港股内房股市场表现 - 1月22日港股内房股多数上涨 其中中国金茂涨4.4% 绿城中国涨4% 中梁控股涨超3% 新城发展涨1.8% 龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价9.680港元 涨3.86% 中国金茂最新价1.420港元 涨4.41% 中梁控股最新价0.067港元 涨3.08% 新城发展最新价2.260港元 涨1.80% [2] - 龙湖集团最新价9.720港元 涨1.46% 越秀地产最新价4.290港元 涨1.18% 富力地产最新价0.500港元 涨1.01% 中国海外发展最新价13.550港元 涨1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示 今年在城市更新方面重点抓好三件事 一是持续推进城镇老旧小区改造 二是全面推进完整社区建设 三是开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场 继续因城施策、精准施策 发挥好房地产融资“白名单”制度的作用 支持房企合理的融资需求 支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年 多地二手房市场延续“翘尾行情” 一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化 [1] - 北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降 供需关系逐渐趋于平衡 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股多数上涨，其中中国金茂涨4.4%，绿城中国涨4%，中梁控股涨超3%，新城发展涨1.8%，龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价为9.680港元，涨幅3.86% [2] - 中国金茂最新价为1.420港元，涨幅4.41% [2] - 中梁控股最新价为0.067港元，涨幅3.08% [2] - 新城发展最新价为2.260港元，涨幅1.80% [2] - 龙湖集团最新价为9.720港元，涨幅1.46% [2] - 越秀地产最新价为4.290港元，涨幅1.18% [2] - 富力地产最新价为0.500港元，涨幅1.01% [2] - 中国海外发展最新价为13.550港元，涨幅1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示，今年在城市更新方面重点抓好三件事：持续推进城镇老旧小区改造、全面推进完整社区建设、开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场，继续因城施策、精准施策，发挥好房地产融资“白名单”制度的作用，支持房企合理的融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年，多地二手房市场延续“翘尾行情” [1] - 机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 [1] - 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降，供需关系逐渐趋于平衡 [1]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势拉升行情，多只股票录得显著涨幅 [1] - 绿城中国股价上涨近6%，建发国际集团上涨近5%，中国海外宏洋集团上涨4.4% [1] - 华润置地、中国金茂上涨3%，越秀地产、融信中国、富力地产、融创中国、龙湖集团、美的置业均上涨超过1% [1] - 具体数据显示，绿城中国最新价9.310港元，涨跌幅5.68%；建发国际集团最新价15.000港元，涨跌幅4.75%；中国海外宏洋集团最新价2.120港元，涨跌幅4.43% [2] 政策与金融措施 - 中国内地近期推出了针对性的金融措施以支持房地产市场 [1] - 中国人民银行近期下调了再贷款利率25个基点 [1] - 商业房地产项目的最低首付比例要求从50%降至30% [1] 机构观点与行业展望 - 申万宏源认为，中国房地产基本面已经历深度调整 [1] - 近期中央要求“着力稳定房地产市场”，且年初央媒《求是》为房地产重磅发声，行业表态出现积极转变 [1] - 《求是》文章强调了地产的金融属性、居民资产负债表，并建议政策“一次性给足”，后续行业政策值得期待 [1] - 平安证券研报指出，预计2025年楼市降幅将收窄，2026年曙光渐行渐近 [1] - 展望2026年，“好房子”凭借品质和得房率等优势，预计仍将成为提振新房销售的重要因素 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 事件核心：中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存[5] - 政策影响：降低商办资产购置初始资金压力，可能直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场，是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持[8] - 政策局限性：相对于住宅贷款，商办类贷款在首付比例（30% vs 15%）、利率（最低为央行基准利率1.1倍 vs LPR-45BPs）、贷款期限（最长10年 vs 30年）上仍处显著劣势，且商办类房地产税费成本较高，在商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下，单一降低首付比例效果预计有限，市场期待后续进一步宽松[7][8] 行业现状与背景 - 库存高企：截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米[6] - 地方先行政策：近年较多城市已出台政策推动商业用房去库存，例如上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容”新业态，武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助，长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅[6] 投资建议与推荐标的 - 推荐逻辑：基于商业用房首付比例下调政策，结合地产复苏和消费促进背景[8] - 推荐标的分为三类： - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

文章核心观点 - 龙湖集团旗下智慧营造品牌“龙湖龙智造”在2025年取得了显著的业务增长和市场领先地位，其以数字科技为底座的全流程智慧解决方案在激烈的代建行业中展现出颠覆性潜力，并通过“锐气、硬气、底气”三条主线实现了从规模到品质的跨越 [1][3][4][8][15][20] 行业背景与趋势 - 2025年是房地产行业大周期拐点之年，全行业在政策与市场双轮驱动下探寻新增长点 [1] - 建筑行业正加速被BIM、AI、IoT等数字科技重塑 [1] - 代建行业竞争日趋激烈，已从“蓝海”变为“红海” [3] 公司业绩与市场地位 (锐气) - 2025年新增代建建筑面积超1300万平方米，全年销售额超200亿元，位列行业前三 [1] - 2025年交付面积290余万平方米 [1] - 位列中指研究院2025年代建销售规模排行榜TOP3，代建交付规模排行榜TOP4 [8] - 品牌发布仅三年，已累计获取代建类项目270余个，总建筑面积超3800万平方米 [4] - 具体到管销售业态项目，累计代建销售额达206亿元 [4] - 多个代建销售项目成为区域销冠：广州央璟颂热销超30亿元，位列2025年4-12月广州市一手商品房销售套数TOP1；郑州中原颂首开热销超5亿元，实现“三冠王”；杭州御潮江上首开热销超4亿元，登顶杭州沿江板块销售TOP1；成都杉峯单月连续两次开盘实销9.9亿元，登顶成都市10月首开项目成交金额TOP1；北京宸翰在2025年9-11月取得顺义区“三冠王”；昆明天境首开热销4.1亿元，创造昆明2023年以来首开三项第一 [4][6] 产品能力与交付力 (硬气) - 2025年迎来住宅集中交付爆发期，全年累计交付建筑面积290余万平方米，涉及10399余套住宅 [8] - 强调品质交付：合肥央璟颂作为首个代建代销项目，6次超前实景兑现，荣膺合肥均价3万+高端住宅热销TOP1；重庆江上云玺通过创新设计实现观江资源最大化，成为市场典范 [9][11] - 强调高效交付：西安未央城建龙湖·粼云天序项目交付提前约130天，并实现“交房即交证”；该项目从签约到售楼部开放仅3.5个月，5个月获取预售证，5.5个月开盘，7个月清盘，刷新区域认知 [11] - 具备复杂项目纾困能力：通过“共益债+代建”模式参与成都西璟台项目重整，解决了超1700户次的债权与交付问题；该项目从进场到实景开放仅用时4个月，入市后连续4个月蝉联区域销售第一 [12][14] 业务版图与综合实力 (底气) - 业务版图已从住宅、商业覆盖至长租公寓、产业园区、TOD综合体等多元业态 [15] - 合作方广泛，包括央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大型企业高校，如大家投控、中铁城投、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、小米集团等 [15] - 在绿色建筑领域领先：代建的蚂蚁全球总部园区（二期）项目成为中国首批16个零碳建筑项目之一，浙江省首个且唯一获得零碳建筑设计预评价认证的项目，降碳率达55%以上 [15] - 在城市更新领域创新：采用“虚拟建造+装配式EPC”模式改造上海陆家嘴金穗大厦，使施工时间缩短约40%，材料节约20%，实现了“免打扰”改造 [15][16][18] - 在智慧装修领域表现卓越：为阿里巴巴南京亲橙寓项目运用装配式装修技术，整体房间装配率超75%，工期节约20%，并提前一个半月高品质交付；2025年智慧装修全年累计交付110万平方米 [20]

2026年浙江商业市场总体供应与竞争格局 - 2026年浙江计划新开业商业项目达42个，总体量约300万平方米，但新增项目数量同比2025年下滑约6% [1] - 市场由恒隆、嘉里、香港置地、龙湖等巨头主导，单体规模普遍较大，推动市场进入“质升”与“结构优化”新阶段 [1] - 市场竞争激烈，形成倒三角型竞争结构，头部运营项目众多，中下部小型非标商业供应较少 [6] 项目城市分布与能级 - 项目分布在杭州、温州、宁波、金华、湖州、台州、嘉兴等地 [4] - 杭州贡献了近半数项目，占比45.2%，商业能级处于绝对领先地位 [4] - 温州与宁波筹开数目相当，构成坚实的第二梯队，商业布局均衡，进行区域型深耕 [4] 项目类型与体量结构 - 2026年筹开的项目中，购物中心和商场有27个，占比64%，构成市场基本盘 [5] - 非标、商业街及文旅项目为15个，呈现赛道细分化发展 [5] - 5万平方米以上的中大型体量项目合计达27个，占总数的64.2% [6] - 3万平方米以下的特色小型商业有7个，占比16.7%，与大型购物中心形成互补 [6] 主要运营商与项目亮点 - **港资项目集中入杭**：杭州将上演港资顶级对决，包括恒隆广场、嘉里城、香港置地光环梦中心 [3][4] - **大型连锁商业项目**：市场迎来多个天街、万达广场、吾悦广场、宝龙广场、金茂览秀城等连锁项目入市 [5] - **科技巨头线下实验**：阿里巴巴推出“亲橙556”与“亲橙Hub”，字节跳动打造仓南里MEET636，尝试线下实体商业实践 [5] - **非一线城市超大型项目**：绍兴苏宁广场以26万平方米体量成为2026年浙江规模之最，检验非一线城市承载超大型商业项目能力 [6] 重点城市与代表项目详情 杭州 - **杭州恒隆广场**：商业建筑面积10万平方米，定位高端，规划引入国际一线奢侈品牌旗舰店，重奢品牌占比15-16%，浙江首店品牌预计超50个 [2][16] - **杭州光环梦中心**：商业建筑面积17.2万平方米，定位都市家庭游乐目的地，打造4.5万平方米室外公园及四大沉浸式主题场景 [2][7][9] - **杭州嘉里城**：商业建筑面积约10万平方米，运用近10万平方米商业空间打造多样化场景矩阵，定位年轻潮流聚集地 [2][11][13] - **龙湖杭州钱湾天街**：商业建筑面积约7万平方米，计划引入160余家国内外优质品牌 [2][21][23] - **杭州金茂览秀城**：商业建筑面积8.5万平方米，计划引入超230家品牌，其中首次进驻富阳的品牌占比预计不低于50% [2][24][26] - **杭州世纪中心商场AURA HZ**：商业建筑面积12万平方米，定位国际化顶尖商业项目，优先选择“首店经济” [2][27][29] - **杭州湖滨银泰in77 F区**：商业建筑面积3.9万平方米，定位“城市新锐人群生活方案实验室”，计划于2026年10月开业 [2][17][19] 温州 - **绿城温州GT PLAZA**：商业建筑面积10.1万平方米，定位公园社交商业综合体，规划近220家品牌 [2][30][32] 宁波 - **宁波江北宝龙广场**：商业建筑面积11.5万平方米 [2] - **宁波海泉湾PLUS**：商业建筑面积8.5万平方米 [2] 绍兴 - **绍兴苏宁广场**：商业建筑面积26万平方米，规划500+店铺，600+品牌，2088个停车位，当前工程进度80%，招商进度逾60% [2][36][38] 台州 - **台州湾吾悦广场**：商业建筑面积7万平方米，辐射周边5公里内超60万高品质客群，主力消费人群（19-45岁）占比达60% [2][33][35]

行业整体表现与趋势 - 2025年代建新增规模TOP20企业新增签约建面约2.2亿平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点[3] - 2025年前三季度单季度中标数量持续走高，第三季度中标数量达172个，同比和环比增幅分别达到37%和17%[4] - 行业正经历从规模扩张向价值创造的结构性调整，近两年已进入高位平台期，新签面积增速大幅放缓，行业进入“精耕期”[5] - 代建市场规模行业占比预计将以年均21.3%的速度高速增长，相比欧美国家成熟市场20%-30%的行业渗透率，仍有发展潜力[8] 头部企业竞争格局 - 2025年有10家企业年内新增代建规模超1000万平方米，前五家企业新拓建面占比达到45%[5] - 金地管理、龙湖龙智造、新城建管2025年代建新增规模同比增幅超过50%[3] - 绿城管理、龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地等头部企业的中标数量明显高于其他企业[4] - 龙湖龙智造、金地管理2025年实现的代建销售规模分别为206亿元、193亿元，位列代建销售规模榜第3、4位[7] 企业转型与业务模式 - 传统房企由开发商向服务商转型是发展趋势，代建成为房企转型“轻重并举”战略下探索新模式的重要选择[3] - 龙湖、金地、新城在自投项目赛道的新增货值最多不足90亿元，远低于高峰期动辄千亿元以上的水平，显示业务重心转移[7] - 着力发展代建是“行业转型+能力变现+风险可控”的趋势所至，可将产品标准化、运营效率、品牌信任等核心能力快速复制，实现“能力变现”且不占资本[7] - 代建企业积极探索城市更新、旧改、保障性住房建设等领域，并通过代建代运营模式获取资源[5][8] 市场驱动因素与机遇 - 国家大力推进保障性住房建设、城中村改造以及“好房子”建设，产生了大量需要专业操盘手的代建需求[8] - 当前市场环境下，购房者需要更多优质项目，代建能让头部企业的产品标准覆盖更广，轻资产模式能聚焦做对产品、做好服务[8] - 地方城投手中有大量未开发地块，成为代建企业持续拓展的重点，部分非房企作为重要委托方拿地意愿增加，提供了新的发展机遇[9] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，成为一种新的拓展方式[9]