股价表现 - 8月18日盘中上涨6 25%至0 34元/股 成交额达1004 77万元 [1] 业务概况 - 公司主营供应链管理 酒店及餐饮服务 物业投资 以及租赁 放债和证券投资等多元化业务 [1] - 自2001年港交所上市以来通过多元经营模式拓展收入来源 [1] 财务数据 - 2024年营业总收入6 25亿元 净利润亏损2 12亿元 [2]

公司交易 - 中国新零售供应链于8月11日在港交所复牌交易，停牌两周 [1] - 万疆资本以2.228亿港元收购中国新零售供应链75%股份，共3.6亿股，每股价格0.6189港元 [1] - 交易双方均为英属处女群岛注册公司 [3] 收购方背景 - 万疆资本唯一董事及股东为王凯莉，系新城系创始人王振华之女 [3] - 王凯莉26岁，拥有北京大学文学学士、悉尼大学策略公共关系硕士及伦敦大学学院数字媒体文学硕士学位 [3] - 万疆资本成立于今年7月11日，除本次交易外未开展其他业务 [4] - 王凯莉自2024年10月起担任Astrum Apex Investments Limited董事，负责投资机会评估 [4] 目标公司概况 - 中国新零售供应链2019年9月19日在港交所上市，原由张天德持股20%、何志康持股80% [5] - 公司主要在新加坡从事建筑服务及物业投资，业务包括土木工程、工业大厦建筑工程、建筑材料物流及物业租赁 [5] - 公司近三年总收益分别为6660万、5560万、5550万新加坡元，净亏损分别为150万、100万、80万新加坡元 [5] - 公司股票成交量历来偏低，市场流动性有限 [5] 交易细节 - 万疆资本将使用内部资源支付收购代价，不依赖外部融资 [5] - 内部资金主要来自王凯莉作为Hua Sheng信托受益人分配的权益，该信托为王振华为家族设立的家族信托 [5] - 财务顾问华泰金融确认万疆资本具备充足财务资源完成交易 [7] - 交易完成后将保留现有管理层和雇员，维持现有业务及上市地位 [7]

交易概况 - 万疆资本以2.228亿港元收购中国新零售供应链75%股份（3.6亿股），每股价格0.6189港元，较停牌前3.5港元/股折让82.32% [2] - 万疆资本提出强制性无条件现金要约，以每股0.6189港元收购剩余25%股份（1.2亿股），总价7427万港元，合计斥资近3亿港元获得100%股权 [3] - 交易完成后，万疆资本持股比例从0%升至75%，原控股股东Alpine Treasure Limited持股从75%降至0% [3] 收购方背景 - 万疆资本唯一董事及股东为王凯莉（26岁），其父为新城控股实控人王振华 [1][5] - 王凯莉持有北京大学文学学士、悉尼大学策略公共关系硕士及伦敦大学学院文学硕士学位 [6] - 王凯莉自2024年10月起担任Astrum Apex Investments Limited董事，负责投资机会评估 [5] 标的公司情况 - 中国新零售供应链原名S&T HLDGS，2025年1月更名，主营新加坡建筑服务及物业投资业务 [9][11] - 2024财年营收5597.36万新加坡元（同比-0.15%），净亏损78.42万新加坡元（亏损同比收窄24.39%） [9] - 当前总市值21亿港元，交易前股价3个交易日上涨75%，复牌后2个交易日再涨40% [4][13] 历史股权变动 - Alpine Treasure Limited于2024年7月以1亿港元收购公司75%股份（3.6亿股），每股0.2778港元，较当时停牌价折让78.79% [10][11] - 更名后股价一度涨至近4港元/股，后调整至1.6港元/股附近 [11]

公司业绩表现 - 鋑联控股(00459HK)所有主要业务分部在2025年艰难市况下均实现盈利 包括物业代理业务(美联工商铺) 借贷业务及物业投资分部 [1] - 美联工商铺中期经营业绩较去年同期取得轻微改善 [1] 业务分部情况 - 公司主要业务分为三大板块：物业代理业务(美联工商铺) 借贷业务 物业投资分部 [1] - 物业代理业务通过美联工商铺品牌运营 [1]

公司业绩表现 - 鋑联控股所有主要业务分部在2025年艰难市况下均取得溢利 包括物业代理业务(美联工商铺)、借贷业务及物业投资分部 [1] - 美联工商铺2025年上半年经营业绩较2024年同期取得轻微改善 [1] 财务数据 - 公司预期2025年上半年权益持有人应占净亏损约港币3500万元 对比2024年同期净溢利约港币950万元 [1] - 亏损主要源于投资物业重估的预期公平值亏损 该亏损属未变现及非现金性质 不影响集团现金流 [1]

公司业绩表现 - 2025年上半年公司预期权益持有人应占净亏损约为港币3500万元，而2024年同期为净溢利约港币950万元 [1] - 亏损主要源于投资物业的预期公平值亏损，该亏损属于未变现及非现金性质，对现金流无影响 [1] - 公司所有主要业务分部(物业代理业务、借贷业务及物业投资)在2025年均取得溢利 [1] 业务分部表现 - 物业代理业务(美联工商铺)的经营业绩较去年同期取得轻微改善 [1] - 借贷业务和物业投资分部在艰难市况下仍保持盈利 [1]

行业投资评级 - 报告维持全年大宗物业投资额同比增长5-10%的年初预测 [8] 核心观点 - 上半年全国大宗物业投资交易额达1321亿元，同比增长19%，但交易宗数下降29% [3][5] - 机构型买家重点布局消费和居住领域资产，零售物业与租赁住宅交易额分别同比增长166%和200% [3][5] - 数据中心关注度显著上升，人工智能应用爆发将推升一线城市及周边区域投资热度 [8] - 一线城市核心办公楼资本价值自2022年累计下跌43%，具备安全边际的资产受长期资本青睐 [8] 市场回顾 交易表现 - 险资和基金交易额占比升至63%，太盟联合体500亿元收购万达广场资产包贡献上半年交易额的38% [5] - 办公楼交易额66%来自一线城市核心区位项目，核心板块出租率高于全市平均5-8个百分点 [5] 资本化率动态 - 一线城市甲级办公楼、零售物业、高标仓资本化率较2024年末扩大近20个基点，升幅较2024年下半年收窄 [5] - 资本化率与十年期国债收益率利差创历史新高，超过400个基点 [5] 2025年预测更新 投资策略 - 仓储物流受关税战不确定性影响，投资者寻求更高风险溢价，华东和华南为重点关注区域 [8][9] - 消费和居住领域仍是投资主线，零售物业与租赁住宅保持增长潜力 [8] 资本化率展望 - 高标仓资本化率预计下半年上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点 [9] - 办公楼与零售物业资本化率年底预测值基本不变，核心资产上行空间有限 [9] - 北京、上海、广州、深圳甲级办公楼资本化率预计年底升至6.15%、6.05%、6.10%、5.50% [9]

财务相关 - 2025 年 6 月 3 日订立配售协议，最多配售 33,504,000 股，每股 0.120 港元[4] - 6 月 18 日完成配售 33,504,000 股，占扩大后股本约 16.67%[4] - 配售所得款项总额约 4,020,000 港元，净额约 3,824,000 港元[4] - 约 3,194,000 港元用作集团一般营运资金[4] 运营与策略 - 核数师对财报不发表意见，公司已披露处理计划[3] - 新加坡华星酒店附属建筑翻新预计 2025 年底前完成，业务正常[3] - 集团致力于取得新融资，磋商借款，寻求售产，实施成本控制[5] - 董事会尽力实施计划解决意见，适时公告进展[5]

上海办公楼市场 - 上半年上海办公楼市场净吸纳量环比增长126 1%至17 3万平方米 [1] - 金融业以22%占比领跑需求 消费品制造业(17%)和TMT(16%)分列二三位 [1] - 租金报价同比下降3 0%至247 2元/平方米/月 有效租金下降4 3%至174 4元/平方米/月 [1] - 未来六个月将新增77万平方米供应 预计激活市场流动性 [1] 物业投资市场 - 上半年累计交易金额230 1亿元 同比下降29 7% [1] - 零售物业占比28%居首 其中70%通过法拍渠道完成 [2] - 办公楼交易占比25% 近60%集中在内环内核心区域 [2] - 长租公寓Q2贡献43%交易额 险资等机构投资者活跃 [2] 投资者结构 - 机构投资者贡献69%交易额 重点布局办公楼/长租公寓/消费物业 [2] - 企业买家占比14% 其中70%为投资属性 偏好长租公寓/厂房等新经济资产 [2] 行业需求驱动因素 - 金融业持续扩张带动22%办公需求 [1] - 快消品和家居企业推动消费品制造业17%需求 [1] - 跨境电商和互联网平台公司贡献TMT行业16%需求 [1] - 法律和传媒类企业拉动专业服务业10%需求 [1]

股价表现 - 新濠国际发展股价在4月28日盘中一度大跌逾18%，最终收跌13.68%，创十余年新低 [1] - 股价大跌与公司发布的供股集资公告直接相关 [1] 供股计划 - 公司拟以每持2股供1股的方式供股集资最多约7.8亿港元 [2] - 每股供股价1.0286港元，较公告前收盘价3.8港元折让约72.93% [2] - 大股东何猷龙承诺认购不少于4.13亿股，若其他股东不参与，其持股比例将从61.44%升至69.69% [2] - 集资净额50%-60%用于偿还2021年信贷融资本金，40%-50%用于支付该融资利息 [4] 财务状况 - 截至2024年末公司总资产847.50亿港元，计息借贷606.90亿港元，资本负债比率达71.6% [3] - 资本负债比率较2019年6月末的42.4%大幅上升 [3] - 2021年订立的10亿美元5年期信贷融资尚有51.10亿港元未偿还，将于2026年6月到期 [3] - 公司已于2025年4月8日偿还该融资中的1000万美元（7800万港元） [3] 经营业绩 - 公司2024年亏损7.85亿港元，自2020年以来持续亏损 [5] - 融资成本居高不下是导致持续亏损的重要原因 [6] - 业绩亏损导致公司连续多年未派息分红 [6] - 长期亏损和不派息对公司股价形成持续压力 [6]