报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

日前，"2025年中国房企产品测评"全国入围项目进入项目展示阶段。 2025年中国房企产品测评 工作启动于9月中下旬，收到 企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评， 初选的入围项目已于12月3日揭晓。 详情请戳 《2025年十大作品全国20强揭晓》 本次所有入围项目仍将采用专家评审和网络票选结合的评选方式，最终评出 2025年 "全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子"等奖项 ，目前相关测评工作正在有序进行 中。 点击图片查看入围项目详情 高端入围项目 广州保利天曜 一朝开光曜 开发企业：保利发展 产品类型： 超高层住宅 建筑风格： 现代 杭州·绿城溪径恒庐 莫奈花园的浪漫与现代东方的生活情景交融 开发企业：绿城中国 产品类型：合院 、叠墅 建筑风格：浪漫法式与现代东方融合 轻奢入围项目 杭州保利天奕 高新主城电建TOP系轻奢住区 开发企业：中国电建地产、河南颐城控股有限公司 产品类型：高层住宅 建筑风格：现代 南宁邦泰·璟和 开发企业：邦泰集团 一座划时代的改善样板 产品类型：高层住宅 建筑风格：现代 品质入围项目 长沙龙湖·观萃 城市隐奢・自然共生的理想松弛人居 开发企业：龙湖集团 产品类型：高层住宅 ...

深圳土地市场近期成交概况 - 12月10日，深圳福田区梅林街道一宗“迷你宅地”经过148轮竞价，由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价42695元/平方米 [1] - 该地块土地面积4994.02平方米，起始价4.8亿元，要求全部现房销售，是福田区自2016年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年最后一宗住宅用地 [1] - 12月8日，深圳湾超级总部基地一宗地块由中海地产以31.86亿元竞得，同日龙湖集团以7.66亿元竞得光明区一宗地块，两宗地块共收金39.52亿元 [2] - 根据统计，今年以来深圳已成交12宗涉宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81% [2] 土地市场特征与趋势 - 深圳土拍及新房市场分化明显，核心地段豪宅因地理位置稀缺、竞品有限，去化速度快，体现出市场较强购买力，此类优质地块备受房企关注 [2] - 多城供地延续“缩量提质”态势，土拍热度仅限重点城市优质地块，市场分化趋势延续 [2] - 深圳核心区土地稀缺性持续支撑价格，年末宅地65%的高溢价标志着深圳楼市进入结构性复苏期 [1] - 预计2026年深圳将继续通过供应少量优质地块来维持市场热度，避免库存压力，核心区宅地高溢价成交将成常态 [1] “现房销售”模式的影响 - 福田梅林地块作为深圳又一宗“现房销售”试点，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向 [1] - 现房销售模式将加速行业洗牌，资金承压的中小房企可能被淘汰，推动房企从“高周转”模式转向“高品质”竞争 [1] - 该模式有望提升精品住宅供应占比，对增强购房者信心、稳定市场预期具有积极作用 [1] 行业政策展望 - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，具体措施可能包括清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，以促进需求释放 [2]

核心观点 - 龙湖集团发布2025年前11个月未经审核营运数据，披露了合同销售与经营性收入两大业务板块的业绩表现 [1] 合同销售业绩 - 2025年1月至11月，公司累计实现总合同销售金额人民币593.9亿元，合同销售面积473.9万平方米 [1] - 2025年11月单月，公司实现总合同销售金额人民币36.4亿元，合同销售面积35.0万平方米 [1] 经营性收入表现 - 2025年1月至11月，公司实现经营性收入约人民币244.2亿元（其含税金额约为人民币260.3亿元） [1] - 经营性收入中，运营收入约人民币129.4亿元（含税金额约人民币138.5亿元） [1] - 经营性收入中，服务收入约人民币114.8亿元（含税金额约人民币121.8亿元） [1]

港股市场表现 - 12月10日港股市场整体表现弱势，恒生指数午盘跌0.43%至25324.75点，恒生科技指数跌0.68%，国企指数跌0.51% [1] - 权重科技股走势分化，网易、哔哩哔跌超1%，腾讯跌1%，美团涨超1% [1] - 贵金属板块强势，白银大涨创历史新高，灵宝黄金涨近10%领涨 [1] - 海运股走低，太平洋航运跌9.5%，东方海外国际跌5% [1] - 光伏板块走低，中国中冶再跌4.3%，信义光能、福莱特玻璃、阳光能源跌超3% [1] - 内银股与券商股下挫，招商银行跌3.85%，招商证券跌超3% [1] - 新股表现亮眼，图达通上市涨34%，宝济药业涨超125% [1] 公司运营数据 - 大唐新能源前11个月累计发电量约3165.21万兆瓦时，同比增加10.58% [2] - 江山控股前11个月太阳能发电站总发电量约27.978万兆瓦时，同比减少5.61% [3] - 新城发展前11个月累计合同销售金额约179.17亿元，同比减少51.53% [4] - 龙湖集团前11个月实现总合同销售金额593.9亿元 [5] - 旭辉控股集团前11个月累计合同销售金额约151.0亿元 [6] - 中国人寿截至2025年11月30日总保费超过人民币7000亿元 [7] 公司战略与交易 - 柠萌影视拟根据授权购回不超过已发行股份10%的股份 [8] - 应星控股与Netflix CPX, LLC订立整体商品授权协议，使用“怪奇物语”影集知识产权 [8] - 粤港湾控股附属天顿数据与华工科技签订战略合作协议，旨在整合产品和服务以提供高性能智算集成解决方案 [8] - 中国供应链产业有意收购华贸国际易货交易所股份 [9] - 荃信生物-B的QX030N于澳大利亚I期临床试验获伦理委员会许可，并收到里程碑付款500万美元 [9] - 复宏汉霖的HLX22联合HLX87用于乳腺癌治疗的2/3期临床试验申请获国家药监局批准 [9] - 拉近网娱接获联交所复牌指引，继续停牌 [10] - 中国供应链产业建议实施资本重组 [11] 机构市场观点 - 东吴证券认为港股短期处于左侧阶段，反弹需等待，中期配置当前位置有吸引力，AI科技龙头估值合理，但若美联储采取鹰派降息，反弹力度可能不及预期 [12] - 华夏基金认为港股科技此前因非理性恐慌超跌，当前利空缓解，AI发展路径务实且估值处历史低位，或先于A股和恒指恢复震荡上行，建议左侧布局 [12] - 中金公司指出港股疲弱是信用周期下行、流动性承压及基本面预期不佳等多因素共振结果，流动性短期有影响，但关键仍是信用周期下行，私人信用周期可能走向震荡或放缓 [12][13] - 光大证券分析，经历2025年反弹后，恒指市盈率高于过去5年均值并向上偏离约一个标准差，估值处合理区间，恒生科技指数估值仍有追落后空间，港股明年有机会再上30000点，因股息收益率较内地债息具吸引力 [13]

重大事项 - HASHKEY HLDGS(03887)于12月9日至12月12日招股，计划全球发售2.41亿股，并引入UBS AM Singapore等基石投资者 [1] - 图达通(02665)将于12月10日上市，每股定价为10港元 [1] - 联邦制药(03933)的盐酸莫西沙星滴眼液已通过国家药品监督管理局的上市审批 [1] - 首程控股(00697)通过其北京机器人基金和首宝基金投资了云深处科技 [1] - 博泰车联(02889)被某头部OEM新能源车企选定为下一代智能汽车座舱项目的供应商 [1] - 粤港湾控股(01396)的附属公司天顿数据与华工科技(000988.SZ)签订了战略合作协议 [1] 经营业绩 - 中国人寿(02628)截至11月末的总保费收入超过7000亿元 [1] - 大唐新能源(01798)前11个月累计完成发电量约3165.21万兆瓦时，同比增加10.58% [1] - 龙湖集团(00960)前11个月实现总合同销售金额593.9亿元 [1] - 中国金茂(00817)前11个月累计签约销售金额1006.79亿元，同比增长21.3% [1] - 新城发展(01030)前11个月累计合同销售金额约179.17亿元，同比减少51.53% [1] - 旭辉控股集团(00884)前11个月累计合同销售金额约151.0亿元 [1]

行业促销策略 - 年末是房企冲刺全年业绩的核心窗口期，为应对市场存量竞争加剧和资金回笼需求，密集推出优惠促销已成为行业共识性选择 [1] - 房企促销手段多样，包括一口价特惠房源、车房同购专属补贴、品牌家电礼包等实打实的让利举措 [1][3] - 促销策略的核心逻辑与以往不同，需结合项目自身区位、竞争环境、价格走势及所处营销阶段（如开盘初期、顺销或尾盘清货）来制定针对性政策 [5] 公司具体举措：龙湖集团 - 龙湖·观萃项目在12月推出“双12购房节”，针对105平方米三居、116平方米四居等收官户型推出清盘特惠，提供多套一口价房源，并对105平方米户型设置专属9.8折优惠 [3] - 龙湖·观萃项目推出车房同购活动，可享房价额外9.9折及车位8.5折优惠，针对特定户型的折扣力度较往年明显加码 [3] - 龙湖·宸翰举办“龙湖帮你清空购物车”活动，针对118—138平方米户型推出一口价特惠房源；龙湖·恩祥凌雲颂加推公园头排新品楼座，主打112平方米四房户型 [3] - 为冲刺业绩，龙湖·观萃项目每日进行线上连续16小时不间断直播；龙湖·宸翰计划开启线上直播百场；龙湖·恩祥凌雲颂邀请本地达人做客直播间 [6] 公司具体举措：中建玖合 - 中建玖合多个项目推出年终优惠，优惠力度与客户付款比例挂钩，付款比例越高折扣越高，这是房企普遍采用的激励回款措施 [4] - 中建玖合旗下运河玖院项目计划在12月进行二批次加推，对一期售罄户型进行补货，一期在售户型均会加推 [4] - 对于具有购房资格的客户按现行首付和贷款比例执行；对少量置换客户可申请适当延长付款周期，但不鼓励不具备资格和资金的客户长期分期 [4] 公司具体举措：越秀地产 - 越秀地产各项目官方认证的抖音直播间，周一到周日至少播6天，每周安排四场直播，方便客户足不出户了解产品并与销售人员直接联系 [6] - 公司前11个月销售额主要依靠“爆款”项目拉动，和樾望雲、和樾玉鸣两项目分别实现91.6亿元、64.3亿元销售额，合计占公司总销售额的57.13% [8] 营销渠道创新 - 2025年末楼市营销更趋多元，不少开发商纷纷布局直播平台，通过线上沉浸式展示、实时互动答疑等形式，精准吸引购房者关注，拓宽获客路径 [1] - 线上直播旨在顺应客户信息获取习惯，突破地域与时间限制，提升项目曝光度与信息触达效率，弥补传统线下销售的局限 [6] - “线下让利+线上引流”的组合策略成为主流，源于市场竞争加剧、供大于求的现状，仅靠单一渠道已难有效触达客户，需线上线下联动以更精准匹配需求 [7] 市场表现与竞争格局 - 2025年前11个月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计达2806.2亿元，同比微增0.16%，整体市场增长平缓 [8] - 市场呈现“强者恒强”格局，TOP20房企在土储、产品打造及品质兑现方面显著优于中小房企，能持续获得更高市场关注度和购房者信任 [9] - 部分房企销售业绩出现下滑，例如华润置地前11个月销售额为245.9亿元，同比减少1.5亿元；绿城中国销售额同比相差2000万元；中建壹品同比减少19.7亿元 [10] 业绩驱动因素 - 头部房企如中海地产凭借近10个在售项目的广泛布局，覆盖北京各区域，为购房者提供充足选择，从而拉动整体销售额提升 [8] - 房企年末促销虽会挤压利润空间，但当前阶段企业的销售安全、回款速度及现金流健康度的优先级已高于短期利润诉求 [5] - 刚需与改善类基础置业需求仍客观存在，其激活一方面依赖房企优质产品与高品质兑现力，另一方面有赖于监管部门出台针对性宽松政策以重建置业信心 [10]

公司经营数据 - 龙湖集团披露2024年11月未经审核经营简报 [1] - 11月公司连同其附属公司总合同销售金额为36.4亿元 [1] - 11月公司合同销售面积为35万平方米 [1]

2025年11月营运数据核心摘要 - 公司于2025年12月9日发布了2025年11月份的未经审核营运数据 [1] 合同销售表现 - **累计销售**：截至2025年11月末，集团累计实现总合同销售金额人民币593.9亿元，合同销售面积473.9万平方米 [1] - **单月销售**：2025年11月单月，集团实现总合同销售金额人民币36.4亿元，合同销售面积35.0万平方米 [1] - **权益销售**：2025年11月单月，实现归属本公司股东权益的合同销售金额人民币25.2亿元，权益合同销售面积25.6万平方米 [1] 经营性收入表现 - **累计总收入**：截至2025年11月末，集团实现经营性收入约人民币244.2亿元（其含税金额约人民币260.3亿元） [1] - **运营收入**：其中运营收入约人民币129.4亿元（其含税金额约人民币138.5亿元） [1] - **服务收入**：服务收入约人民币114.8亿元（其含税金额约人民币121.8亿元） [1]

核心销售业绩 - 截至2025年11月末，公司累计实现总合同销售金额593.9亿元，累计合同销售面积473.9万平方米 [1] - 2025年11月单月，公司实现总合同销售金额36.4亿元，合同销售面积35万平方米 [1] - 2025年11月单月，实现归属公司股东权益的合同销售金额25.2亿元，权益合同销售面积25.6万平方米 [1] 单月销售区域分布 - 2025年11月单月总合同销售金额按区域划分：西部区域为10.6亿元，环渤海区域为9.2亿元，长三角区域为10.3亿元，华中区域为3.7亿元，华南区域为2.6亿元 [1] 经营性收入情况 - 公司实现经营性收入约244.2亿元（其含税金额约为260.3亿元） [1] - 经营性收入中，运营收入约为129.4亿元（含税金额约138.5亿元），服务收入约为114.8亿元（含税金额约121.8亿元） [1]