公司基本信息 - 公司1965年成立，1972年在港交所主板上市，2021年5月纳入MSCI香港小型股指數成份股，2022年3月纳入恒生综合指数成份股[8] - 公司执行董事为张敬国和张国强，非执行董事为黄艳萍[15] - 公司核数师为安永会计师行，律师为何韦律师行[15] - 公司主要往来银行包括中国建设银行（亚洲）、瑞士信贷银行、德意志银行等[15] 土地收购与储备 - 2015年年中至2021年完成161幅位于河南、北京和湖北的土地收购[9] - 截至2021年12月31日，公司在中国有30个已落成物业项目及/或分期和63个现行综合物业项目，123幅地块构成土地储备，总占地面积约521万平方米，估计总建筑面积约1072万平方米[9] - 土地储备带来发展中估计可出售/租赁建筑面积约676万平方米，规划中估计建筑面积约396万平方米[9] - 未来三至四年公司将为中国物业发展业务打造坚实土地储备，重点在河南及其他一二线城市[9] - 2021年，集团严格筛选后竞得15幅地块，总代价约人民币3,132.2百万元，主要位于郑州及河南人口密集城镇[39] - 2021年公司按项目筛选机制等投得15宗土地，土地出让金总计约31.322亿元[41] - 截至2021年12月31日，公司在中国有30个已落成物业项目及/或项目分期[73][74] - 截至2021年12月31日，公司在中国有63个现行发展及规划中综合物业项目[73][74] - 截至2021年12月31日，公司土地储备共123幅地块，总占地面积约为521万平方米[73][74] - 截至2021年12月31日，公司土地储备估计总建筑面积约为1072万平方米[73][74] - 土地储备为公司提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约676万平方米[73][74] - 土地储备为公司提供规划中估计建筑面积约396万平方米[73][74] - 本年度收购15幅地块，总代价约31.322亿元，总占地面积约62.6837万平方米，可出售/租赁总建筑面积约149万平方米[132][135] - 截至2021年12月31日，公司拥有30个已落成物业项目及/或项目分期、63个现行发展及规划中综合物业项目（共123幅地块），土地储备总占地面积约521万平方米，估计总建筑面积约1072万平方米[133][136] - 本年度集团收购河南省地块土地使用权，总面积约626,837平方米，代价约人民币3,132.2百万元[170][172] - 2022年3月23日公司以1.678992亿元取得河南登封市约42081.84平方米地块土地使用权，住宅用途70年，地下交通服务场站用途50年，预计二季度交付[174][176] - 本年度土地收购后，公司将为中国物业发展业务打造三至四年土地储备，2022 - 2024年专注发展储备土地上的项目[184] - 未来数年董事会将在河南郑州及中国其他一二线城市物色新项目并竞投土地使用权[185] 公司股权与投资 - 截至2021年12月31日，公司在美国持有纽交所上市的GMR约5.7%股权[10] - AHR现由公司控制其99%权益，拥有位于堪萨斯州和德克萨斯州的两个养老地产物业[49][52] - 公司在新加坡拥有28个SOHO商住单位组合及5个优质住宅物业组合[49][52] - 公司在美国通过附属公司AHR收购的两套长者住房宿舍面积合共约98,700平方呎[62][63] - 公司在加州拥有约273,200平方米的永久业权地块，在纽约华尔街拥有两个公寓住宅单位[62][63] - 公司于香港云咸商业中心拥有两层商业楼宇及两个车位，将一层作总部，其余作投资性物业[59][60] - 公司新加坡物业组合集中在地铁站附近，在Southbank有SOHO单位组合，在Dakota Residences有住宅物业组合[57][58] - 截至2021年12月31日，公司拥有GMR约5.7%的股权，GMR拥有167栋医疗及保健设施，可租赁净面积约430万平方尺[46][48] - 年报日期公司拥有纽交所上市REIT GMR约5.7%股权及AHR物业投资及管理分部99%股权[193] 公司业务运营 - 2021年集团新签约物业管理项目12个，签约面积2.06百万平方米[32][34] - 2021年9月，集团分别完成期限为两年的2亿美元优先票据及期限为两年零七个月的1.6亿美元优先票据的发行[37][40] - 2021年5月，公司股票被纳入MSCI香港小型股指數[38][40] - 2021年8月，集团完成股份合并[38][40] - 2021年第四季度将项目管理服务扩展至独立物业项目业主，截至12月31日已签订12份管理协议，管理项目总建筑面积约206万平方米[139] - 2021年12月31日签订12份管理协议，在管项目总建筑面积约206万平方米，协议期限3至5年[144] - 2021年第四季度公司获得12份管理合约以扩大项目管理业务[193] - AHR为抓住高收益机会将投资从单栋出租单位分散至长者住房院舍[193] 公司财务数据 - 截至2021年12月31日，集团收益约人民币13,421.5百万元，较2020年同期增加约66.3%；毛利约人民币1,262.7百万元，较2020年同期减少约27.7%[31][33] - 2021年公司收益约134.215亿元，较2020年同期的约80.691亿元增加约66.3%[116][117] - 2021年毛利约12.627亿元，较2020年同期的约17.463亿元减少约27.7%[116][117] - 2021年交付已结转可售/租建筑面积约110万平方米，2020年同期约为70万平方米[116][117] - 2021年其他收入约4400万元，较2020年同期的约2750万元增加约60.0%[118] - 2021年其他亏损净额约7120万元，2020年同期约为8600万元[119] - 2021年销售及市场推广费用约2.496亿元，较2020年同期的约1.81亿元增加约37.9%[119] - 2021年行政费用约2.374亿元，较2020年同期的约2.052亿元增加约15.7%[119] - 2021年融资成本约8990万元，较2020年同期的约7970万元增加约12.8%[121][127] - 2021年所得税开支约2.736亿元，较2020年同期的约4.435亿元减少[122][127] - 2021年公司拥有人应占溢利约3.995亿元，2020年约为7.83亿元[123][127] - 中国物业发展业务本年度收益约133.21亿元（2020年：约78.772亿元），分部溢利约4.923亿元（2020年：约10.333亿元），已结转建筑面积约110万平方米（2020年：约70万平方米）[129] - 本年度计提撇减发展中物业及持作出售的已完工物业约1.668亿元（2020年：发展中物业撇减1.5亿元）[131][135] - 中国项目管理服务本年度分部收益约6180万元（2020年：约1.235亿元），分部溢利约5870万元（2020年：约1.176亿元）[134][137] - 美国AHR和GMR物业投资及/或管理服务本年度分部收入约1440万元（2020年同期：约4410万元），分部利润约990万元（2020年同期：约1.116亿元）[141] - AHR以外地区物业投资本年度分部收入约950万元（2020年：约970万元），分部利润约200万元（2020年：分部亏损约2730万元）[143] - 美国物业投资及管理服务，分部收益从2020年约4410万元降至本年度约1440万元，分部溢利从约1.116亿元降至约990万元[145] - AHR以外物业投资，本年度分部收益约950万元（2020年约970万元），分部溢利约200万元（2020年亏损约2730万元）[146] - 证券业务本年度分部收益约1470万元，分部溢利约1.274亿元，2020年同期分部收益约1460万元，分部溢利约790万元[149][150] - 本年度按公平值计入损益的金融资产公平值收益约1.126亿元，2020年为亏损约670万元[149][150] - 本年度就发展中物业及持作出售的已完工物业作出撇减约1.668亿元[153][154] - 2021年12月31日银行结余约35.125亿元，流动比率约1.2，资产负债比率从去年的34.8%降至27.1%，流动资产净值约124.019亿元[155][156] - 2021年12月31日公司现金及银行结余总额账面价值约为人民币3,512.5百万元，较2020年约人民币4,225.5百万元减少约16.9%[160] - 2021年12月31日已抵押按金合共约为人民币215.9百万元，2020年约为人民币358.3百万元[160] - 2021年12月31日公司拥有人应占负债净额约为人民币18,463.9百万元，2020年约为人民币23,386.3百万元[160] - 2021年12月31日公司拥有人应占权益净额约为人民币8,198.5百万元，2020年约为人民币7,873.9百万元[160] - 2021年12月31日公司借贷总额约为人民币21,976.5百万元，2020年约为人民币27,611.9百万元[160] - 2021年12月31日公司须于一年内或按要求偿还的借贷约为人民币16,075.7百万元，2020年约为人民币18,827.6百万元[160] - 2021年12月31日公司须于一年后偿还的借贷约为人民币5,900.8百万元，2020年约为人民币8,784.3百万元[160] - 公司本年度发行两项上市优先票据，分别为2023年9月13日到期本金2亿美元、年息12.5%（其中1.4242亿美元用于交换原定2021年10月3日到期票据），以及2024年4月23日到期本金1.6亿美元、年息12.5%[161] - 除上述优先票据外，集团银行及其他借款固定年利率为4.95% - 11.0%，还有与多种国际贷款利率挂钩的浮动利率[161] - 2021年12月31日，集团获授的银行及金融机构融资和物业买家按揭贷款融资由账面价值约157.998亿元人民币的物业等作抵押，2020年为174.439亿元人民币[161] - 2021年12月31日，集团若干附属公司股份被抵押以获取银行及金融机构融资，部分融资由黄女士及其女儿张女士最终控股的关联公司担保[161] - 2021年12月31日，来自关联公司的贷款及应付关联公司款项无抵押且免息[161] - 本年度公司未使用任何金融工具进行对冲[161] - 公司2020年11月24日与配售代理订立协议，以每股0.46港元配售最多15.2609亿股新普通股，所得款项净额约6.989亿港元，90%用于偿还2021年12月31日或之前到期借款，10%用于集团一般营运资金[161] - 2021年12月31日，结转自2020年12月31日的余下未动用所得款项约4.971亿港元[161] - 2021年12月31日，集团流动比率约为1.2（2020年：1.3），资产负债比率约为27.1%（2020年：约34.8%）[165] - 2021年12月31日，集团物业发展开支资本承担约为人民币10,656.8百万元（2020年：约人民币12,344.5百万元），收购土地使用权资本承担约为人民币210.5百万元（2020年：约人民币549.5百万元）[165] - 2021年12月31日，集团担保或然负债约为人民币18,002.3百万元（2020年：约人民币13,559.9百万元）[165] - 本年度员工成本总额（包括董事酬金）约为人民币132.9百万元（2020年：人民币97.1百万元）[166][168] - 2021年12月31日，集团有1,144名雇员[167][169] 公司项目情况 - 漳州正商经开广场实际竣工时间为2017年第四季度，集团权益占比100%，总占地面积47736平方米，累计建筑面积211748平方米，已竣工可售/租赁建筑面积211748平方米[76] - 漳州正商兴汉花园实际竣工时间为2017年第四季度，集团权益占比100%，总占地面积34439平方米，累计建筑面积66103平方米，已竣工可售/租赁建筑面积66103平方米[76] - 郑州正商书香花园实际竣工时间为2019年第四季度，集团权益占比100%，总占地面积25357平方米，累计建筑面积100662平方米，已竣工可售/租赁建筑面积100662平方米[76] - 郑州正商珑湖上境实际竣工时间为2019年第四季度，集团权益占比100%，总占地面积62286平方米，累计建筑面积83366平方米，

公司物业项目数量及土地储备情况 - 截至2021年6月30日，公司在中国拥有23个已落成物业项目及/或项目分期[16][17] - 截至2021年6月30日，公司在中国拥有62个现行发展及规划中综合物业项目[16][17] - 截至2021年6月30日，公司土地储备总占地面积约为539万平方米[16][17] - 截至2021年6月30日，公司土地储备估计总建筑面积约为1130万平方米[16][17] - 公司土地储备为其提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约693万平方米[16][17] - 公司土地储备为其提供规划中估计建筑面积约437万平方米[16][17] - 截至2021年6月30日，公司有23个已落成物业项目及/或分期和62个现行发展及规划中综合项目，总占地面积约539万平方米，估计总建筑面积约1130万平方米[124][125] - 土地储备为公司提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约693万平方米，规划中估计建筑面积约437万平方米[124][125] 已完成物业项目情况 - 郑州正商经开广场于2017年第四季度完成，总占地面积42,736平方米，总建筑面积211,748平方米[18] - 郑州正商兴汉花园于2017年第四季度完成，总占地面积34,439平方米，总建筑面积103,000平方米[18] - 郑州正商书香铭筑于2019年第四季度完成，总占地面积25,257平方米，总建筑面积100,662平方米[18] - 郑州正商河峪洲一期于2019年第四季度完成，总占地面积132,111平方米，总建筑面积138,845平方米[18] - 洛阳臻园城市花园一期2017年第四季度竣工，总地盘面积约62,738平方米，已竣工可售/租赁建筑面积185,261平方米，项目类型为100%住宅及商业[72] - 郑州臻园公主湖一期2019年第一季度竣工，总地盘面积约147,988平方米，已竣工可售/租赁建筑面积252,672平方米，项目类型为100%住宅[72] - 郑州臻园河景花园2020年第二季度竣工，总地盘面积约31,462平方米，已竣工可售/租赁建筑面积119,251平方米，项目类型为100%住宅及商业[72] 预计竣工物业项目情况 - 郑州臻园大河居一期预计2019年第四季度竣工，总地盘面积约178,556平方米，已竣工可售/租赁建筑面积289,951平方米，项目类型为100%住宅[24] - 郑州臻园盛境苑预计2020年第二季度竣工，总地盘面积约8,051平方米，已竣工可售/租赁建筑面积26,416平方米，项目类型为100%住宅[24] - 郑州臻园航程大厦预计2020年第四季度至2021年第四季度竣工，总地盘面积约85,631平方米，已竣工可售/租赁建筑面积132,129平方米，预计可售/租赁建筑面积61,722平方米，项目类型为100%商业[24] - 登封臻园御花园预计2020年第三季度竣工，总地盘面积约46,899平方米，已竣工可售/租赁建筑面积78,137平方米，项目类型为100%住宅[24] - 许昌臻园学府公馆预计2020年第四季度至2021年第四季度竣工，总地盘面积约115,449平方米，已竣工可售/租赁建筑面积207,760平方米，预计可售/租赁建筑面积97,568平方米，项目类型为100%住宅[24] - 郑州臻园公主湖三期（东华天宫）预计2020年第四季度竣工，总地盘面积约40,819平方米，已竣工可售/租赁建筑面积81,551平方米，项目类型为100%住宅[72] - 北京臻园/大观园预计2021年第二季度竣工，总地盘面积约53,214平方米，已竣工可售/租赁建筑面积89,007平方米[72] - 郑州登封市少林大道与府佑路交叉口东南角项目预计2022年第四季度完工，总地盘面积55,405平方米，预计可售/可租总建筑面积127,110平方米[76] - 许昌市建安区劳动北路以东、桂湖周庄街以南项目预计2021年第四季度至2022年第四季度完工，总地盘面积167,085平方米[78] - 新乡市金穗大道以南、新二街以东及新中大道以西项目预计2021年第三季度至2023年第二季度完工，总地盘面积82,308平方米，预计可售/可租总建筑面积288,061平方米[78] - 郑州市经开区经北四路以南、经北一路以北、经开第十七大街以西项目预计2021年第四季度至2022年第二季度完工，总地盘面积85,623平方米，预计可售/可租总建筑面积310,179平方米[78] - 新郑市龙湖镇规划一路以南、求实路以西及规划二路以北项目预计2025年第三季度至2024年第三季度完工，总地盘面积91,461平方米，预计可售/可租总建筑面积152,497平方米，预计规划总建筑面积127,999平方米[78] - 巩义市米河镇赵岭村和草店村项目预计2022年第三季度至2024年第四季度完工，总地盘面积982,780平方米，预计可售/可租总建筑面积219,065平方米，预计规划总建筑面积913,004平方米[78] - 许昌市建安区桂华竹园街以南、桂华巷贤路以东项目预计2023年第二季度完工，总地盘面积97,222平方米，预计可售/可租总建筑面积179,708平方米[78] - 荥阳市桃贾路与310国道交叉口西北角、塔山路与汜水西路交叉口西南角项目预计2021年第四季度至2029年第四季度完工，总地盘面积36,244平方米，预计可售/可租总建筑面积220,459平方米[78] - 郑州市登封市崇高路与洧河路交叉口东北角项目预计2021年第三季度完工，总地盘面积15,952平方米，预计可售/可租总建筑面积39,835平方米[76] - 郑州市登封市崇高路与洧河路交叉口西北角项目预计2021年第二季度完工，总地盘面积22,986平方米，预计可售/可租总建筑面积82,236平方米[76] - 郑州正商祯瑞上境预计2022年第二季度完工，总地盘面积68,879平方米，可售/实用面积105,882平方米[84] - 武汉正商书香华府预计2022年第二季度完工，总地盘面积46,888平方米，可售/实用面积164,108平方米[84] - 郑州正商生态城（1 - 7号院）预计2022年第四季度至2034年第二季度完工，总地盘面积228,239平方米，可售/实用面积429,230平方米，规划可售/实用面积165,654平方米[88] - 郑州正商祯瑞上境二期预计2022年第四季度完工，总地盘面积46,505平方米，可售/实用面积77,118平方米[84] - 新乡正商兰庭华府（一期及二期）预计2023年第二季度至2024年第二季度完工，总地盘面积85,053平方米，可售/实用面积137,489平方米，规划可售/实用面积32,617平方米[88] - 郑州正商国际大厦预计2021年第四季度完工，总地盘面积13,442平方米，可售/实用面积107,388平方米[88] - 郑州正商西部预计2022年第三季度完工，总地盘面积132,121平方米，可售/实用面积132,121平方米[84] - 郑州正商祯瑞上境天际Loft（一期及二期）预计2027年第四季度至2034年第四季度完工，可售/实用面积139,240平方米，规划可售/实用面积56,622平方米[84] - 博景正商星海悦府预计2023年第四季度完工，总地盘面积47,852平方米，可售/实用面积103,999平方米[88] - 新密正商新悦城预计2023年第二季度完工，总地盘面积79,029平方米，可售/实用面积132,651平方米[88] - 华宾正商书香华府（一期及二期）预计2029年第三季度完工，住宅及商业占比99%，总面积213,276平方米，已竣工可售/可租建筑面积118,280平方米[92] - 登封正商颖河华府预计2023年第四季度完工，住宅及商业占比100%，总面积76,879平方米，已竣工可售/可租建筑面积76,819平方米[92] - 登封正商启悦府预计2023年第三季度完工，住宅占比100%，总面积64,038平方米[93][97] - 登封正商英滨华府预计2024年第一季度完工，住宅占比100%，总面积188,047平方米，已竣工可售/可租建筑面积188,042平方米[92] - 登封正商松岳华庭预计2023年第四季度完工，住宅占比100%，总面积220,220平方米，已竣工可售/可租建筑面积34,223平方米，在建可售/可租建筑面积185,897平方米[92] - 信阳正商金域世家（农商城新区）预计2025年第二季度至2023年第二季度完工，住宅及商业占比99.99%，总面积102,157平方米，已竣工可售/可租建筑面积67,247平方米，在建可售/可租建筑面积34,90平方米[92] - 洛阳正商颐和花园（二期及三期）预计2025年第二季度至2029年第四季度完工，住宅及商业占比100%，总面积406,418平方米，已竣工可售/可租建筑面积406,418平方米[92] - 郑州正商公主湖一期（武陟境界）预计2022年第三季度完工，住宅占比100%，总面积308,773平方米，在建可售/可租建筑面积308,775平方米[96] - 巩义正商书香华府预计2025年第二季度至2004年第四季度完工，占比100%，总面积178,382平方米，在建可售/可租建筑面积56,637平方米，规划预计建筑面积121,685平方米[96] - 汝阳正商书香苑预计2023年第二季度完工，住宅及商业占比100%，总面积138,419平方米，在建可售/可租建筑面积89,411平方米，规划预计建筑面积87,008平方米[96] - 如House Q项目预计2029年第三季度完工，场地面积35,000平方米，建筑面积48,908平方米[99] - 如Huaxian Zensun/Orchids Mansion项目预计2023年第四季度完工，场地面积55,720平方米，建筑面积111,441平方米[99] - 如Yuanyang Jersun Golden项目预计2034年第一季度完工，场地面积未明确，建筑面积约201,000平方米[102] 公司整体项目概况 - 公司多个房地产项目预计完工时间分布在2021 - 2036年不同季度[99][102] - 项目业态包含住宅、商业及两者结合，比例有10%、51%、56%、90%、100%等[99][102] - 总场地面积约6,883,229平方米[102] - 总建筑面积约14,164,254平方米[102] - 已竣工可售/实用建筑面积约2,869,934平方米[102] - 发展中的可售/实用建筑面积约6,990,279平方米[102] - 规划中的可售/实用建筑面积约4,372,540平方米[102] 公司财务关键指标变化 - 2021年上半年公司收益约559550万元，较2020年同期的223760万元增加约150.1%[107][109] - 2021年上半年公司毛利约43390万元，较2020年同期的60960万元减少约28.8%[107][109] - 2021年上半年公司交付已结转可售/租建筑面积约367000平方米，2020年同期约为170000平方米[107][109][118][120] - 2021年上半年公司其他收益净额约1320万元，2020年同期其他亏损净额约8370万元[108][110] - 2021年上半年公司销售及市场推广费用约12030万元，较2020年同期的3360万元增加约257.8%[112][114] - 2021年上半年公司行政费用约11370万元，较2020年同期的9000万元增加约26.3%[112][114] - 2021年上半年公司所得税开支约9750万元，较2020年同期的25070万元减少[113][114] - 2021年上半年公司拥有人应占溢利约11130万元，2020年约为10890万元[115] - 2021年上半年公司每股基本盈利约5.8分，2020年约为10.3分[115] - 截至2021年6月30日，已抵押按金约40040万元（2020年12月31日：约35830万元）[138][141] - 截至2021年6月30日，净债务约205.335亿元（2020年12月31日：约233.863亿元），归属于公司所有者权益约78.561亿元（2020年12月31日：约78.739亿元）[139] - 截至2021年6月30日，现金及银行结余总额账面价值约32.238亿元（2020年12月31日：约42.255亿元），借款总额约237.573亿元（2020年12月31日：约276.119亿元）[140][141] - 2021年6月30日，公司拥有人应占负债及权益净额分别约为人民币20,533.5百万元和人民币7,856.1百万元，2020年12月31日分别约为人民币23,386.3百万元和人民币7,873.9百万元[142] - 2021年6月30日，集团借贷总额约为人民币

公司基本信息 - 公司1965年成立，1972年在港交所主板上市，主要从事物业发展等业务[7] - 公司股份代号为185[16] - 公司网址为www.zensunenterprises.com[16] 土地储备情况 - 2015年年中至2020年完成146幅土地收购[8] - 截至2020年12月31日，中国土地储备总占地面积约519万平方米，估计总建筑面积约1052万平方米[8] - 土地储备提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约626万平方米，规划中估计建筑面积约426万平方米[8] - 截至2020年12月31日，公司在中国拥有19个已落成物业项目及/或项目分期和55个现行发展及规划中综合物业项目[57][58] - 公司在中国的土地储备总占地面积约为519万平方米，预计总建筑面积约为1052万平方米[57][58] - 土地储备为公司提供发展中预计可出售/租赁建筑面积约626万平方米及规划中预计建筑面积约426万平方米[57][58] - 截至2020年12月31日，公司土地储备总占地面积约519万平方米，总估计建筑面积约1052万平方米[159] - 公司土地储备可提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约626万平方米及规划中估计建筑面积约426万平方米，可应付未来三至四年开发需求[162] - 截至2020年12月31日，公司在中国拥有19个已落成物业项目及55个现行发展及规划中综合物业项目，土地储备总占地面积约519万平方米，估计总建筑面积约1052万平方米[162] 公司股权及投资情况 - 公司目前持有美国GMR约7.5%股权[9] - 公司持有GMR约7.5%的股权，每季度可获股息收入，GMR拥有86项专科医疗及保健设施，可租赁净面积约370万平方尺[33][34] - 2020年7月9日，公司持股85%的附属公司及全资附属公司以约1760万美元价格出售予GMR[35][36] - 公司控制AHR 99%权益，AHR拥有位于堪萨斯州和德克萨斯州的养老地产物业[36][37] - 公司在新加坡拥有28个SOHO商住单位组合及5个优质住宅物业组合[38] - 公司在美国拥有总面积约98700平方呎的两套长者住房宿舍、约273200平方米的永久业权地块及纽约华尔街的两个公寓住宅单位[48][50] - 公司在香港中环云咸商业中心拥有两层商业楼宇，一层作总部，其余作投资性物业[46][47] 公司人事变动 - 郭柏成于2020年9月8日辞任公司秘书[16] 财务数据关键指标变化 - 2020年公司收益约人民币8,069.1百万元，较2019年同期减少约9.2%；毛利约人民币1,746.3百万元，较2019年同期减少约23.6%，主要源于中国物业发展业务，减少原因是疫情致项目开发和交付延迟[22][23] - 公司本年度收入约为80.691亿元，较2019年同期的约88.872亿元下降约9.2%[148] - 公司本年度毛利约为17.463亿元，较2019年同期的约22.865亿元下降约23.6%[148] - 公司本年度交付预订可售/可租建筑面积约74.3万平方米，2019年同期约为54.2万平方米[148] - 公司本年度新增初步项目管理和销售服务业务，带来约1.235亿元收入（2019年为零）[148] - 本年度公司收益约8069.1百万元，较2019年同期的约8887.2百万元减少约9.2%；毛利约1746.3百万元，较2019年同期的约2286.5百万元减少约23.6%[149] - 本年度公司交付约743,000平方米已结转可出售/租赁建筑面积，2019年同期为约542,000平方米[149] - 本年度公司通过提供前期项目管理及销售服务增加收益约123.5百万元，2019年无此项收益[149] - 本年度公司其他收入约27.5百万元，较2019年同期的约9.7百万元增加约184.4%，主要因利息收入从约8.0百万元增至约20.4百万元[150] - 本年度公司其他亏损净额约86.0百万元，2019年同期录得其他收益净额约109.1百万元[151][152] - 本年度投资物业公平值亏损约33.5百万元，2019年为公平值收益约2.3百万元[151][152] - 本年度按公平值计入损益之金融资产公平值亏损约6.7百万元，2019年为公平值收益约112.7百万元[151][152] - 本年度撇减发展中物业约150.0百万元，2019年无此项[151][152] - 本年度出售一间附属公司收益净额约99.6百万元，2019年为亏损净额约6.8百万元[151][152] - 本年度公司销售及市场推广费用从约162.4百万元增加约11.4%至约181.0百万元；行政费用从约166.8百万元增加约23.0%至约205.2百万元[153][154] - 公司融资成本从2019年同期约3820万元增至本年度约7970万元[156] - 公司所得税开支从2019年同期约8.863亿元减至本年度约4.435亿元[156] - 本年度公司拥有人应占集团溢利约为7.83亿元，2019年约为11.516亿元[156] - 本年度每股基本盈利为0.0704元，2019年为0.1487元[156] - 董事会建议本年度派付股息每股0.0081元，2019年为0.0167元，总计股息约1.55亿元，2019年为1.925亿元[156] - 2020年公司在美国对AHR的物业投资及向AHR和GMR提供物业管理服务，贡献收益约4410万元（2019年约6000万元），分部溢利约1.116亿元（2019年约1800万元）[165][168] - 2020年AHR分部以外其他地区物业投资贡献分部收益约970万元（2019年约1230万元），分部亏损约2730万元（2019年分部溢利约180万元）[171] - 2020年公司证券业务录得分部收益约1460万元，分部溢利约790万元，2019年同期分别约为1590万元和1.286亿元[171] - 2020年投资物业公平值亏损约2890万元，2019年同期约为110万元[171] - 2020年按公平值计入损益之金融资产公平值亏损约670万元，2019年为公平值收益约1.127亿元[171] - 2020年12月31日，公司现金及银行结余总额账面价值约为42.255亿元，较2019年的47.786亿元减少约11.6%[175] - 2020年12月31日，公司已抵押按金约为3.583亿元，2019年约为8.863亿元[175] - 2020年12月31日，公司拥有人应占负债及权益净额分别约为233.863亿元和78.739亿元，2019年分别约为239.045亿元和37.406亿元[175] - 2020年12月31日，公司借贷总额约为276.119亿元，2019年约为286.83亿元[175] - 2020年12月31日，公司一年内或按要求偿还的借贷约为188.276亿元，2019年约为154.051亿元；一年后偿还的借贷约为87.843亿元，2019年约为132.779亿元[175] - 2020年12月31日，集团获授的银行及金融机构融资和物业买家按揭贷款融资由账面价值约174.439亿元的投资物业等作抵押，2019年为199.875亿元[176] - 2020年12月31日，集团流动比率约为1.3（2019年：1.5），资产负债比率约为34.8%（2019年：约46.0%）[178] - 2020年12月31日，集团物业发展开支资本承担约为人民币12,344.5百万元（2019年：约人民币11,867.2百万元），收购土地使用权资本承担约为人民币549.5百万元（2019年：无）[178] - 2020年12月31日，集团担保或然负债约为人民币13,559.9百万元（2019年：约人民币7,819.6百万元）[178] - 本年度员工成本总额（包括董事酬金）约为人民币97.1百万元（2019年：人民币81.0百万元）[179][182] 各条业务线数据关键指标变化 - 中国物业发展业务本年度收益约78.772亿元，2019年约87.96亿元，分部溢利约10.333亿元，2019年约19.073亿元[156] - 本年度已交付及确认收益的已结转建筑面积约为74.3万平方米，2019年约为54.2万平方米[156] - 本年度公司在中国开展项目管理和销售服务，录得收入约1.235亿元，2019年为零，分部溢利约1.176亿元，2019年为零[160] - 2020年公司在中国提供前期项目管理及销售服务，录得收益约1.235亿元，分部溢利约1.176亿元，2019年无此项业务[163] 公司融资与资本运作 - 年初公司完成2.5年期的2亿美元债发行，拓展了境外融资渠道[26][28] - 公司分别于5月和12月完成两次配售股份，总计成功募集资金约1,110百万港元[26][28] - 公司通过认购新股完成贷款资本化，大股东所有债款转股后，已发行股份增大到约191亿股[26][28] - 公司于本年度发行2亿美元优先票据，年息12.5%，2022年9月13日到期[175] - 2019年第四季度发行的3.4亿美元优先票据年息为12.8%[175] - 除上述票据外，公司银行及其他借贷固定年利率介于4.568%至11.0%[175] - 公司银行及其他借贷还有与多种国际贷款利率挂钩的浮动利率[175] - 公司利率风险主要来自附有浮动利率的银行及其他借贷[175] - 2020年5月和12月公司分别完成两项股份配售活动，5月配售发行12.3536亿股新普通股，所得款项净额约4.011亿港元，90%用于偿还借贷，10%用于营运资金[176] - 2020年11月24日的配售协议，公司发行15.2609亿股新普通股，所得款项净额约6.989亿港元，90%用于偿还借贷，10%用于营运资金，截至2020年12月31日，约2.018亿港元已用于偿还银行借贷，4.971亿港元预期2021年动用[176] - 2020年11月24日公司与Joy Town Inc.订立认购协议，发行60.7771675亿股认购股份，集团结欠的约23.68亿元股东贷款将拨充资本作认购代价[176] 公司项目收购情况 - 上半年公司成功收购洛阳正商城、郑州正商滨河铭筑和郑州正商公主湖三个优质项目，扩大了资产规模[26][28] - 2020年公司陆续投得47宗土地，土地出让金总计约人民币8,216.8百万元，地块主要集中在郑州及河南人口密集、购房需求高的市县区域[27][29] - 2020年6月12日，集团以人民币2,368.0百万元收购兴城控股全部已发行股本，其拥有五个位于中国河南省郑州市及洛阳市的物业发展项目，总占地面积约550,225平方米[181][184] - 本年度公司收购河南省地块土地使用权，总面积1865272平方米，代价821680万元人民币[186] - 本年度公司完成收购兴城控股全部已发行股本，其项目占地约550225平方米[195][196] - 本年度公司收购59幅地块，总占地面积约242万平方米，可出售/租赁总建筑面积约520万平方米，总代价约105.848亿元[158][161] 公司项目建设与交付情况 - 正商瓏水上境土地面积约58,338平方米，总建筑面积约204,775平方米，绿化率35%[59] - 正商瓏水上境实际竣工时间为2020年第四季度[59] - 正商瓏湖上境土地面积约62,286平方米，总建筑面积约186,545平方米，容积率1.49[60] - 正商瓏湖上境实际竣工时间为2019年第四季度[60] - 正商河峪洲预计土地面积约318,759平方米，预计总建筑面积约608,319平方米，绿化率35.01%，综合容积率约1.99[62] - 正商河峪洲一期实际竣工时间为2019年第四季度，二期预计竣工时间为2020年第四季度至2022年第四季度[62] - 正商瓏水上境总占地面积约87亩，含18栋7F洋房、1栋物业用房和1所幼儿园[59] - 正商瓏湖上境总占地面积约93亩，地上建筑面积约9.4万平方米，地下建筑面积约9.3万平方米[60] - 正商河峪洲一期占地约141亩，二期占地约133亩[62] - 正商河峪洲主要产品为建筑面积约89 - 115平方米宽景高层和约89 - 142平方米花园洋房[62] - 正商家河家一期占地148亩，总建面约48万平方米，容积率2.99，2019年12月竣工交房；二期总规划建面约20万平方米，容积率2.49，预计2021年8月交房[63] - 正商滨河铭筑总占地47.2亩，总建筑面积约17.17万平方米，建筑密度23%，容积率3.79，绿化率约30%，2020

公司物业项目整体情况 - 截至2020年6月30日，公司在中国拥有10个已落成物业项目及/或项目分期和41个现行发展及规划中综合物业项目，共104幅地块，总占地面积约458万平方米，估计总建筑面积约1321万平方米[16][17] - 土地储备为公司提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约592万平方米及规划中估计建筑面积约323万平方米[16][17] - 截至2020年6月30日，集团在中国有10个已落成项目和41个现行项目，总面积约458万平方米，估计总建筑面积约1321万平方米[65][68] 已竣工物业项目情况 - 郑州正商经开广场于2017年第四季度竣工，总建筑面积约201,748平方米，100%为商业产业[18] - 郑州正商兴汉花园于2017年第四季度竣工，总建筑面积约66,108平方米，100%为住宅[18] - 郑州正商书香铭筑于2019年第四季度竣工，总建筑面积约100,662平方米，100%为商业[18] - 郑州正商蓝钻于2019年第四季度竣工，总建筑面积约83,500平方米，100%为住宅[18] - 郑州正商河峪洲一期于2019年第四季度竣工，总建筑面积约176,845平方米，100%为住宅[18] - 郑州正商逸湖居一期于2019年第四季度竣工，总建筑面积约289,951平方米，100%为住宅[18] - 洛阳正商城南/园一期2017年第四季度竣工，总地盘面积52,728平方米，已竣工可租/售建筑面积185,261平方米，项目权益100%为住宅及商业[22] - 郑州正商公主湖项目一期2019年第一季度竣工，总地盘面积147,988平方米，已竣工可租/售建筑面积252,672平方米，项目权益100%为住宅[22] 预计竣工物业项目情况 - 郑州正商盛润广场预计2020年第二季度竣工，总地盘面积约26,476平方米，已竣工可租/售建筑面积24,476平方米，项目权益100%为住宅[22] - 郑州正商航海郡预计2020年第四季度竣工，总地盘面积194,354平方米，预计可售/在建建筑面积194,354平方米，项目权益100%为商业[22] - 郑州正商河峪湾二期预计2020年第四季度至2022年第四季度竣工，总地盘面积184,648平方米，预计可售/在建建筑面积191,971平方米，项目权益100%为住宅[22] - 郑州正商家和家二期预计2021年第三季度至2022年第三季度竣工，总地盘面积17,643平方米，预计可售/在建建筑面积200,275平方米，项目权益100%为住宅[25] - 北京正商和园预计2021年第二季度竣工，总地盘面积53,214平方米，预计可售/在建建筑面积89,017平方米，项目权益100%为住宅[25] - 登封正商城市·御园预计2020年第三季度竣工，总地盘面积78,137平方米，预计可售/在建建筑面积78,137平方米，项目权益100%为住宅[25] - 登封正商城市·怡园预计2021年第四季度竣工，总地盘面积15,952平方米，预计可售/在建建筑面积39,835平方米，项目权益100%为住宅及商业[25] - 登封市登封臻园项目预计2022年四季度完成，住宅占比100%，总地盘面积55,405平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积1,271,100平方米[28] - 登封市景美正贡城·君源项目预计2029年二季度完成，住宅占比100%，总地盘面积40,773平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积71,552平方米[28] - 郑州市郑州臻园航海国际广场（一期及二期）2021年二季度至2022年二季度完成，商业占比100%，总地盘面积21,916平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积78,342平方米[28] - 许昌市许昌臻园书香苑项目2020年四季度完成，住宅占比100%，总地盘面积115,449平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积312,604平方米[28] - 许昌市许昌臻园金色家园项目2021年四季度完成，住宅占比100%，总地盘面积948平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积167,058平方米[28] - 郑州市郑州臻园龙水尚郡项目2020年四季度完成，住宅占比100%，总地盘面积201,338平方米[28] - 新乡市新乡臻园黄金英里世家（一期及二期）2021年三季度至2023年二季度完成，住宅及商业占比100%，总地盘面积82,308平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积288,067平方米[28] - 郑州市郑州臻园航海花园（一期及二期）2021年四季度至2022年二季度完成，住宅及商业占比100%，总地盘面积84,423平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积310,119平方米[31] - 郑州市郑州臻园兰花 Mansion（谷景花园）2021年二季度完成，住宅占比100%，总地盘面积41,400平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积130,135平方米[31] - 郑州市郑州臻园拉霍城2022年二季度至2029年四季度完成，住宅、商业、餐饮及宣传占比100%，总地盘面积987,701平方米，估计可销售/可租赁总楼面面积1,141,247平方米，规划中总楼面面积950,677平方米[31] - 武汉正商学府华府预计2021年第二季度完工，总面积44,888平方米，可售/可租总建筑面积164,108平方米，住宅占比100%[35] - 郑州正商御湖宽境预计2022年第二季度完工，总面积54,298平方米，可售/可租总建筑面积146,608平方米，住宅占比100%[35] - 郑州正商风华上境预计2022年第四季度完工，总面积45,505平方米，可售/可租总建筑面积77,118平方米，住宅占比100%[35] - 新乡正商智慧城兰园预计2020年第四季度完工，总面积40,279平方米，可售/可租总建筑面积45,136平方米，住宅及商业占比100%[35] - 新乡正商智慧城华园预计2021年第四季度完工，总面积25,645平方米，可售/可租总建筑面积94,537平方米，住宅及商业占比100%[35] - 新乡正商智慧城预计2022年第三季度至第四季度完工，总面积244,072平方米，规划中总建筑面积470,071平方米，住宅及商业占比100%[35] - 郑州正商天际湖岸（一期4:1）预计2022年第四季度完工，总面积97,995平方米，可售/可租总建筑面积195,872平方米，住宅及商业占比100%[35] - 漳州正商西部预计2022年第三季度完工，总面积132,121平方米，可售/可租总建筑面积132,121平方米，住宅占比100%[38] - 郑州正商正商商业中心预计2029年第一季度完工，总面积93,643平方米，可售/可租总建筑面积53,001平方米，规划中总建筑面积180,227平方米，商业占比102%[38] - 郑州正商国际大厦预计2021年第四季度完工，总面积13,442平方米，可售/可租总建筑面积107,388平方米，商业占比100%[38] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日止六个月，公司录得收益约人民币22.376亿元，较2019年同期增加约582.4%；毛利约人民币6.096亿元，较2019年同期增加约309.9%[45][46] - 本期公司其他亏损净额约为人民币8370万元，2019年同期为其他收益净额约人民币5260万元[47][48] - 本期按公平值计入损益之金融资产减少约人民币5170万元，2019年增加约人民币4180万元[47][48] - 本期投资物业公平值减少约人民币2790万元，2019年增加约人民币300万元[47][48] - 本期汇兑亏损净额约人民币410万元，2019年汇兑收益净额约人民币770万元[47][48] - 公司销售及营销开支从2019年同期约人民币3730万元降至本期约人民币3360万元，减少约9.9%[51] - 公司行政开支从2019年同期约人民币7390万元增至本期约人民币9000万元，增加约21.8%[51] - 公司所得税开支从2019年同期约人民币5740万元增至本期约人民币2.507亿元[52] - 本期公司股东应占溢利约人民币1.089亿元，2019年约人民币3700万元；本期基本每股盈利约人民币1.03分，2019年约人民币0.60分[53] - 2020年7月支付2019年12月31日止年度末期股息1.929亿元人民币[54][56] - 销售及市场推广费用从2019年约3730万元人民币减少9.9%至本期约3360万元人民币[55] - 行政费用从2019年约7390万元人民币增加21.8%至本期约9000万元人民币[55] - 所得税开支从2019年约5740万元人民币增加至本期约2.507亿元人民币[56] - 公司拥有人应占集团溢利本期约为1.089亿元人民币（2019年约为3700万元人民币），每股基本盈利本期约为1.03分（2019年约为0.60分）[56] - 2020年6月30日，已抵押按金约4.242亿元（2019年12月31日约8.863亿元）[75] - 2020年6月30日，公司拥有人应占负债及权益净额分别约262.801亿元（2019年12月31日约239.045亿元）及约40.019亿元（2019年12月31日约37.406亿元）[78] - 2020年6月30日，集团借贷总额约304.482亿元（2019年12月31日约286.83亿元），其中约187.611亿元须于一年内或按要求偿还，约116.871亿元须于一年后偿还[78] - 期间公司发行本金2亿美元、年息12.5%的优先票据，2022年3月13日到期[78] - 2020年6月30日，除年息12.8%的3.4亿美元及年息12.5%的2亿美元优先票据外，集团银行及其他借贷固定年利率4.95% - 11.0%，还有多项浮动利率[80][84] - 2020年6月30日，集团获授的银行及金融机构融资连同物业买家按揭贷款融资由账面价值约188.466亿元的资产抵押（2019年12月31日约199.875亿元）[81][84] - 截至2020年6月30日，集团流动比率约为1.3（2019年12月31日约为1.5），资产负债比率约为42.5%（2019年12月31日约为46.0%）[91] - 截至2020年6月30日，集团物业发展开支资本承担约为人民币145.318亿元（2019年12月31日约为人民币118.672亿元），收购土地使用权资本承担约为人民币6.327亿元（2019年12月31日为零）[91] - 截至2020年6月30日，集团有关按揭融资担保的或然负债约为人民币114.457亿元（2019年12月31日约为人民币78.196亿元）[96][98] - 2020年员工成本总额（包括董事酬金）约为人民币5170万元，2019年6月30日为人民币4350万元[109] - 2020年上半年公司收益为22.37563亿元人民币，2019年同期为3.2789亿元人民币[192] - 2020年上半年公司销售成本为16.27916亿元人民币，2019年同期为1.7916亿元人民币[192] - 2020年上半年公司毛利为6.09647亿元人民币，2019年同期为1.4873亿元人民币[192] - 2020年上半年公司除税前溢利为3.59824亿元人民币，2019年同期为0.94914亿元人民币[192] - 2020年上半年公司期间溢利为1.09086亿元人民币，2019年同期为0.37487亿元人民币[192] - 2020年上半年公司基本每股盈利为1.03分人民币，2019年同期为0.60分人民币[192] - 2020年上半年公司期間溢利为109,086千元人民币，2019年同期为37,487千元人民币[195] - 2020年上半年公司其他全面（虧損）为24,657千元人民币，2019年同期收益为541千元人民币[195] - 2020年上半年公司全面收益總額为84,429千元人民币，2019年同期为38,028千元人民币[195] - 截至2020年6月30日，公司非流動資產總額为1,787,648千元人民币，2019年12月31日为893,880千元人民币[198] - 截至2020年6月30日，公司流動資產總額为59,985,521千元人民币，2019年12月31日为51,048,309千元人民币[198] - 截至2020年6月30日，公司流動負債總額为45,609,019千元人民币，2019年12月31日为34,817,398千元人民币[200]

公司基本信息 - 公司1965年成立，1972年在港交所主板上市，主要从事物业发展、投资及管理等业务[6] - 公司执行董事为张敬国、张国强，非执行董事为Huang Yanping，独立非执行董事为刘达、刘俏、马运弢[15] - 公司核数师为安永会计师行，律师为何韦律师行[15] - 公司主要往来银行包括中国建设银行（亚洲）、瑞士信贷银行等[15] - 公司股份过户登记处为卓佳准诚有限公司，注册办事处位于香港中环云咸街40 - 44号云咸商业中心24楼[15] - 公司股份代号为185，网址为www.zensunenterprises.com [15] - 公司于2013年12月6日宣布房地产投资信托三线发展策略[106] - 公司成立于1965年，专注于香港、中国及海外物业开发、物业投资及管理、项目管理及销售服务以及证券买卖及投资[185] 土地收购与储备情况 - 2015年年中至2019年，公司在中国完成87幅土地收购用于房地产发展[7] - 截至2019年12月31日，公司在中国有6个已落成物业项目和30个现行发展中综合项目，79幅地块规划总占地面积约352万平方米，估计总建筑面积约954万平方米[7] - 土地储备为公司提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约404万平方米，规划估计建筑面积约286万平方米[7] - 2019年公司成功投得10幅地块，总代价约38.88亿元，新增土地储备约46万平方米[33][35] - 截至2019年12月31日，公司在中国有6个已落成物业项目和30个现行发展中综合物业项目，涉及79幅地块，规划总占地面积约352万平方米，估计总建筑面积约954万平方米[69][70] - 中国土地储备为公司提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约404万平方米及规划估计总建筑面积约286万平方米，公司应占所有中国物业项目的100%权益[69][70] - 2019年公司在中国成功完成10幅土地收购，总占地面积约46万平方米，估计总建筑面积约113万平方米[114] - 截至2019年12月31日，公司在中国有6个已落成物业项目和30个现行发展中综合物业项目，规划总占地面积约352万平方米，估计总建筑面积约954万平方米[114] - 2019年1月11日，公司以6.726亿元投得郑州高新区约51,395.40平方米住宅用地，预计2022年第三季度前落成[142] - 2019年1月16日，公司以2.167亿元投得郑州上街区约93,643.23平方米商业用地，预计2022年第三季度前落成[142] - 2019年1月29日，公司以5000万元收购郑州约13,442.23平方米商业用地，预计2021年第四季度前落成[142] - 2019年5月29日，公司分别以2.8819亿元和4.5908亿元投得郑州管城区约28,608.73平方米和45,604.51平方米住宅用地，预计2022年第四季度前落成[142] - 2019年6月29日，公司以2.518233亿元投得河南登封市约55,404.64平方米住宅用地，预计2022年第四季度前落成[142] - 2019年9月12日，公司分别以1.7407亿元和1.1636亿元投得河南新郑市约50,456.59平方米和33,728.72平方米住宅用地，预计2022年第三季度前落成[142] - 2019年9月12日，公司以15.1283亿元投得北京约55,608.04平方米住宅用地，预计2022年第四季度前落成[142] 财务数据关键指标变化 - 2019年公司实现营业收入约人民币88.87亿元，较去年大幅增加1378%，毛利收益约人民币22.87亿元，按年增加731%[20][21] - 2019年度净利润率达到13%，公司拥有人应占利润大幅提升3742%至约人民币11.52亿元[20][21] - 董事会建议宣派2019年度末期股息每股人民币1.67分，实现公司自2015年转型从事中国物业开发业务后的首次派息[20][21] - 2019年8月，公司成功向控股股东发行约41.2亿股新普通股，集资约15.6亿港元[23][24] - 2019年1月，公司成功发行1亿美元的短期债券；10月首次公开发行2.2亿美元优先票据并于香港交易所挂牌交易，12月增发1.2亿美元优先票据[23][24] - 2019年集团录得收益约人民币88.872亿元，较2018年约6.015亿元增加约1378% [110][111] - 2019年集团毛利约人民币22.865亿元，较2018年约2.751亿元增加约731% [110][111] - 2019年已交付可出售/租赁建筑面积约54.2万平方米，2018年约4.3万平方米[110][111] - 2019年集团其他收益净额约人民币1.091亿元，2018年约0.333亿元[112] - 集团销售及市场推广费用从2018年约1.149亿元增加41%至2019年约1.624亿元[112] - 集团行政费用从2018年约1.297亿元增加29%至2019年约1.668亿元[112] - 集团所得税开支从2018年约0.3亿元增加至2019年约8.863亿元[112] - 2019年公司拥有人应占集团溢利约人民币11.516亿元，2018年约0.3亿元[112] - 2019年每股基本盈利约为人民币14.87分，2018年为人民币0.49分[112] - 截至2019年12月31日，公司现金及银行结余总额账面价值约47.786亿元（2018年约14.897亿元），增长约221%[121][122] - 截至2019年12月31日，已抵押按金合共约8.863亿元（2018年约7.144亿元）[123][124] - 截至2019年12月31日，公司净债务约239.045亿元（2018年约242.605亿元），归属于公司所有者的权益约37.406亿元（2018年约11.286亿元）[125] - 2019年12月31日，公司拥有人应占负债净额约为人民币239.045亿元（2018年：约人民币242.605亿元），应占权益净额约为人民币37.406亿元（2018年：约人民币11.286亿元）[126] - 2019年12月31日，集团借贷总额约为人民币286.83亿元（2018年：约人民币257.502亿元），其中约人民币154.051亿元（2018年：约人民币170.079亿元）须于一年内或按要求偿还，约人民币132.779亿元（2018年：约人民币87.423亿元）须于一年后偿还[127][128] - 本年度公司完成发行本金额1亿美元、年息8.0厘的债券，所得款项用作集团一般企业用途，债券于2020年1月赎回；下半年发行本金总额3.4亿美元、年息12.8厘的优先票据，所得款项净额用于现有债务再融资、项目发展及一般企业用途[130] - 本年度集团赎回本金额2亿美元、年息7.5厘的债券及总发行规模为人民币16亿元的资产支持证券[130] - 2019年12月31日，集团银行及其他借贷固定年息介乎4.568厘至9.975厘，还有多项与国际贷款利率挂钩的浮动利率，来自关联公司的贷款及应付关联公司款项免息[130] - 2019年12月31日，授予集团的银行及金融机构融资连同物业买家的按揭贷款融资由账面价值约人民币199.875亿元（2018年：约人民币155.394亿元）的资产作抵押[130] - 本年度公司与控股股东订立认购协议，发行41.17879979亿股认购股份，所得款项净额约人民币14.266亿元，40%用于物业项目建设费用，40%用于偿还银行贷款，10%用于土地使用权收购成本，10%用于集团一般营运资金，认购股份占当时扩大后已发行股本约40.00%[130] - 2019年12月31日，集团流动比率为1.5（2018年：1.3），资产负债率约为46.0%（2018年：约61.3%）[132] - 2019年12月31日，集团物业开发支出的资本承担约为人民币118.672亿元（2018年：约人民币200.128亿元）[133] - 2019年12月31日，公司物业按揭融资担保或然负债约为78.196亿元，2018年约为36.99亿元[134][139] - 2019年12月31日，公司流动比率为1.5，2018年为1.3；资产负债比率约为46.0%，2018年约为61.3%[137] - 2019年12月31日，公司物业发展开支资本承担约为118.672亿元，2018年约为200.128亿元[138] - 本年度员工成本总额（含董事酬金）约为人民币8100万元，2018年约为人民币6780万元[144][145] - 截至2019年12月31日，集团有297名雇员[146] - 集团投资物业年末重估，公允价值增加净值约人民币225万元[188] - 公司2019年12月31日可供分派储备约人民币2.091亿元[188] - 集团本年度慈善捐赠约人民币40万元[188][189] - 认购所得款项40%用于两个在建物业项目建设费用，金额为人民币570,633千元[191] - 认购所得款项40%用于偿还银行贷款，金额为人民币570,633千元[192] - 认购所得款项10%用于中国公开拍卖挂牌出售程序取得土地使用权的收购成本，金额为人民币142,659千元[192] - 认购所得款项10%用于集团一般营运资金，金额为人民币142,658千元[193] 各条业务线数据关键指标变化 - 中国物业发展业务2019年贡献收益约87.96亿元（2018年约5.218亿元），分部溢利约19.073亿元（2018年约0.84亿元）[114] - AHR及GMR在美国物业投资及管理业务2019年贡献收益约5990万元（2018年约4660万元），分部溢利约1800万元（2018年约670万元）[114] - AHR以外物业投资业务2019年贡献分部收益约1230万元（2018年约1350万元），分部溢利约180万元（2018年约1720万元）[114] - 证券业务2019年录得分部收益约1590万元，分部溢利约1.286亿元（2018年分别约1580万元和2500万元）[117][118] - 酒店业务2019年收益约310万元（2018年约370万元），分部亏损约790万元（2018年约150万元），2019年9月已终止该业务[119][120] 公司发展战略 - 2020年公司将坚持“立足郑州，城市聚焦”的发展战略，加大“全员、全域”项目拓展力度[29] - 公司在河南省内将重点拓展市场前景好的城市，省外将有选择性地聚焦某些关键区域，适时进入当地市场[29] - 公司在项目拓展中重视风险控制，建立了严格的项目筛选制度，严格控制投资指标和审批程序[29] - 2020年公司持续“立足郑州，城市聚焦”战略，加强项目拓展[31] - 公司拓展项目时会防控风险，制定严格项目筛选机制[31] - 2020年及2021年公司将更多专注发展现有物业项目，未来仍会在郑州及其他一二线城市物色新项目并竞投土地使用权[154][157] - 公司将集中精力发展为中国物业发展旗舰集团[160][161] - 公司将继续寻找潜在伙伴合作，开拓资本来源、减少前期资金投资及促进项目发展[160][161] - 出售日本酒店经营业务后，集团将定期审视新加坡物业市场[167][170] 公司项目情况 - 正商丰华上境土地面积约45505平方米，总建筑面积约77118平方米，预计2022年第四季度竣工[71] - 正商丰华上境总占地约68亩，容积率1.699，西临770亩东运河公园和上海师范大学附中，东邻郑大一附院[72] - 正商祯瑞上境土地面积约68819平方米，总建筑面积约106882平方米，预计2022年第二季度竣工[73] - 正商祯瑞上境占地约103亩，容积率1.49，绿地率35%，涵盖23栋6层纯低密洋房，规划打造2500㎡社区高端会所[74] - 正商祯瑞上境周边有4所医院、23所小学、13所初中、7所高中和7座环湖公园等高端城市资源[74] - 正商十里香山打造16平方公里蓝图，首期建设农业公园占地约1800亩[77] - 正商国际大厦土地面积约13442平方米，总建筑面积约107388平方米，预计2021年第四季度竣工[78] - 正商书香铭筑总占地约38亩，总规划建筑面积14.4万平方米，容积率3.99 [81] - 正商生态城拥有约5000米河景和约2200亩滨河公园，规划14所中小学和5大主题公园[83] - 正商生态城首期一号院建设用地约68.41亩，总规划建筑面积约160000平方米[83] - 正商生态城首期二号院建设用地约42.92亩，总规划建筑面积约101000平方米[83] - 正商生态城容积率为2.49 [83]

中国物业项目整体情况 - 截至2019年6月30日，公司在中国有2个已落成物业项目和30个现行发展中及筹划中的综合物业项目[13][14] - 上述项目共81幅地块，总占地面积约370万平方米[13][14] - 项目估计总建筑面积约1010万平方米[13][14] - 项目估计总可销售／租赁建筑面积约710万平方米[13][14] - 公司应占所有中国物业项目的权益为100%[13][14] 部分项目预计竣工及面积情况（2017 - 2019年相关项目） - 正商经开广场预计2017年第四季度完成，总占地面积40,736平方米，总建筑面积201,748平方米，可销售/租赁建筑面积211,748平方米[15] - 正商兴汉花园预计2017年第四季度完成，总占地面积34,439平方米，总建筑面积66,103平方米[15] - 正商书香铭筑预计2019年第四季度完成，总占地面积25,357平方米，总建筑面积100,662平方米[15] - 正商珑湖湾预计2019年第四季度完成，总占地面积62,286平方米，总建筑面积96,430平方米[15] - 正商河畔家园（一期）预计竣工时间为2019年，总建筑面积约240,500平方米，预计可售/可租建筑面积约202,951平方米[20] 部分项目预计竣工及面积情况（2020 - 2022年相关项目） - 正商航海铭筑预计2020年第四季度完成，总占地面积55,631平方米，总建筑面积194,264平方米[15] - 郑州正商河峪洲（一期）预计竣工时间为2020年第四季度，总建筑面积约176,860平方米，预计可售/可租建筑面积约176,645平方米[20] - 郑州正商河峪洲（二期）预计竣工时间为2020年第四季度至2022年第一季度，总建筑面积约275,156平方米，预计可售/可租建筑面积约191,901平方米[20] - EG878 - 正商河畔家园（二期）ECM38 - 11预计竣工时间为2021年第四季度，总建筑面积约200,774平方米，预计可售/可租建筑面积约210,794平方米[20] - 正商金域世家项目预计竣工时间为2021年第四季度至2022年第二季度，总建筑面积约112,190平方米[20] - 正商置业公馆预计竣工时间为2020年10月，总建筑面积约26,060平方米，预计可售/可租建筑面积约26,060平方米[20] - 正商大公馆预计竣工时间为2021年第二季度，总建筑面积约89,000平方米，预计可售/可租建筑面积约82,007平方米[20] - 正商雅筑花园预计竣工时间为2021年第二季度，总建筑面积约59,500平方米，预计可售/可租建筑面积约51,197平方米[26] - 登封正商城熙园预计竣工时间为2021年第四季度，总建筑面积约36,332平方米，预计可售/可租建筑面积约20,805平方米[26] - 登封正商城太室园预计竣工时间为2021年第四季度，总建筑面积约82,236平方米，预计可售/可租建筑面积约82,256平方米[26] - 正商实业有限公司Mansion 80项目2020年第四季度完工，可售/可租总建筑面积约115,449平方米，总建筑面积约312,604平方米，预计可售/可租建筑面积约372,604平方米，住宅占比100%[30] - Mile Kouse项目2021年第四季度完工，可售/可租总建筑面积约90,248平方米，预计可售/可租建筑面积约167,089平方米，住宅占比100%[30] - lorsun Longshuishanging项目2020年第四季度完工，可售/可租总建筑面积约58,138平方米，总建筑面积约96,549平方米，预计可售/可租建筑面积约96,548平方米，住宅占比100%[30] - Xinsiang Zensun Golden Mie House (Phosel)项目2021年第二季度完工，可售/可租总建筑面积约46,51平方米，总建筑面积约152,569平方米，预计可售/可租建筑面积约1152,589平方米，商业占比100%[30] - Xinsiang Zensun/Golden Mie House (Phose II)项目2021年第二季度完工，可售/可租总建筑面积约36,712平方米，总建筑面积约128,482平方米，预计可售/可租建筑面积约128,482平方米，住宅及商业占比100%[30] - Bensun Voyage Garden (Phoses I and II)项目2020年第四季度至2021年第四季度完工，可售/可租总建筑面积约86,623平方米，总建筑面积约310,105平方米，预计可售/可租建筑面积约330,119平方米，住宅及商业占比100%[30] - Bensun Orchids Mansion (Valleysiew Garden)项目2020年第四季度完工，可售/可租总建筑面积约43,400平方米，总建筑面积约130,125平方米，预计可售/可租建筑面积约130,135平方米，住宅占比100%[30] - Bensun Orchids Mansion (Vcleyview Cour)项目预计2022年完工，可售/可租总建筑面积约92,221平方米，总建筑面积约2016,963平方米，预计规划建筑面积约276,968平方米，住宅占比100%[142] - Xuchang Zensun Orchick项目预计2022年第二季度完工，可售/可租总建筑面积约62,832平方米，预计可售/可租建筑面积约174,071平方米，住宅占比100%[59][60] - Bensun Ihenruishanging项目预计2022年第二季度完工，可售/可租总建筑面积约68,879平方米，预计可售/可租建筑面积约109,238平方米，住宅占比100%[84][85]

公司历史与上市信息 - 公司于1965年成立，1972年在港交所主板上市[7] 控股股东变更与发展 - 2015年7月公司控股股东变更，为集团带来多项即时裨益[13] 土地收购与项目拓展 - 2015年年中至2018年，集团在中国成功完成77幅土地收购[13] - 董事未来数年将在郑州及中国其他一二线城市物色新项目并竞投土地使用权[13] - 2018年公司在郑州市北龙湖拿下两个项目，在武汉新增一个项目[23][26] - 2018年公司以总代价约13.7亿元完成51项土地收购，为土地储备新增约489万平方米建筑面积[28][31] - 公司于本年度在中国成功收购51幅土地，总占地面积约231万平方米，估计总建筑面积约489万平方米[132] - 截至2018年12月31日，公司在中国拥有2个已落成物业项目和26个现行发展中综合物业项目，共75幅地块，总占地面积约345万平方米，估计总建筑面积约911万平方米[132] - 2018年1月22日，集团以人民币11.46亿元投得郑州一幅50,920.98平方米地块土地使用权，预计2021年第四季度前落成[157] - 2018年1月22日，集团分别以人民币8.0087亿元、10.2416亿元、9.9549亿元投得新郑三幅地块土地使用权，面积分别为43,470.40平方米、46,805.08平方米、45,515.87平方米，预计分别于2020年第四季度和2022年第一季度前落成[157] - 2018年3月16日，集团以人民币3.1242亿元投得巩义十六幅总面积约743,799.14平方米地块土地使用权，预计2020年第四季度前落成[157] - 2018年4月10日，集团分别以人民币6.3542亿元、4.5865亿元投得郑州两幅地块土地使用权，面积分别为79,585.58平方米、63,391.95平方米，预计2021年第四季度前落成[157] - 2018年4月12日，集团以人民币6.1007亿元投得郑州一幅84,309.66平方米地块土地使用权，预计2021年第四季度前落成[157] - 2018年4月20日，公司以2.845亿元人民币投得河南许昌市一幅62,832平方米住宅用地，预计2021年第四季度前落成[159] - 2018年6月28日，公司以1.3489亿元人民币投得河南巩义市七幅共243,903.45平方米住宅、商业及住宿餐饮用地，预计2020年第四季度前落成[159] - 2018年8月14日，公司以24.8亿元人民币投得河南郑州市一幅68,818.90平方米住宅用地，预计2020年第二季度前落成[159] - 2018年8月24日，公司分别以2.4164亿元和2.7096亿元人民币投得河南郑州市两幅分别为44,426.12平方米住宅用地和31,005.38平方米零售等用地，预计2022年第一季度前落成[159] - 2018年8月30日，公司以6.5644亿元人民币投得湖北武汉市一幅46,888平方米住宅用地，预计2021年第二季度前落成[159] - 2018年8月31日，公司以7.463亿元人民币投得河南郑州市一幅54,297.57平方米住宅用地，预计2022年第四季度前落成[159] - 2018年9月14日，公司以17.4亿元人民币投得河南郑州市一幅45,504.68平方米住宅用地，预计2021年第四季度前落成[161] - 2018年12月3日公司两次成功投得河南新乡两幅地块土地使用权，占地面积分别约58,642平方米和52,386.70平方米，代价分别为人民币58,319,500元和人民币52,098,600元，预计2022年四季度前落成[167] 美国REITs相关发展 - 2016年美国REITs GMR完成股份发售并转至纽交所上市[13] - 2017年美国REIT附属公司AHR收购两套长者住房社区[13] - 2018年12月，集团将GMR持股量由约12%增至约14%[13] - 公司已在美国收纳两个REITs（AHR和GMR），由IAM管理，IAM收取1.5%的REITs净资产经常性管理费[101][105] - GMR于2016年在美国完成股份发售并转至纽交所上市，集团权益从99.9%稀释至14.8%[104][107][109] - 截至2018年12月31日，AHR由IAM 99%控制和管理，拥有约16个单户租赁物业组合[109] - 截至2018年12月31日，集团在GMR的股权约为14%，2018年12月从约12%增持至约14%[109] - 2017年上半年在美国德州和堪萨斯州收购两个老年住宅社区，以实现物业组合多元化[110] - IAM管理团队带领GMR完成上市，且继续为GMR提供管理服务和筹资活动[104][107][109] - 公司控制AHR 99%的股权，AHR主要业务是收购及出租独户住宅，2018年12月31日在美三州拥有约16间单栋出租单位[111] - 公司曾控制GMR 99.9%股权，2016年GMR上市后公司权益摊薄至14.8%，2018年12月持股约14%[112] - IAM每年按GMR净资产的1.5%收取经常性管理费[112] - 2018年GMR每股派发0.8美元股息[114][118] - 2018年12月31日，GMR组合含83项设施，可租赁面积约210万平方呎，年化基本租金约5020万美元，加权平均资本化率约7.7%，加权平均余下租期约10.1年[117][119] - 2018年GMR完成14项医疗保健设施收购，可租赁总面积811,707平方呎，总购买价1.963亿美元，年化基本租金1580万美元，加权平均资本化率8.04%[117][119] - 2018年12月16日，公司通过现金认购1,111,111股GMR新普通股，总认购金额约1000万美元，发行价为每股9美元[164] - 2018年12月16日公司通过包销公开发售以每股9美元认购GMR 1,111,111股新普通股，认购总额约10,000,000美元[168] - 截至2018年12月31日，公司拥有纽交所上市REIT GMR约14%股权和AHR 99%股权，IAM为公司拥有85%权益的REIT管理分支[181] - 2018年，GMR完成14项医疗保健设施收购，可租赁总面积811,707平方呎，总购买价1.963亿美元，年化基本租金1580万美元，加权平均资本化率8.04%[181] - 2018年，GMR完成两项公开集资活动，包括发行普通股及优先股[181] - 2018年12月，公司通过股份认购将GMR持股从约12%增至约14%[181] - AHR现由公司控制99%权益，主要在德州、佛州、佐治亚州及北卡罗来纳州拥有单栋出租单位组合[181] - AHR将投资分散至长者住房院舍以寻求高于平均年度收益[181] 财务数据关键指标变化 - 2018年公司实现营业收入约6.015亿元，较去年减少约45%，毛利收益约2.751亿元，较去年减少约25%[20][21] - 本年度公司收益约6.015亿人民币，较2017年的11.004亿人民币减少45%；毛利约2.751亿人民币，较2017年的3.678亿人民币减少25%[124][127] - 本年度公司其他收益净额约3330万人民币，2017年其他亏损净额约410万人民币[125][128] - 本年度公司销售及市场推广费用约1.149亿人民币，较2017年的4870万人民币增加136%；行政费用约1.297亿人民币，较2017年的7210万人民币增加80%[126][128] - 本年度公司所得税开支约3000万人民币，较2017年的1.06亿人民币减少[130] - 本年度公司拥有人应占溢利约3000万人民币，2017年约1.317亿人民币[130] - 本年度每股基本盈利为0.49分，2017年为2.13分[130] - 董事会不建议派付本年度股息，2017年也未派付[130] - 本年度投资物业公平值增加约1790万人民币，2017年约1070万人民币[125][128] - 本年度按公平值计入损益之金融资产增加约930万人民币，2017年减少约1210万人民币[125][128] - 截至2018年12月31日，公司现金及银行结余总额账面价值约为14.897亿元，较2017年约9.468亿元增加约57%[134] - 截至2018年12月31日，公司已抵押按金约为7.144亿元，2017年约为9920万元[134] - 截至2018年12月31日，公司净债务和归属于公司所有者权益分别约为242.605亿元和11.286亿元，2017年分别约为118.431亿元和11.535亿元[136] - 2018年12月31日，公司拥有人应占负债及权益净额分别约为人民币242.605亿元（2017年：约人民币118.431亿元）及约人民币11.286亿元（2017年：约人民币11.535亿元）[139] - 2018年12月31日，集团借贷总额约为人民币257.502亿元（2017年：约人民币127.899亿元），其中约人民币170.079亿元须于一年内或按要求偿还（2017年：约人民币89.208亿元），约人民币87.423亿元须于一年后偿还（2017年：约人民币38.691亿元）[139] - 2018年12月31日，集团银行及其他借贷附有固定年息5.50厘以及多项浮动利率；来自一间关连公司之贷款及应付关连公司款项均为免息（2017年：除约人民币2590万元按较低固定利率计息外，其余免息）[142][144] - 2018年12月31日，授予集团的融资由账面价值约人民币155.394亿元的物业等作抵押（2017年：人民币104.768亿元）；集团若干附属公司股份作抵押；部分融资由Huang女士夫妇控股的关连公司担保[142][145] - 截至2018年及2017年12月31日止年度，集团未使用金融工具作对冲用途[143][146] - 2018年12月31日，集团流动比率为1.3（2017年：1.3），资产负债比率约为61.3%（2017年：约63.9%）[148][152] - 2018年12月31日，集团有关物业发展开支的资本承担约为人民币200.128亿元（2017年：约人民币33.796亿元）[149][153] - 2018年12月31日，集团有关按揭贷款的或然负债约为人民币36.99亿元（2017年：约人民币9.863亿元），董事认为违约风险低，未在财务报表中确认担保合同拨备[150] - 2018年12月31日集团或然负债约为人民币36.99亿元，2017年约为人民币9.863亿元[154] - 2018年公司员工相关总成本约6780万元人民币，2017年为3360万元人民币[165] - 本年度员工相关成本总额（包括董事酬金）约为人民币67,800,000元，2017年为人民币33,600,000元[169] 债券与证券发行 - 2018年2月公司在香港完成私募发行2亿美元、票息7.5%、为期360天的债券[22][24] - 2018年7月公司在中国境内发行总额16亿元、利率7.2%、为期30个月的购房尾款资产支持证券[22][24] - 本年度公司完成发行本金为2亿美元、年利率7.5%的债券，以及规模为16亿元的资产支持证券[137][138] - 本年度，公司完成发行本金2亿美元、年息7.5厘的债券，随后于2019年1月赎回；还完成发行总规模为人民币16亿元的资产支持证券，优先份额发行金额为人民币14.3亿元，年息7.2厘，次级份额发行金额为人民币1.7亿元，无固定息率[140] 物业项目情况 - 公司在新加坡拥有28个SOHO商住单位组合及5个优质住宅物业组合[41][43] - 2018年12月公司以7亿日元出售日本札幌的The Hamilton Hotel[41][43] - 公司新加坡物业组合集中在地铁站附近，包括Southbank的SOHO单位和Dakota Residences的住宅物业[48][51] - 公司在日本拥有Aizuya Inn，The Hamilton Sapporo Hotel已在2018年12月售出[52][53] - 公司在香港中环云咸商业中心拥有两层商业楼宇，部分作总部，部分出租[55] - 公司通过AHR拥有约16间单栋出租单位，可租赁面积约32,004平方呎，还收购了两套长者住房宿舍，面积约98,700平方呎[55][56] - 公司在加州拥有约273,200平方米永久业权地块，在纽约华尔街拥有两个住宅单位[55][56] - 截至2018年12月31日，公司在中国有2个已落成物业项目和26个现行发展中综合物业项目，共75幅地块，总占地面积约345万平方米，估计总建筑面积约911万平方米，所有项目权益100