深圳楼市新政后市场表现 - 深圳二手房周成交1279套 环比下降9.2% 主要受台风天气影响 [1] - 当月深圳一手住宅成交1482套 二手住宅成交4323套 [1] - 二手房市场呈现以价换量态势 价格变化不大 [1] - 房产中介经理反馈客户决策速度和信心有明显提升 [1] 区域市场分化与需求分析 - 龙岗区二手房成交量持续占据榜首 福田 南山 罗湖交替排第二 [1] - 新政后核心区福田 南山限购政策保留但单身购房资格放宽 推动前海 宝中片区刚需入市 [2] - 非核心区取消社保限制 房贷利率下调 取消企业购房限制 龙岗 光明等区域出现跨城购房团 [2] - 二手房经历4年多价格下跌 成交量攀升 使更多人群能负担得起 [2] - 二手房高位运行为改善型需求提供卖旧基础 促进从二手流通到新房承接的良性循环 [2] 新政影响与开发商策略 - 新政通过分区调控 成本降低 资格扩容的组合拳 短期内显著激活市场 [2] - 非核心区域出现量价齐升 核心区域温和回暖 [2] - 新政出台正值房地产传统营销旺季 开发商积极准备把握政策窗口期 [2] - 新盘入市 加推密集 叠加新政红利释放 助推新房成交量持续走高 [2] - 新政落地23天 贝壳深圳合作门店新房认购量较新政前23天增长35% 较8月同期增长75% [2] 全国市场概况 - 2025年以来新房市场整体运行平稳 但二季度以来销售转弱 [3] - 9月供应改善带动新房销售略有修复 [3] - 二手房市场持续以价换量 前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长 [3] - 经过6至8月阶段性降温后 9月二手房成交量同环比均出现回升 [3]

8月，深圳楼市表现分化，一手住宅网签量环比和同比均出现下跌，二手住宅网签4175套，环比下降 10.3%，但同比上涨9.8%。而且，进入8月以来深圳二手房市场仍维持一定热度。 深圳乐有家研究中心公布的数据显示，8月深圳楼市处于相对淡季水平，8月深圳一二手住宅网签总量 6326套，环比下降13.5%，同比下降10%。其中，一手住宅网签2151套，环比下降19.1%，同比下降 33.3%。截至8月底，深圳一手预售住宅库存量为32293套，相较6月底增加4391套。按近12个月一手预 售住宅月均去化速度计算，去化周期为10.1个月；按近6个月一手预售住宅去化速度计算，去化周期为 15.9个月，若加上现售房源，实际去化周期会更长一些。 中指研究院最新发布《中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示，据中国房地产指数系统百城价格 指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据：8月，百城新建住宅均 价为16910元/平方米，在部分城市改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73%。二手 房方面，"以价换量"现象延续，8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76 ...

深圳二手房市场表现 - 上周全市二手房录得1184套，环比增长5.2%，中止持续下降趋势 [1] - 截至8月4日全市共有76156套有效二手房源在售，较上周增加645套 [1] - 7月深圳二手住宅过户4656套，环比上升3.4%，但仍低于5月成交量 [1] - 上周二手住宅门店签约量环比上涨17%，但看房量受暴雨影响环比下降9.4% [1] - 二手住宅看房成交率近一周达4.12%，高于7月的3.98%，显示客户决策速度加快 [1] 深圳房地产市场整体态势 - 7月深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7% [1] - 7月深圳二手房挂牌均价为每平方米62706元，环比微涨0.2% [1] - 7月二手房议价率为8.3%，环比增加0.2%，显示业主存在分化 [1] - 市场呈现“以价换量”态势，部分热门物业价格坚挺，部分急于出售物业价格让步 [1] 行业分析与展望 - 7月为楼市传统淡季，且政策端“真空”特征显现，增量政策落地低于预期 [2] - 预计未来深圳二手住房交易将继续在高位徘徊，支撑因素包括挂牌量增加、价格降幅明显、低总价房源多、刚需群体规模大及贷款条件友好 [2] - 新房市场预计呈现“个别明星盘热，多数楼盘平淡”的特征，竞争压力大，回调压力大于二手房 [2] - 短期房地产市场仍处于波动调整过程，城市分化行情延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [2]

深圳楼市7月成交情况 - 7月份深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7%[1] - 其中预售成交1441套，环比下滑24.1%，为近17个月最低[1] - 现售成交1223套，环比下滑11.2%[1] - 二手住宅过户4656套，环比上升3.4%[1] - 一二手住宅合计成交7320套，较6月份7777套下降5.88%[1] 市场分化原因分析 - 新楼盘因面积、位置等因素市场关注度较低[1] - 新推出楼盘价格较高或位置不佳促使购房者转向二手市场[1] - 一手市场购房者"买涨不买跌"预期浓厚，等待更大折扣[2] - 二手业主普遍肯让价，成交均价和挂牌价连续调整刺激需求[2] 二手市场持续企稳 - 3-4月二手住宅过户套数分别为6078套、5733套，呈现"金三银四"[2] - 5-7月连续三个月单月二手过户套数保持在4500套以上[2] - 7月二手住宅录得量5669套，环比上升2.2%[2] - 5-7月二手住宅录得量均超5000套[2] 刚需成为市场重要支撑 - 7月90平方米以下预售新房成交572套，占比39.69%，较6月提升超2个百分点[2] - 7月300万元以下二手刚需小户型成交占比提升3个百分点至27.2%[3] - 2月以来300万元以下二手刚需占比从22.4%提升至27.2%[3] - 政策组合拳降低300万元以内房源首付与税费门槛，释放刚需[3]

深圳楼市复苏态势 - 6月深圳一手住宅网签3275套 环比上升3 6% [1] - 2025年上半年深圳一手住宅共网签21868套 其中预售成交15101套 同比增长24 4% [1] - 二手住宅过户29231套 同比增长36 6% [1] 市场活跃度表现 - 二手房市场呈现较高活跃度 中介门店员工多数时间在外带客户看房 [1] - 新房市场和二手房市场同步复苏 整体成交量同比显著增长 [1]

深圳二手房价格走势 - 5月二手住宅价格环比下降0.5% 较前值-0.3%降幅扩大0.2个百分点 [1] - 5月二手住宅价格同比下降3.2% 较前值-3.7%降幅收窄0.5个百分点 [1]

深圳5月楼市整体表现 - 5月深圳一手住宅网签3162套，环比下滑14.4%，其中预售成交2054套，现售成交1108套 [1] - 5月深圳二手住宅过户4687套，环比下滑18.2%，同比上升18.3% [1] - 3月以来深圳楼市"小阳春"表现好于其他一线城市，但5月供需两端交易情绪转弱 [1] 新房市场表现 - 新房市场表现分化明显，客户对价格敏感，有价格优势且品质好的项目去化较好 [1] - 5月核心区推盘节奏加快，多个核心区优质项目去化率超80%，非核心区项目去化率普遍低于50% [1] - 多数新盘采取积极优惠促销去化，部分项目折扣力度不小 [1] - 开发商批准预售的情绪走低 [1] 新房库存与去化周期 - 截至5月底深圳一手预售住宅库存量为26343套，相较4月底减少1719套 [2] - 按近12个月月均去化3497套计算，去化周期为7.5个月；按近6个月月均去化3329套计算，去化周期为7.9个月 [2] - 目前深圳约30%新房为现售，预售加现售库存使实际去化周期更长 [2] 二手房市场表现 - 5月深圳二手成交价为每平方米6.12万元，环比下降2.9% [2] - 价格波动因刚需房源成交占比提升及业主议价空间提升导致 [2] - 5月深圳二手住宅挂牌均价为每平方米6.5万元，环比小幅下滑0.3%，挂牌价整体维持稳定 [2] 市场驱动因素与前景 - 刚需刚改是深圳楼市主力，新房二手房中小面积、中低价位占比高于其他热点城市 [2] - 深圳商品房市场仍取决于就业、收入、预期等经济基本面 [2] - 尽管房价已调整4年，购房人群对价格依然敏感 [2]