文章核心观点 - 2026年初，在密集政策利好释放和季节性因素推动下，一线城市房地产市场出现回暖迹象，但市场整体修复仍需观察政策落地效果与多重基本面因素的支撑 [1][2][5][11] - 政策层面释放强烈“稳预期”信号，强调“政策要一次性给足”，标志着房地产政策思路转向系统性发力，旨在缩短市场调整时间，2026年市场企稳值得期待 [7][8][10][11] - 市场呈现显著分化特征，核心城市优质高端项目表现抢眼，带动整体价格结构性上涨，但非核心区项目表现尚不明显，分化与筑底仍是市场核心特征 [3][4][12] 近期市场表现与数据 - **一线城市成交回暖**：截至2026年1月2日当周，一线城市新房成交面积环比上升74%，同比上升5%，结束了此前连续12周的同比下降趋势 [2] - 分城市看，北京、上海、广州、深圳新房成交面积分别环比上升13%、82%、64%、263% [2] - **深圳市场热度突出**：2026年元旦假期期间，深圳成交新房64套/0.69万平方米，二手商品住宅成交76套 [4] - 2025年12月下旬，深圳核心区位豪宅项目热销，如中信城开信悦湾两小时售罄、成交额超百亿，后海招商玺开盘即售罄 [3] - **价格出现结构性上涨**：2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58%，其中第四季度上涨0.93%，出现“翘尾”现象 [3] - 2025年12月，百城新建住宅均价涨至17084元/平方米，环比上涨0.28%，主要受深圳、北京、上海、南京等城市优质项目入市推动 [3] 政策环境分析 - **高层会议定调**：2025年12月中央经济工作会议部署2026年经济工作，定调“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给等方向 [5] - **重要政策出台**： - 北京于2025年12月24日出台“楼市新政”，核心包括放宽非京籍家庭购房限制以及对多子女家庭提供住房支持 [4] - 2026年1月1日起，对个人销售购买满两年及以上的住房免征增值税 [5] - **政策思路重大信号**：2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章，明确房地产带有显著的金融资产属性，并首次提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，旨在改善和稳定市场预期 [7][8] 行业专家观点与展望 - **对政策信号的解读**：专家认为“政策一次性给足”的提法主要从预期引导角度出发，标志着2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段 [7][8][11] - **对市场走势的预判**： - 由于2026年春节假期靠后，传统销售淡季窗口后移，1月份的市场成交表现对一季度整体“成色”较为关键 [1][11] - 市场能否实现“开门红”，核心在于“稳定预期”能否迅速转化为政策落地，并与市场现实有效衔接 [1][11] - 随着各地楼市出现止跌回稳信号，2026年房地产市场的“小阳春”行情值得期待 [10][11] - **对市场特征的判断**：市场持续修复仍依赖于居民就业收入预期、房价预期以及优质供给改善等多重因素共同支撑，2026年分化与筑底仍将是市场核心特征 [11][12]

一线城市楼市显现回暖迹象 - 2026年1月初深圳举办好房节 两天吸引超5000人次到场 接待咨询超500组 约60批客户预约后续带看 [1] - 截至1月2日当周 一线城市新房成交面积环比上升74% 同比上升5% 结束了此前连续12周的同比下降趋势 [1] - 分城市看 北京 上海 广州 深圳当周成交面积分别环比上升13% 82% 64% 263% [1] 2025年房价结构性上涨与豪宅热销 - 2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58% 其中第四季度累计上涨0.93% 出现“翘尾”现象 [2] - 2025年12月百城新建住宅均价涨至17084元/平方米 环比结构性上涨0.28% [2] - 深圳表现抢眼 12月下旬豪宅集中入市形成销售小高潮 典型项目中信城开信悦湾两小时售罄 成交额超百亿 后海招商玺开盘即售罄 [2] 2026年初市场热度与分化 - 2026年元旦假期期间 深圳成交新房64套/0.69万平方米 二手商品住宅成交76套 [3] - 北京“楼市新政”后部分楼盘到访量 二手房带看量较新政前增加 但市场分化现象仍在 非核心区优质项目表现尚不明显 [3] - 北京“楼市新政”核心内容包括放宽非京籍家庭购房限制 以及对多子女家庭提供住房支持 [3] 近期密集出台的房地产支持政策 - 2025年12月10日至11日中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场” 提出因城施策控增量 去库存 优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [4] - 2025年12月22日至23日全国住房城乡建设工作会议部署着力稳定房地产市场等4个方面重点任务 [4] - 2025年12月30日财政部 税务总局公告 自2026年1月1日起对个人销售购买满两年及以上的住房免征增值税 [4] 高层定调“政策一次性给足”以稳定预期 - 2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章 明确“房地产带有显著的金融资产属性” 并提出“政策要一次性给足 不能采取添油战术” [5] - 分析认为该提法主要从预期引导角度出发 信号意义明确 预计2026年房地产政策将进入以稳定预期 缩短调整时间为目标的新阶段 [6] - 政策思路被解读为从分散调控转向系统性发力 旨在尽可能缩短调整时间 熨平市场波动 [6][7] 对2026年市场的展望与关键观察点 - 分析认为随着各地楼市出现止跌回稳信号 2026年房地产市场“小阳春”行情值得期待 [7] - 由于2026年春节假期相对靠后 传统销售淡季窗口后移 预计1月房企推盘与营销动作将提前启动 1月份市场成交表现对一季度整体“成色”较为关键 [4][8] - 市场持续修复仍依赖于居民就业收入预期 房价预期以及优质供给改善等多重因素共同支撑 2026年分化与筑底仍将是市场核心特征 [8]

2025年末深圳豪宅市场热销 - 2025年12月，深圳湾四大豪宅项目接力开盘，合计收金约300亿元 [1][7] - “深圳湾澐玺”项目单日销售额130亿元，创全国单盘单日成交纪录 [1][7] - “联泰超总湾公寓”项目套均总价约6096万元，首推125套房源当天去化率76%，实现销售额53亿元 [1][7] - “中信城开信悦湾”项目两小时销售额突破100亿元，最高单价触及38万元/平方米 [1][7] - “后海招商玺”项目首批40套房源当日全部售罄，收金约13.6亿元 [1][7] 豪宅热销的原因与市场性质 - 豪宅市场火热是土地稀缺性、高净值人群资产配置需求和政策精准调控三重因素共振的结果，并非市场全面复苏的信号 [2][8] - 核心原因包括：地段稀缺性（如近12年唯一纯住宅用地）、价格倒挂优势（备案价较同片区二手房低3-10万元/平方米）、以及高净值人群的资产配置需求 [2][9] - 此现象是市场分化的表现，也是深圳作为大湾区核心引擎城市价值重估的信号 [3][9] - 豪宅热销带动了整体市场情绪回暖，12月深圳有11个片区二手房挂牌价微涨，涨幅多在1%左右 [2][8] 2025年深圳楼市整体走势与政策影响 - 2025年深圳楼市处于“筑底企稳”阶段，市场在调整中逐步回归理性 [3][9] - 全年成交轨迹概括为“一季度升温、二季度平稳、9·5新政后三季度大幅增长、四季度继续翘尾” [3][9] - 9月5日出台的楼市新政是关键转折点，新政实施差异化限购政策并降低二套房贷款首付比例和利率 [3][10] - 据测算，购买总价800万元的二套房，贷款30年可节省利息51万元 [3][10] - 新政后，三季度成交大幅增长，四季度市场继续“翘尾” [4][10] 市场与土地供应的分化格局 - 市场分化明显，核心区与外围区呈现“冰火两重天”格局 [4][10] - 南山、福田核心区优质新房去化率普遍超过80%，部分项目需摇号抢购 [4][10] - 龙岗、坪山等外围区域去化压力大，部分刚需盘价格较年初下降5%-8% [4][10] - 土地市场分化更显著，2025年成交12宗住宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%创近六年新高，但成交建筑面积同比下滑21.4%为近五年最低值 [5][11] 2026年深圳楼市展望 - 2026年深圳潜在入市住宅项目达156个，多集中在龙华、宝安、龙岗、南山等区域 [5][11] - 楼市或将延续“总量企稳、结构深化、价值回归”的走势，结构性机会集中在核心领域 [5][11] - 政策端仍有优化空间，非核心区限购可能进一步放宽，房贷利率、首付比例存在下调潜力 [5][11] - 成交端总量有望温和复苏，但区域分化将加剧，改善型与资产配置型需求将成为市场主力 [6][12] - 供应端将延续“少量优质、严格管控”的常态，核心区土地高溢价成交态势会持续，行业竞争转向“品质比拼” [6][12]

深圳豪宅市场近期表现 - 深圳豪宅市场近期出现抢购热潮，多个高端项目开盘销售额惊人，中信信悦湾项目开盘两小时销售额达100亿元[2] - 深圳湾澐玺项目于11月底开盘，单日销售额达130亿元，创下2025年全国单盘首开纪录[4] - GCC联泰超总湾项目首开销售额为53亿元[4] - 近一个月内，深圳四个豪宅项目（信悦湾、澐玺、招商玺等）合计吸金近300亿元[9] 深圳房价结构变化 - 深圳房价天花板被大幅推高，中信信悦湾项目备案均价为24.4万元/平方米，最高单价达38万元/平方米，突破了此前深圳湾澐玺保持的纪录[2] - 作为对比，上海近期豪宅天花板价格约为32万元/平方米[3] - 深圳楼市呈现“K型”走势，高端豪宅市场火热与普通二手房及刚需市场冷清形成鲜明对比[9] - 深圳二手房价格仍在调整，部分区域价格已跌回2016年水平[10] 政策与市场环境 - 深圳“70/90”政策（要求项目70%以上户型面积小于90平方米）已彻底翻篇，不再限制豪宅户型设计[7][8] - 政策变化使得豪宅产品得以纯粹化，例如中信信悦湾项目起步户型即为200平方米以上的一本证大平层，解决了过去“双拼房”带来的交易难题[7] - 富豪抢购豪宅的动机被解读为在“资产荒”背景下，寻求资产保值以对抗通胀和货币贬值的金融避险行为[11] 具体项目背景与交易结构 - 中信信悦湾项目前身为佳兆业持有的东角头项目，佳兆业于2013年以58亿元收购深圳航运集团70%股权曲线获得该地块，当时货值预估超300亿元[5] - 项目后因佳兆业爆雷陷入停滞，最终由债权人中信通过“服务信托”模式接手并盘活[6][7] - 该模式旨在隔离原有债务，通过高价销售项目实现资金回收，覆盖资金成本、建安成本及项目停滞产生的隐性成本，并保障债权人退出及原业主部分权益[7] - 当前高房价部分被解读为包含“解套溢价”，买家在某种程度上为上一轮地产泡沫的善后买单[7]

公司发展历程与市场地位 - 招商蛇口深圳公司拥有超过40年的发展历史，是深圳城市建设的参与者和共建者 [1] - 公司在深圳累计开发超过60个项目，服务超过10万户家庭 [1] - 公司旗下“玺系”豪宅产品线已历经十年迭新，是公司高端产品的重要标杆 [1] 新产品发布与市场活动 - 公司于2025年在深圳后海推出“玺系”产品线3.0版本升级力作——后海招商玺 [1] - 项目正式开放实体展厅和样板房，营销中心暨LSD大师样板间首度揭幕 [1][3] - 产品发布会现场吸引了行业、媒体代表超100人，周末累计到访客户超过千组 [5] 新产品定位与设计理念 - 后海招商玺定位为“顶奢生活哲学”和“一生之宅”，旨在满足顶尖圈层对“繁华之上的隐奢”的向往 [3][10] - 项目位于深圳后海双中心交汇的稀有版图，连接国际都会繁华与山海人文 [10] - 核心户型为建面约197-237㎡的大平层，由国际设计公司LSD葛亚曦团队操刀设计 [7] - 设计秉持“为家族百年传承而设计”的初衷，强调艺术深度与生活高度 [7] 产品具体规划与核心卖点 - 项目首批将于2025年12月推售1栋小高层住宅，仅推出40套房源，稀缺性高 [12] - 首批产品户型为建面约197㎡和237㎡，是片区内稀缺的约90米纯板楼设计 [12] - 产品采用两梯两户专梯入户，新规户型高赠送，含电梯厅综合赠送后使用率可达93%-95% [12] - 产品以“新规户型+纯板楼设计”为核心，采用“框架结构+内部可拆改”的营造方式，打造“全生命周期豪宅” [12] 产品品质标准与服务 - 后海招商玺是招商蛇口在深圳好房子标准下的首个玺系产品 [10] - 产品几乎全维落地由“7大维度、28个模块、485项技术”构成的招商好房子品质标准 [10] - 项目联合数十位杰出设计师团队及招商积余金玺服务体系，从规划到设计注入前沿视野与美学洞察 [10] - 产品理念强调从传统住宅到人本生活的全面升级，在功能之外更强调对生活的理解与陪伴 [10]

市场整体成交表现 - 今年1-11月深圳新房与二手房总成交量达111,519套，同比增长12%，创近五年同期新高[1] - 市场在11月延续回暖态势，新房成交3,624套，环比增长8.1%，二手房成交量突破5,000套大关[1] - 二手房市场成交量自2025年2月低点后已连续9个月维持在5,000套以上，11月进一步回升至5,762套，市场逐步走出低谷进入企稳阶段[5] 政策与城市利好因素 - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应持续释放，有效降低刚需及改善群体入市门槛与交易成本，直接拉动整体成交量增长[3] - 2026年APEC会议将在深圳举办的消息极大强化市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期，尤其带动深圳湾、后海等核心片区房源关注度[3] - 传统年底置业旺季供需两端积极互动，部分家庭希望年前完成置业计划，开发商推出优惠举措冲刺年度业绩，共同推动11月成交回暖[3] 成交结构特征与分化 - 市场呈现“核心区量稳、边远区承压”的分化态势，龙岗、福田、南山等六个核心城区成交量合计占比高达92.3%[7] - 宝安、龙华等潜力区域环比实现双位数增长，成为上涨主动力，而深汕、大鹏等边远区域则面临压力[7] - 市场需求呈现刚需与豪宅“两头热”格局，龙岗中心城刚需盘片区以258套成交量居全市榜首，定位高端的南山区有三个片区进入成交热度榜[7] 高端住宅市场亮点 - 11月深圳湾・澐玺顶豪项目开盘，推出348套200平方米以上大户型，首开销售额约130亿元，创2025年全国单日单盘销售总额最高纪录[4] - 高端住宅成交占比提升，深圳湾、后海等核心片区房源受到高净值人群更多关注，为市场注入新活力[3] - 12月供应端热度将持续，后海招商玺、中信信悦湾等顶豪项目即将陆续入市，新房市场热度有望进一步延续[4]

深圳新房市场顶豪项目集中入市 - 2025年末深圳新房市场罕见迎来“四大天王”顶豪项目集中入市，包括深圳湾澐玺、中信信悦湾、联泰超总湾和后海招商玺 [1] - 项目凭借核心地段与高端定位聚焦高净值人群需求，带动市场热度 [1] 顶豪项目具体入市计划 - 深圳湾澐玺主力面积209-1180平方米，预计推售348套，已于11月24日获批预售 [2] - 中信信悦湾主力面积210-510平方米，预计推售407套，11月底开放展厅 [2] - 联泰超总湾主力面积303-1000平方米，预计推售136套，已开放展厅及样板房 [2] - 后海招商玺主力面积186-247平方米，预计推售348套，已开放展厅 [2] 二手房市场表现 - 11月深圳二手房签约量增长约17% [1] - 11月1500万以上二手豪宅成交占比提升至2.3%，环比10月扩大0.6% [1] 高净值客群基础 - 2024年广东继续领跑高净值家庭数量，深圳拥有7.72万户高净值家庭，位列全国第四 [2] - 业内认为四大顶豪项目集中入市将有效激活潜在购房需求，推动高净值客群加速成交 [2]