业绩总结 - 公司2023年营业收入为802.2亿元，同比增长10.83%[1] - 公司2023年归母净利润为31.9亿元，同比下降19.43%[1] - 公司2023年销售目标完成率为107.6%，合同销售额为1420.3亿元，同比增长13.6%[2] - 公司2023年销售额排名第12位，同比上升3位，销售金额主要集中在大湾区和广州市场[2] 新增土地和融资情况 - 公司2023年新增土地28幅，总建面491万平方米，总土储2567万平方米，95%分布在一二线城市[2] - 公司2023年全年加权平均借贷年利率下降至3.8%，融资成本领先行业[2] 未来展望 - 公司下调2024年归母净利润预测至33.5亿元，维持“买入”评级[2] 预测数据 - 越秀地产2026年预计净利润为5,093.63百万元，较2023年增长11.3%[3] - 2026年ROIC预计为3.08%，ROE预计为5.46%[3] - 2026年每股净资产预计为28.84元，P/E（Non-GAAP）为4.49[3]

业绩总结 - 越秀地产2023年全年实现营收802.2亿元，同比增长10.8%[2] - 公司销售完成目标，销售金额1992.8亿元，同比增长11.3%[2] - 公司全年商业运营收入同比增长17.1%[3] - 公司2024年销售目标为1470亿元，可售资源约2700亿元[2] - 公司全年发行境内公司债69亿元，加权平均年利率3.37%[3] 未来展望 - 公司2024年销售目标为1470亿元，可售资源约2700亿元，去化率目标为54%[2] 新产品和新技术研发 - 公司全年商业运营收入同比增长17.1%，地产+房托双平台发展[3] 市场扩张和并购 - 公司全年发行境内公司债69亿元，加权平均年利率3.37%，供股募资净额约为83亿港元[3]

业绩总结 - 公司2023年全年实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司2023年归母净利润为31.9亿元，同比下降19.4%[1] - 公司2023年毛利率为15.3%，较去年下降5.1个百分点，导致毛利润同比下滑17.2%[2] - 公司2023年合同销售金额达1420亿元，同比增长13.6%，其中广州市场表现稳定，销售金额达613亿元，同比增长15.3%[2] - 公司通过多元增储模式在多个城市新增28个项目，总建面491万方，新增可售货值约1300亿元[2] 未来展望 - 公司预计未来业绩能实现持续增长，调整2024/2025年归母净利润至35.7/39.3亿元，新增2026年归母净利润预测为43.1亿元[4] - 公司股票现价对应PE估值为4.6/4.1/3.8倍，维持“买入”评级[4] 财务数据 - 2026年主营业务收入预计为1083.15百万人民币，增长率为6.8%[5] - 2026年净利润预计为6531百万人民币，净利率为4.0%[5] - 2026年每股收益预计为1.07元[5] - 2026年每股净资产预计为14.65元[5] - 2026年每股股利预计为0.60元[5] - 2026年净资产收益率预计为7.31%[5] - 2026年总资产收益率预计为0.94%[5] - 2026年投入资本收益率预计为2.89%[5] - EBIT利息保障倍数2026年预计为16.9[5] - 资产负债率2026年预计为75.69%[5]

越秀地产财务数据 - 2023年实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司23年净利率为5.7%，同比下降2.8%[2] - 公司24年计划销售额同比增长4%，销售目标为1,470亿元[3] - 万科A的市净率为4.9，归母净利润为226.2亿元，增速为0.4%[8] - 招商蛇口的市净率为24.2，归母净利润为42.6亿元，增速为-58.9%[8] - 新城控股的市净率为16.4，归母净利润为13.9亿元，增速为-88.9%[8] - 越秀地产的EPS为1.3元，净利润为39.5亿元，增速为10.2%[8] 越秀地产未来展望 - 营业收入在2022年至2026年分别为72,416百万元、80,222百万元、91,854百万元、99,662百万元、106,738百万元[9] - 资产合计在2022年至2026年分别为346,352百万元、401,179百万元、447,118百万元、465,118百万元、487,756百万元[9] - 净利润在2022年至2026年分别为3,953百万元、3,185百万元、3,204百万元、3,542百万元、3,909百万元[10] 公司信息披露 - 公司承诺独立、客观地出具报告内容和观点，并对其负责[10] - 公司隶属于申万宏源证券有限公司，持有或交易本报告提到的投资标的，可能为这些标的提供投资银行服务[11] - 股票投资评级中，买入表示股价预计将上涨20%以上，卖出表示股价预计将下跌20%以上[12] - 本报告采用的基准指数为恒生中国企业指数[15] - 报告提醒客户应当自主作出投资决策并自行承担投资风险[17] - 未经公司事先书面授权，报告的任何部分不得以任何方式复制或再次分发[18]

财务数据 - 公司2023年营业收入为802亿元，同比增长10.8%[1] - 公司归母净利润32亿元，同比下降19.4%[1] - 公司结算毛利率约为15.3%，较上年下降5.1pct[1] - 公司销售增长13.6%，实现销售金额1420亿元，同比增长13.6%[1] - 公司资产负债率为67.4%，净负债率为57.0%[2] - 公司总平均借贷成本为3.82%，下降34bp[2] 未来展望 - 公司预计2024-25年归母净利润分别为32/33亿元，每股收益分别为0.80/0.82元[3] - 公司预计2024-25年总营业收入为870/930亿元，营业成本/营业收入为85.4%[4] - 公司预计未来两年管理费用、销售费用比例与2023年持平[4] - 公司2024-25年的营收预测分别为870/930亿元，归母净利润分别为32/33亿元，每股收益分别为0.80/0.82元[12] - 乐观预测下，公司2025年营业收入预计达到100630万元，净利润为5360万元，每股收益为1.33元[13] - 中性预测条件下，公司2024年营业收入预计为87121万元，净利润为3202万元，每股收益为0.80元[13] 报告内容 - 报告中的投资评级分为买入、增持、中性、卖出和超配等级别[17] - 报告强调了信息的准确性和完整性，提醒投资者注意信息更新和修订[18] - 报告明确指出不构成出售或购买证券的要约或邀请，不构成个人投资建议[19]

业绩总结 - 公司2023年实现收入802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司2023年合同销售额为1420.3亿元，同比增长13.6%，毛利率下滑5.1个百分点[1] - 公司2024年销售目标为1470亿元，较2023年增长3.5%，可售货值约2700亿元，95%土储位于一二线城市[1] - 公司2023年在公开市场拿地销售面积比、拿地销售金额分别位居50强房企第4位、第5位[2] - 公司2023年完成供股融资，募资净额约83亿港元，重点投资大湾区、华东地区等重点区域[3] 未来展望 - 公司2024-2025年EPS预测分别调整为0.79元、0.82元，2026年新增EPS预测为0.86元，对应PE分别为5.0倍、4.9倍、4.6倍[5] - 公司毛利率存在下滑风险，拿地力度不及预期风险，政策改善不及预期风险[6] - 越秀地产公司2026年预计营业额将达到101403百万元，销售成本预计为84672百万元[8] 市场扩张和并购 - 平安证券研究所对越秀地产股票进行了强烈推荐评级，预计股价表现将强于市场表现20%以上[9] 其他新策略 - 平安证券股份有限公司的研究报告仅提供给签约客户，未经授权不得传播[10]

公司业绩 - 公司營業收入約為人民幣802.2億元，同比上升10.8%[1] - 公司毛利率約為15.3%，同比下降5.1個百分點[1] - 公司權益持有人應佔盈利約為人民幣31.9億元，同比下降19.4%[1] - 公司核心淨利潤約為人民幣34.9億元，同比下降17.5%[1] - 公司年內累計合同銷售金額約為人民幣1,420.3億元，同比上升13.6%[2] - 公司全年合同销售额约为人民币1,420.3亿元，同比增长13.6%[59] - 公司在大湾区实现合同销售额约为人民币716.0亿元，同比增长20.0%[60] - 公司在北方地区实现合同销售额人民币129.9亿元，同比增长123.8%[60] - 公司截至2023年12月31日止年度的房地产发展部门營业收入为75216351人民币千元，同比增长9.5%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的房地产管理部门營业收入为3223623人民币千元，同比增长75.9%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的房地产投资部门營业收入为543914人民币千元，同比增长68.8%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的其他部门營业收入为6817504人民币千元，同比增长41.9%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的分部业绩为6590596人民币千元，同比下降41.1%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的可申报分部总资产为389789021人民币千元，同比增长15.7%[25] - 公司截至2023年12月31日止年度的除税前盈利为7720643人民币千元，同比下降28.7%[26] - 公司截至2023年12月31日止年度的可申报分部总资产为401178728人民币千元，同比增长15.9%[27] - 公司超过90%的收益来自中国内地客户活动，非流动资产90%以上位于中国内地[28] - 公司截至2023年12月31日止年度并无交易值占外部收益总额超过10%的任何单一客户[29] 公司发展战略 - 公司通過「6+1」多元化增儲模式於11個城市新增28幅土地，總建築面積約為491萬平方米[3] - 公司於杭州新增星橋TOD項目，總建築面積48萬平方米，同比上升23.9%[4] - 公司「三道紅線」保持「綠檔」達標，資產負債率、淨借貸比率和現金短債比分別為67.4%、57.0%和2.01倍[5] - 公司年內加權平均借貸利率為3.82%，同比下降34個基點[6] - 公司建議宣派二○二三年末期股息每股0.148港元，全年派息每股0.380港元，派息總額約佔核心淨利潤的40%[7] - 公司要不斷提升康養業務的經營能力，拓展銷售渠道，積極探索新業務的增長點和提升業務板塊之間的協同效應[86] - 公司將全面推進「好產品、好服務、好品牌和好團隊」的「四好」企業的建設，加快構建以「產品力、服務力」為目標的系統開發能力和服務運營能力[87] 财务状况 - 二○二三年非流动资产总额为63,014,367千元，较二○二二年略有增长[12] - 二○二三年流动资产总额为338,164,361千元，较二○二二年有显著增长[12] - 二○二三年流动负债总额为210,086,539千元，较二○二二年有较大增长[13] - 本公司已按照香港会计师公会颁布的香港财务报告准则编制财务报表[14] - 本集团已首次采纳新订及经修订的香港财务报告准则，对财务报表影响不大[17] - 本集团未在财务报表中应用尚未生效的经修订香港财务报告准则[18] - 管理层根据内部报告确定经营分部，執行董事根据分部业绩评估表现[19] - 本集团根据香港财务报告准则第8号分为房地产发展、房地产管理、房地产投资和其他业务[21] - 本集团对在中国内地的附属公司、联营公司和合营企业所得盈利按25%税率计提中国内地企业所得税撥備[39] - 中国内地土地增值税按介乎30%至60%的累进税率及按土地增值价值征收[41] - 公司的ESG指标评级持续提升，获得GRESB评级4星级，首次入选中国ESG上市公司大湾区先锋50[74] - 公司财务状况稳健，截至12月底现金及等价物及监控户存款总额约461.0亿人民币，较年初上升31.3%[75] - 公司加快物业销售，合同回款率达83%，实现经营性现金流净流入；融资成本在行业中处于领先地位[76] - 公司完成供股籌資，募資淨額約83億港元，供股獲1.15倍超額認購[78] - 本年内圆满完成供股，募资净额约83亿港元，进一步加强本集团的资本基础及强化核心竞

销售情况 - 越秀地产2024年2月实现合同销售金额约为人民币38.15亿元，同比下降约72.2%[1] - 合同销售面积约为14.46万平方米，同比下降约64.3%[1] - 公司2024年1月至2月累计合同销售金额约为人民币103.61亿元，同比下降约54.1%[2] - 累计合同销售面积约为37.35万平方米，同比下降约41.8%[2] 土地收购 - 公司通过公开挂牌方式取得合肥市1幅地块约99.64%的实际权益，总建筑面积约为11.40万平方米，规划用途为住宅用地[3] - 代表公司实际权益的土地价款约为人民币14.09亿元[3]

财务表现 - 公司上半年实现营业收入约为人民币321.0亿元，同比增长2.6%[8] - 公司上半年合同销售额约为人民币836.3亿元，同比增长71.0%[9] - 公司上半年实现权益持有人应占盈利约为人民币21.8亿元，同比增长27.5%[8] - 公司上半年实现核心净利润约为人民币21.5亿元，同比增长0.8%[8] - 公司在华东地区实现合同销售额人民币186.3亿元，同比增长151.4%[10] - 公司在中西部地区首次实现合同销售额超百亿，为人民币120.5亿元，同比增长64.2%[10] - 公司在北京地区实现合同销售额人民币68.2亿元，同比增长182.4%[10] - 公司在大湾区合同销售额约461.3亿元，占总合同销售额的55.2%[10] - 公司在广州实现合同销售额约人民币402.6亿元，占总合同销售额的48.1%[10] - 公司上半年实现TOD项目销售185.1亿元，同比增长53.3%[14] - 公司直接持有商业物业实现租赁收入约21亿元，同比增长16.7%[17] - 公司持股66.92%的越秀服务集团上半年实现营收约151亿元，同比增长38.7%[18] 发展战略 - 公司瞄准大湾区和华东地区发展战略[10] - 公司投资城市更加审慎精准，新增土地储备约217万平方米[11] - 公司拥有总土地储备约2813万平方米，93%分布在一线城市和二线城市[12] - 公司将全力以赴完成2023年的年度销售及各项经营目标[30] - 公司将继续坚持「精准投资」和「量入为出」的稳健投资策略[31] - 公司将深化与广州地铁集团的战略合作，拓展TOD全国化布局[32] - 公司将继续坚持「商住并举」发展战略，强化商业物业运营能力[33] 财务风险管理 - 公司将加强流动性风险管理，控制有息负债规模，降低融资成本[34] - 公司将持续完善风险监控体系，应对市场挑战[35] - 公司面临的主要财务风险包括市场风险、信贷风险和流动资金风险[194][1] - 利率风险主要来自固定利率借款，影响年内税后盈利[193][2] - 外汇风险主要来自人民币兑港元和美元的波动，影响年内税后盈利[195][3] - 公司通过外汇远期合约对冲外汇风险[194][4] - 公司保证有足够的现金和信贷额度以满足流动资金需求[196][5] - 公司定期监控流动资金需求，确保有足够的现金储备[197][6] - 公司通过调整股息、资本返还、发行新股或出售资产来维持或调整资本结构[200][7]

整体财务数据关键指标变化 - 营业收入约为321.0亿元，同比上升2.6%[1] - 权益持有人应占盈利约为21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%[2] - 已售未入账销售金额为2211.9亿元，同比上升23.6%；总资产为3794.2亿元，同比上升9.5%；现金及现金等价物及监控户存款为492.5亿元，同比上升40.2%；净借贷比率为53.2%，同比下降9.5个百分点[10] - 2023年6月30日非流动资产为632.49751亿人民币，较2022年12月31日的623.7791亿人民币增长1.4%[14] - 2023年6月30日流动资产为3161.70762亿人民币，较2022年12月31日的2839.74066亿人民币增长11.3%[14] - 2023年6月30日流动负债为1878.29103亿人民币，较2022年12月31日的1785.09592亿人民币增长5.2%[15] - 2023年6月30日流动资产净值为1283.41659亿人民币，较2022年12月31日的1054.64474亿人民币增长21.7%[15] - 2023年6月30日非流动负债为964.9203亿人民币，较2022年12月31日的830.49643亿人民币增长16.2%[15] - 2023年6月30日净资产为950.9938亿人民币，较2022年12月31日的847.92741亿人民币增长12.1%[15] - 截至2023年6月30日止六个月，经营业务产生的现金净额为113.16664亿人民币，而2022年同期为 - 16.19102亿人民币[16] - 截至2023年6月30日止六个月，投资业务所用的现金净额为61.99353亿人民币，较2022年同期的60.23252亿人民币增长2.9%[16] - 截至2023年6月30日止六个月，筹资活动产生的现金净额为32.95947亿人民币，较2022年同期的9.19496亿人民币增长258.5%[17] - 2023年6月30日现金及现金等价物为302.78611亿人民币，较2022年同期的260.67656亿人民币增长16.2%[17] - 2023年上半年集团营业收入342.85亿元，来自外界客户营业收入320.95亿元[29] - 2022年上半年集团营业收入334.66亿元，来自外界客户营业收入312.93亿元[30] - 2023年上半年集团分部业绩42.71亿元[29] - 2022年上半年集团分部业绩52.04亿元[30] - 2023年6月30日可申报分部总资产3641.75亿元[31] - 2022年12月31日可申报分部总资产3367.12亿元[31] - 2023年6月30日非流动资产增加24.49亿元[31] - 2022年12月31日非流动资产增加14.51亿元[31] - 截至2023年6月30日止六个月，公司除税前盈利4844117千元，2022年同期为5092829千元[32] - 2023年6月30日公司总资379420513千元，2022年12月31日为346351976千元[33] - 截至2023年6月30日止六个月，已计入销售成本的已出售物业成本为24474162千元，2022年同期为23051696千元[36] - 2023年上半年财务收入397342千元，2022年同期为412541千元[32][36] - 2023年上半年财务费用298092千元，2022年同期为551949千元[32][37] - 2023年上半年中国企业所得税1054685千元，2022年同期为1496626千元[42] - 2023年上半年每股基本盈利0.6345元，2022年同期为0.5152元[43] - 2023年已宣派未支付2022年末期股息为11.39亿元（每股0.272元），2022年为8.62亿元（每股0.265元）；2023年决议宣派中期股息为8.57亿元（每股0.213元），2022年为8.52亿元（每股0.275元）[46] - 2023年6月30日物业、厂房及设备为47.79亿元，2022年为41.74亿元；投资物业为132.49亿元，2022年为109.12亿元[48] - 2023年6月30日应收账款及票据为8.45亿元，减值拨备后为8.03亿元；2022年12月31日分别为6.10亿元和5.70亿元[49] - 2023年6月30日应付账款及票据为16.15亿元，2022年12月31日为16.42亿元[49] - 2023年6月30日借贷总额为99.82亿元，2022年12月31日为88.30亿元[50] - 2023年6月30日担保总额为48.40亿元，2022年12月31日为39.30亿元[51] - 截至2023年6月30日止六个月，利息收入为112,266千元，2022年同期为125,003千元[56] - 截至2023年6月30日止六个月，利息支出为333,842千元，2022年同期为214,424千元[56] - 2023年6月30日，计入流动资产的应收一名股东款项为1,879,800千元，2022年12月31日为1,647,815千元[58] - 2023年6月30日，应付联营公司款项为11,811,527千元，2022年12月31日为13,083,376千元[58] - 截至2023年6月30日止六个月，主要管理层酬金为5,190,000元，2022年同期为5,366,000元[69] - 公司上半年营业收入约321.0亿元，同比上升2.6%，毛利率约为17.8%，同比下降3.4个百分点，权益持有人应占盈利约21.8亿元，同比上升27.5%，核心净利润约21.5亿元，同比上升0.8%[79] - 2023年上半年公司实现营业收入约321.0亿元，同比上升2.6%；毛利约57.0亿元，同比下降14.2%；毛利率约为17.8%，同比下降3.4个百分点[108] - 2023年上半年公司权益持有人应占盈利约21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约21.5亿元，同比上升0.8%，核心净利率约为6.7%[109] - 2023年上半年入账物业收入约301.9亿元，同比上升0.9%；入账物业面积133万平方米，同比上升10.7%；均价约每平方米22,700元[121] - 截至2023年6月30日，已售未入账销售金额约2,211.9亿元，较年初上升23.6%；面积约642万平方米，较年初上升11.7%；均价约每平方米34,500元，较年初上升10.9%[123] - 2023年上半年其他收益及亏损约为0.16亿元，主要受投资物业公允值净跌值1.11亿元及违约金收入0.51亿元综合影响[132] - 2023年上半年销售及营销成本约7.31亿元，同比上升3.0%，占本期入账销售总额的2.3%，与去年同期持平[135] - 2023年上半年行政开支约6.16亿元，同比下降5.3%，占本期入账销售的1.9%，较去年同期下降0.2个百分点[136] - 2023年上半年财务费用约2.98亿元，较2022年中期减少2.54亿元，加权平均借贷年利率由4.11%下降至3.98%[137] - 2023年上半年每股基本盈利为0.6345元（2022年上半年：0.5152元）[140] - 2023年上半年公司完成新融资约328.3亿元，其中境内融资约264.1亿元，境外融资约64.2亿元[147] - 截至2023年6月30日，总借款约998.2亿元（2022年12月31日：883.0亿元），现金及现金等价物及监控户存款约492.5亿元，净借贷比率为53.2%[147] - 未来一年到期的借贷占总借贷约12%（2022年12月31日：18%），定息借贷占总借贷约49%（2022年12月31日：51%）[147] - 2023年上半年加权平均借贷年利率约3.98%，较2022年同期的4.11%下降13个基点[147][152] - 截至2023年6月30日，公司营运资金约1283.4亿元（2022年12月31日：约1054.6亿元），流动比率为1.7倍（2022年12月31日：1.6倍）[149] - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物约302.8亿元（2022年12月31日：218.5亿元），监控户存款约189.7亿元（2022年12月31日：132.7亿元），未提取的银行授信额度约460.8亿元[149] - 截至2023年6月30日，资本负债率为42.5%（2022年12月31日：44.3%）[151] - 截至2023年6月30日，外币借款中有约97.8亿元以港元计值的银行借款、约86.6亿元以美元计值的中长期票据和约21.1亿元以港元计值的票据，外币借款占比约21%（年初占比25%）[156] - 截至2023年6月30日，等值约114.4亿元外币借款已安排金融产品对冲部分外汇风险，外汇敞口低，汇率风险可控[156] - 2023年6月30日，集团就物业买家按揭贷款的或然负债总额约为377.3亿元，2022年12月31日为283.9亿元[160] - 截至2023年6月30日，集团附属公司为合营及联营公司借贷提供的担保上限额度约为106.70亿元，2022年12月31日为109.13亿元[161] - 截至2023年6月30日，集团附属公司已动用的担保约为34.26亿元，2022年12月31日为40.48亿元[161] - 截至2023年6月30日，集团附属公司未动用的担保约为72.44亿元，2022年12月31日为68.65亿元[161] 合同销售业务数据关键指标变化 - 期内累计合同销售金额约为836.3亿元，同比上升71.0%；大湾区合同销售金额约为461.3亿元，同比上升45.3%；华东地区合同销售金额约为186.3亿元，同比上升151.4%[3] - 公司上半年合同销售额约836.3亿元，同比上升71.0%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%[80] - 公司大湾区上半年实现合同销售金额约461.3亿元，占合同销售金额的55.2%，其中广州约402.6亿元，占48.1%；华东区域合同销售金额186.3亿元，同比上升151.4%；中西部区域合同销售金额120.5亿元，同比上升64.2%；北方地区合同销售金额68.2亿元，同比上升182.4%，其中北京38.6亿元[81] - 2023年上半年公司累计合同销售金额约836.3亿元，同比上升71.0%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%；累计合同销售面积约247万平方米，同比上升39.2%，均价约为每平方米33,800元，同比上升22.9%[109] - 2023年上半年合同销售金额中，大湾区约占55.2%，华东地区约占22.3%，华中地区约占11.5%，北方地区约占8.1%，西部地区约占2.9%[110] - 2023年上半年大湾区总计实现合同销售金额约461.3亿元，同比上升45.3%，约占公司合同销售金额的55.2%[112] - 2023年上半年广州实现合同销售金额约402.6亿元，同比上升37.2%，约占公司合同销售金额的48.1%[113] - 2023年上半年深圳录得合同销售金额约24.2亿元，同比上升约7.2倍[114] - 2023年上半年佛山、东莞、中山及江门合同销售金额约34.6亿元，同比上升63.4%[115] - 2023年上半年华东地区合同销售金额约186.3亿元，同比上升151.4%，约占公司合同销售金额的22.3%[116] - 2023年上半年华中地区合同销售金额约96.0亿元，同比上升74.4%，约占公司合同销售金额的11.5%[117] - 2023年上半年北方地区合同销售金额约68.2亿元，同比上升182.4%，约占公司合同销售金额的8.1%[118] - 2023年上半年西部地区合同销售金额约24.5亿元，同比上升33.7%，约占公司合同销售金额的2.9%[1