财务数据 - 龙湖集团2023年12月31日止年度合同销售额为人民币1,734.9亿元[1] - 龙湖集团2023年12月31日止年度營業收入为人民币1,807.4亿元[1] - 龙湖集团2023年12月31日止年度股东应占溢利为人民币128.5亿元[1] - 龙湖集团2023年12月31日止年度毛利额为人民币305.8亿元[1] - 龙湖集团净负债率为55.9%，在手现金为人民币604.2亿元[2] - 龙湖集团每股基本盈利人民币2.07元[2] - 龙湖集团2023年收入为180,736,575人民币千元，较上一年度下降28.0%[3] - 2023年年度溢利为17,132,550人民币千元，较去年下降了47.8%[4] - 二零二三年每股盈利（人民币元）基本为2.07元，较去年下降了49.5%[4] 业务展望 - 龙湖集团开发业务全年实现合同销售人民币1,735亿，市场新形势下仍有调整压力[55] - 龙湖商业已开业商场全年销售额同店同比增长30%[57] - 龙湖冠寓已在高能级城市开业12.3万间房源，整体出租率达95.5%[58] - 龙湖智创生活与龙湖龙智造遵循轻资产管理模式，对机械式的规模扩张保持警惕[59] - 龙湖集团入选恒生可持续发展企业基准指数，MSCI ESG评级躍升至AA级[60] 地区销售情况 - 成都2023年销售额为198.01亿元，增长53.4%[67] - 西安2023年销售额为141.89亿元，增长69.7%[67] - 北京2023年销售额为112.12亿元，增长45.5%[67] - 合肥2023年销售额为105.91亿元，下降27.3%[67] - 苏州2023年销售额为96.99亿元，增长20.8%[67]

业绩预测 - 公司预计2023年归母净利润同比下滑45%~50%至-14%至-29%[2] - 2023年营业收入预计为172,689亿元人民币，较2022年下降31.08%[5] - 2023年净利润预计为12,965亿元人民币，较2022年下降46.78%[5] 业务情况 - 公司2023年开发业务面临结算收入和毛利率双重下滑压力，导致业绩走弱[3] - 公司持续深化业务调整，2023年运营和服务收入同比上涨6%至249亿元，非开发业务对业绩贡献占比提升[3] 投资评级 - 龙湖集团（0960）的投资评级为增持，相对当地市场指数涨幅15%以上[13] - 龙湖集团（0960）的股票投资评级为中性，相对当地市场指数涨幅介于-5%～5%[13] - 龙湖集团（0960）的行业投资评级为中性，基本与当地市场指数持平[13] 未来展望 - 2025年预计PE为4.78，PB为0.46[5]

报告公司投资评级 - 推荐（维持）[2] 报告的核心观点 - 公司发布2023年业绩预警，归母净利润和剔除公允价值变动等影响后的股东应占核心净利润均预计同比下降45%-50%，主要因2022-2023年行业下行，销售下滑、价格承压致地产开发业务结算规模下行、结算毛利率下降[3] - 公司主动降负债规模、优化债务结构，2024年3月通过新增经营性物业贷款提前兑付46亿CMBS，2023年12月旗下间接全资附属公司发行12亿中票，截至2024年3月8日已完全兑付2024年一季度到期境内公司债，且全额备妥5月到期公司债兑付资金[3] - 截至2023年末，公司经营性现金流为正，非开发业务利润贡献占比持续提升，2023年经营性收入248.7亿元，同比增长5.38%，未来有望坚持现金流为正的内生式增长模式，聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥协同效应[3] - 2023年全年销售面积1079.6万方，同比下降17.25%；销售金额1734.9亿元，同比下降13.94%；销售均价16070元/平米，同比增长4.00%，受益于聚焦核心城市；全年累计新增建面344.38万方，新增权益建面251.61万方，权益比例73.06%，权益地价258.93亿元，权益地价/全年销售约为14.92%，拿地深耕高能级城市，投资审慎，权益比例维持高位[3] - 受行业下行影响，公司2023年预计业绩同比下滑45%-50%，公司重视财务安全，主动降负债，2023年经营性现金流为正，非开发业务利润占比持续提升，下调公司业绩预期，预计2023-2025年归母净利润123.41亿元、124.65亿元、140.55亿元，EPS为1.82元/股、1.84元/股、2.08元/股，对应PE为4.78X、4.74X、4.20X，维持“推荐”评级[3] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2024年3月8日，股票代码0960，H股收盘价9.38港元，恒生指数316353.39，总股本676728.67万股[1] 主要财务指标预测 |项目|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|250565.11|182586.79|183408.43|199915.19| |收入增长率%|12.17%|-27.13%|0.45%|9.00%| |归母净利润（百万元）|24362.05|12341.44|12465.47|14055.09| |利润增速%|2.13%|-49.34%|1.01%|12.75%| |摊薄EPS（元）|4.08|1.82|1.84|2.08| |PE|5.54|4.78|4.74|4.20|[5] 公司财务预测表 - 资产负债表：2022 - 2025年资产总计分别为786774、729379、762416、798485百万元，负债合计分别为553595、486319、502954、520123百万元等[8] - 利润表：2022 - 2025年营业收入分别为250565、182587、183408、199915百万元，净利润分别为32823、16936、16402、18900百万元等[8] - 现金流量表：2022 - 2025年经营活动现金流分别为9961、7574、37700、 - 12060百万元，投资活动现金流分别为 - 12412、 - 21802、 - 20763、 - 17970百万元等[8] - 主要财务比率：成长能力方面，2022 - 2025年营业收入增长率分别为12.17%、 - 27.13%、0.45%、9.00%，归属母公司净利润增长率分别为2.13%、 - 49.34%、1.01%、12.75%；获利能力方面，毛利率分别为21.17%、20.03%、19.60%、20.04%等；偿债能力方面，资产负债率分别为70.36%、66.68%、65.97%、65.14%等；营运能力方面，总资产周转率分别为0.30、0.24、0.25、0.26等；每股指标方面，每股收益分别为4.08、1.82、1.84、2.08元等[8]

报告公司投资评级 - 给予公司“增持”评级 [2][5] 报告的核心观点 - 公司保持项目如期交付，短债占比可控，销售规模下降和拿地节奏放缓符合预期，战略重心放在管控财务风险和培育多元化业务，经营性业务盈利贡献持续增强。受行业销售规模下行和毛利率下滑影响，预计公司2023 - 2025年营业收入和核心净利润有相应变化，虽行业估值中枢下行、需求未明显复苏，但公司积极调整业务布局，改善土储结构，当前股价对应2023/2024年PE为4.3/4.5倍，在30%派息率下，2023E股息收益率为6.9% [5] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2024年3月1日，收盘价9.77港元，总股本67.67亿股，总市值661.16亿港元，总资产7745.86亿元，净资产1467.65亿元，每股净资产23.14元 [3] 销售情况 - 2023年全年合约销售金额1735亿元，同比下降14%，低于百强降幅；销售面积1080万平米，同比下降17%；销售均价同比小幅上升。2024年1月，销售金额70亿元，同比下降35%；销售面积53万平米，同比下降20% [5] 拿地情况 - 2023年新增31幅土地储备，总新增GFA为345万平米，权益GFA为252万平米，权益比例73%，总土地款361亿元，占销售金额比例21%，平均楼面地价10290元/平米，同比下降2%，西部和长三角拿地较多，占比超60%，均分布在一二线城市。2024年以来，在西安获取一幅土地，规划GFA为5.8万平米，成交价格5.5亿元，楼面价格9434元/平米，底价获取 [5] 经营性业务情况 - 2023年税后经营性收入249亿元，同比增长6%，其中运营、服务收入分别为129、119亿元，同比增长9%和2%。2024年1月，税后经营性收入21亿元，同比增长8%，其中运营、服务收入分别为12、10亿元，同比增长12%、3% [5] 项目交付情况 - 2023年在全国160 + 项目交付房源约14万套，其中20%项目提前交付 [5] 财务风险情况 - 截至2023H1净负债率为57%，最近一笔境外债到期从27年开始，短债占比保持较低水平 [5] 主要财务指标 |指标|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(亿元)|2506|1792|1497|1327| |增长率(%)|12.2|-28.5|-16.5|-11.4| |核心净利润(亿元)|225|117|113|114| |增长率(%)|0.4|-48.1|-3.3|0.9| |毛利率(%)|21.2|16.7|18.7|20.5| |核心净利率(%)|9.0|6.5|7.6|8.6| |净资产收益率(%)|16.9|8.0|7.3|7.0| |每股核心收益(元)|3.78|1.96|1.90|1.91| |每股派息(分)|113|59|57|57| [1]

业绩总结 - 龙湖集团24年1-2月实现全口径销售额125.9亿元，同比减少55.2%[1] - 公司23年拿地总额约351亿元，拿地销售比约20.2%，拿地金额前三名城市分别为西安市、成都市、苏州市[1] - 公司成功发行两笔中票，合计发行23亿元，通过多次提前偿债，债务期限结构合理，短债压力相对可控[2] - 公司23-25年归母净利润预测下调至144.6/153.6/161.3亿元，维持“买入”评级[2] - 公司2023-2025年营业收入和归母净利润预测呈下降趋势，P/E比率逐年下降[3] 财务数据 - 龙湖集团2021年至2025年的净利润预测分别为238.54亿元、243.62亿元、144.62亿元、153.57亿元、161.25亿元[5] - 龙湖集团2021年至2025年的总股本分别为60.74亿股、62.82亿股、65.92亿股、67.67亿股、67.67亿股[5] - 龙湖集团2021年至2025年的现金流量表显示，2021年经营活动现金流为285.32亿元，2022年为99.61亿元，2023年为21亿元，2024年为76.39亿元，2025年为116.13亿元[5] 公司信息 - 光大证券股份有限公司成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[10] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[10] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[10]

报告公司投资评级 - 增持 [1] 报告的核心观点 - 公司发布1月经营数据，业务结构继续优化，开发业务销售额同比下滑35%，经营性业务收入同比上涨8%，维持增持评级 [2] - 维持公司2023 - 2025年业绩增速为5.4%、7.0%、11.2%，维持2023 - 2025年EPS为4.05元、4.33元、4.81元 [2] 根据相关目录分别进行总结 交易数据 - 52周内股价区间为7.92 - 24.90港元，当前股本为6,767百万股，当前市值为62,056百万港元 [1] 财务摘要 |年份|营业收入（百万人民币）|营业收入(+/-)%|毛利润（百万人民币）|净利润（百万人民币）|净利润(+/-)%|PE|PB| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2019A|151,026|30.4%|50,797|18,337|12.9%|2.7|0.5| |2020A|184,547|22.2%|54,031|20,002|9.1%|2.5|0.5| |2021A|223,375|21.0%|56,541|23,854|19.3%|2.1|0.4| |2022A|250,565|12.2%|53,038|24,362|2.1%|2.1|0.4| |2023E|267,138|6.6%|57,010|25,670|5.4%|2.2|0.4| |2024E|292,246|9.4%|66,532|27,462|7.0%|2.1|0.3| |2025E|324,070|10.9%|77,500|30,534|11.2%|1.8|0.3| [1] 销售情况 - 1月销售额为70亿元，销售面积为53万方，分别同比下跌35%、20%，跌幅较2023年12月分别收窄3pct、22pct，全口径销售金额在房企中位列第8 [2] - 西部地区和长三角地区销售额较高，占比分别为37%和23% [2] - 1月销售均价为13327元/平方米，环比上涨14% [2] 拿地情况 - 1月无新增土地储备，拿地投资策略仍待继续观察 [2] 非开发业务情况 - 1月运营收入12亿元，服务收入10亿元，合计经营性收入同比上涨8%，运营收入占比自2023年7月以来从51%提升3pct至目前的54% [2] - 以2023年1 - 6月数据为参照，运营业务收入77%来自商场，商场主要布局在一二线城市，若结构稳定，预期随着消费市场改善，运营收入仍有上升空间 [2]

公司基本信息 - 龙湖集团控股有限公司的主席和首席执行官是陈序平先生[4] - 龙湖集团控股有限公司的首席财务官是赵逸先生[4] - 龙湖集团控股有限公司的非执行董事包括夏云鹏先生和独立非执行董事Frederick Peter Churchouse先生[4] - 龙湖集团控股有限公司设有审计委员会、薪酬委员会、提名委员会、环境、社会及治理委员会以及投资委员会[4] - 龙湖集团控股有限公司的核数师是德勤‧关黄陈方会计师行[4] - 龙湖集团控股有限公司的股份代号是00960[5] 项目信息 - 列车新城项目预计竣工日期为2026年11月，建筑面积为50,236平方米，仍未出售的建筑面积为99,183平方米[6] - 九里熙宸项目预计竣工日期为2023年11月，龙湖集团控股有限公司持有30%的权益[6] - 成都御湖境项目预计竣工日期为2023年12月，建筑面积为69,798平方米，已完工50%[7] - 贵阳观山湖区党校地块预计竣工日期为2027年11月，建筑面积为324,711平方米，公司持有51%的权益[7] - 东莞天曜城项目预计竣工日期为2025年11月，建筑面积为30,124平方米，公司持有100%的权益[7] 开发物业 - 龙湖集团控股有限公司的主要开发物业包括紫蓬路项目、春江天境、金山湖岛内外项目、春江彼岸、景粼原著等[9] - 龙湖集团控股有限公司在2024年11月完成了合肥紫蓬路项目，建筑面积为107,806平方米[9] - 惠州春江天境项目预计在2024年11月完成，已完成建筑面积为91,219平方米，总建筑面积为89,836平方米[9] 财务信息 - 龙湖集团核心权益后净利实现65.9亿元，每股分红0.32元[28] - 龙湖集团运营业务上半年实现超过人民币60亿元租金收入[31] - 龙湖集团商业航道开始贡献正向现金流[31] 股东信息 - 陈序平持有公司普通股约0.017%的权益[86] - Dragon Dynasty Asset Limited以信托形式持有公司股份[87] 其他信息 - 公司员工薪酬总额包括基本薪金、现金花红和以股份为基础的报酬[73] - 公司在截至2023年6月30日止期间未购买、出售或贖回任何上市证券[115]

整体财务关键指标 - 合同销售额为985.2亿元，销售总建筑面积为579.9万平方米[1] - 营业额为620.4亿元[1] - 股东应占溢利为80.6亿元，剔除影响后核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元，毛利率为22.4%，核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%[1] - 净负债率为57.2%，在手现金为724.3亿元[1] - 综合借贷总额为2070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年[1] - 每股基本盈利为1.316元，剔除影响后每股核心基本盈利为1.076元，董事会宣派中期股息每股0.32元[1] - 2023年上半年收入为620.44亿元，2022年同期为948.05亿元[2] - 2023年上半年毛利为138.99亿元，2022年同期为201.47亿元[2] - 2023年上半年期间溢利为92.95亿元，2022年同期为108.83亿元[2] - 2023年6月30日权益总额为2353.75亿元，2022年12月31日为2331.79亿元[5] - 2023年综合收入为62,044,415千元，2022年为94,804,581千元；2023年综合除税前溢利为12,374,676千元，2022年为15,927,325千元[14] - 2023年其他收入为806,423千元，2022年为886,808千元[14] - 2023年其他收益及亏损为86,701千元，2022年为 - 256,061千元[14] - 2023年转拨至投资物业的公平值收益为21,613千元，2022年为23,240千元[14] - 2023年宣派中期股息2,029,345,000元，每股0.32元；2022年为2,005,753,000元，每股0.33元[26] - 截至2023年6月30日止六个月用于计算每股基本及摊薄盈利的公司拥有人应占盈利8,057,952千元，用于计算每股基本盈利的普通股加权平均数6,125,322千股，用于计算每股摊薄盈利的普通股加权平均数6,161,142千股；2022年同期分别为7,480,032千元、5,901,045千股、5,970,306千股[27] - 截至2023年6月30日，贸易应收款项为6179620千元，较2022年12月31日的5446778千元有所增加[28] - 截至2023年6月30日，贸易应付款项及应付票据为41450321千元，较2022年12月31日的64428583千元有所减少[29] - 截至2023年6月30日，流动负债所示一年内到期款项为69102998千元，较2022年12月31日的93447704千元有所减少[30] - 截至2023年6月30日，其他应收款项（减呆账拨备）为7342896千元，较2022年12月31日的6767801千元有所增加[28] - 2023年上半年核心权益后净利实现65.9亿元，每股分红0.32元[32] - 2023年1 - 6月集团合同销售额为985.2亿元，销售总面积579.9万平方米，销售单价16,987元/平方米[37] - 2023年1 - 6月长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为290.6亿元、259.9亿元、224.1亿元、121.1亿元及89.5亿元，分别占集团合同销售额的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%[37] - 截至2023年6月30日，集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米[40] - 2023年1-6月公司行政开支占合同销售额的比例较上年同期下降1.9%至2.9%，销售开支占比为2.5%与上年同期持平[49] - 2023年1-6月公司分占合营企业除税后溢利为11.2亿元，主要来自拥有49.9%权益的苏州东方铁塔等项目[50] - 2023年1-6月公司分占联营企业除税后溢利为2.7亿元，主要来自拥有30.0%权益的北京四道桥等项目[51] - 2023年1-6月公司企业所得税费用为28.7亿元，土地增值税为2.1亿元，所得税总计30.8亿元[51] - 2023年1-6月公司核心税后利润率为12.6%，上年同期为10.3%；核心权益后利润率为10.6%，上年同期为6.9%[52] - 2023年6月30日，公司综合借贷2070.9亿元，在手现金724.3亿元，净负债率57.2%，剔除预收款后资产负债率61.9%[58] - 公司总借贷约78.4%以人民币计值，21.6%以外币计值；固定利率债务占总债务比例为33%[59] - 公司平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年；非抵押债务占总债务比例为67.6%[59] - 一年内到期债务为370.4亿元，占总债务比例为17.9%，现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后为1.27倍[59] - 董事会宣派截至2023年6月30日止六个月的中期股息每股人民币0.32元，将于2024年2月8日派付[63] 各业务线财务关键指标 - 截至2023年6月30日止六个月，开发业务、运营业务、服务业务及其他的分部收入分别为49,869,388千元、6,332,308千元、8,464,902千元，总计64,666,598千元；2022年同期分别为83,767,395千元、5,862,558千元、7,471,023千元，总计97,100,976千元[13] - 截至2023年6月30日止六个月，开发业务、运营业务、服务业务及其他的分部溢利（经调整盈利）分别为4,659,914千元、3,860,244千元、2,564,387千元，总计11,084,545千元；2022年同期分别为12,389,203千元、3,566,270千元、1,589,306千元，总计17,544,779千元[13] - 2023年出售物业于某时间点确认收入46,009,191千元，随时间确认收入3,860,197千元；2022年分别为81,948,282千元、1,819,113千元[16] - 2023年服务业务及其他收入于某时间点确认1,021,429千元，随时间确认4,821,290千元；2022年分别为869,740千元、4,304,888千元[16] - 2023年客户合约收入为55,712,107千元，租金收入为6,332,308千元；2022年分别为88,942,023千元、5,862,558千元[16] - 截至2023年6月30日，开发业务、运营业务、服务业务及其他的分部资产分别为339,139,718千元、155,583,032千元、13,491,814千元，总计508,214,564千元；2022年12月31日分别为345,425,697千元、153,974,793千元、12,525,810千元，总计511,926,300千元[16] - 2023年6月30日开发业务负债187,284,530千元，运营业务负债22,186,667千元，服务业务及其他负债3,429,288千元，分部负债总额212,900,485千元；2022年12月31日对应数据分别为172,774,171千元、27,858,724千元、4,655,455千元、205,288,350千元[18] - 截至2023年6月30日止六个月利息收入472,609千元，咨询收入187,928千元，杂项收入30,827千元，总计806,423千元；2022年同期分别为519,486千元、110,112千元、118,733千元、886,808千元[18] - 2023年政府津贴68,818千元，违约收入46,241千元；2022年分别为83,669千元、54,808千元[19] - 截至2023年6月30日止六个月出售及撇销物业、厂房及设备亏损27,719千元，汇兑亏损净额1,397,856千元，从对冲储备重新分类至对冲工具的公平值收益1,389,693千元，出售附属公司亏损140,410千元，购回优先票据的收益268,483千元；2022年同期分别为98,383千元、1,600,104千元、1,405,916千元、0千元、39,460千元[20] - 截至2023年6月30日止六个月银行及其他借款利息4,359,974千元，优先票据的利息开支276,184千元，总计4,636,158千元；2022年同期分别为3,829,794千元、368,709千元、4,198,503千元[20] - 2023年资本化的借贷成本按年利率4.26%计算，2022年为3.99%[22] - 截至2023年6月30日止六个月即期税项总计2,721,017千元，过往期间超额拨备后为1,883,438千元，递延税项为1,195,836千元，总计3,079,274千元；2022年同期分别为5,948,634千元、4,486,526千元、557,502千元、5,044,028千元[23] - 截至2023年6月30日止六个月物业、厂房及设备折旧111,538千元，使用权资产折旧35,257千元，无形资产摊销102,770千元；2022年同期分别为159,997千元、64,133千元、106,310千元[25] - 2023年1 - 6月集团开发业务营业额为498.7亿元，交付物业总面积383.2万平方米，结算毛利率14.3%，营业额单方价格13,014元/平方米[35] - 2023年1 - 6月杭州开发业务营业额从5263百万元增至14260百万元，总面积从19.5万平方米增至54.8万平方米[34] - 2023年1 - 6月重庆开发业务营业额从4854百万元增至9649百万元，总面积从39.5万平方米增至82.7万平方米[34] - 2023年1 - 6月合肥开发业务营业额从3448百万元降至2681百万元，总面积从22.3万平方米降至22.1万平方米[34] - 2023年1 - 6月石家庄开发业务营业额从3268百万元降至879百万元，总面积从21.5万平方米降至8.9万平方米[34] - 2023年1 - 6月沈阳开发业务营业额从2560百万元降至2284百万元，总面积从22.8万平方米降至21.6万平方米[34] - 2023年1 - 6月成都开发业务营业额从2509百万元增至4554百万元，总面积从21.2万平方米增至35.1万平方米[34] - 2023年1 - 6月集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元，商场、租赁住房、其他收入占比分别为77.0%、19.4%和3.6%[42] - 截至2023年6月30日，集团已开业商场建筑面积762万平方米（含车位980万平方米），整体出租率95.4%；冠寓已开业11.9万间，整体出租率93.7%，开业超六个月项目出租率95.9%[42] - 2023年1 - 6月重庆U城天街I期建筑面积15,516平方米，租金收入7,957千元，占收益0.2%，出租率91.9%；2022年同期租金收入9,677千元，占收益0.2%，出租率88.3%[44] - 2023年1 - 6月杭州滨江天街I期建筑面积158,067平方米，租金收入174,048千元，占收益3.5%，出租率99.6%；2022年同期租金收入170,936千元，占收益3.7%，出租率98.4%[44] - 2023年1 - 6月苏州狮山天街建筑面积197,466平方米，租金收入178,134千元，占收益3.6%，出租率99.0%；2022年同期租金收入165,640千元，占收益3.6%，出租率99.2%[44] - 2023年1 - 6月天街小计建筑面积7,183,053平方米，租金收入4,790,292千元，占收益95.6%，出租率95.4%；2022年同期租金收入4,459,565千元，占收益95.8%，出租率95.6%[45] - 2023年1 - 6月星悦薈小计建筑面积404,337平方米，租金收入209,516千元，占收益4.2%，出租率95.5%；2022年同期租金收入179,606千元

公司高管任命 - 公司主席陈序平先生担任主席和首席执行官[3] - 公司财务总监赵毅先生担任首席财务官[3] 公司地域分布 - 公司在环渤海区域拥有14个城市[2] - 公司在华中区域拥有6个城市[2] - 公司在长三角区域拥有15个城市[2] - 公司在西部区域拥有7个城市[2] - 公司在华南区域及中国香港拥有18个城市[2] 项目竣工日期及建筑面积 - 列車新城项目预计竣工日期为2026/11，本集团拥有70%的建筑面积，其中已完工的建筑面积为50,529平方米[5] - 望泉寺项目预计竣工日期为2023/12，本集团拥有95%的建筑面积，规划中的建筑面积为146,218平方米[5] - 中关村环保科技园项目预计竣工日期为2023/06，本集团拥有100%的建筑面积，建筑面积为61,606平方米[5] - 成洛大道项目预计竣工日期为2024/06，本集团拥有94%的建筑面积，规划中的建筑面积为42,479平方米[5] - ...（未完，总数超过50个，无法一次性输出）

整体财务关键指标 - 合同销售额为2015.9亿元，对应销售总面积为1304.7万平方米[1] - 营业额同比增长12.2%至2505.7亿元[1] - 股东应占溢利为243.6亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长0.5%至225.4亿元[1] - 毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%，核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%[1] - 净负债率为58.1%，在手现金为726.2亿元[1] - 综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.10%，平均贷款年限为6.67年[1] - 每股基本盈利4.084元，剔除公平值变动等影响后之每股核心基本盈利为3.779元[1] - 董事会建议派发末期股息每股0.80元，计入中期股息每股0.33元，全年合计派股息每股1.13元[1] - 年度溢利为32.82亿元，上一年度为31.79亿元[2] - 年度全面收益总额为30.85亿元，上一年度为34.10亿元[3] - 2022年综合收入为250,565,107千元人民币，2021年为223,375,477千元人民币，同比增长12.17%[13] - 2022年综合除税前溢利为45,822,201千元人民币，2021年为47,626,774千元人民币，同比下降3.8%[13] - 2022年综合资产总值为786,774,416千元人民币，2021年为875,651,107千元人民币，同比下降10.15%[13] - 2022年综合负债总值为553,595,326千元人民币，2021年为653,773,499千元人民币，同比下降15.32%[13] - 2022年用于计算每股基本及摊薄盈利的公司拥有人应占盈利24362046千元，2021年为23853686千元[29] - 2022年用于计算每股基本盈利的普通股加权平均数5965061千股，2021年为5893929千股；与购股权及股份奖励相关普通股潜在摊薄影响2022年为45175千股，2021年为90826千股[30] - 2022年集团全年100%如期交付11万套以上品质住宅，客户满意度约90%，核心权益后净利润225亿元，经营性收入236亿元，同比增长25%，经营性利润占比达27%[35] - 2022年集团合同销售额为2015.9亿元，销售总面积为1304.7万平方米，销售单价为15451元/平方米[41] - 2022年长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%[41] - 截至2022年12月31日，集团已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米[43] - 2022年集团核心税后利润率12.3%，上年为13.3%；核心权益后利润率9.0%，上年为10.0%[55] - 2022年12月31日，公司综合借贷为2080.1亿元，在手现金为726.2亿元，净负债率为58.1%，剔除预收款后资产负债率为64.8%[62] - 公司总借贷约77.0%以人民币计值，23.0%以外币计值，综合借贷中约686.6亿元按固定年利率3.0% - 4.8%计息，固定利率债务占总债务比例为33%[62] - 公司平均借贷成本为年利率4.10%，平均贷款年限为6.67年，非抵押债务占总债务比例为69.8%，一年内到期债务为206.6亿元，占总债务比例为9.9%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为2.61倍[63] - 2022年全国商品房销售额同比下降26.7%至13.3万亿元人民币，去年四季度以来房地产支持政策相继出台[65] - 董事会建议2022年度末期股息每股0.80元，预计8月21日派发[68] 各业务线财务关键指标 - 2022年开发业务来自外界客户于某时间点确认收入为219,478,678千元，运营业务为0，服务业务及其他为1,956,779千元，总计221,435,457千元[11] - 2022年开发业务分部溢利（经调整盈利）为34,727,259千元，运营业务为6,823,454千元，服务业务及其他为5,261,905千元，总计46,812,618千元[11] - 2021年开发业务来自外界客户于某时间点确认收入为193,345,489千元，随时间确认收入为11,200,020千元，运营业务随时间确认收入为10,413,639千元，服务业务及其他随时间确认收入为7,312,592千元[11] - 2021年开发业务分部收入为204,545,509千元，运营业务为10,413,639千元，服务业务及其他为12,980,373千元，总计227,939,521千元[11] - 2021年开发业务分部溢利（经调整盈利）为41,498,429千元，运营业务为6,153,078千元，服务业务及其他为2,639,808千元，总计50,291,315千元[11] - 2021年开发业务随时间确认收入为7,538,661千元，运营业务为11,879,811千元，服务业务及其他为9,711,178千元，总计29,129,650千元[11] - 2021年开发业务分部收入为227,017,339千元，运营业务为11,879,811千元，服务业务及其他为18,149,264千元，总计257,046,414千元[11] - 2022年出售物业收入为227,017,339千元人民币，2021年为204,545,509千元人民币，同比增长10.98%[15] - 2022年租金收入为11,879,811千元人民币，2021年为10,413,639千元人民币，同比增长14.08%[15] - 2022年利息收入为1,302,279千元人民币，2021年为1,206,692千元人民币，同比增长8.09%[17] - 2022年银行及其他借款利息为8,800,162千元人民币，2021年为7,942,025千元人民币，同比增长10.81%[22] - 2022年企业所得税为8,600,870千元人民币，2021年为10,884,038千元人民币，同比下降20.98%[22] - 2022年公司开发业务营业额为2,270.2亿元，较上年增长11.0%[39] - 2022年开发业务交付物业总建筑面积为1,551.5万平方米[39] - 2022年开发业务结算毛利率为17.9%[39] - 2022年开发业务营业额单方价格为14,632元/平方米[39] - 2022年集团运营业务不含税租金收入为118.8亿元，较上年增长14.1%[45] - 2022年商场、租赁住房、其他收入在运营业务中的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%[45] - 2022年运营毛利率为75.6%，较上年增长0.9%[45] - 截至2022年12月31日，集团已开业商场建筑面积为722万平方米，整体出租率为93.9%[45] - 截至2022年12月31日，冠寓已开业11.6万间，整体出租率为88.5%，开业超六个月的项目出租率为91.1%[45] - 2022年重庆北城天街租金收入524351千元，出租率96.9%，租金收入增长率 -4.5%[44] - 2022年成都三千集天街租金收入26041千元，出租率63.0%，租金收入增长率 -21.4%[44] - 2022年商场租金收入合计94.26311亿元，占收益100%，出租率93.9%，较2021年增长15.6%[48] - 2022年天街租金收入89.61577亿元，占收益95.1%，出租率93.8%，较2021年增长15.5%[48] - 2022年星悦荟租金收入4.35035亿元，占收益4.6%，出租率95.0%，较2021年增长20.8%[48] - 2022年家悦荟租金收入2969.9万元，占收益0.3%，出租率92.8%，较2021年下降12.3%[48] - 2022年北京长楹天街租金收入5.55255亿元，占收益5.9%，出租率97.8%，较2021年增长6.7%[47] - 2022年杭州金沙天街租金收入3.04253亿元，占收益3.2%，出租率96.4%，较2021年下降3.8%[47] - 2022年成都金楠天街租金收入1.36019亿元，占收益1.4%，出租率97.2%，较2021年下降3.1%[47] - 2022年北京大兴天街租金收入2.65187亿元，占收益2.8%，出租率95.5%，较2021年增长9.2%[47] - 2022年上海虹桥天街租金收入1.40148亿元，占收益1.5%，出租率94.4%，较2021年下降9.0%[47] - 2022年商场营业额为423亿元，全年平均日客流200万人次[48] - 2022年集团投资物业评估增值28.9亿元[49] - 2022年集团服务业务及其他不含税收入116.7亿元，较上年增长38.6%，毛利率28.9%，较上年增长9.7%，物业在营面积3.2亿平方米[50] - 2022年集团科技收入24.0亿元，较上年稳步增长[51] - 商场租金收入同比增长16%至94.3亿元，长租公寓租金收入同比增长9%至24.4亿元[66] 税务相关指标 - 2022年资本化比率为4.10%，2021年为4.06%[23] - 2022年和2021年中国附属公司税率均为25%，部分附属公司合资格豁免缴纳中国企业所得税，香港利得税按估计应课税利润的16.5%计算，2021年无香港利得税拨备[25] - 2022年集团企业所得税费用106.7亿元，土地增值税23.3亿元，所得税总计130.0亿元[54] 其他财务指标 - 2022年核数师酬金8863千元，物业存货成本186340731千元，物业、厂房及设备折旧319058千元等；2021年核数师酬金8060千元，物业存货成本157401150千元，物业、厂房及设备折旧277284千元等[26] - 2022年确认中期股息每股0.33元，金额2072632千元；2021年确认中期股息每股0.47元，金额2854924千元；2022年派付2021年末期股息每股1.23元，金额7475617千元；2021年派付2020年末期股息每股1.03元，金额6247401千元[27] - 2021年末期股息2634373000元已现金派付，剩余以203173427股新缴足股份支付；2022年中期股息627608000元已现金派付，剩余以60162718股新缴足股份支付；公司董事建议2022年末期股息5025234000元，每股0.80元，待股东批准[28] - 2022年贸易应收款项5446778千元，其中60日内4143512千元，61至180日826654千元等；2021年贸易应收款项3718576千元，其中60日内2975012千元，61至180日585919千元等[31] - 2022年12月31日集团应收贸易款项结余中应收账款逾期总额2426168000元，2021年为1619397000元；逾期90日或以上但不视为违约的2022年为476612000元，2021年为336814000元[32] - 2022年贸易应付款项及应计建筑开支64096184千元，应付票据332399千元等；2021年贸易应付款项及应计建筑开支101333317千元，应付票据27989千元等[32] - 2021年12月31日计入预付款项及公用事业按金的主要持作发展物业付款为597000000元，2022年已用于向一家联营公司注资[32] - 2022年贸易应付款项及应付票据60日内为10,999,413千元，61至180日为13,357,249千元，181至365日为15,447,985千元，1至2年为5,460,044千元，2至3年为1,316,826千元，超过3年为723,234千元[34] 业务板块及战略 - 集团经营分部分为开发业务、运营