核心业绩数据 - 2026年1-2月累计实现总合同销售金额人民币44.5亿元，合同销售面积52.7万平方米 [1] - 2026年2月单月实现合同销售金额人民币20.0亿元，合同销售面积22.7万平方米 [1] - 2026年2月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币13.4亿元，归属公司股东权益的合同销售面积16.7万平方米 [1] - 2026年1-2月累计实现经营性收入约人民币44.0亿元（含税金额约人民币47.0亿元） [1] 收入结构分析 - 2026年1-2月运营收入约人民币24.4亿元（含税金额约人民币26.2亿元） [1] - 2026年1-2月服务收入约人民币19.6亿元（含税金额约人民币20.8亿元） [1]

核心观点 - 龙湖集团发布截至2026年2月底的两个月未经审计经营数据，显示公司实现合同销售与经营性收入 [1] 合同销售情况 - 截至2026年2月28日止两个月，集团累计实现总合同销售金额人民币44.5亿元，合同销售面积52.7万平方米 [1] - 2026年2月单月，集团实现合同销售金额人民币20.0亿元，合同销售面积22.7万平方米 [1] - 2026年2月单月，实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币13.4亿元，归属公司股东权益的合同销售面积16.7万平方米 [1] 经营性收入情况 - 截至2026年2月28日止两个月，集团实现经营性收入约人民币44.0亿元，其含税金额约人民币47.0亿元 [1] - 期内运营收入约人民币24.4亿元，其含税金额约人民币26.2亿元 [1] - 期内服务收入约人民币19.6亿元，其含税金额约人民币20.8亿元 [1]

核心业绩数据 - 2026年前两个月累计总合同销售金额为人民币44.5亿元，累计合同销售面积为52.7万平方米 [1] - 2026年2月单月总合同销售金额为人民币20.0亿元，单月合同销售面积为22.7万平方米 [1] - 2026年前两个月累计实现经营性收入约人民币44.0亿元（含税金额约人民币47.0亿元） [1] 销售结构分析 - 2026年2月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额为人民币13.4亿元，权益销售面积为16.7万平方米 [1] - 前两个月累计经营性收入中，运营收入约人民币24.4亿元（含税金额约人民币26.2亿元） [1] - 前两个月累计经营性收入中，服务收入约人民币19.6亿元（含税金额约人民币20.8亿元） [1]

公司盈利表现 - 2025年公司拥有人应占溢利预计约为人民币10亿元 较2024年的人民币104亿元大幅下降约90% [1] - 剔除公允价值变动影响后 2025年公司拥有人应占核心亏损预计介于人民币15亿元至人民币20亿元 [1] 业绩变动原因 - 业绩下滑主要由于房地产市场延续调整态势 行业面临量价压力 [1] - 开发业务的结算收入下降 且结算毛利率进一步降低 [1]

业绩总结 - 截至2026年2月28日止两月，总合同销售金额44.5亿元，面积52.7万平方米[3] - 2月单月合同销售金额20.0亿元，面积22.7万平方米[3] - 2月单月归属股东权益销售金额13.4亿元，面积16.7万平方米[3] - 截至2月28日止两月，经营性收入约44.0亿元（含税金约47.0亿元）[3] - 截至2月28日止两月，运营收入约24.4亿元（含税金约26.2亿元）[3] - 截至2月28日止两月，服务收入约19.6亿元（含税金约20.8亿元）[3]

业绩总结 - 2024年公司拥有人应占溢利104.0亿元，2025年预计约10.0亿元[3] - 2024年核心溢利69.7亿元，2025年预计亏损15.0 - 20.0亿元[3] 未来展望 - 2025年度集团含资本性支出经营性现金流为正，已连续三年实现[4] - 预计2026年3月31日前刊发2025年度财报[4]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，并从多个方面阐述了重点工作方向，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [3][4] 根据报告目录总结 行业现状与政策背景 - 事件：2026年政府工作报告在库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等方面依次阐述房地产重点工作方向 [3] - 着力稳定房地产市场：延续2025年中央经济工作会议表述，2025年商品房成交面积8.8亿平方米同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元同比下降12.60%，2026年1月一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1%，稳定市场成为重要方向 [3] 盘活库存与住房需求 - 政策方向：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 库存表现：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中商品住宅4.0亿平方米，同比分别增长1.6%、2.8%，增速已收窄，全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 盘活方式：收购部分存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [3] 公积金制度改革 - 政策提及深化住房公积金制度改革 [3] - 贷款额度放松：2026年2月上海“沪七条”将家庭首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] - 覆盖范围扩大：2025年12月深圳允许提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、出资改造老旧小区及偿还异地购房贷款本息，2025年8月苏州支持提取公积金用于支付物业费 [3] 优化保障房供给 - 政策提及优化保障性住房供给，加快危旧房改造 [3] - 实践案例：2026年2月上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批区域为浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望拓宽保租房筹措渠道，增加小户型房源供给，精准匹配新市民、青年人才租赁需求 [3] 城市更新 - 政策提出高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 背景与规划：根据七普数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模大，2025年12月全国住房城乡建设工作会议提出编制实施“十五五”城市更新专项计划，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [3][4] 再提“好房子” - 政策提及有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 背景：2025年“好房子”被多次提及，5月国家标准《住宅项目规范》正式实施，随着存量房规模扩大，建立房屋全生命周期安全管理制度、提升物业服务等运维措施更符合行业发展 [4] 融资支持 - 政策提及进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险 [4] - 机制成效：城市房地产融资协调机制于2024年成立，截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有力保障商品房项目建设交付 [4] 推进房地产发展新模式 - 政策提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [4] - 制度方向：根据“十五五”规划建议，新模式基础制度或包括开发、融资、销售等方面，基于“以人定房、以人定地、以房定钱”，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度，如提高预售门槛、加强预售资金监管等 [4] 线下消费关联 - 政府工作报告提及实施服务消费提质惠民行动，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力 [4] - 行业关联：商业地产的购物中心、文旅园区是线下消费、服务消费的重要场景，以体验式业态和线下商品消费为主，全业态购物中心、体验式业态为主的文旅园区有望因此受益 [4] 投资建议与看好公司 - 投资建议：随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望实现估值修复的β机会 [4] - 看好公司：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注公司：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

文章核心观点 2025年中国土地市场在经历深度调整后呈现筑底反弹，但市场呈现高度分化的结构性特征。投资活动温和回升，但资源与竞争高度集中于核心城市及头部企业，行业集中度显著提升，市场运行逻辑由资金实力和战略布局双重驱动，形成了“国央企主导核心资产、民企弱复苏、城投平台边缘化”的清晰分层格局[1][3][6][23]。 市场概览：筑底反弹与结构性聚焦 - 市场整体呈现投资筑底反弹、区域高度聚焦的特征，行业底部企稳。根据克而瑞监测的100家企业数据，2025年新增货值达22614亿元，同比增长2%；拿地金额11027亿元，同比增长3%；但拿地建筑面积10090万平方米，同比下降5%，表明房企策略转向精准化，收缩外围布局[3]。 - 市场分化呈现“冰火两重天”。核心城市交易热度高涨，北京以1427.4亿元土地出让金领跑全国，杭州、上海均突破1400亿元。而多数三、四线城市流拍率攀升，底价成交常态化[3]。 - 区域集中度显著提升，TOP20城市贡献了全国近六成的宅地出让金，印证房企资源加速向高能级城市迁移[6]。 头部房企行为：金额集中与价量背离 - 头部效应显著强化，TOP10房企新增土地价值总额达6021.3亿元，占重点监测100家企业总量的54.6%，行业集中度高[7][8]。 - 金额呈现断层式分布。中海地产以990.7亿元稳居榜首，华润置地（790.6亿元）和保利发展（786.6亿元）位列其后，三家央企合计投入约2568亿元，占前十名总投入的42.6%[8][9]。 - 市场出现“价量背离”现象。新增土地面积TOP10中的部分企业（如邦泰集团、石家庄城发投集团）因主要获取单价低于3000元/㎡的工业配套或远郊地块，其新增土地价值排名靠后。而新增土地价值TOP10房企平均楼面价超1.8万元/㎡，专注核心城市优质地块[10]。 - 头部房企严格践行“舍广度求深度”布局逻辑，将90%以上资金押注于高能级城市[11]。 市场主体策略：国央企、民企与城投分化 - **国央企是绝对主力**，14家央企拿地金额占比达50%，同比增长20%；地方国企占比也超过20%。其依托低成本融资优势（综合融资成本低于3.5%），集中攻坚北上深杭等高能级城市优质地块[6][13]。 - **民企显露弱复苏信号**，2025年拿地总额超1000亿元，同比增长8%，但策略高度审慎。滨江集团全年新增23宗地块全部集中于杭州，其中82%以底价或低溢价（<5%）获取。民企整体回避高总价地块，底价成交占比高达83%，现金流约束是主因（民企拿地销售比仅0.25，远低于央企的0.38）[16]。 - **城投平台角色显著弱化**，41家城投拿地金额占比仅15%，同比下降5个百分点，拿地金额同比下降15%。其职能转向承接三、四线城市非核心地块，90%的地块集中于非核心区域，从“救市主力”向“保底辅助”转型[17]。 市场两极分化：高溢价与底价成交 - 市场呈现显著两极分化。2025年全国300城土地平均溢价率达5.3%，为近四年新高，其中深圳、杭州、上海、成都全年平均溢价率分别达26.9%、25.4%、15.3%、10.3%。但同时，溢价率高于1%的地块占比仅约17%，总价超5亿元、溢价率不低于15%的“高热地块”占比仅约0.8%[18]。 - **高溢价地块**主要由头部国央企主导（占比超60%），集中于核心城市核心地段，82%的地块成交总价不足1亿元，配套完善[18][21]。 - **底价成交地块**占据绝对主流，83%集中于三、四线城市或核心城市边缘区域。拿地主体以城投平台、地方中小房企及谨慎型民企为主[19][21]。 竞争格局形成机理与未来趋势 - **资金实力是核心标尺**，国央企凭借融资成本优势（平均低于4%）主导核心城市竞争；民企资金压力未根本缓解；城投平台托底能力下滑[22]。 - **战略布局固化区域分化**，头部房企实施“核心城市聚焦”策略，TOP10企业将61%的新增货值集中于核心区域；优质民企转向“本土深耕”路径[22]。 - **未来趋势**预计行业集中度将持续上行，国央企拿地占比将继续突破；区域分化持续深化，核心城市土地资源高度向头部集中（北京、上海、杭州等地央国企拿地金额占比均超70%），非核心城市底价成交成常态；投资将长期聚焦核心区域[24]。

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 避险情绪主导债市，美债收益率显著回落，中资美元债表现较佳，原油价格因地缘冲突大幅上涨，债市短期或维持波动，两会召开将影响债市定价 [1] 根据相关目录分别进行总结 离岸市场 - 中资美元债发行清淡，离岸人民币债发行旺盛，受人行 500 亿央票发行带动全周共发行 655 亿人民币 [2] - 美债收益率明显回落，10 年期和 2 年期美债收益率上周分别下行 15 个和 10 个基点至 3.94%和 3.37%，市场被避险情绪主导 [2][3] - 美国 1 月 PPI 同比上涨 2.9%，核心 PPI 同比上涨 3.6%，均超预期，早前公布的 2025 年 12 月美国 PCE 物价指数也高于预期 [3] - 美伊谈判不顺、军事行动及封锁海峡等事件，使原油价格上涨，影响通胀，降低美联储 3 月降息可能性 [3] - 上周中资美元债表现佳，彭博巴克莱中资美元债总回报指数全周涨 0.4%，利差走阔 1 个基点，高评级和高收益指数分别有不同涨幅和利差变化 [3] 在岸市场 - 春节后人行通过逆回购操作净回笼短期流动性 6114 亿人民币，通过 MLF 超额续作净投放长期资金 3000 亿元 [4] - 银行间资金利率较春节前回升，7 天存款类机构质押式回购加权利率和 7 天银行间质押式回购加权利率分别上升 18 个和 16 个基点至 1.50%和 1.51% [4] - 3 年期和 10 年期国债收益率分别较春节假期前持平和上行 2 个基点至 1.38%和 1.82%，周一境内利率债市受避险情绪提振，各期限国债收益率普遍回落 [4] - 两会本周召开，将公布 2026 年经济目标等并释放货币政策信号，债市料将定价 [4] 近期中资新发行美元债券一览 - 新城环球有限公司发行票面利率 11.8%、金额 35500 万美元的债券，到期日为 2029 年 3 月 9 日，标普评级为 B- [7] 附录：中资美元债列表 - 包含众多发行人的中资美元债信息，如中国建设银行亚洲股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等，涉及票面利率、发行金额、评级、到期日等内容 [17][18][19]

文章核心观点 2026年1-2月，中国土地市场呈现“缩量升温”态势 受春节假期及地方政府供地节奏影响，整体成交规模同比下降，但核心城市优质地块竞争激烈，市场热度出现结构性回升 典型房企拿地门槛值虽在下降，但降幅已显著收窄，行业投资筑底特征明显，预计后续核心城市土拍热度将逐步回升 [16][17][22][27] 根据相关目录分别进行总结 1、土地市场缩量升温 - 截至2月25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积为**2157万平方米**，环比下降**19%**，同比下降**21%** [18] - 同期成交金额为**724亿元**，环比上升**13%**，但同比下降**29%** [18] - 市场出现多宗溢价成交地块，典型案例如广州马场一期地块，以**236亿元**的总价溢价成交，为年度市场打开良好开局 [18] 2、典型企业拿地门槛值下降但降幅显著改善 - 截至2月末，典型**100家**样本企业的新增土储货值百强门槛值为**7.3亿元**，同比下降**20%** [23] - 新增总价百强门槛值为**3.5亿元**，同比下降**10%** [23] - 新增建面百强门槛值为**11.2万平方米**，同比下降**15%** [23] - 与2025年1-2月数据相比，各项门槛值的降幅均有所收窄，显示市场下行压力边际缓解 [23][24] 3、典型100家企业拿地金额 2059亿元 - 2026年1-2月，典型百强房企新增土储货值、总价和建面之和分别为**2059亿元**、**996亿元**和**1906万平方米** [26] - 其中，新增货值和金额同比降幅接近**五成**，新增面积同比下降**29%** [26] - 尽管整体投资处于筑底阶段，但核心优质地块竞争白热化，例如广州马场地块吸引8家房企参拍，经过百轮竞拍，最终由越秀地产以**236亿元**、溢价**26.6%** 竞得 [26] 4、核心城市土拍热度将逐步回升 - 节后广州的首场土地拍卖标志着核心城市土地供应窗口期开启，预计上半年土地市场热度将逐步回升 [27][28] - 拿地格局上，央企和国企仍是拿地主力，在非核心城市，地方城投公司占据主导地位 [28] - 部分资金实力强劲的民营企业有机会在核心城市获取土地 [28] - 长期来看，“十五五”规划及城市更新推进，将促使高能级城市核心板块有更多优质住宅用地入市，有助于维持土地市场热度 [28] 2026年1-2月房企新增土地货值排名 - **越秀地产**以**455.2亿元**的新增土地货值位居榜首，大幅领先其他企业 [2] - 排名第二至第五的企业分别为：**在海量地**（**88.9亿元**）、**石家庄城发投集团**（**56.9亿元**）、**紫江集团**（**46.8亿元**）、**中交城投**（**41.7亿元**） [2] - 榜单显示，排名靠前的企业除部分全国性房企（如保利发展、金地集团、龙湖集团）外，地方国企及城投公司占据相当大比例 [2][4][5][6][7][8] 其他排名数据 - 在新增土地价值榜上，**越秀地产**以**261.6亿元**排名第一，**花泡置地**以**22.3亿元**排名第二 [11] - 在新增土地建筑面积榜上，**洪创投资发展**以**68.8万平方米**排名第一，**越秀地产**以**63.4万平方米**排名第二 [11]