政策导向转变 - 国家住建部和发改委联合发布文件，严格控制新建超高层建筑和高密度住宅，大规模高层建造潮将告一段落 [9] - 政策明确对超过100米的建筑要进行充分论证，中小城市严控超高建筑，县城以多层住宅为主 [9] - 政策组合包括降低电梯安装门槛（4层以上新建建筑需安装电梯）和大力推进老旧小区改造，与高层限建政策相辅相成 [10] 高层住宅的利弊分析 - 高层住宅优势在于提高土地利用率，30层住宅比6层住宅在相同土地上容纳更多人口，并便于拆迁平衡各方诉求 [3] - 高层住宅拥有开阔视野、良好通风采光和电梯便利，受经济条件较好购房者青睐 [4] - 高层住宅弊端包括未能有效抑制房价，因城市资源集中导致需求旺盛地价高涨 [6] - 高层住宅存在消防安全挑战（现有消防设备应对高层火灾有局限）、电梯安全隐患（使用频率高老化快更换成本高昂）以及二次供水系统隐患（管道爆裂、水箱污染） [6] 低层/老房价值重估机遇 - 地段优越的老房子位于城市核心区，配套设施完善，通过旧改提升舒适度后可能吸引年轻人和改善型购房者回流，带动价值提升 [13] - 改造空间大的老房子（如增加停车位、健身设施、儿童娱乐设施）升值潜力更大，能满足居民多元化需求 [14] - 随着各地推进老小区加装电梯，成功加装电梯的老房子将更受欢迎 [15] - 在高层限建、老旧小区改造等政策作用下，低层住宅或重回市场主流，老房子价值有望重新评估 [15]

核心观点 - 市中心老旧房产蕴含被低估的价值，其潜力体现在拆迁机会、学区优势、改造增值及土地稀缺性等多个方面，不应轻易被“尽早脱手”的建议所动摇 [1][9] 拆迁价值 - 政府旧改政策对中心城区老旧房屋采取“一地一策”方式，耐心持有可能获得高额拆迁款，例如有案例获得850万元拆迁补偿 [3] - 持有房产意味着保留释放其潜力的机会，是成为“拆二代”的入场券 [3] 学区优势 - 对口重点学校的学区老房是稀缺资源，其挂牌价可比同地段新房高出15% [5] - 为方便子女入学，家长愿意支付溢价争抢此类房产资源 [5] 投资策略与改造增值 - 宣称“年租金回报10%就要抛掉”是资本收割的营销话术，聪明的投资者会关注如加装电梯等改造机会 [7] - 有案例显示，被列入旧改电梯建设名单后，房产价格从28万元飙升至45万元 [7] - 政府投入巨资改造的老旧小区，在完成外墙翻新、智能水电系统升级后，房价在三个月内可上升20% [9] - 新增停车位、社区医院等配套设施为老房注入新活力，提升其价值 [9] 土地稀缺性与区位价值 - 城市核心区土地有限，位于上海静安一带的老房挂牌价已突破10万元每平方米 [9] - 靠近双地铁、三甲医院等商业设施的区位优势，使老破小成为普通人留在市中心的最后机会 [9]