市场表现 - 港股内房股集体拉升上涨，碧桂园涨近4%，融创中国涨3.6%，华润置地和中国海外宏洋集团涨3% [1] - 新城发展、越秀地产、万科企业、龙湖集团、金辉控股、中国金茂、龙光集团涨幅均超1%以上 [1] - 碧桂园最新价0.530港元，涨幅3.92%，融创中国最新价1.450港元，涨幅3.57% [2] 政策驱动因素 - 广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] 行业前景与机遇 - 研究报告维持对行业“看好”评级，认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 好房子政策推动房企由金融业转向制造业，有望迎来PB-ROE的向上突破 [1] - 优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1]

股价表现 - 部分内房股股价上扬 碧桂园上涨4%至0.52港元 建发国际集团上涨2.88%至17.04港元 龙湖集团上涨2.46%至10港元 绿城中国上涨1.64%至9.29港元 [1] 市场动态与传闻 - 港A两市地产股盘中拉升 与一则未经官方证实的行业"利好"传闻有关 [1] 行业前景展望 - 万科认为随着政策持续落实及合理住房需求兑现 行业有望逐步走出调整周期并迈向稳健发展新阶段 [1] - 银河证券认为在城镇化发展后期 房地产将通过完善基础制度及建设"好房子"等构建新模式以实现高质量发展 [1] 投资机会分析 - 银河证券预计行业将实现整体估值修复 头部房企凭借较低融资成本和高区域市占率优势可实现运营改善和估值修复带来的β机会 [1]

住宅租金表现 - 2025年10月重点50城住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅从5.48%加深至8.91% [1][4] - 50城租金环比变动区间为-17.21%至2.3%，其中86%城市租金环比下滑，90%城市租金同比下跌，跌幅区间为-29.38%至-0.53% [4] - 短期四季度传统租赁淡季需求端难有实质性提振，租金将维持调整态势，中长期核心城市优质房源抗跌性凸显，上海、深圳核心地段资产具中长期配置价值 [1][4] 政策与规范 - 上海市政府印发新时代城市建设者管理者之家项目规定，自2025年11月1日施行，构建遴选-认定-改造-运营-复核七环节全周期管理体系 [2] - 源头遴选要求各区按供需适配、职住平衡原则，优先在交通便利、配套成熟区域储备项目，中心城区以4人间为主且单床位月租金低至800元 [2] 租赁企业运营 - 头部企业规模增长趋势未改，行业竞争进入多维能力比拼阶段，相寓管理房源规模达约33万套，较年初增加约2.7万套，但GTV下滑反映交易单价或成交套数承压 [8][10] - 泊寓第三季度新拓展房源7608间，新开业10089间，截至9月底运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，13.3万间纳入保障性租赁住房，出租率达94.3%，1-9月营业收入同比增长4.4%至27.4亿元 [8] - 龙湖冠寓全国累计开业超300家门店，纳保房源超7万间，企业扩张策略趋向轻资产输出、国企合作、企业定制等多元化方式 [8][9][10] 新增项目开业 - 2025年10-11月样本企业录得18个租住项目新开业，延续国企扛旗、多元补位主体分工，合肥承寓、郑州城发美寓等国企背景企业项目普遍纳入保租房或人才公寓体系 [11][12][13] - 新增项目产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，保障性租赁住房已确立绝对主导地位，成为企业扩张核心产品 [13] 租赁住房REITs表现 - 2025年第三季度8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，环比增长8.33%，合计净利润约5662.98万元，环比增长5.64%，年化现金流分派率介于2.31%-3.96% [15][16] - 底层资产出租率均维持在92%以上高位，整体平均出租率达95.97%，中金厦门安居REIT出租率99.25%，红土深圳安居REIT出租率97.96%，华夏北京保障房REIT租金单价46.17元/平方米/月 [17][18] - 二级市场表现分化，2025年11月18日8只REITs中5只下跌、3只上涨，波动幅度控制在1%以内，体现较强抗波动能力 [19][20] 资本市场动态 - 住房租赁资本市场持续活跃，华夏基金华润有巢REIT扩募申请获批，成为市场第二单获批扩募项目，上海新黄浦实业集团保租房ABS项目拟发行规模11.94亿元 [21][22] - 地方国资主导租赁主体通过债券、ABS、REITs、CMBS等多元工具融资，如杭州安居集团20亿元公司债获通过，广州安居集团发行全国首单数字人民币托管CMBS [21][22]

事件概述 - 西安长乐龙湖天街发生局部石膏板脱落安全事故，脱落面积约30平方米，造成8人受伤，其中3人骨折，4人轻伤，1人脚部轻微伤 [1][3] - 事故发生后伤者已送医救治且伤情平稳，项目已停业整顿，当地政府已成立事故调查组、医疗救助组和善后处理组 [4] - 该项目经营主体为西安传化盛世地产开发有限公司，公司表示将全力配合政府调查并全面排查整改安全隐患 [3][4] 项目背景 - 龙湖长乐天街位于西安市新城区，总建筑面积约10.3万平方米，是西北首个天街TOD旗舰项目及龙湖商业在西安的第五座商业综合体 [6] - 项目于11月14日正式开业，出租率达99%，开业率达98%，但开业三天后即发生事故 [6] - 项目定位为“城东百姓烟火中心”，计划引入近300家品牌，覆盖区域内超130万客群 [6] 公司商业业务规模与计划 - 截至2025年上半年，龙湖集团已开业商场89座，总建筑面积943万平方米，对应租金收入55亿元，较上年增长4.9%，整体出租率96.8% [6] - 公司计划下半年新开10个项目，2026年及2027年仍计划每年新开业约10个项目，商业航道2025年全年预计实现10%以上增长 [6] 公司整体财务表现 - 今年上半年公司实现营收587.5亿元，同比增长25.4%，其中开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%，运营及服务收入132.7亿元，同比增长1.3%，营收占比22.6% [7] - 同期归母核心净利润13.8亿元，同比减少70.9%，主要受开发业务减值及毛利率下降影响，运营及服务业务已成为核心利润来源 [7] 公司负债状况 - 截至6月末，公司有息负债规模1698亿元，较2024年底减少65亿元，净负债率51.2%，较2024年底降低0.5个百分点 [7] - 一年内到期债务为256.1亿元，占总债务比例15.1%，公司计划2025年压降有息负债超300亿元，未来每年净减少不超过100亿元，目标将总有息负债余额逐步稳定在1000亿元左右 [7]

行业发展趋势 - 不动产行业产品更新迭代速度极快，每半年就会更新一个产品代际 [1] - 长租公寓行业正从增长期向成熟期蜕变，面临如何适配当代需求、提升资产价值的挑战 [1] - 租客在租赁市场中的话语权不断放大，管理方需更贴近租户以掌握长期经营方向 [9] 租客核心需求 - 44.8%的租客关注周边商场等配套设施，32%的租客关注小区环境 [3] - 租客需求从简单的“住下来”转向“开心住”，社区氛围和生活配套设施被摆在首位 [3] - 租客普遍关注硬件租住体验和软性的情绪需求，如社交氛围和便捷舒适的生活空间 [5][9] 产品升级与空间改造 - 公司对老项目进行改造升级，重点优化店招形象、公区设施和庭院景观 [5] - 公区改造包括将休闲区改为书吧，提升健身房和会客区，翻新篮球场并增加外摆和绿植 [5] - 基于租户需求，将改造重点放在前台空间、收纳不足和健身房空间小等方面，全新改造为接待区、休闲区、自习室等 [6] - 通过分区鞋柜、洞洞置物板等优化玄关收纳空间，根据使用逻辑对厨备分区进行精细化升级 [10][12] - 在起居区增加可灵活调整的组合收纳架，对叠放区和挂衣区进行功能细分 [12] - 公司产品从1.0迭代至4.0，系统升级功能丰富的公区和巨大的收纳空间 [14] 智能化运营与服务 - 应用IBMS-X智慧消防、慧眼AI视频云、Lora门锁水电安全系统、停车云等提供智能安防保障 [15] - 依托智能化系统实现客户维修需求30分钟内响应、24小时内上门、常规维修48小时内解决 [15] 创新商业模式与成效 - 开创“公寓+街区”融合业态，将2万㎡公寓与1万多㎡商业街区有机融合 [15] - 该模式使公寓获得商业配套优势，商业获得公寓稳定客源，实现共生共赢 [16] - 合肥欢肆项目运营期出租率持续稳定在97%以上，相比周边竞品坪效溢价率超43% [16] - 改造后项目租户满意度显著提升，长沙欧亚达店满意度达100%，客户认可度提升8%，郑州大学店满意度从95.7%上升至97.3% [8] - “冠寓+欢肆”新模式在过去8个月于合肥、成都、杭州、上海4座城市快速铺开 [18]

事故概述 - 龙湖集团位于陕西西安的长乐天街商业项目发生安全事故 吊顶发生局部石膏板脱落 脱落面积约30平方米[1] - 事故造成8人受伤 其中3人骨折 4人轻伤 1人脚部轻微伤 所有伤者已第一时间送医且伤情平稳[1] 公司应对措施 - 事故发生后 项目已停业整顿[1] - 公司已安排专人跟进伤者后续治疗 关怀和赔偿事宜[1] - 公司向受伤人员及家属致歉 并表示将全力配合政府调查 积极做好医疗救助和善后处理工作[1] 政府与外部介入 - 新城区相关部门已成立事故调查组 医疗救助组 善后处理组同步开展工作[1] - 公司将全面排查整改项目安全隐患[1]

评级确认与展望 - 国际评级机构标普确认龙湖集团的公司评级为BB-，展望为“稳定” [1] - 稳定展望反映了标普预期龙湖的商业地产组合将在未来12个月内为其提供充足的流动性缓冲 [1] 财务状况与风险 - 标普认为龙湖充足的流动性以及管理良好的债务结构降低了短期内的风险 [1] - 标普预计龙湖集团的商业地产组合将有稳健表现，有助于改善其流动性并获得资金支持 [1] 商业地产运营表现 - 2025年上半年，龙湖的租金收入同比增长4.9% [1] - 得益于97%的高出租率，同时期的零售额和日均客流分别增长了17%和11% [1] - 标普认为龙湖能够保持其商业地产组合的稳健运营表现，以确保资产质量和偿债能力 [1]

昆明房地产市场动态 - 上周昆明商品住宅市场供应面积约1.44万㎡，环比大幅下降82% [1] - 成交面积约4.7万㎡，环比略涨1% [1] - 成交均价约12629元/㎡，环比上涨10% [1] 高端改善型楼盘表现 - 南市区四代宅项目邦泰·观云加推热销，位居销售双榜榜首，销售金额约0.46亿元，成交14套，成交均价达19555元/㎡，套均价约326万/套 [3] - 一环内豪宅项目艺城·春城玖號销售金额约0.22亿元，成交12套，成交均价高达21795元/㎡，为榜单最高，套均价约180万/套，项目已于10月份全面交付 [3][5] - 龙江金茂府、龙湖新希望锦粼天曜、华润中心三个高端改善楼盘上榜销售金额TOP5，销售金额分别约0.29亿元、0.18亿元、0.18亿元，成交均价约17663元/㎡、20229元/㎡、14203元/㎡ [5] 高性价比楼盘表现 - 俊发俊云峰、雅居乐中央雅府、邦泰映悦等低单价、高品质楼盘占据销售套数TOP5席位，分别成交13套、13套、11套 [5] - 成交均价约9843元/㎡、9105元/㎡、9029元/㎡，套均价约116万/套、102万/套、126万/套 [5] - 俊发俊云峰为现房促销，华润中心为旧规产品调价后热销 [5] 土地市场供应 - 上周昆明主城供应3宗城镇住宅用地，均位于西山区，无土地成交 [5] - 其中KCXS2025-3号地块位于大商汇西侧，面积约50亩，起拍价6.01亿元，起始楼面地价6434元/㎡，容积率2.8 [5][6] - 该地块曾于2021年挂牌流拍，当时价格12.66亿元，此次起拍价较之前降价超一半，土地性质由商住混合用地变为城镇住宅用地 [6] 项目开盘与加推 - 上周昆明无新项目开盘，仅邦泰·观云一个项目加推 [8] - 加推产品为48套精装高层四代宅，建面约143㎡，最终认购8套，去化率约21%，成交均价约18700元/㎡ [8] 城市基础设施与改造 - 昆华国际医院东院三期（国家重大传染病防治基地）选址凉亭片区，拟投资约2.5亿元，占地约9.13亩，总建筑面积约2.5万㎡，计划设置ICU病房23床、传染病疾房100床，预计2027年底建成 [8][10] - 官渡区文化生态新城五甲塘分区启动城中村改造配套基础设施建设，项目总投资约57亿元，涉及改造3083套，建筑面积308276.4平方米，惠及约7708人，配套建设适老化设施、便民中心及总长4.2669公里道路 [12] 旅游市场数据 - 2025年前三季度昆明市接待游客2.8亿人次，同比增长7.25% [13] - 实现旅游花费3551.85亿元，同比增长12.50% [13] - 旅居人数达114.1万人，同比大幅增长41.5% [13] 酒店资产交易 - 大理实力希尔顿酒店进入变卖阶段，变卖价7.87亿元，较评估价10.93亿元折价约28% [12] - 该酒店建于2015年，总建筑面积8.41万平方米，土地面积8.47万平方米，目前由希尔顿品牌方托管运营 [13]

标普评级报告核心观点 - 国际评级机构标普确认公司评级为BB-，展望为“稳定” [1] - 稳定展望基于预期，即公司的商业地产组合将在未来12个月内提供充足的流动性缓冲 [1] 流动性及债务状况 - 公司已偿还2025年所有到期的境内债券 [1] - 2025年剩余时间内到期的境外银行贷款仅余约20亿元人民币 [1] - 2026年和2027年的到期债务规模较2025年大幅下降 [1] - 在经营性物业贷支持下，短期内债务偿还和再融资风险可控 [1] - 公司充足的流动性以及管理良好的债务结构降低了短期内的风险 [1] 商业地产运营表现 - 2025年上半年，公司租金收入同比增长4.9% [1] - 商业地产出租率高达97% [1] - 同期零售额和日均客流分别增长17%和11% [1] - 商业地产组合的稳健运营有助于确保资产质量和偿债能力 [1] 穆迪报告补充观点 - 穆迪认为公司流动性状况维持良好 [2] - 预计非受限在手现金加上经营性现金流将足以支付未来12-18个月的未付土地款、股息和到期债务 [2] - 得益于高利润率的经营性收入增长以及持续的债务削减，公司信用指标将在未来12-24个月内恢复 [2]

标普评级报告核心观点 - 确认公司评级为BB-，展望为“稳定”，反映其商业地产组合将在未来12个月内提供充足的流动性缓冲[1] - 公司充足的流动性以及管理良好的债务结构降低了短期风险[1] - 穆迪报告同样指出公司流动性状况维持良好，非受限在手现金加上经营性现金流将足以支付未来12-18个月的未付土地款、股息和到期债务[2] 债务结构与流动性 - 公司已偿还2025年所有到期的境内债券[1] - 2025年剩余时间内到期的境外银行贷款仅余约20亿元人民币[1] - 2026年和2027年的到期债务规模较2025年大幅下降[1] - 在经营性物业贷的支持下，公司短期内债务偿还和再融资风险可控[1] 商业地产运营表现 - 2025年上半年公司租金收入同比增长4.9%[1] - 商业地产出租率高达97%[1] - 同期零售额和日均客流分别增长17%和11%[1] - 稳健的商业地产运营表现有助于保障资产质量和偿债能力[1] 未来信用指标展望 - 得益于高利润率的经营性收入增长以及持续的债务削减，公司信用指标将在未来12-24个月内恢复[2]