香港物业投资市场情绪与表现 - 2025年第四季度香港物业投资情绪明显改善，主要受连续减息、本地股市反弹及地缘政治风险缓和带动，但市场呈现“两极分化下的选择性复苏” [1] - 2025年全年香港非住宅物业（单宗作价逾5000万港元）投资成交额约471亿港元，按年上升约7% [1] - 在非住宅物业成交中，写字楼板块占据主导地位，占全年成交额的68% [1] 市场买家结构与资金流向 - 非住宅物业市场由策略性用家及营运企业主导，用家占非住宅买家约52%，而非纯财务投资者 [1] - 资金集中流向结构性因素支持及抗跌力较强的资产类别 [1] - 受青睐的资产包括核心区甲级写字楼、豪宅及超级豪宅、学生宿舍相关酒店改装项目以及具重建潜力的高收益零售及工业物业 [1] 2026年投资前景与关键策略 - 2026年投资者的关键在于“如何精挑细选” [1] - 在供应收紧、利率回落及内地资金释放的背景下，核心写字楼、优质豪宅、可改装为宿舍的酒店及具升级潜力的高收益零售及工业物业有望跑赢大市 [1]

股票市场表现 - 恒生指数全年上升28% [1] - 平均每日成交额增加九成至近2500亿港币，创下历史新高 [1] - 新股上市集资额较2024年增加两倍多至超过2800百亿元，高踞全球第一 [1] 住宅物业市场 - 全年成交量上升至近63000宗，是四年新高 [1] - 楼价全年上升3.3%，结束前三年跌势 [1] - 租金全年上升4.3% [1] 非住宅物业市场 - 成交量反弹 [1] - 租金及价格跌幅收窄 [1] 劳工市场 - 第四季经季节性调整的失业率为3.8% [1] - 第四季全职雇员每月就业收入中位数按年上升4.2% [1]

整体物业注册量 - 本月上半月整体物业注册量录得3512宗 较上月同期3304宗增加约6.3% [1] - 以当前进度推算 9月全月整体物业注册量有望达到7000宗水平 [1] - 9月注册数据主要反映8月市况 因签约至注册登记存在时间差 [1] 住宅物业表现 - 本月上半月住宅物业注册量录得3086宗 较上月同期2863宗增加约7.8% [1] - 住宅物业注册增长是推动整体物业注册量上升的主要动力 [1] 非住宅物业表现 - 本月上半月工商铺物业注册量录得169宗 较上月同期170宗仅轻微减少1宗或约0.6% 走势平稳 [1] - 纯车位及其他物业注册量录得210宗 较上月同期236宗减少约11% [1] 未来市场展望 - 市场预期《施政报告》公布及美联储将重启减息周期 利好楼市气氛 [1] - 预计下半月物业交投有望加快 [1] - 反映9月市况的10月整体物业注册量预计将进一步上升 [1]

非住宅物业印花税政策 - 香港政府无计划允许非住宅物业交易印花税分期缴付 印花税税率由100港元至最高4.25%不等 仅占交易成本极小部分 最高税率适用于物业售价高于约2174万港元的交易[1] - 根据《印花税条例》 未缴清印花税的文书不可加盖印花 未加盖印花的文书在法律程序中不得被接纳为证据 亦不能在土地注册处办理注册[1] - 非住宅物业市场交投相对稳定 2025/26年度首季共有约3600宗加盖印花申请涉及非住宅物业 较去年同期上升约17% 涉及交易总金额上升超过三成至约200亿港元[1] - 香港政府无计划为吸引外来投资而调整印花税 但已采取措施降低部分交易税负 如将征收100港元印花税的物业价值上限由200万港元提高至400万港元[2] 非住宅物业投资与信贷环境 - 香港金融管理局未对香港以外地区投资者的按揭供款比率及贷款比率实施限制 银行根据自身策略、客户信贷纪录及还款能力等因素审批贷款[2] - “新资本投资者入境计划”允许申请人投资住宅和非住宅房地产 计入投资总额的上限为1000万港元 占该计划最低投资要求的三分之一[2] 非住宅物业差饷征收 - 非住宅物业差饷根据应课差饷租值按5%征收 征收率与应课差饷租值为550000港元或以下的住宅物业相同[3] - 香港估价署每年全面重新评估所有物业应课差饷租值 以确保按最新市场租金水平征收 私人写字楼租金指数在2019年十月至2024年十月间下跌约18% 同期应课差饷租值下跌约16%[3] - 自2025年起实施的累进差饷制度不适用于非住宅物业 征收率维持于5% 政府认为现行差饷征收率属合理水平[3]