港股内房股表现 - 碧桂园股价上涨5.26%至0.600港元 [2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.07%至2.560港元 [2] - 融信中国股价上涨3.45%至0.210港元 [2] - 万科企业股价上涨2.79%至5.530港元 [2] - 龙湖集团股价上涨2.72%至11.710港元 [2] - 远洋集团股价上涨2.61%至0.157港元 [2] - 融创中国股价上涨2.53%至1.620港元 [2] - 中国金茂股价上涨2.04%至1.500港元 [2] - 越秀地产股价上涨1.79%至5.130港元 [2] - 中国海外发展股价上涨1.31%至13.970港元 [2] - 新城发展股价上涨1.21%至2.510港元 [2] - 金辉控股股价上涨1.15%至2.630港元 [2] - 华润置地股价上涨超1% [1] 房地产政策优化 - 东莞对购买新房给予购房合同总价2%的补贴 最高不超过3万元 [1] - 四川要求"一城一策"制定住房支持政策以促进房地产消费止跌回稳 [1] - 广州出台新政允许房企自持住房入市销售 [1] - 北京 上海 深圳均已调整限购政策 [1] - 多个新一线城市正研究房地产市场最新政策举措以激发改善性住房需求 [1]

股价表现 - 龙湖集团涨6.14%至12.1港元 [1] - 万科企业涨4.09%至5.6港元 [1] - 碧桂园涨5.26%至0.6港元 [1] - 融创中国涨3.16%至1.63港元 [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 北上深相继出台楼市新政多维度惠及购房者 [1] - 多个新一线城市正研究最新政策举措以激发改善性住房需求并加大购房支持 [1] 行业分析 - 一线城市优化限购政策落地叠加需求旺季带动基本面修复 [1] - 8月地产数据显示仍需更多政策带动止跌回稳 [1] - 地产板块估值偏低建议逢低配置 [1]

股价表现 - 龙湖集团股价上涨6.14%至12.1港元 [1] - 万科企业股价上涨4.09%至5.6港元 [1] - 碧桂园股价上涨5.26%至0.6港元 [1] - 融创中国股价上涨3.16%至1.63港元 [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议8月强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 北上深三大一线城市相继出台多维度惠及购房者的楼市新政 [1] - 多个新一线城市正研究进一步激发改善性住房需求和支持购房的最新政策举措 [1] 行业基本面与机构观点 - 北上深等一线城市优化限购政策落地叠加需求旺季带动基本面有望修复 [1] - 8月地产数据显示仍需更多政策出台以实现行业止跌回稳 [1] - 地产板块估值处于低位 建议逢低配置地产股 [1]

财报发布 - 龙湖集团2025年中报中、英文版本已上载于公司及联交所网站[1][5] 通知发送 - 公司将向非登记股东邮寄网上版本登载通知[2][6] - 非登记股东可联络股份托管方通过邮件收通知[2][6] 印刷本获取 - 收取本次公司通讯印刷本需填回条寄回过户登记分处[3][6] - 回条可从公司或联交所网站下载[3][6] 其他说明 - 回条指示适用于日后通讯，直至股东另行通知或不再持股[4][7] - 对函件有疑问可工作日致电或发邮件咨询[5][7] - 未作选择、未签署或填写错误的回条作废[11]

财报发布 - 龙湖集团2025年中报发布通知日期为2025年9月26日[1] - 中报中英文版本已上传至公司及港交所网站[1][6] 通讯收取 - 股东可免费选收公司通讯印刷本或网上版本[2] - 收取中报印刷本需填回条寄回过户登记分处[3] - 更改收取方式需填回条寄指定地址[4] 咨询方式 - 过户登记分处热线(852) 2980 1333，办公时间周一至五9时至17时[5] - 咨询问题可发邮件至longfor - ecom@vistra.com[5] 回条信息 - 更改指示回条可从公司或港交所网站下载[3] - 香港投寄回条无需贴邮票，简便回邮号码为10 GPO[3][7][9]

收入和利润（同比环比） - 龙湖集团2025年上半年营业收入588亿元人民币同比增长25%[62][66] - 经营性业务收入133亿元人民币同比增长1.3%[62][66] - 核心净利润为14亿人民币[14] - 收入同比增长25.4%至587.5亿元人民币[200] - 毛利同比下降23.0%至74.22亿元人民币[200] - 除税前溢利同比下降30.1%至63.87亿元人民币[200] - 期间溢利同比下降43.4%至39.48亿元人民币[200] - 公司核心税后利润率为3.0%[108][111] - 核心权益后利润率为2.4%[108][111] 成本和费用（同比环比） - 销售成本同比增加37.9%至513.28亿元人民币[200] - 其他收入同比下降65.4%至2.37亿元人民币[200] - 销售及市场推广开支同比下降20.2%至15.26亿元人民币[200] - 行政开支同比下降25.0%至17.1亿元人民币[200] - 所得税开支同比增长13.1%至24.38亿元人民币[200] - 行政开支占开发合同销售额及运营服务收入的比例为3.5%[101][104] - 销售开支占开发合同销售额及运营服务收入的比例为3.2%[101][104] 开发业务表现 - 开发业务营业额为人民币454.8亿元，交付物业总建筑面积352.7万平方米，平均销售价格为每平方米12,894元[84] - 合同销售额为人民币350.1亿元，销售总建筑面积261.4万平方米，平均销售单价为每平方米13,393元[86][87] - 已售出但未结算的合同销售额为人民币1,059亿元，面积约854万平方米[88][89] - 公司合约销售金额350.1亿元人民币，一二线城市销售占比约90%[147] 运营及服务业务表现 - 运营及服务业务收入为133亿人民币[14] - 运营业务不含税租金收入为人民币70.1亿元，较上年增长2.5%[93][96] - 已开业商场建筑面积943万平方米，租金收入人民币55.0亿元，较上年增长4.9%，整体出租率为96.8%[93][96] - 商业投资租金收入55.0亿元人民币，同比增长4.9%[144][148] - 商业投资期末商场出租率保持97%[144][148] - 冠寓已开业12.7万间，整体出租率为95.6%，开业超过六个月的项目出租率为97.2%[93][96] - 长租公寓品牌冠寓租金收入12.4亿元人民币，出租率约96%[151][152] - 物业管理业务收入（税后）为62.6亿元人民币，同比增长0.02%[103] - 物业管理收入55.3亿元人民币，在管面积约4亿平方米[151][153] - 资管业务上半年实现收入超15亿元人民币[71][75] - 资产管理收入15.1亿元人民币[151][152] - 智慧营造收入7.0亿元人民币[151][154] - 龙湖智造上半年实现代建销售额84亿元人民币交付面积122万平方米[72][77] - 物业在管面积约4亿平方米上半年实现收入55亿元人民币[71][76] - 在管面积约为4亿平方米[103] - 物业管理业务毛利率约为30.0%[103] - 运营毛利率为77.7%，较上年增长2.3%，其中商业和资产管理分别增长3.0%和0.5%[93][96] - 商业和资产管理在租金收入中占比分别为78.5%和21.5%[93][96] 各地区表现 - 长三角地区开发业务营业额为人民币190.82亿元，西部地区为人民币90.74亿元，环渤海地区为人民币88.8亿元，华南地区为人民币60.94亿元，华中地区为人民币23.48亿元[86] - 西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额占比分别为28.1%、26.5%、23.5%、12.0%和9.9%[86][87] 投资物业项目详情 - 已运营商场数量为89个[17][23] - 25年上半年租金收入为55亿人民币，同比增长4.9%[17][23] - 海口天街购物中心总建筑面积204,113平方米，2025年上半年租金收入达人民币1.1747亿元，出租率为97%[29][30] - 北京亦庄天街购物中心总建筑面积222,032平方米，2025年上半年租金收入为人民币1.1395亿元，出租率达100%[31] - 杭州金沙天街购物中心总建筑面积151,135平方米，2025年上半年租金收入为人民币1.6843亿元，出租率达99%[31] - 上海闵行天街购物中心总建筑面积94,859平方米，2025年上半年租金收入为人民币0.9595亿元，出租率达99%[33][40] - 成都西宸天街购物中心总建筑面积152,639平方米，2025年上半年租金收入为人民币0.9503亿元，出租率达99%[34][40] - 北京丽泽天街购物中心总建筑面积92,014平方米，2025年上半年租金收入为人民币0.7933亿元，出租率达99%[37] - 沈阳浑南天街购物中心总建筑面积86,812平方米，2025年上半年租金收入为人民币0.3844亿元[40] - 重庆时代天街作为最大投资物业，总建筑面积达695,030平方米且已全部竣工[55] - 北京长楹天街投资物业总建筑面积300,192平方米，为北京地区最大已竣工商业项目[50] - 公司投资物业中已竣工商业项目总面积超过6,500,000平方米（基于披露项目统计）[50][52][55][57] - 杭州丁桥天街投资物业建筑面积206,729平方米，为杭州已竣工天街系列中最大单体项目[50] - 武汉光谷天街在建投资物业面积171,182平方米，占武汉区域在建商业面积的33.5%[57] - 海南海口天街作为超大商业体，总建筑面积达323,901平方米且已竣工[55] - 成都地区拥有10个已竣工天街项目，总建筑面积超过1,200,000平方米[50][52] - 商业投资新开业2个活力街区项目，出租率均超90%[151][152] 开发物业项目详情 - 主要开发物业中贵阳天曜项目总建筑面积达707,599平方米，其中189,092平方米未竣工[43] - 主要开发物业中咸阳上城项目总建筑面积达1,381,886平方米，其中564,142平方米未竣工[45] - 主要开发物业中青岛昱城项目总建筑面积达891,887平方米，其中122,039平方米未竣工[45] - 公司主要开发物业总建筑面积为4,616,931平方米，其中未竣工面积为1,680,250平方米，占比36.4%[47] - 盐城南海未来城天奕项目未竣工面积101,242平方米，占其总建筑面积166,216平方米的60.9%[47] - 重庆礼嘉A地块未竣工面积303,994平方米，占其总建筑面积426,693平方米的71.3%[47] 土地储备 - 总土地储备为2840万平方米，权益面积为2113万平方米[109][112] - 土地储备平均成本为每平方米4207元人民币[109][112] - 新增收购土地储备总建筑面积为24.9万平方米，权益面积为18.4万平方米[109][113] - 公司总建筑面积2840万平方米，权益建筑面积2112.9万平方米[121] - 华南地区总建筑面积206.6万平方米（占总面积7.3%），权益建筑面积140.3万平方米（占权益总面积6.4%）[121] - 2025年上半年新增土地储备总建筑面积24.9万平方米，权益建筑面积18.4万平方米[124] 债务与融资 - 有息负债总额为1698亿人民币[15] - 有息负债较去年底压降65亿元人民币[62][67] - 净负债率为51.2%[15] - 平均融资成本为3.58%[15] - 平均融资成本降至3.58%的历史低点[62][67] - 平均合同借贷年期延长至10.95年的历史高位[62][67] - 综合借贷1698.0亿元人民币，在手现金446.7亿元人民币[126][130] - 净负债率51.2%，剔除预收款后的资产负债率56.1%[126][130] - 外币借款占比14.0%，86.0%以人民币计值[127][131] - 固定利率债务占比16%（2024年末为21%），平均融资成本3.58%[127][132][133] - 一年内到期债务256.1亿元人民币，占总债务15.1%[127][133] - 现金短债倍数（剔除监管资金及受限资金）1.14倍[127][133] 现金流 - 含资本性支出的经营性现金流实现超20亿元人民币净流入[62][67] 市场环境与公司策略 - 全国商品房销售额4.4万亿元人民币，同比下降5.5%[143][145] - 商场出租率保持97%高位整体销售额增幅约17%[71][74] 公司管治与股东结构 - 陈志安先生持有公司2018年发行的5亿美元优先票据中的100万美元权益，占比0.20%[164] - 梁翔先生配偶持有公司2018年发行的5亿美元优先票据中的150万美元权益，占比0.4%[164] - 梁翔先生配偶持有公司2019年发行的8.5亿美元优先票据中的250万美元权益，占比0.29%[164] - HSBC International Trustee Limited持有公司好仓4,473,471,603股，占总权益64.02%[165] - Charm Talent International Limited持有公司好仓3,074,932,676股，占总权益44.01%[165] - 吴亚军通过受控制法团持有公司好仓3,074,932,676股，占总权益44.01%[165] - 蔡奎通过全权信托持有公司好仓1,397,113,170股（20.00%）及淡仓8,210,000股（0.12%）[165] - Junson Development International Limited持有公司好仓1,397,113,170股（20.00%）及淡仓8,210,000股（0.12%）[165] - Jumbomax Investments Limited持有公司好仓426,172,500股，占总权益6.10%[165] - 吴光正通过受控制法团持有公司好仓426,172,500股，占总权益6.10%[165] - Charm Talent持有公司股份，其全部已发行股本由Silver Sea全资拥有，Silver Sea由HSBC International Trustee作为XTH信托受托人间接全资拥有[170] - Junson Development持有公司股份，其全部已发行股本由Silverland全资拥有，Silverland由HSBC International Trustee作为蔡氏家族信托受托人全资拥有[171] - HSBC International Trustee作为受托人持有公司股份，代表XTH信托、蔡氏家族信托及其他独立第三方信托[170][171] - 通过非上市衍生工具（实物交割）持有8,210,000股淡仓（空头头寸）[170] - 公司董事会主席陈序平先生同时兼任首席执行官，与上市规则企业管治守则第C.2.1条偏离[171][174] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，陈志安先生担任主席[172][175] - 公司已采纳不低于上市规则附录C3所载标准守则的董事证券交易操守准则[173][176] - 截至2025年6月30日止六个月，全体董事确认遵守证券交易标准守则[173][176] - 公司致力于实现高水准企业管治，提升透明度和问责制[171][174] - 审核委员会在提交董事会前已审阅公司截至2025年6月30日止六个月的未经审核简明综合中期业绩[172][175] - 2025年上半年存在符合豁免条件的低额关连交易[187][188] 股息与股份 - 宣派截至2025年6月30日止六个月中期股息每股人民币0.07元[179][182] - 中期股息将于2026年4月30日派付[179][184] - 股份过户登记将于2026年3月18日至3月20日暂停办理[180][185] - 截至2025年6月30日止六个月公司及其附属公司未购买、出售或赎回任何上市证券[181][186] - 截至2025年6月30日公司无任何库存股份[181][186] 审计与财报 - 德勤对简明综合财务报表进行审阅后无重大异议[196][197] - 审阅报告确认财务报表符合国际会计准则第34号要求[192][196] 其他财务数据 - 资产总额为6316亿人民币[15] - 总权益为2444亿人民币[15] - 投资物业公平值变动同比上升88.0%至28.2亿元人民币[200] 人力资源 - 全职雇员总数30,954人，其中开发业务4,141人，运营业务3,515人，服务业务23,298人[138][140]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

行业整体财务表现 - 行业净利润均值跌至-8.3亿元 亏损规模逐渐扩大 约六成上市房企出现不同程度亏损[1] - 上市房企营业收入均值为104.2亿元 同比下降16.9% 降幅较2024年同期扩大3.2个百分点[4] - 剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 同比上升0.9个百分点 净负债率大幅上升至171.8% 同比激增55.8个百分点[3][5] 企业分化表现 - 华润置地与龙湖集团展现较强抗周期韧性 营收结构呈现多元化特征[1][6] - 华润置地非开发销售业务贡献净利润超过60% 龙湖集团非开发销售业务贡献利润占比超过90%[9] - 华润 龙湖持有物业收入和运营服务收入占比均超20%[6] 企业经营策略 - 头部房企下半年加快存量去化 通过一盘一策全力攻坚去化回笼资金[12] - 企业保持投资精准 聚焦核心城市核心地段 确保增量项目安全性流动性和盈利性[12] - 响应"好房子"政策深化产品迭代 以客户需求为导向提升产品力[13] 业务转型方向 - 华润置地推动经营性不动产及资管业务作为第二增长曲线 扩大万象生活轻资产管理业务优势[14] - 龙湖集团在商业 资管 物管 代建等经营赛道构建竞争优势 培育第二增长曲线[14] - 头部房企积极构建各业务板块协同共进的发展格局 形成能力护城河[14]

行业整体业绩表现 - 2025年上半年上市房企营业收入均值104.2亿元 同比下降16.9% 降幅较2024年同期扩大3.2个百分点[1] - 行业净利润均值跌至-8.3亿元 约六成上市房企出现不同程度亏损[1] - 剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 同比上升0.9个百分点[5] - 净负债率大幅上升至171.8% 同比激增55.8个百分点[5] - 现金短债比降至0.88 较上年同期下降0.03 超半数房企在手现金无法覆盖一年内到期债务[5] 头部房企经营特点 - 华润置地与龙湖集团营收结构呈现多元化特征 持有物业收入和运营服务收入占比均超20%[8] - 华润置地开发销售业务占比78.34% 持有业务收入占比13.19% 服务收入占比6.83%[6] - 龙湖集团开发销售业务占比77.41% 持有业务收入占比11.93% 服务收入占比10.66%[6] - 华润置地非开发销售业务贡献净利润超过60% 开发销售业务净利润占比39.8%[11] - 龙湖集团非开发销售业务贡献利润占比超过90% 开发销售业务利润占比仅1.3%[11] 下半年经营策略 - 头部房企将加快存量去化 通过一盘一策全力攻坚去化回笼资金[14] - 保持精准投资 聚焦核心城市核心地段 确保增量项目安全性流动性和盈利性[14] - 响应"好房子"政策 加速产品迭代 以客户需求为导向提升产品力[15] - 华润置地推动经营性不动产及资管业务做专做优做强做大 扩大万象生活轻资产管理业务优势[16] - 龙湖集团在商业资管物管代建四大经营赛道构建竞争优势 持续培育第二增长曲线[16]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]