港股内房股市场表现 - 2025年1月3日，港股内房股出现集体拉升行情，多只股票录得显著涨幅 [1] - 雅居乐集团、世茂集团、融信中国股价均上涨9% [1] - 绿城中国股价上涨近8% [1] - 中国金茂股价上涨6.5% [1] - 远洋集团、华润置地、龙湖集团、融创中国、新城发展、建发国际集团股价均上涨超过4% [1] 具体个股涨跌幅数据 - 雅居乐集团最新价0.300港元，涨跌幅9.09% [2] - 融信中国最新价0.145港元，涨跌幅9.02% [2] - 世茂集团最新价0.208港元，涨跌幅8.90% [2] - 绿城中国最新价9.040港元，涨跌幅7.88% [2] - 中国金茂最新价1.310港元，涨跌幅6.50% [2] - 远洋集团最新价0.105港元，涨跌幅6.06% [2] - 华润置地最新价29.440港元，涨跌幅6.20% [2] - 龙湖集团最新价9.220港元，涨跌幅5.49% [2] - 中梁控股最新价0.064港元，涨跌幅4.92% [2] - 融创中国最新价1.340港元，涨跌幅4.69% [2] - 新城发展最新价2.160港元，涨跌幅4.35% [2] - 建发国际集团最新价16.010港元，涨跌幅4.10% [2] - 富力地产最新价0.540港元，涨跌幅3.85% [2] - 碧桂园最新价0.410港元，涨跌幅3.80% [2] 政策面最新动态 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》 [1] - 2025年12月24日，北京调整了限购限贷政策 [1] - 近期政策有助于提升房地产市场活跃度 [1] 机构观点与后市展望 - 中金公司指出，房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展 [1] - 后市须重点观察供给侧变化 [1] - 应关注地产开发和多元板块投资机会 [1] - 中金认为仍须持续观察政策和基本面的互动影响 [1] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心 [1] - 建议优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，以及长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [1] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极 [1] - 建议关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [1]

行业整体业绩与政策环境 - 2025年房企整体业绩延续筑底态势，但部分企业业绩大幅回暖，典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家 [1] - 购房者信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] - 近期国家多部委部署2026年重点工作，政策将围绕持续扩大国内需求、促进产业高质量发展、推进全国统一大市场建设、着力稳定房地产市场四条主线发力 [1] 近期政策动态与市场影响 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，12月24日，北京调整限购限贷政策，近期政策有助于提升市场活跃度 [2] - 近期政策纷至沓来，增值税新政、住建部会议精神以及北京新政一脉相承，均践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”的思路 [2] - 交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑 [2] 机构观点与投资机会 - 后市须重点观察供给侧变化，关注地产开发和多元板块投资机会 [2] - 房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响 [2] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [2] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [2] - 重点推荐四类标的：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [2] 相关上市公司 - 房地产相关产业链港股包括：融创中国(01918)、中国海外宏洋集团(00081)、龙湖集团(00960)、万科企业(02202)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、建发国际(01908)等 [3]

行业整体业绩与政策环境 - 2025年房企整体业绩延续筑底态势，但部分企业业绩大幅回暖，典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家 [1] - 购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] - 近期国家多部委部署2026年重点工作，政策将围绕持续扩大国内需求、促进产业高质量发展、推进全国统一大市场建设、着力稳定房地产市场四条主线发力 [1] 近期政策动态与市场影响 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，12月24日，北京调整限购限贷政策，近期政策有助于提升市场活跃度 [2] - 近期政策纷至沓来，增值税新政、住建部会议精神以及北京新政一脉相承，均践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”的思路 [2] - 交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑 [2] 机构观点与投资机会 - 中金认为，房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响 [2] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [2] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [2] - 华泰证券重点推荐：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；受益于香港市场复苏的香港本地房企；受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [2] 相关上市公司 - 房地产相关产业链港股包括：融创中国(01918)、中国海外宏洋集团(00081)、龙湖集团(00960)、万科企业(02202)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、建发国际(01908)等 [3]

行业销售格局与头部企业表现 - 2025年销售额超千亿元的房企共10家，头部企业销售规模保持韧性[1] - 保利发展、绿城中国、招商蛇口、滨江集团等企业销售额均超过千亿元[1] - 多数千亿级企业坚持顺势而为策略，经营开发能力强，在多个核心城市推出热销项目，抓住了核心城市的改善性需求[1] - 部分经营稳健的民营房企保持稳定节奏，例如滨江集团持续深耕杭州市场，销售额和拿地金额均位居当地前列，龙湖集团在重庆、苏州等城市亦有项目进入当地热销榜单[1] 房企投资与土地市场动态 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元，同比增长3.9%[1] - 多地推出利好政策稳定土地市场，推地质量提升，增加了房企拿地积极性，同时房企因存量土地基本开发完毕，正抓住时机积极补仓[2] - 民企拿地主要集中在一二线核心城市且聚焦优势区域深耕，例如滨江集团在杭州拿地、懋源地产在北京拿地[2] - 一二线核心城市成为房企重仓区域，2025年杭州、上海、北京三地全年土地出让金均超1400亿元，因人口流入大、产业基础强、需求更有韧性而更受青睐[2] 土地供应机制与产品展望 - 多地供地端持续优化出让机制，呈现“控量提质”特征，地方政府提升供地精准度，部分城市对配建公共服务设施项目给予容积率奖励，或支持土地出让金分期缴纳以缓解房企资金压力[3] - 围绕“好房子”建设导向，各地加大低容积率、可开发性较强地块的投放力度，优质地块供应明显增加，房企竞拍积极性提升，高溢价成交案例增多[3] - 展望2026年，住宅市场有望迎来一批在区位、品质和功能上更具竞争力的“好房子”项目，核心城市新房产品结构将进一步优化[3] 企业战略与资源分布 - 头部房企新增货值继续向核心城市和优质项目集中，招商蛇口、保利发展新增货值位居前列[2] - 城市更新项目成为头部房企补充优质货值的重要来源[2] - 具备持续开发能力与稳健经营能力的头部房企，有望在核心城市产品结构优化中保持竞争优势[3]

2025年房地产企业销售业绩 - 尽管行业艰难，2025年仍有4家房企销售额超过2000亿元，进入2000亿元阵营，分别为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [1] - 行业TOP10销售门槛守住了“千亿”级别 [1] - 2025年12月单月，近七成房企销售金额环比增长，近50%企业环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [3] - 2025年12月，两成企业单月销售金额同比增长，华润置地、中建壹品、卓越集团等同比涨幅超过15% [3] - 2025年12月单月销售表现中，华润置地销售额超过400亿元，中海地产为398亿元 [3] 房企经营表现与策略 - 部分房企凭借强劲的经营韧性，稳固销售规模基本盘并保持拿地节奏，成为支撑行业平稳运行的中流砥柱 [2] - 滨江集团、龙湖集团、大华集团、新希望地产等经营相对稳健的民企，在保持销售业绩的同时维持一定投资规模 [8] - 部分出险民营房企如碧桂园、融创，尽管销售规模萎缩，但前期土储保障了一定的销售规模，为债务重组和未来转型提供了基础 [8] - 中建系企业异军突起，部分地方国企抓住政策机遇实现了较快销售去化 [8] - 兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等区域性民营房企聚焦本土及周边高能级城市，通过“小而美”的精准布局或联合拿地来减少资金压力并严控成本 [8] - “千亿房企”抓住核心改善需求，在核心城市推出热销项目，例如保利发展在广州热销项目TOP10中占据前列，建发房产在北京、上海、广州、成都等地有多个项目进入热销项目TOP10 [7] 行业长期趋势与结构 - 2021至2025年，连续位列百强的房企有53家，其中10家“千亿房企”在融资、投资、产品、公司治理等多方面具备优势 [8] - 近两年，连续入榜销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家 [8] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米 [9] - 城市间分化预计将进一步加剧 [9] - 行业重要亮点将转向城市更新和“好房子”，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显 [9] - 从国际经验看，房地产在主要发达经济体中仍普遍承担着重要支柱产业的角色 [9] - 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [9]

股份与股本 - 公司法定/注册股份数目为10,000,000,000股，面值0.1港元，法定/注册股本为1,000,000,000港元[1] - 上月底和本月底已发行股份（不含库存股份）、总数均为7,041,631,192股[3] - 上月底和本月底库存股份数目均为0股[3] - 本月底法定/注册股本总额为1,000,000,000港元[1]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

行业背景与挑战 - 中国房地产行业已进入存量竞争时代，存量市场成为核心战场 [1] - 截至2025年5月，全国3万平方米以上已开业零售商业项目总面积达5.9亿平方米，五大城市群占据60%的存量份额 [1] - 重点八城商业地产平均租金较上年同期下跌11.9%，大量中小体量项目面临出租率不足、坪效低迷困境 [1] - 政策推动行业从“建房子”向“管资产”转型，城市更新、保租房建设等政策密集落地，存量资产盘活紧迫性增加 [1] 公司定位与发展历程 - 龙湖资产管理是龙湖集团旗下专注于资产管理的旗舰品牌，以创新业态“欢肆”为实践载体 [3] - 公司构建了“业态协同增值、精细运营赋能、投融建管退闭环”的全链条资管能力体系 [3] - 2016年，公司推出长租公寓品牌“冠寓”，开启资产管理业务探索 [4] - 2024年，公司确立“全周期全业态资产管理运营商”定位，形成六大业务飞轮，覆盖“住、职、娱、医、养”全场景 [4] - 截至2024年底，公司管理资产规模近300亿元，覆盖核心一二线城市20余个，实现营业收入31.8亿元 [4] - 2025年，公司完成从传统资产运营商到资产管理公司（AMC）的身份转变 [4] 核心商业模式与创新 - 公司采用“混合业态”模式破解存量资产价值瓶颈，特别是针对3万-5万平方米的商业地块 [5] - 实践出以“欢肆+冠寓”双业态深度共生的复合模式，打造“居住引流-消费闭环-价值互哺”生态体系 [5] - 物理空间上，通过预留专属通道、连桥与露台设计实现业态无缝衔接，例如合肥欢肆和上海江桥欢肆 [5] - 客群层面，冠寓为街区提供稳定核心客流，合肥欢肆723间冠寓带来日均超2000人次基础消费力 [7] - 权益层面，通过“珑珠积分互通”体系，冠寓租户积分可直接抵扣街区消费，提升租户幸福感并促进商户复购 [8] - 该模式显著提升资产价值：合肥高新欢肆店冠寓接近满租，坪效较周边竞品溢价超50%，街区商铺出租率达98% [8] - 成都武侯欢肆由原“武侯星悦荟”焕新升级，3.6万平方米商业与约2万平方米长租公寓组合摆脱过往运营困境 [8] - 2025年上半年，资产管理航道收入15.1亿元，混合业态项目平均出租率高于单一业态 [8] 精细化运营策略 - 公司将精细化运营视为资产长期增值核心引擎，推动商业空间从“消费场所”升级为“有温度、高黏性的城市活力场” [9] - 形成“客群画像—场景规划—品牌组合”的全链路逻辑，为每个项目量身打造 [9] - 杭州下沙欢肆定位“NIGHT LIFE BASE”，瞄准大学城师生，规划24小时延时经营，引入主理人品牌 [9] - 上海江桥欢肆聚焦社区居民与产业白领，引入华为、小米、屈臣氏等品质连锁品牌，构建便民生活圈 [9] - 合肥欢肆服务国际学校家庭与上班族，特设英语角亲子阵地与交友社群，70%为本地孵化品牌 [9] - 成都武侯欢肆紧扣文创基因，以“昼享夜活”为主题，聚集本土设计师品牌与夜经济商户 [9] - 数字化体系实现实时监测客流与营收数据，辅助业态调整，合肥欢肆出租率从85%提升至98% [11] - 通过150余项服务标准、24小时响应机制及智慧设施，客群满意度高达97% [11] 全链条资管能力体系 - 公司构建“投融建管退”闭环体系，保障资产价值可持续兑现 [12] - 投资环节坚持研策先行、精准选址，依托“一城一策”体系深度洞察地缘价值与人口轨迹 [12] - 采用“商业+公寓”混合业态模式，分散单一业态运营风险，降低市场波动影响 [12] - 建管环节依托智慧营造能力实现高效落地与产品迭代，2024年有四座欢肆密集落地 [12] - 产品持续迭代：冠寓4.0采用智慧装配式技术提升空间利用率；欢肆通过连桥、下沉广场等设计优化体验 [12] - 退出环节构建多元变现路径：通过街区租金与公寓租赁收入形成稳定经营性现金流，2024年冠寓单品牌租金收入达26.5亿元 [13] - 依托优质资产稳定收益，可通过经营性物业贷优化债务结构，未来可探索ABS、资产证券化等退出方式 [13]

重大资产重组方案调整 - 通业科技拟以现金收购北京思凌科半导体技术有限公司91.69%的股权，交易价格确定为5.61亿元人民币 [1][8] - 收购比例由原计划的100%调整为91.69%，调整原因为与交易对方多次沟通协商并结合相关方最终意愿 [3][10] - 本次交易构成重大资产重组，交易完成后思凌科半导体将成为通业科技的控股子公司 [4][11] 交易结构与业绩承诺 - 作为交易的一部分，公司控股股东、实际控制人及其一致行动人拟向思凌科半导体实际控制人控制的企业转让公司6%的股份，该事项预计在未来十二个月内发生 [4][11] - 业绩补偿义务人承诺，标的公司2026年、2027年和2028年的累计承诺净利润不低于1.75亿元人民币 [4][11] 标的公司业务与收购战略意义 - 思凌科半导体专注于电力物联网通信芯片及相关产品的研发、设计与销售，核心产品包括电网高速电力线载波（HPLC）通信芯片及模块、电网高速双模（HDC）通信芯片及模块 [4][11] - 本次收购完成后，通业科技将切入电力物联网通信芯片赛道 [5][12] - 公司计划利用自身在轨道交通市场的优势，将高速电力线载波芯片及模块应用于轨道交通电网系统、信号系统、货车车辆通信系统，以延伸市场运用范围 [6][12] - 公司亦计划通过高速电力线载波和双模通信技术优化原有轨道交通机车车辆电气产品，提升产品核心竞争力 [6][12] 二级市场表现 - 截至最新收盘，通业科技股价报26.55元/股，公司最新市值为38亿元人民币 [6][12] - 自公司于8月18日盘后首次公告收购思凌科半导体股权以来，公司股价累计下跌26.66% [6][12]

成都楼市市场表现与韧性 - 成都市新房成交面积自2019年起已连续5年排名全国第一，今年持续名列前茅 [3] - 成都市二手住宅成交套数连续两年超过22万套 [3] - 今年市场表现包括千万级房源成交突破新高，以及有项目实现全年13次开盘13次售罄 [3] 市场进入新消费时代与置业观转变 - 行业进入新周期，新消费时代下全新的置业观正在推动市场前行 [3] - 楼市围绕“情绪消费”展开全新置业观，市场正通过产品升级回应购房者需求 [5] - 产品升级体现在入户光厅、大尺度阳台、大平层拥抱户外空间、大面积玻璃幕墙、石材、铝板、陶板等立面材料应用，以及中央车站、高颜值车库、精奢酒店风公区等改善产品升维 [5] - 科技化、智能化正成为高总价产品的下一步发展方向 [5] - 服务的升级和交付的兑现也正影响购房决策，抓住“情绪”成为行业破题关键 [7] - 当前行业核心从规模转向如何打造让购房者满意的“好房子” [7][8] 2025成都楼市风尚总评榜概况 - 该活动是持续了24年的楼市盛典，旨在寻找市场机会并为购房者提供专业指南 [1][5] - 众多知名房企出席活动，包括华润置地、保利、中国铁建、龙湖、万科、招商蛇口、绿城、成都轨道城市集团、成都城投置地、成都交投善成实业、金茂、建发房产、越秀、锦江统建、新希望地产、国贸、高投、天投开发、华天文旅、旭辉建管、贝好家、深业泰富、空港发展、天府城市发展、长住集团、新绿色、星河等（排名不分先后） [7] - 今年总评榜除TOP10房企大奖（排名次年1月公布）外，更多从居住角度进行考量，关注企业对城市区域的影响、代建行业表现、豪宅与改善市场表现、年度价值与成长性标杆等话题 [10] 2025成都楼市风尚总评榜获奖名单 - **城市推动力大奖**：保利(四川)投资发展有限公司、成都城投置地集团有限公司、成都轨道城市投资集团、成都交投善成实业有限公司、华润置地成都地区公司、龙湖集团成都公司 [12] - **区域价值推动力大奖**：成都空港城市发展集团有限公司、成都高投置业有限公司、成都华天文化旅游开发有限责任公司、成都天投地产开发有限公司、成都市锦江区统一建设有限公司 [12][13] - **区域推动力项目大奖**：成都星河world、恒基旭辉中心、华润置地·上璟润府、深业·东越府、蜀都万科·锦上扬华 [13] - **年度高端风尚标杆**：城投置地 · 国宾7号院、建发·海耀、金融城·贝宸S1、招商玺、华天龙湖·杉峯 [13] - **年度价值标杆大奖**：保利·新川天珺、城投置地 · 锦江锦上锦、金牛西派御府、华润置地·华宸府、华发统建 · 锦宸院、绿城 · 润百合、越秀金茂天鹭满园 [13][14] - **年度改善风尚住区**：保利·怡心和颂、高投·雲锦66、华润置地·天宸上院、建发招商 · 源启金沙、空港发展·云璟江屿、马厂坝TOD·青雲九天、天府·光华云境、新希望·D23风华、越秀 · 阅今沙、东城金茂晓棠 [14][15] - **年度可持续发展社区**：成都星河world、成都科创生态岛U6、幸福桥TOD·幸福拾光 [15] - **年度优秀代建品牌**：绿城管理、龙湖龙智造、旭辉建管、中国铁建地产 [15] - **2026值得期待项目大奖**：保利·天奕、长住-塔子山公园项目、国贸锦江茶厂39亩项目、华友统建·锦辰院·观者、陆肖TOD·D5地块、天投·天成璞院、新希望·D10望江、新绿色·G29元岛、越秀成华60亩项目、中海桐梓林27亩地块、中国铁建麓湖95亩项目 [15][16]