深圳年末土地市场成交 - 12月8日，深圳成功出让两宗住宅用地，共收金39.52亿元 [1] - 中海地产以总价31.86亿元、溢价率42.49%竞得深圳湾超级总部基地T207-0068宗地，折合楼面地价约每平方米77360元 [1][3] - 龙湖集团以7.66亿元竞得光明区马田街道A627-0268宗地 [1] 房企开发模式与市场信心 - 深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性 [3] - 顶级稀缺资产在市场调整期仍获市场热捧，推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变 [3] - 龙湖集团表示始终聚焦深耕一、二线高能级城市，认为深圳拥有深厚的发展潜力 [3] 土地供应特点与产品趋势 - 深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块，且容积率较低 [4] - 低容积率意味着地块能够做出更高端的产品，房企有机会实现产品溢价 [4] - 2025年深圳土拍市场呈现核心高热、新兴分化、政策灵活、风险可控的特点 [4] - 深圳通过缩量提质、灵活出让等策略，逐步修复土地市场信心 [4] 全国土地市场趋势 - 多个城市的土拍热度延续，例如12月8日广州南沙区三宗地块以总成交金额22.838亿元底价出让 [6] - 今年前11个月TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1% [6] - 拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中有8家为央国企 [6] - 11月民营房企拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕 [6] 市场展望与政策预期 - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，分化延续 [6] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [6] - 中长期将按照高质量发展目标，加快构建发展新模式 [6] - 年末核心城市优质新盘预计将有所增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力 [6]

公司土地获取 - 龙湖集团于12月8日以76600万元人民币的底价成功竞得深圳光明区马田街道A627-0268地块 [1] - 该地块成交楼面价约为每平方米12039元人民币 [1] - 地块土地面积为20523.78平方米，规划建筑面积为63623平方米，容积率为3.1 [1] 地块规划详情 - 地块规划用途包含住宅56423平方米、商业1400平方米以及一所9班幼儿园3800平方米 [1] - 配套设施还包括托育机构600平方米、长者服务站750平方米以及社区菜市场500平方米 [1] 地块区位与周边 - 地块位于深圳光明区马田街道兴发路与振明路交汇处东侧 [1] - 周边交通及配套设施包括地铁6号线红花山站、光明体育馆和少年儿童图书馆 [1]

公司近期土地获取 - 公司以7.66亿元人民币成功竞得深圳市光明区一宗地块 [2] - 该地块总用地面积为20523.78平方米，建筑面积为63623平方米，容积率为3.1 [2] - 地块规划要求配置600平方米社区儿童游戏场地、800平方米社区体育活动场地及不少于1030平方米的24小时公共开放空间 [2] 地块区位与配套 - 地块位于光明核心区域公明中心区，距离地铁6号线红花山站约300米，距离13号线新庄站约900米 [2] - 地块周边教育资源丰富，涵盖公明中学、公明中英文学校、光明高级中学、光明区第二中学、深圳理工大学明珠校区等 [2] - 地块周边市政休闲配套完善，包括红花山体育中心、光明区少年儿童图书馆、公明广场、红花山公园、楼村湿地公园等 [2] - 商业与医疗配套临近，如大仟里购物中心、光明人民医院西院区 [2] 公司战略与区域布局 - 公司表示深圳作为粤港澳大湾区重要城市，拥有深厚的发展潜力 [3] - 公司始终聚焦深耕一、二线高能级城市 [3] - 自2014年进入粤港澳大湾区以来，公司已在该区域开发包括深圳御湖境、广州天奕、佛山江与城、珠海天澜等36个项目 [2]

公司土地获取 - 龙湖集团于12月8日以7.66亿元人民币的底价成功竞得深圳光明区马田街道A627-0268地块 [1] - 该地块成交楼面价约为每平方米12039元人民币 [1] - 地块土地面积为20523.78平方米，规划建筑面积为63623平方米，容积率为3.1 [1] 地块规划详情 - 地块规划包含56423平方米的住宅面积和1400平方米的商业面积 [1] - 地块配建包括一所9班幼儿园（3800平方米）、托育机构（600平方米）、长者服务站（750平方米）以及社区菜市场（500平方米） [1] 地块区位与配套 - 地块位于深圳光明区马田街道兴发路与振明路交汇处东侧 [1] - 地块周边交通便利，邻近地铁6号线红花山站，并靠近光明体育馆和少年儿童图书馆等公共设施 [1]

中国信用债2026年展望研报关键要点总结 涉及行业与公司 * 报告主题为中国信用债市场2026年展望，重点覆盖中国科技、媒体及通信行业、中国国有企业、中国房地产行业三大板块[1][4][5] * 科技、媒体及通信行业具体公司包括阿里巴巴、腾讯、微博、美团、百度、小米、联想、京东等[5][7][8][66][70] * 国有企业具体公司包括中国化工、中国海洋石油、中石化、中国石油、中国中化、中国核电、华能国际、中国国家电网、中国铁路建设、中国铁路集团、中国招商局港口、中国五矿、中国旅游集团等[5][7][86][95][96] * 房地产行业具体公司包括龙湖集团、万科、新城控股、华润置地、中国海外发展、金茂、绿城中国等[5][7][117][121][129][134][137] 核心观点与论据 宏观经济与市场环境 * 中国经济在2025年保持韧性，预计实现约5%的同比增长，高企的美国关税被对非美市场的强劲出口和财政扩张所缓冲[5][10] * 摩根大通经济学团队预测2026年GDP增长将从2025年的4.9%放缓至4.4%，原因是较弱的出口和消费抵消了投资的温和复苏[5][11] * 投资可能从2025年的-1.5%同比增长恢复至2026年的+4%，由对高科技制造业和人工智能相关建设的政策支持驱动[11] * 房地产投资仍是拖累，预计明年将再收缩10%，如果万科最近的境内债券展期进一步影响市场情绪，预测可能面临进一步下行风险[11] * 出口增长预计将从2025年的+5%同比放缓至明年的+3.4%，原因是美国关税可能保持在30-50%的高位，以及非美市场扩张空间因这些国家日益增长的抵制而收窄[11] * 预计中国人民银行将采取有节制的宽松政策以缓冲宏观放缓，预计上半年和下半年各降息10个基点，第一季度降准50个基点[12] * 中国投资级信用债利差在2025年因强劲的技术面因素压缩至历史低位，JACI中国投资级公司债指数利差从2023年底/2024年底的z+203/138收紧至2025年末的z+111，为10年来最紧水平[15] * 中国投资级公司债供应在2024/25年各反弹至约200亿美元，但仍低于2019-21年每年600-700亿美元的峰值水平，预计2026年供应将保持疲软[16] 科技、媒体及通信行业 * 中国科技、媒体及通信公司已进入投资周期，增加在人工智能/云计算以及外卖和即时零售等新举措上的支出[29] * 行业竞争在2025年初京东扩张进入外卖领域时开始升温，随后因阿里巴巴转向激进，旨在从美团手中夺取外卖、即时零售和到店业务的市场份额而加剧[29] * 阿里巴巴的自由现金流因激烈的外卖/即时零售补贴以获取市场份额而连续两个季度转为负值，但其约3000亿元人民币的净现金和强劲的资产负债表提供了缓冲[30][67] * 管理层在最近的2025年第三季度财报电话会议中提到，在实现中国外卖领域约40%的商品交易总额市场份额后，其在外卖/即时零售业务的重点已从规模扩张转向成本优化，预计投资将在第四季度从第三季度的峰值回落[31][67] * 百度受到的影响最大，因其核心业务萎缩和沉重的人工智能资本支出导致自由现金流持续为负[30] * 美团的外卖市场份额和盈利能力可能因阿里巴巴在该领域的激进扩张而受到结构性损害[30][68] * 中国科技、媒体及通信信用债在强劲的需求和有限的美元债券供应下经历了另一年的强劲利差压缩，五年期债券年初至今收紧了12-44个基点[43] * 投资建议：超配阿里巴巴2035年/2054年债券和微博2030年债券，因其拥有稳固的净现金资产负债表和稳定/改善的基本面，以及相对于同行的较宽利差[5][66] * 投资建议：超配腾讯2038年/2050年债券，作为高质量防御性选择，但承认在当前水平风险回报并非最佳[67] * 投资建议：对美团持中性看法，因阿里巴巴的激进扩张将长期损害其盈利能力，尽管其最近发行的2031年、2032年和2035年债券交易利差相对较宽[68] * 投资建议：对小米持中性看法，因基本面疲软且利差紧张，对联想持中性看法，因其对美国关税和技术限制敏感[66][68] * 投资建议：低配百度，因其基本面恶化且估值紧张[66][68] 国有企业 * 中国国有企业信用债经历了另一年的强劲利差压缩，JACI中国A级公司债指数利差从2024年末的z+120收紧至10年低点z+100[78] * 国家发改委收紧了财务状况较弱的地区级国有企业扩大境外债务额度的标准，预计这将减少地方政府融资平台的供应，对板块技术面构成支撑[79] * 国有企业信用评级基于独立评级加上政府支持的上调，鉴于强大的政府支持，不担心该领域出现堕落天使风险[82][84] * 美国制裁仍是国有企业面临的主要风险之一，但大多数国有企业债券现在由中国投资者持有，任何利差扩大都将被中国账户的强劲资金流入迅速吸收[91] * 投资建议：在国有企业中选择性投资，因估值紧张，偏好中国化工曲线作为价值选择，也偏好中国海洋石油服务2030年债券、中石化2031年债券和中国海洋石油2032年债券等前端品种，作为寻求亚洲信用防御性敞口的投资者的低贝塔选择[5][95] 房地产行业 * 中国房地产行业在2025年继续下行，预计行业房地产销售价值和房地产投资将同比下降19%/14%[104] * 政府全年推出了一些宽松政策以支持市场，但影响 largely 有限，这些措施都侧重于提高 affordability，而没有解决房价预期疲软和住房供应过剩的核心问题[109][111] * 万科宣布推迟偿还12月15日到期的20亿元人民币境内债券本金，打击了中国房地产信用债市场情绪[112] * 万科的流动性自2025年第三季度开始出现裂痕，至少有两家中国银行拒绝了其偿还2025年12月到期的57亿元人民币债务的短期贷款请求[112] * 万科的离岸/在岸债券价格已大幅下跌至约20，其违约风险现在取决于银行的意愿，或他们愿意接受展期的时间长短[113][116] * 预计万科的债券展期将在短期内打击实体住房市场和信用债市场的情绪[117] * 在幸存的民营开发商中，认为龙湖集团不太可能违约，因其资产负债表更为稳固，拥有正自由现金流、约500亿元人民币未抵押投资性房地产，并正在向房东模式转型[117][121] * 中央国有企业开发商不太可能违约，因其信用状况稳固且融资渠道广泛，国资委也在6月发布指令，要求国有开发商避免公开债务违约[117][134] * 投资建议：龙湖集团是中国房地产领域唯一的超配选择，因其资产负债表相对稳固、经营现金流为正、拥有约500亿元人民币未抵押投资性房地产，并积极向能见度更好的租赁模式转型，且收益率约12%具有吸引力[5][121] * 投资建议：将新城控股下调至中性，因其再融资计划执行风险高，且现金余额仅50亿元人民币，而2026/28/30年公开债券到期规模分别为70/110/150亿元人民币[129][133] * 投资建议：对其他国有企业开发商持中性看法，因其估值合理，风险回报平衡[134] 其他重要内容 * 中国科技、媒体及通信公司今年积极探索替代性融资渠道，阿里巴巴/百度发行了15亿/20亿美元与阿里健康/携程股票挂钩的可交换债券，京东据报道计划发行至少10亿美元与京东健康股票挂钩的可交换债券，百度、京东、美团和腾讯今年还合计发行了370亿元人民币的离岸人民币债券[44] * 报告包含详细的债券推荐表格，列明了发行人、工具、信用评级、摩根大通评级、到期日、价格、票息、到期收益率、Z利差、相对于国债的利差和久期等关键数据[7][8][70][96][137] * 报告包含大量图表，展示了中国经济预测、信用债估值、各行业利差趋势、相对价值比较以及重点公司的财务趋势[13][15][18][19][22][23][24][27][28][33][35][41][45][48][50][51][55][56][58][60][64][73][74][76][80][81][83][88][90][96][100][101][105][107][109][114][118][120][123][124][125][126][128][130][132][135][136]

纪要涉及的行业或公司 * 公司：龙湖集团（龙湖地产/龙湖智创生活）[1][5] * 行业：房地产行业（涵盖地产开发、商业投资、物业管理、智慧营造等）[2][5] 核心观点与论据 1. 公司业务布局与发展韧性 * 公司是一家成立于1993年、拥有30多年历史的老牌房企，业务涵盖开发、运营和服务三大板块，形成地产开发、商业投资、资产管理、物业管理和智慧营造五大航道[5] * 公司全面布局一二线高能级城市，在操盘面积排名前十中是唯一一家民企，得益于审慎的财务管理和强大的管控能力，展现出较强韧性[2][5] 2. 商业投资板块的差异化优势与价值重估 * **规模与布局**：截至2025年底，公司运营89座商场，总面积超940万平方米，覆盖全国24个重点城市，与7,300家品牌合作，处于全国商业地产运营头部行列[2][6] * **区位优势**：商场主要集中于一二线城市，不做下沉市场，其中7个城市拥有5个及以上项目，超过80座商场为TOD项目，具有稀缺性和长期区位优势[7] * **外延增长**：2013年至2022年商场开业面积年复合增速接近30%，2022年至2025年上半年年化增速达14%，2025年下半年还有10个商场计划开业，储备项目充足，若全部入市运营界面将从940万平方米提升至1,353万平方米[8] * **运营效益拐点**：2025年上半年租金坪效跌幅明显收窄，较2024年底回升3个百分点，表明进入升级改造带来的效益兑现阶段，管理优势显著，同城平均租金水平优于全市平均水平[9] * **C-REITs重估空间**：消费REITs股息率约为3.6%至4.6%，而公司当前账面估值资本化率约为5.4%，存在100个基点以上下降空间，若以接近5%的资本化率重估，对129个商场进行价值重估后，其股权价值可达1,993亿以上[10][20] 3. 服务板块（龙湖智创生活）的增长潜力 * **物业管理**：管理面积达4亿平方米，项目数量2,200个，布局约100个城市，第三方项目占比已达60%，非住宅业务占比为30%[12] * **科技赋能与效率**：通过Halo智慧空间管理平台实现科技赋能，2025年上半年毛利率接近28%，远高于行业平均的19%[13] * **设施管理市场**：非住宅物管市场空间广阔，克而瑞预测到2026年该板块可突破1.7万亿元规模，公司已获得如小米北京科技园等头部企业认可[13] * **智慧制造（代建）业务**：品牌为龙湖龙制造，具备全业态和全流程优势，2025年上半年新增签约面积1,172万平方米，同比增长87%，行业排名第五，高于前20名代建企业31%的平均增速，与央国企、地方平台等合作广泛[14] 4. 开发业务现状与估值 * **销售表现**：2025年上半年销售金额约350亿元，同比下降32%，权益销售额降幅相对较小[15] * **土地储备**：截至2025年上半年末，总土储2,800多万平方米，其中权益土储2,100多万平方米，投资集中在一二线城市[15] * **估值测算**：基于NAV模式估算，开发业务在基准情形下估值约-68亿元；悲观情形下估值-133亿元；乐观情形下估值127亿元[15] * **运营优势**：公司操盘销售金额仍位居全国前十，是唯一进入前十的民企，一二线城市产品定位及高端住宅开发能力积累使其去化能力保持相对优势[15] 5. 财务健康与融资状况 * **负债下降**：有息负债从2022年的接近2,100亿降至2025年中期不到1,700亿[16] * **现金流**：自2009年上市以来，公司经营性现金流常年为正，即便考虑资本支出，近两年也保持正数[16] * **债务结构**：有息负债以银行融资为主，占比87%；短债仅占15.1%，平均久期超过10年[16] * **债务压力缓解**：2025年到期债务规模为220多亿元，2026年大幅减少至59亿元，自2027年起单年到期债务规模将降至33亿元以下，总计仅剩160亿元，表明最高的债务压力已经过去[17] * **融资成本**：2025年融资成本在去年基础上降低约60个基点，目前为3.58%，基本可与国有企业和央企媲美[18] 6. 业绩预期与公司估值 * **业绩预期**：预计2025年归母净利润约为37亿元，2026年将增至48亿元，后年能恢复至73亿元左右[19] * **公允价值评估**：采用分布估值法，商业投资板块估值1,993亿，资产管理板块估值300亿，物业管理板块估值233亿，智慧营造板块估值接近80亿，地产开发板块估值-68亿，综合后公司在中性假设下整体归属母公司股东的估值应为1,147亿人民币（对应1,260亿港币），考虑15%多元化折价后，目标权益价值约1,071亿港元，对应目标价15.21港元，有超过50%的潜在空间[20] * **低估原因**：主要体现在商业运营板块重新定价空间（C-REITs重估逻辑和运营效率提升）、服务板块成长空间（科技赋能带来超额利润和代建业务高增长）、开发业务困境反转弹性（稳健现金流、优质布局和产品力）三个方面[21][22] 其他重要内容 * 公司价值存在明显低估，目前估值充分反映了悲观预期，未来动能强劲，被视为困境反转标的[4] * 商业不动产REITs试点将进一步强化其重定价逻辑，为龙湖带来更好的机会[21] * 公司长期维持三大红线绿档[16] * 2025年是还债高峰，但截至目前已完全结清，后续债务将持续削减[16]

核心观点 - 2025年11月房地产行业数据显示，销售端环比略有分化但整体仍处筑底阶段，投资端保持谨慎且聚焦核心城市，融资环境持续改善，同时多家房企进行组织架构调整以提升运营效率[2][15] 合约销售 - 2025年11月，30家重点上市房企实现全口径销售金额1623.6亿元，前11月累计全口径销售金额为19811.3亿元[6][19] - 30家重点房企中，仅有7家单月销售业绩实现环比增长，分别为华润置地（环比增长51.3%）、龙光集团（环比增长20.0%）、中海地产（环比增长18.6%）、融创中国（环比增长8.9%）、滨江集团（环比增长6.0%）、远洋集团（环比增长5.9%）和新城控股（环比增长2.5%）[4][6][17][19] - 从前11月累计业绩看，30家重点房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长[6][19] - 单月销售金额领先的企业包括：华润置地（230.0亿元）、中海地产（221.4亿元）、保利发展（179.5亿元）和招商蛇口（144.5亿元）[4][17] - 多数房企未来需注重精细化运营和产品品质以匹配改善型需求，同时重仓一二线城市的房企因市场需求相对稳定，有望率先企稳[7][20] 企业拿地 - 2025年11月，重点监测的30家房企投资态度谨慎，单月全口径投资金额约为234亿元，拿地面积为131万平方米[8][21] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账，其中单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业为中海地产（47亿元）、绿城中国（43亿元）和中国金茂（37亿元）等央国企[9][22] - 房企投资布局高度集中于一、二线城市的优质地块，年末重心转向冲刺全年业绩和资金回笼，为来年市场布局积蓄力量[9][22] - 四季度优质土地供应总量和频次较二、三季度明显回落，也是导致企业拿地谨慎的原因之一[8][21] 企业融资 - 2025年11月，65家典型房企融资总量为432.79亿元，环比增长24%[9][22] - 2025年1-11月，65家典型房企累计融资总量为3902.36亿元[9][22] - 11月融资结构呈现分化：境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6%[9][22] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点[10][23] - 融资成本结构分化：境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点[10][23] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，主要因发行主体为招商蛇口、保利发展、华润置地等央国企[10][23] 组织动态 - 11月以来，多家房企持续进行组织架构调整和高管变动，旨在精简层级、提升效能以适配行业新形势[12][25] - 龙湖集团于11月调整组织架构，将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局，以聚焦核心市场[13][26] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，新领导班子吸纳了万科、中海等多体系人才[13][26] - 新城控股进行“建管裂变、地产整合”调整，将代建业务“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将地产开发事业部区域整合为四大区域公司，以聚焦保交付和降本提效[13][26] - 旭辉集团调整更为彻底，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，形成四大区域及山东平台的业务版图，实现战略收缩和总部直管一线[14][27]

2025年11月房企销售业绩 - 2025年11月，30家重点上市房企实现销售全口径金额1623.6亿元 [1] - 2025年1-11月，30家重点上市房企累计实现销售全口径金额19811.3亿元 [1] - 从单月表现看，30家房企中有7家实现环比增长，包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股，其中华润置地单月业绩环比增幅最大，达51.3% [1][3] - 从前11月累计业绩看，30家房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长 [1] - 单月销售金额排名前列的房企包括：华润置地230.0亿元、中海地产221.4亿元、保利发展179.5亿元、招商蛇口144.5亿元、绿城中国125.0亿元 [3] - 单月环比下降幅度较大的房企包括：越秀地产(-58.5%)、建发房产(-45.2%)、万科地产(-34.4%)、中国金茂(-33.3%) [3] 房企投资与土地储备 - 2025年11月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米 [5] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账 [5] - 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企 [5] - 房企投资态度谨慎，布局集中于一、二线城市的优质地块 [5] - 从累计数据看，2025年1-11月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米，成交总价644亿元，楼面价22834元/平方米；而2025年11月单月楼面价为17860元/平方米，低于前10个月及2024年月均水平 [7] - 部分房企如华润置地、龙湖集团、碧桂园等在11月无新增土地储备 [7] 企业融资情况 - 2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元 [7] - 从融资结构看，11月境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [8] - 其中，境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点 [8] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，继续保持低位 [8] 组织架构与人事动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整，通过区域合并、精简层级以提升效能 [11][12] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局 [11][12] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，维持集团-大区-片区三级管控体系 [11][12] - 新城控股将其代建业务板块“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将房地产开发事业部的多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司 [11][13] - 旭辉集团在11月上旬合并区域，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，调整后形成四大区域及山东平台的业务版图 [11][14] - 人事变动方面，涉及高管变动的企业包括五矿地产、中海地产、万科、中建七局、光明地产等 [11]

文章核心观点 - 2025年11月房地产行业销售整体仍处低位但出现结构性亮点 30家重点房企单月销售金额为1623.6亿元 其中7家实现环比增长[1][5] - 行业投资态度整体保持谨慎 投资金额与面积环比下降 但头部央国企在核心城市积极补仓[1][7][9] - 房企融资环境持续改善 11月融资总量环比回升 融资成本特别是境内债券成本持续走低[1][11][13] - 房企普遍通过组织架构调整、区域合并及高管换防来精简层级、提升运营效能以应对行业新形势[1][15][16] 合约销售 - 2025年11月 30家重点上市房企实现全口径销售金额1623.6亿元 2025年1-11月累计全口径销售金额为19811.3亿元[5] - 30家重点房企中仅有7家在11月实现单月销售业绩环比增长 包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股[1][5] - 华润置地单月业绩环比增幅最大 达51.3% 单月销售金额为230.0亿元[3][5] - 前11月累计销售金额中 仅中国金茂和绿地控股两家实现了同比增长[5] - 多数房企单月销售环比下滑 其中越秀地产环比下降58.5% 建发房产环比下降45.2% 万科地产环比下降34.4%[3] 企业拿地 - 2025年11月行业投资保持谨慎 重点监测的30家房企单月新增土地投资金额（全口径）约为234亿元 拿地面积为131万平方米[9] - 30家重点房企中仅有13家在11月有新增土地储备入账[10] - 投资呈现高度集中化 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企[10] - 企业拿地态度谨慎 投资布局集中于一二线优质地块 旨在确保投资回报的稳定性和可持续性[7][10] - 与2025年1-10月的月均水平相比 11月单月投资规模显著收缩 1-10月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米 总价644亿元[9] 企业融资 - 2025年11月 65家典型房企的融资总量为432.79亿元 环比增长24% 2025年1-11月累计融资总量为3902.36亿元[13] - 融资结构方面 11月境内债权融资261.26亿元 环比减少1.2% 境外债权融资111.74亿元 环比大幅增长292.1% 资产证券化融资59.79亿元 环比增长6.6%[13] - 融资成本持续走低 2025年1-11月65家典型房企新增债券类融资成本为2.87% 较2024年全年降低0.06个百分点[13] - 境内债券融资成本显著下降 2025年1-11月为2.52% 较2024年全年降低0.39个百分点 11月单月境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%[13] - 境外债券融资成本为6.21% 较2024年全年提升2.03个百分点 但11月因华润置地发行两笔境外债 单月境外融资成本有所降低[13] 组织动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整 普遍通过合并区域、精简层级来提升效能[1][15][16] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司 最终形成沪苏、浙江、合宁、北京、山东、东北、华中、华西、重庆、华南共10大地区公司的新格局[15][16] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区 下设广深、西南、华中、珠海四大片区 维持集团-大区-片区三级管控 新领导班子吸纳了万科、中海等多体系人才[15][16] - 新城控股进行“建管裂变、地产整合”调整 将代建业务“新城建管”分设为万嘉建管和宏图建管两家独立公司 同时将地产开发事业部原有多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司[15][17] - 旭辉集团调整更为彻底 撤销5个分区及下属城市公司 新成立华北、华东、华南三大区域事业部 调整后形成华东、华南、北京、华西四大区域及山东平台的业务版图 实现总部直管一线[15][17] - 房企高层人事变动频繁 涉及中海地产、五矿地产、万科地产、中建七局、光明地产等多家公司高管离职或调任[15]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 中国消费行业及购物中心行业仍有较大发展空间，源于消费总量提升空间及结构性率先复苏 [4][5] - 龙头商业公司依靠自身经营α实现稳健的同店增长和新开业拓展，后续或迎来IP（投资性物业）价值重估 [4][5] - 对比美国降息周期，商业地产指数在大类资产中收益率持续为正且大幅跑赢，长周期同店NOI基本为正、均值达2.5%，叠加资本化率下行，共同推动商业资产估值提升 [4][5] - “以住养商”模式弱化筑高行业壁垒，消费REITs主体或将扩围，将巩固龙头企业竞争优势、催化商业资产重估价值 [4][5] 宏观：国内消费韧性较强，结构性呈现弱复苏 - **国内现状**：消费行业总体承压，社零增速低位回升，10M2025修复至+4.3%，但CPI同比偏弱，2025年10月为+0.2% [14] 对比美日地产危机阶段，中国消费韧性仍较强，10M2025社零增速仍在+4.3% [14] - **消费走弱原因**：2021年至今，房价下跌、GDP增速放缓、居民资产负债表走弱导致消费总体承压 [21] 全国二手房房价指数较2021年7月高点下降37% [21] - **线上线下消费**：实体和线上消费增速差持续收窄，9M2025网购零售和社零累计同比分别为+6.5%和+4.5%，不存在网购增速大幅优于实体的情况 [21] - **长期总量空间**：从国际对比看，人均GDP提升将带动人均零售额和人均商业面积（GLA）提升 [28][31] 2024年国内人均GLA仅0.41平，对比主流国家平均0.88平仍有较大空间 [31] - **居民资产负债表**：中国居民资产负债率有望见顶，预计将有利于后续消费复苏 [35][39] 美日经验显示，居民资产负债率与消费呈负相关，且领先消费拐点约1-2年 [39] - **结构性弱复苏**：目前消费呈现结构性复苏，表现于餐饮、文体娱等细分业态，二三四线城市，以及部分重奢品牌 [40] 2025Q3，LVMH集团亚洲（除日本）收入增速由负转正至+2%，雅诗兰黛集团转正至+3%，爱马仕集团微升至+10% [40] 中观：国内存量放缓、调改加速，大宗交易活跃 - **行业存量**：截至2025Q3末，全国集中式商业面积为6.61亿平，同比+4.4%；存量项目9,266个 [49] 其中购物中心占87%（5.74亿平，7,415个） [49] - **新开业与调改**：新开业增速下行，2024年开业数量同比下降14%，3Q2025下降32% [53] 但新开业项目中，调改重开业比例持续提升，从2022年的16%提升至3Q2025的19% [4][53] - **资产结构**：开业5年以上项目占比达57%，开业3年以上项目占比81%以上，行业进入存量运营和全周期管理阶段 [53] - **潜力城市**：北京、广州等城市人均消费支出较高而人均商业面积较低，后续商业发展空间较大 [57] 济南、杭州、南京等城市未来3年增量商业入市比例较高 [57] - **业态表现**：2024年以来整体业态净开店率下行，但餐饮、文体娱延续正增长 [63] 零售细分品类中，运动户外、潮流数码、IP主题店、潮玩等持续净增开店 [63] - **大宗交易**：2024年中国内地商业地产大宗交易金额2,207亿元，同比-6.3% [4][68] 险资持续收购，体现长期资金对其中长期回报率的认可，例如中邮保险43亿元收购北京中粮置地广场，大家保险收购龙湖4个天街项目等 [68] - **资产估值**：2024年一线城市购物中心资本化率在5.2-6.6%，对应P/NOI为15-19X；社区商业资本化率在5.6-6.9%，对应P/NOI为14-18X [68] 微观：企业经营端α显著，IP迎来价值重估 - **头部集中化**：内地商场运管企业头部集中化明显，2024年国内Top5开业面积集中度19%，个数集中度12% [4][76] - **市场定位**：重奢市场由港资开发商和华润置地垄断；高能级城市主要布局企业包括华润置地、龙湖集团等；低能级城市主要布局企业包括万达集团、新城控股等 [81] - **租费规模与增速**：2024年，华润置地（商场+办公）IP租费212亿元，新鸿基地产（全口径）237亿港元（约216亿元） [82] 2019-2024年，重点公司租费CAGR较高，如新城控股+24%、龙湖集团+18%、华润置地+15% [87] - **同店增长与未来储备**：1H2025，华润置地、新城控股、龙湖集团同店零售额增速分别为+9%、+10%、+3% [89] 从未来储备看，华润万象、龙湖集团、新城控股储备未开业项目分别为75、40、31个 [89] - **租售比**：1H2025，华润置地、龙湖集团、新城控股租售比（租费/零售额）分别为12.0%、13.7%、12.6%，低于行业中位数15%，未来有提升空间 [89] - **平均开业年限**：重点内资公司平均开业年限为5.8年，如华润置地4.9年、新城控股4.5年 [100] 港资内地商场开业年限较长，如恒隆地产13.3年、太古地产10.8年 [100] 商场一般开业8-10年后经营趋于稳定 [100] - **经营利润率**：重点公司2024-1H2025 IP经营利润率均值在70%、68%，头部公司介于55%-84%之间 [103] 可比4只购物中心消费REITs在1H25的EBITDA Margin均值为59% [103] - **IP利润占比**：部分港资公司IP经营利润占比较高，如恒隆地产（105%）、太古地产（102%）、九龙仓置业（94%） [108] - **股息率**：大部分公司股息率超过5% [115] 从股息率TTM区间均值（2022/7/1-2025/12/2）看，较高的公司包括嘉里建设（8.3%）、恒隆地产（7.6%）、恒基地产（7.5%） [117] - **IP重估空间**：采用公允价值法，IP重估增值空间最大的是新城控股（39%）和华润置地（33%） [123] 美国复盘：降息周期中商业地产持续跑赢 - **降息周期表现**：美国5轮降息周期中，NCREIF商业地产房价指数收益率持续为正，平均收益率达到31%，仅次于黄金的36% [4] 1977Q4-2025Q2，该指数83%的季度跑赢CPI [4] - **同店NOI增长**：美国权益类REITs的NOI同店增速与GDP增速正相关，2000Q1-2025Q2均值达2.53%，且基本长期为正 [4] - **估值驱动与中枢**：降息通道下资本化率持续下行，与NOI增长共同推动优质商业资产估值提升 [4] 美国权益类REITs的P/FFO长周期估值中枢在15-20X [4] 催化：商业运营高壁垒，REITs助力价值重估 - **行业壁垒提升**：2021年后，“以住养商”模式在住宅开发走弱下难以持续，商业地产增量竞争显著放缓 [4] 商业具有前期投入大、培育周期长、短期回报率低的特点，预计后续存量商业公司壁垒将更加突出 [4] - **C-REITs政策催化**：证监会推出商业不动产REITs试点，将底层资产扩围至办公楼、酒店等 [4] 规划中的商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [4] - **REITs估值与影响**：目前5只可比消费REITs的P/FFO均值已达25X [4] 如消费REITs扩围至民企，则能将民企商业资产价值显性化 [4] 投资分析意见与推荐标的 - **维持“看好”评级**，推荐优质商业地产运营企业：华润置地、新城控股、华润万象、嘉里建设、龙湖集团 [4][5] - **建议关注**：太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、大悦城等 [4][5]