行业与公司 * 纪要涉及中国内地与香港的房地产行业 包括开发商 物业管理公司 房地产投资信托基金及综合企业[1][2][4] * 核心公司包括万科 华润置地 中国海外发展 龙湖集团 新世界发展 新鸿基地产 恒隆地产等主要上市房企[4][9][63][72] 核心观点与论据：中国内地市场 * 领先指标走弱 中原一线城市二手报价指数从194降至185 创2024年5月以来新低 经理人信心指数从45降至44 创2024年10月以来新低[4][6][7][8][10][11][12] * 60城新房网签量同比增长1% 环比增长27% 但环比增长主要受月底集中备案及武汉 杭州一次性销售登记影响 上周为同比下降8%[4][19][20][21][23] * 北京自8月7日政策放宽后 销售登记量初现改善 从同比下跌转为同比增长17% 但报价仅保持平稳[4] * 12城二手房销量同比增长从4%改善至6%[4][24][25][26][27][28] * 中国高收益地产指数上周微涨01% 年内回报达112% 市场因上海放宽非核心区购房限制及对美国9月降息预期升温而走强[9] * 万科二季度净亏损60亿元人民币 净负债率进一步升至90% 但预计其国有大股东深圳地铁将继续提供流动性支持 年内已提供八笔股东贷款总计240亿元人民币[9] 核心观点与论据：香港市场 * 游客人数环比增长1%至124万人次 为年初至今最高水平 仅次于劳动节 同比增长19% 对九龙仓置业有利[4][48][49][50][51] * 住宅销售率放缓 长实集团旗下Blue Coast II以每平方英尺233万港元的价格推出134个单位 周末销售率为56% 低于预期 近期销售率已从二季度的一些100%售罄项目放缓至50-90%[4][29][30][31] * 房价指数环比下跌05%[4][41][42][43][45] * 中原城市估价指数CVI升至652 上周为631 高于60表明银行正在上调估值 这有助于支持价格稳定[4][45][46] * 35大屋苑二手交易量环比增长52%至82宗 部分因前一周恶劣天气所致[4][40] * 中原网站二手挂牌量从5月底的超过35万套降至上周的318万套 下降约107% 有助于稳定房价[4][36][37][38] 市场表现与资金流向 * 板块股价上周上涨3% 与恒指持平 表现优异者为万科涨9% 华润万象生活与龙湖集团均涨7% 表现落后者为世茂集团跌14% 雅生活服务跌7%[4][53][54] * 南向资金持股变化 内地开发商平均增持006% 雅生活服务增持289% 越秀地产增持096% 香港地产及综合企业平均增持021% 新世界发展增持118% 恒隆地产增持059%[4][63] 机构观点与推荐 * 摩根大通股票首选 基本面看好华润置地 华润万象生活和中国金茂 但认为落后股中国海外发展 中国海外宏洋和龙湖集团有更多上涨空间[4] * 摩根大通股票首选 地产商中看好太古地产 恒隆地产 九龙仓置业和领展 开发商中看好恒基兆业地和信和置业[4] * 摩根大通信贷推荐超配万科2027年到期债券 因其收益率较高达136% 且还款确定性更高[9][65] 其他重要内容 * 香港银行同业拆息HIBOR反弹至2%以上 导致地产板块上涨2% 轻微跑输恒指3%的涨幅[4] * 新城控股通过发行10亿元人民币由购物中心资产支持的ABS获得了更多在岸融资[9] * 报告包含大量详细的数据图表 涵盖各线城市销售 价格指数 代理网站流量 项目销售详情 估值及信贷分析等[7][8][10][11][13][14][16][17][19][20][21][23][24][25][26][27][28][30][31][33][34][35][36][37][38][40][41][42][43][45][46][48][49][50][51][53][54][55][56][58][59][60][61][63][65][66][67][69][70][72][73]

财务表现 - 公司截至2025年6月30日止六个月收益为9180.8万港元 同比增加2.8% [1] - 公司权益持有人应占期间溢利为1652.3万港元 同比显著增长25.8% [1] - 基本每股盈利达到2.58港仙 [1]

财务表现 - 公司截至2025年6月30日止六个月收益达9180.8万港元 同比增长2.83% [1] - 股东应占溢利为1652.3万港元 同比显著增长25.82% [1] - 每股盈利为2.58港仙 [1]

财务表现 - 公司收益9180.8万港元，同比增长2.83% [1] - 股东应占溢利1652.3万港元，同比增长25.82% [1] - 每股盈利2.58港仙 [1]

收入和利润表现 - 公司2025年上半年收益为9.1808亿港元，同比增长2.8%[3] - 公司权益持有人应占溢利为1.6523亿港元，同比增长25.8%[4] - 每股基本及摊薄盈利为2.58港仙，同比增长25.9%[4] - 公司总收益为9180.8万港元，较上年同期8928.3万港元增长2.8%[12] - 公司2025年上半年总收益为9180.8万港元，较2024年同期的8928.3万港元增长2.8%[22] - 公司税后利润达1652万港元，同比上升26%[66] - 公司总收入为10285万港元，同比上升19%[66] - 公司营业收益为9181万港元，同比上升3%[66] - 本公司權益持有人應佔盈利16,523千港元（2024年：13,132千港元），同比增長25.8%[34] 其他收益和利润 - 其他收益净额大幅改善至1.0625亿港元，而2024年同期为亏损0.5641亿港元[3] - 透过其他全面收入以公允价值入账的债务工具公允价值变动收益2.2961亿港元[6] - 汇兑收益净额1010.9万港元，上年同期为汇兑亏损574.5万港元[15] - 公司其他利润净额1063万港元，同比增长288%[66] - 公司其他收入为41万港元，同比下跌87%[66] 成本和费用 - 其他营运开支增至3.7638亿港元，同比增长65.9%[3] - 融资成本上升至1.6864亿港元，同比增长18.6%[3] - 其他營運開支總額為37,638千港元（2024年：22,684千港元），同比增長66.0%[28] - 借款利息支出16,205千港元（2024年：13,762千港元），同比增長17.7%[29] - 租賃負債利息支出659千港元（2024年：459千港元），同比增長43.6%[29] - 员工成本下降18.4%至2548.1万港元[26] - 公司人员费用同比下跌18%[66] 资产和减值 - 金融资产减值亏损减少至0.5561亿港元，同比下降51.8%[3] - 金融资产减值亏损减少51.8%至556.1万港元[27] - 交易及其他應收款項總額357,378千港元（2024年12月31日：312,851千港元），增長14.2%[40] - 減值撥備33,854千港元（2024年12月31日：29,363千港元），增長15.3%[40] - 交易及其他应收款项减值拨备从2024年初的1378.6万港元增加至2025年6月30日的3385.4万港元，增幅达145.6%[41] - 证券经纪孖展融资贷款减值拨备为449.1万港元，较2024年同期的1066.3万港元下降57.9%[42] - 第三阶段应收款项预期信用损失拨备为3339万港元，占该阶段应收款项总额4281.4万港元的78.0%[41] 业务线表现 - 自客户合约产生的收益为4795.1万港元，较上年同期6477.8万港元下降26.0%[12] - 资产管理服务收入2096.0万港元，较上年同期3687.0万港元下降43.2%[13][14] - 销售及交易业务收入1577.9万港元，较上年同期1053.0万港元增长49.8%[13][14] - 企业融资服务收入1112.2万港元，较上年同期1737.8万港元下降36.0%[13][14] - 包销及配售服务收入1006.2万港元，较上年同期1477.0万港元下降31.9%[13][14] - 投资收入3463.9万港元，较上年同期1261.6万港元增长174.6%[12] - 固定收益投资业务收益大幅增长174.6%至3463.9万港元，成为最大收益来源[19][20] - 资产管理业务外部客户收益下降71.6%至928.9万港元[19][20] - 销售及交易业务收益增长10.5%至2390.2万港元[19][20] - 企业融资业务收益下降35.5%至1121.1万港元[19][20] - 固定收益投资业务税前盈利大幅增长397.6%至2262.2万港元[19][20] - 公司资产管理业务管理规模减少11%[66] - 公司销售及交易业务收益同比上升11%[66] - 公司债券投资平均规模同比增加128%[66] - 应占联营公司及合资企业溢利同比下跌56%至676万港元[67][69] - 资产管理规模同比减少11%至479亿港元[68] - 基金管理费收入同比下跌33%至1,659万港元[68] - 资产管理分部利润同比下跌55%至691万港元[68] - 企业融资承销费收入同比下跌32%至1,006万港元[70] - 销售及交易佣金收入同比上升至1,578万港元[71] - 固定收益投资平均债券仓位同比增加128%至10,293万美元[72] - 固定收益投资收益同比上升174%至3,464万港元[72] - 固定收益投资利润同比上升至2,262万港元[72] 地区表现 - 香港地区客户合约收益4795.1万港元，上年同期为3659.5万港元[13][14] - 内地地区客户合约收益为零，上年同期为2818.3万港元[13][14] 联营和合资企业 - 应占联营公司溢利净额下降至0.5735亿港元，同比减少62.7%[4] - 於合資企業的權益應佔溢利淨額1,019千港元[38] - 於聯營公司的權益應佔溢利淨額5,735千港元（2024年：20,700千港元）[38] - 公司摊占联营公司及合资企业业绩同比减少56%[66] 资产和负债变动 - 银行结余及现金增至2.8455亿港元，较2024年底增长3.3%[7] - 公司总资产增长44.1%至24.36亿港元，主要因固定收益投资资产增长74.3%至10.80亿港元[19][23] - 公司总负债增长56.5%至14.53亿港元，主要因固定收益投资负债增长121.5%至9.85亿港元[19][23] - 上市債務投資公允價值1,079,810千港元（2024年12月31日：619,114千港元），增長74.4%[39] - 企业融资交易应收款项从2024年末的54.6万港元大幅增至2025年6月30日的426.7万港元，增长681.5%[43] - 应收结算所交易款项从2024年末的7263.6万港元降至2025年6月30日的3286.9万港元，减少54.8%[44] - 银行结余及现金总额为2.974亿港元，其中已抵押部分为1285.3万港元，未抵押部分为2.845亿港元[46] - 交易及其他应付款项总额从2024年末的2.148亿港元增至2025年6月30日的2.869亿港元，增长33.6%[47] - 银行借款从2024年末的6.6305亿港元增至2025年6月30日的9.8647亿港元，增长48.8%[49] - 回购协议借款从2024年末的4351.6万港元增至2025年6月30日的1.4304亿港元，增长228.7%[49] - 定期存款从2024年末的1.6418亿港元降至2025年6月30日的2036.2万港元，减少87.6%[46] - 银行借款总额在2025年6月30日为986.472百万港元，较2024年12月31日的663.05百万港元增长48.8%[50] - 回购协议现金代价为18.339百万美元（等值143.041百万港元），较2024年12月31日的5.579百万美元（等值43.516百万港元）增长228.8%[52] - 租赁负债在2025年6月30日为36.644百万港元，较2024年12月31日的6.992百万港元增长424.1%[54] - 使用权资产在2025年6月30日为34.961百万港元，较2024年12月31日的7.38百万港元增长373.8%[54] 融资和授信 - 集团银行授信总额在2025年6月30日为1,687.3百万港元，较2024年12月31日的1,482百万港元增长13.9%[50] - 已提取受特定履约责任的银行授信额为886.804百万港元，较2024年12月31日的566.271百万港元增长56.6%[51] - 人民币提取的授信额为345.003百万港元，较2024年12月31日的222.271百万港元增长55.2%[51] - 回购协议实际利率为4.7%，较2024年12月31日的2.7%-2.8%上升约190个基点[52] - 公司可动用银行循环贷款及透支额度为16.9亿港元，已动用9.86亿港元[79] - 公司未发行任何债券（截至2025年6月30日止6个月期间）[79] 投资活动 - 第一次赎回事项赎回金额为3.91百万美元（等值30.5百万港元），持有份额降至60,000股[56] - 第二次赎回事项赎回金额为5.81百万美元（等值45.32百万港元），完全退出CPIAR Fund投资[57] - 截至2025年6月30日止6个月期间未购买、出售或赎回任何上市证券[84] - 截至2025年6月30日未持有任何库存股份[85] 税务 - 中國企業所得稅支出1,756千港元（2024年：6,284千港元），同比下降72.1%[32] 市场环境 - 港股上半年日均成交金额达2,402亿港元同比大增1.2倍[71] - 香港2025年首季实质GDP按年增长3.1%，较去年第四季的2.5%加快0.6个百分点[75] - 香港失业率微升至3.5%（2025年3月至5月），较前期上升0.1个百分点[75] - 香港零售业总销货价值2025年5月按年转升2.4%，终结连续14个月下跌[75] - 就业不足率升至1.4%，较前期上升0.1个百分点[75] - 香港政府维持全年经济增长预测于2%至3%区间[75] - 港股交投持续畅旺，新股市场集资活动显著回暖[76] 其他重要事项 - 公司未对人民币汇率波动采取对冲措施[80] - 截至2025年6月30日止6个月期间未派付中期股息[83] - 公司共有79名全职员工，其中男性38名、女性41名（截至2025年6月30日）[81] - 信达证券为中国信达持有78.67%股权的非全资附属公司[91]

债券购买交易 - 公司于2025年8月15日在公开市场购买本金总额为4.5百万美元的成都中法债券，总代价约为4.35百万美元 [1] - 公司于同日购买本金总额为3百万美元的沂盛债券，总代价约为2.90百万美元 [1]

债券购买交易 - 公司于2025年8月15日交易时段后在公开市场购买本金总额450万美元的成都中法债券 总代价约435万美元 [1] - 公司于同日交易时段后在公开市场购买本金总额300万美元的沂盛债券 总代价约290万美元 [1] 投资成本分析 - 成都中法债券购买折价率为96.7% 较面值折让33万美元 [1] - 沂盛债券购买折价率为96.7% 较面值折让10万美元 [1] - 两笔债券投资总本金750万美元 实际支付总代价725万美元 [1]

债券投资交易 - 公司于2025年8月15日交易时段后在公开市场购买本金总额450万美元的成都中法债券 总代价约435万美元 [1] - 公司于同日交易时段后在公开市场购买本金总额300万美元的沂盛债券 总代价约290万美元 [1] 投资成本分析 - 成都中法债券购买折价率为96.7%（435万/450万） [1] - 沂盛债券购买折价率为96.7%（290万/300万） [1] 投资时间特征 - 两项债券投资均发生在2025年8月15日交易时段后 [1][1]

香港交易及結算所有限公司和香港聯合交易所有限公司對本公告之內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示 概 不 就因本公告之全部或任何部份內容所產生或因依賴該等內容所引致之 任 何 損 失 承 擔 任 何 責 任。 （於百慕達註冊成立之有限公 司） （股份代 號：111） 須予披露交易－ 購買債券 購買事項 成都中法債券購買事項 於 2025 年 8 月 1 5 日（交 易 時 段 後），本 公 司 於 公 開 市 場 購 買 本 金 總 額 為 4.5 百 萬 美 元（相 當 於 約 35.1 百 萬 港 元）之 成 都 中 法 債 券，總 代 價 為 約 4.35百 萬 美 元（相 當 於 約33.93百 萬 港 元）。 沂盛債券購買事項 於2025年8月1 5日（交 易 時 段 後），本 公 司 於 公 開 市 場 購 買 本 金 總 額 為3 百 萬 美 元（相 當 於 約 23.4 百 萬 港 元）之 沂 盛 債 券，總 代 價 為 約 2.90 百 萬 美 元（相 當 於 約22.62百 萬 港 元）。 上市規則之涵義 由 於 各 ...

公司财务安排 - 公司将于2025年8月27日召开董事会会议 [1] - 会议将审议集团截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 会议将审议派发中期股息的建议（如有） [1]