - 区域成功案例为中建运河玖院和朝棠揽阅 中建运河玖院供应1390套 网签963套 成交均价6.2万元/平方米 成交金额77.83亿元；朝棠揽阅供应898套 网签540套 成交均价5.79万元/平方米 成交金额28.44亿元[14] - 两个项目均已收回或超过土地成本 为八里桥组团提供了市场示范[14] - 市场认为八里桥组团未来的成功关键取决于定价策略[16]

公司战略定位与商业模式 - 贝壳旗下贝好家业务的核心定位是作为房地产行业的轻资产服务平台和解决方案提供商，而非成为新的开发商[4][5] - 商业模式是通过大数据支撑的C2M（客户到制造商）产品解决方案，为其他开发商提供覆盖定位、设计、品控、营销等环节的服务[5][13] - 公司明确表示，除已完成的两个自操盘样板项目外，未来不会再自操盘拿地开发，也不会充当资金融通的平台，坚定回归轻资产模式[14] C2M模式验证与样板项目成果 - 为验证C2M逻辑并建立行业信任，贝好家亲自下场操盘了两个样板项目：成都豪宅项目“贝宸S1”和上海刚需项目“贝涟C1”[6][7] - 成都贝宸S1项目从2024年9月拿地到2025年11月开盘，耗时14个月，打破了行业高周转惯例，贯彻“品质＞工期＞成本”的原则[3][4] - 成都贝宸S1以每平方米2.73万元的地价和超过3万元的建造成本，近乎贴着成本线以约每平方米6万元销售，项目核心目标在于验证能力而非盈利[4] - 成都贝宸S1在2025年11月下旬开盘后一个月内，在成都2000万以上总价段住宅中网签20套，位列2025年全市累计网签榜第二[3] - 上海贝涟C1项目开盘次月，网签面积和网签套数均位列上海全市新房第三名[3] 数据驱动的产品设计与创新细节 - 公司基于海量客户数据洞察进行产品设计，在成都项目中，调研发现超过70%的高净值客户认为“极致的景观视野”比“正南朝向”更重要，因此打破了坐北朝南惯例，采用了30度、40度、50度的非正交布局以保证景观视野[8][10] - 项目团队总结了108个基于客户需求的创新“小故事”，例如将洗衣机位抬高67公分、改善地库转弯半径、在次卧老人房设置固定泡脚池等[10] - 摒弃了豪华闲置的“大会所”思路，仅设置业主真正常用的洽谈区、健身房、棋牌室等功能[11] - 在上海贝涟C1项目中，通过深度调研和线上社区投票，采纳了客户对绿化连廊、“开敞式”架空层及屋顶菜园等设计的建议[12] - 推出“可变户型”作为产品标签，通过非破坏式方式调整房间数量，以支持不同生活周期需求，上海项目的97、118和139平方米户型均为此类设计[12] - 在刚需项目中实施“分户定价”，按5大类、44个小因素进行精细化定价，使朝向、视野等差异透明地体现在房价上[12] 业务能力拓展与合作进展 - 贝好家已将C2M服务从最初的“产品定位”扩展为覆盖“定位、设计、品控、营销”的全链解决方案[5][16] - 截至2025年11月，已在北京、上海、广州、杭州、南京、成都等地落地了17个合作项目[15] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等一线房企，以及绿城中国、滨江集团等区域名企，甚至部分城市城投、城建公司[15] - 策略是尽早介入，在土地获取甚至拍地决策前，就通过数据模型为合作伙伴提供拿地研判支持[16] 合作项目市场表现 - 与中国电建地产合作的北京长安华曦府项目，五个月内实现五次开盘全部售罄，累计销售额突破20.34亿元[19] - 与招商蛇口在长沙合作的项目“招商序”，开盘即去化近九成，夺得长沙当月销售套数和金额双第一[19] - 与招商蛇口在北京城市副中心合作的朝棠揽阅项目，首开销售超过300套，为2025年北京市非限价地块首开销量第一名[20] 行业背景与公司价值主张 - 中国房地产市场主要矛盾已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“怎么卖”变成了“卖什么”[6] - 公司认为当前房子难卖的背后很多是产品问题，而不仅仅是销售问题，在新的市场周期中，消费者开始更关注居住体验和场景[18] - 公司的价值在于帮助房企提升产品竞争力、减少试错成本，其模型哪怕提升1%的去化率或减少1%的产品决策失误，对房企而言都是巨大的利润空间[14][24] - 公司通过密集探访18个城市的200多个代表性楼盘，并与一线人员交流，学习如何设计房子和运营社区，甚至向胖东来学习服务行业经验[23]

中海地产北京通州九棵树地块分析 - 公司以12.48亿元成交价、0.97%的低溢价率，快速获取北京通州九棵树6017号地块，耗时仅5分钟[3] - 地块占地2.47公顷，规划建筑面积5.44万平方米，楼面价约2.3万元/平方米[3] - 此次拿地标志着中海地产北京公司首次进入通州区域，对公司战略布局意义重大[4] 中海地产在北京的内部竞争格局 - 中海地产在北京设有两支独立团队：中海北京公司和中海新城，形成内部赛马机制[4] - 中海新城于去年以153亿元拿下朝阳酒仙桥土地包，率先跨出石景山大本营[5] - 中海北京公司则曾拿下海淀树村单价地王，楼面价高达10.23万元/平方米[5] 通州区域房地产市场表现 - 2025年北京楼市中，通州区域表现一枝独秀[12] - 现象级项目中建运河玖院截至11月30日累计网签665套，成交均价6.2万元/平方米，成交总价54.34亿元，成为北京前11月网签套数和面积双料冠军[11] - 区域内可比项目招商云璟揽阅和中铁建花语璟云的成交均价约为5.69万元/平方米[16] 九棵树6017地块的竞争优势与定价空间 - 地块楼面价2.3万元/平方米显著低于周边，与参考售价5.69万元/平方米之间存在3.39万元/平方米的价差，为公司提供较大定价灵活性[16][17][18] - 地块位于地铁1号线/八通线九棵树站南侧约600米，无商业配建要求[14] - 在预申请阶段，竞争对手招商蛇口和中铁建地产均放弃竞拍，使公司得以顺利获取[13] 九棵树6017地块的规划与潜在挑战 - 地块实际容积率约为2.4，建筑限高45米（局部60米），对楼栋强排设计构成一定难度[21][22] - 北面存在6016号潜在竞争地块，占地2.11公顷，容积率2.4，规划建面5.06万平方米，但目前上市无时间表[23][24] - 出让文件提示，若6016与6017地块由同一主体开发，地下空间可进行连通[25] 公司近期合作项目的高周转成功案例 - 公司通过入股招商蛇口摘得的朝棠揽阅地块（股比：招商蛇口65%、中海北京25%、贝好家10%），实践高周转模式[7] - 朝棠揽阅项目4月拿地、6月取证，供应898套，网签496套，成交均价5.8万元/平方米，成交金额26.06亿元，接近地价[8]

北京通州土地市场近期交易动态 - 民企懋源溢价18.21%夺得东三环核心地块，竞争激烈[1] - 中海以12.48亿元摘得通州区九棵树6017地块，溢价率0.97%，成交楼面价约2.29万元/平方米[1][3] - 通州今年土拍热度提升，新房供应猛增，区域市场呈现显著分化[1] 九棵树地块具体规划与区位优势 - 地块用地规模2.47万平方米，地上建筑规模5.44万平方米，容积率2.2，建筑高度控制45米（局部60米）[2] - 地块邻近地铁1号线八通线九棵树站（直线距离约700米），30分钟可达国贸等核心商圈，周边有领展广场、盒马鲜生等成熟配套[2] - 规划要求采用围合式院落布局，沿九棵树中路西侧退线20米，导致实际容积率升高，北侧6016地块若联合开发可形成地下空间联通[2] 通州区域土地市场与项目合作案例 - 去年通州出让三宗地块均以底价成交，今年政策驱动下出现多宗高溢价地块[3] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州八里桥地块（溢价率16.28%），后引入中海（持股25%）合作开发项目"朝棠揽阅"[3] - 朝棠揽阅项目调整为69-89平方米小户型，主攻刚需客群，网签率51%，成交均价约5.8万元/平方米（近期降至5.55万元/平方米），成交金额约25.26亿元覆盖地价款[3] 通州新房市场分化表现 - 刚需产品去化更快：招商蛇口云璟揽阅项目网签去化率77%，成交均价5.7万元/平方米[4] - 中建·运河玖院开盘后网签量突破600套（首批764套），成交均价约6.16万元/平方米，凭借河景资源热销[5] - 中铁建·花语璟云去化缓慢（网签30套，去化率15%），楼面价高达3.58万元/平方米（溢价率近22%），面临定价压力[5] 区域二手房市场与开发策略启示 - 九棵树地块周边二手房价格分化：老旧小区挂牌价约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾价格弹性更高[5] - 开发商需通过严谨定价策略（参考朝棠揽阅经验）吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群，利用临铁属性和配套优势实现快速去化[6]

文章核心观点 - 北京新房市场出现项目调规潮，房企通过减少大户型、提升得房率、增加共享空间等方式提升产品力，以应对市场存量竞争加剧和去化困难的局面 [1][3][9] 项目调规具体案例 - 昌平清樾府三期地块将楼栋从28栋减至26栋，缩减143平方米户型数量从48套减至24套，并将得房率提升至90%左右，同时增设架空层和共享空间 [1][3] - 海淀嘉华天珺项目西区将楼栋从10栋变为15栋，房源从424套增至488套，户均面积从111平方米缩小至100平方米 [6] - 通州缦云ONE二期为3栋住宅增加开敞阳台和设备平台，一层调整为4.2米层高的架空层 [7] - 通州朝棠揽阅项目东区楼栋数由6栋改为7栋，总户数增至394户，单层层高由3.07米增至3.12米 [8] 市场背景与去化压力 - 昌平清樾府一期开盘一年累计网签204套，去化率49%，成交均价降至4.3万元/平方米，较指导价低超1万元，特价房源单价约3.8万元/平方米 [2] - 海淀嘉华天珺项目整体去化率仅约17%，其西区取得预售证5个多月未形成网签 [6] - 昌平区域近两年供地密集，新盘林立稀释客群，在售项目包括清樾府、国贤府等至少8个，后续还有北七家镇和东小口地块将供应数千套房源 [4][5] - 通州自去年四季度放开“双限购”后土拍市场热度提升，新盘入市增多导致竞争激烈 [7] 政策导向与行业趋势 - 北京市于今年2月发布“好房子”相关技术要点，3月国家标准《住宅项目规范》发布，政策引导下新项目得房率和层高大幅提升 [7] - 项目调规主要分为两类：一类为适配“好房子”新规提升产品力，另一类基于市场需求反馈减少大户型、增加小户型 [9] - 在市场驱动下，通州区域客户买房预算缩减，69、86、89平方米的小户型去化更快 [9] 公司财务状况 - 北京住总地产业务今年上半年实现营收27.63亿元，同比增长10.6%，但净利润仅0.66亿元，同比减少54.8%，归母净利润0.13亿元，同比跌84.8% [5]

北京房地产市场整体态势 - 北京房地产市场在国庆长假期间展现出活力，延续了8月楼市新政后的回暖态势 [1] - 开发商在9月已开始加快推盘节奏，布局"金九银十"，出现了一些热销楼盘 [1] - 9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22% [6] - 国庆假期期间北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52% [6] - 未来市场分化态势将延续，好的项目卖的很火，差的项目卖不动 [1][5] 热销楼盘表现 - 中建·运河玖院国庆黄金周期间每天到访客户120到130组，现场认购约5.6亿元 [2] - 中建·运河玖院9月20日正式开盘，当日即售出573套房源 [2] - 招商蛇口在通州区的朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元三个项目包揽了通州区80%以上的网签占比 [2] - 招商云璟揽阅开盘后连续三个月位列通州区新房销售面积、金额、套数冠军 [2] - 核心城市或优质项目热度较节前有所回升 [6] 滞销楼盘情况 - 花语璟云销售情况不甚乐观，国庆期间卖了将近二十套房 [2] - 截至2025年10月9日，花语璟云已签约套数仅为20套 [3] - 与运河玖院相比，花语璟云难以吸引主城外溢购房家庭需求，导致去化速度较慢 [3] - 花语璟云地块最终溢价率达22%，但回京首战打得并不漂亮 [3] 开发商营销策略 - 开发商推出特价房、折扣房、家电赠送及物业费减免等促销手段 [3] - 朝观天珺项目在国庆假期最后两天推出复访成交赠送额外一年物业费的优惠 [3] - 国庆期间房企促销力度加大，推出特价房源、赠送车位、家装补贴以及"保价"等营销活动 [6] 市场分化与未来展望 - 北京新房市场二级分化严重，20%的楼盘实现了整体80%的成交量 [5] - 核心城市因新增供应增加和需求坚实，"好城市+好房子"仍有一定的市场机会 [5] - 预计2025年10月热点城市成交量会环比同比明显下行，市场依然在逐步企稳中 [5] - 四季度优质地块逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [6]

市场热度表现 - 北京新房市场在“十一”黄金周期间实现火热开局，各项目到访量与签约量普遍增长 [1] - 部分热门项目假期日均到访客户量突破百组，置业顾问需同时应对4—6组购房者，接待压力骤增 [1] - 热门项目假期前五天的认购金额已达9月全月的85%，签约金额占9月全月的比例超六成 [1] - 2025年10月1日—7日北京新房网签量为390套，相比2024年同期的243套增长60.49% [9] - 同期新房网签面积约4.63万平方米，相比2024年同期的2.8万平方米增长65.36% [9] 项目到访量数据 - 紫京宸园置业顾问“十一”假期前6天单人日均接待购房者数量达到20—30组 [3] - 招商蛇口旗下通州三盘及亦庄两项目平均到访量增幅达到40%—60% [4] - 具体项目数据：嘉境里项目到访量83组，较假期前增长8组；缦云ONE到访量130组，增长30组；建发金茂观宸二期到访量达500—600组，累计到访人数超1000人 [4] - 朝观天珺“十一”假期前5日共接待客户500余组，占9月全月接待总量的42% [7] 销售成交情况 - 朝观天珺10月1日—5日实现认购12套金额约1.28亿元，签约7套金额7900万元，其5天认购金额达9月全月的85%，签约金额占比达68% [7] - 嘉境里项目10月1日—6日成交6套房源，环比增长83%，成交金额提升2212万元，增幅达85% [7] - 通州三盘成交平均提升30%，亦庄招商玺成交提升40%，亦庄招商序成交提升34% [8] - 中建·运河玖院日均到访120组，项目销售经理看好10月成交有望超过9月 [4][10] 房企营销策略 - 开发商抢抓销售窗口期，组织差异化活动如掐丝珐琅、插花、手工DIY、实景会所体验等以提升客户黏性 [6] - 营销活动核心目标在于全方位展现产品优势、品牌实力与服务能力，帮助购房者了解企业实力与项目价值 [7] - 9月北京住宅市场供应量达5000余套，形成集中供应高峰，为“银十”储备了充足房源 [9] 市场驱动因素与展望 - 自去年“930”以来需求端宽松政策实施一年，效果逐步释放并在“银十”开局集中显现 [9] - 改善型购房需求情绪持续高涨，且楼市新政的热度仍在持续释放 [10] - 业内人士对10月整体市场走势持乐观预期，认为将延续9月增长趋势并有望超越 [9][10]

核心观点 - 房地产行业进入传统"金九银十"销售旺季 叠加多地楼市新政助力 开发商积极推盘促销 部分城市新房访客量和成交量出现显著提升[1][2][4][9][10] 北京市场表现 - 新政后新房网签量呈现"三连升"态势 五环外项目销售明显提升 部分观望客户决定购房[2] - 招商蛇口北京公司旗下项目朝棠揽阅、招商玺和招商序成交量基本实现翻倍 朝棠揽阅以1.59亿元网签金额成为全市周度冠军[2] - 多家开发商联合举办发布会推广项目 包括京投发展森与天成、建发金茂·观宸[3] 上海市场表现 - 9月首批预售商品房总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 覆盖多个热点板块[1][6] - 外环以外区域取消限购 公积金可提取支付首付款 刺激购房需求[4] - 内环豪宅市场表现坚挺 金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海纪录[1][4] - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个房产项目参与促销活动[6] 成都市场表现 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区8个新盘待售成为供应主力[1][8] - 建发·书香云锦项目推出6重好礼 指定房源最高享受5万元教育补贴[7] - 万科发起"2025金秋质造购房节" 提供特价折扣和房款抵扣等优惠[8] 深圳市场表现 - 限购松绑后带看量和成交量显著提升 京基璟誉府项目带看量增长30% 单周末成交16套房源[9][10] - 珈誉玖玺项目置业顾问表示新政后忙至晚上11点 犹豫购房者纷纷看房[1] - 新政实施首周末深圳中原代理新房项目到访量增长48% 成交量增长60%[10]

核心观点 - 中国主要城市在"金九银十"传统销售旺季期间 新房供应量增加且市场活跃度提升 政策松绑刺激购房需求 部分项目成交量显著增长 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12] 北京市场动态 - 中建智地紫京宸园项目获集团高层重点推介 反映企业对销售旺季的重视程度 [1] - 新政满月后部分楼盘到访量好转 新房网签量实现"三连升" 五环外项目成交量明显提升 [4][5] - 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元网签金额成为周度销售冠军 多个开发商开展联合推广活动 [5] 上海市场表现 - 9月首批预售房源总供应面积13.9万平方米 总货值83.1亿元 外环区域取消限购刺激需求 [2][6] - 黄浦区金陵华庭备案单价达32.68万元/平方米 刷新上海新房单价纪录 [2][7] - 豪宅市场预期成交量环比提升20%-30% 闵行区组织10余个项目开展主题促销活动 [9] 成都供应情况 - 9月预计23个项目超1500套新房入市 成华区占8个成为供应主力 [3][11] - 建发·书香云锦项目依托学区资源推出教育补贴 万科开展购房节提供特价房源 [10][11] - 部分企业以清存货为主 未针对销售旺季制定专门营销措施 [11] 深圳市场反应 - 限购松绑后罗湖区带看量增长30% 京基璟誉府单日成交11套 高层景观房源接近售罄 [12] - 新政首周末新房到访量增长48% 成交量增长60% 多个项目案场看房客户数量明显增加 [12] 企业营销策略 - 开发商通过实景开放、价格调整和教育补贴等方式加速去化 央企项目重点把握政策窗口期 [5][6][10][12] - 热点城市新推项目集中在核心区域 部分项目采取顺销策略而非集中推盘 [10][11]

核心观点 - 北京五环外楼市新政刺激市场需求释放 房企加速营销抢占"金九银十"销售窗口期 [3][5][6] - 新房市场呈现量价回升态势 五环外项目成交活跃度显著提升 [3][5][7] - 改善型需求成为市场主导力量 购房者对产品品质要求日益提高 [7][8][9] 政策影响 - 北京8月8日起实施五环外商品住房不限购政策 直接利好五环外市场 [3] - 新政促使观望客户转化 五环外项目到访量明显增加 部分楼盘周度成交量实现翻倍 [3][5] - 政策为房企创造销售窗口期 多家开发商调整推盘节奏积极应对 [3][6] 市场表现 - 8月北京新建商品住宅网签2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签13119套 环比增长4.1% [5] - 新政后三周新房网签量持续上升 招商蛇口朝棠揽阅项目以1.59亿元成交额成为周度销冠 [4][5] - 五环外项目如北京隅·西颂日均成交2-3套 购房周期缩短至两周左右 [7] 企业动态 - 中建智地紫京宸园开放日到访超1200组 项目配备5700平方米高端会所 [1][9] - 电建地产 京投发展 建发房产等企业密集开展新品发布 实景园林开放等营销活动 [3][6] - 保利建工嘉华天珺项目通过"调规"增加楼栋数量 总户数由420套增至488套 [6] 产品趋势 - 改善型客户重点关注居住属性 对园林 会所等配套设施要求提升 [8][9] - 开发商强化产品力竞争 中建壹品推出"500万元总价段最高配会所" [9] - 高端配置渐成常态 多个项目对标上海汤臣一品等单价15万元/平方米以上楼盘标准 [9]