文章核心观点 龙湖集团公布2025年截至3月末销售及经营收入情况 [1] 销售情况 - 截止2025年3月末累计总合同销售金额169.5亿元，合同销售面积118.8万平方米 [1] - 3月单月总合同销售金额70.1亿元，合同销售面积48.5万平方米 [1] - 3月单月归属公司股东权益的合同销售金额47.4亿元，合同销售面积35.2万平方米 [1] - 3月单月按区域划分合同销售金额西部17.5亿元，环渤海16.7亿元，长三角19.8亿元，华中7.2亿元，华南8.9亿元 [1] 经营收入情况 - 截至3月底集团实现经营性收入约65.5亿元，含税金额约70亿元 [1]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 龙湖集团24年业绩受行业波动回落，但多元赛道优势为利润提供坚实支撑，债务结构继续优化，偿债压力逐步释放，考虑行业波动影响或持续，调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24年公司实现营业收入1274.7亿元，同比-29.6%；归母净利润104.0亿元，同比-19.1%；核心利润69.7亿元，同比-38.6%；基本每股收益1.58元/股，同比-23.7% [1] - 24年公司毛利率16.0%，较23年下降0.9pct；核心权益后利润率5.5%，较23年下降0.8pct；开发、运营业务毛利率分别为6.1%、75.0%，较23年分别下降5.9、0.8pct [2] - 24年公司含资本支出的经营性现金流超60亿元，销管费率较23年上升0.87pct至6.82%，宣布24年派发末期股息每股0.10元，计入中期股息每股0.22元，全年合计派发股息每股人民币0.32元，分红比例21.2% [2] 销售与土地情况 - 24年公司实现合同销售额1011.2亿元，同比-41.7%，销售面积712.4万平，同比-34.0%，销售单价1.42万元/平，同比-11.7%，一二线城市销售额占比超90%，并表回款率超100% [3] - 分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别占比28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5% [3] - 截至24年末，公司已售未结合同销售额、面积分别为1282亿元、1000万平，较23年同期分别下降26.1%、20.6% [3] - 24年新增拿地9宗，土储建面83万平，权益面积39万平，同比降幅均接近8成，平均权益收购成本1.33万元/平，同比+36.5%，新增土储主要位于长三角及西部地区 [3] - 截至24年末，公司土地储备合计3312万平，权益面积2426万平，分别同比-27%、-25%，土储平均成本4303元/平，同比-8.5%，土储消耗降幅低于销售面积降幅 [3] 债务情况 - 截至24年末，公司有息负债规模1763.2亿元，同比-8.5%；在手现金494.2亿元，同比-18.2%，其中预售监管资金为167.5亿元 [4] - 截至24年末，公司净负债率51.7%，剔除预收款后的资产负债率57.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数1.03倍；非抵押债务占总债务比例为37.9%，较23年同期下降21.9pct [4] - 一年内到期债务302.4亿元，同比+12.7%，占总债务比例为17.2%，较23年同期上升3.3pct，短债规模略有提升 [4] - 24年公司平均融资成本4.0%，较23年下降0.24pct，平均贷款年限10.27年，较23年上升2.42年，经营性物业贷净增299亿元，融资成本持续优化 [4] - 公司整体债务规模有望持续缩减，25年底预计降至1400亿元，年内境内债务及海外银团贷款偿还已做有序铺排 [4] 多航道业务情况 - 24年公司运营业务不含税租金收入135.2亿元，同比+4.5%，其中商场、长租公寓及其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [5] - 购物中心方面，24年公司商业租金收入同比上升7%至109.8亿元，营业额上升16%超730亿元，日均客流上升25%超320万人次；年内新开11座商场；截止24年末累计运营89座，出租率提升至97%；已开业商场建面930万平，同比+16.7%，整体出租率为96.8%，较23年同期+0.6pct；25年计划新开11座商场 [5] - 长租公寓方面，24年“冠寓”租金收入同比+4%至26.5亿元，已开业12.4万间，较23年增加约0.1万间，出租率95.3%，较23年微降0.2pct [5] - 服务业务方面，龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比+8%，在管面积4.1亿平，同比+13.9% [5] 财务预测 - 调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元 [6] - 预计25 - 27年营业收入分别为892.32亿元、713.86亿元、571.09亿元，增长率分别为-30.00%、-20.00%、-20.00% [6] - 预计25 - 27年EBITDA分别为131.30亿元、129.33亿元、108.01亿元 [6] - 预计25 - 27年归母净利润增长率分别为-32.08%、2.68%、3.51% [6] - 预计25 - 27年EPS分别为1.03元/股、1.05元/股、1.09元/股 [6] - 预计25 - 27年市盈率分别为8.50、8.28、8.00 [6]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 龙湖集团24年业绩受行业波动回落，但多元赛道优势为利润提供坚实支撑，债务结构继续优化，偿债压力逐步释放，考虑行业波动影响或持续，调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24年公司实现营业收入1274.7亿元，同比-29.6%；归母净利润104.0亿元，同比-19.1%；核心利润69.7亿元，同比-38.6%；基本每股收益1.58元/股，同比-23.7% [1] - 24年公司毛利率16.0%，较23年下降0.9pct；核心权益后利润率5.5%，较23年下降0.8pct；开发、运营业务毛利率分别为6.1%、75.0%，较23年分别下降5.9、0.8pct [2] - 24年公司含资本支出的经营性现金流超60亿元，销管费率较23年上升0.87pct至6.82% [2] - 公司宣布24年派发末期股息每股0.10元，计入中期股息每股0.22元，全年合计派发股息每股人民币0.32元，分红比例21.2% [2] 销售与土地情况 - 24年公司实现合同销售额1011.2亿元，同比-41.7%，销售面积712.4万平，同比-34.0%，销售单价1.42万元/平，同比-11.7%；一二线城市销售额占比超90%，并表回款率超100% [3] - 分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别占比28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5% [3] - 截至24年末，公司已售未结合同销售额、面积分别为1282亿元、1000万平，较23年同期分别下降26.1%、20.6% [3] - 24年新增拿地9宗，土储建面83万平，权益面积39万平，同比降幅均接近8成，平均权益收购成本1.33万元/平，同比+36.5%，新增土储主要位于长三角及西部地区，拿地质量提升 [3] - 截至24年末，公司土地储备合计3312万平，权益面积2426万平，分别同比-27%、-25%，土储平均成本4303元/平，同比-8.5%，土储消耗降幅低于销售面积降幅 [3] 债务情况 - 截至24年末，公司有息负债规模1763.2亿元，同比-8.5%；在手现金494.2亿元，同比-18.2%，其中预售监管资金为167.5亿元 [4] - 截至24年末，公司净负债率51.7%，剔除预收款后的资产负债率57.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数1.03倍；非抵押债务占总债务比例为37.9%，较23年同期下降21.9pct [4] - 一年内到期债务302.4亿元，同比+12.7%，占总债务比例为17.2%，较23年同期上升3.3pct，短债规模略有提升 [4] - 24年公司平均融资成本4.0%，较23年下降0.24pct，平均贷款年限10.27年，较23年上升2.42年 [4] - 24年公司经营性物业贷净增299亿元，融资成本持续优化，整体债务规模有望持续缩减，25年底预计降至1400亿元，年内境内债务及海外银团贷款偿还已做有序铺排 [4] 多航道业务情况 - 24年公司运营业务不含税租金收入135.2亿元，同比+4.5%，其中商场、长租公寓及其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [5] - 购物中心方面，24年公司商业租金收入同比上升7%至109.8亿元，营业额上升16%超730亿元，日均客流上升25%超320万人次；年内新开11座商场；截止24年末累计运营89座，出租率提升至97%；已开业商场建面930万平，同比+16.7%，整体出租率为96.8%，较23年同期+0.6pct；25年计划新开11座商场 [5] - 长租公寓方面，24年“冠寓”租金收入同比+4%至26.5亿元，已开业12.4万间，较23年增加约0.1万间，出租率95.3%，较23年微降0.2pct [5] - 服务业务方面，龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比+8%，在管面积4.1亿平，同比+13.9% [5] 财务预测 - 调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元 [6] - 预计25 - 27年营业收入分别为892.32亿元、713.86亿元、571.09亿元，增长率分别为-30.00%、-20.00%、-20.00% [6] - 预计25 - 27年EBITDA分别为131.30亿元、129.33亿元、108.01亿元 [6] - 预计25 - 27年EPS分别为1.03元/股、1.05元/股、1.09元/股 [6] - 预计25 - 27年市盈率（P/E）分别为8.50、8.28、8.00 [6]

报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 龙湖集团营业收入承压但财务总体向好，聚焦核心区域且土储资源充足，经营性业务稳健，出租率维持高位，考虑其经营性业务增长稳健、拥有优质商业资产可贡献稳健现金流，维持“持有”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027 年预测营业收入分别为 1274.75 亿元、1040.14 亿元、942.42 亿元、893.19 亿元，增长率分别为 -29.5%、-18.4%、-9.4%、-5.2% [3][7] - 2024 - 2027 年预测归属母公司净利润分别为 104.01 亿元、70.30 亿元、71.37 亿元、71.67 亿元，增长率分别为 -19.1%、-32.4%、1.5%、0.4% [3][7] - 2024 - 2027 年预测每股收益 EPS 分别为 1.51 元、1.02 元、1.04 元、1.04 元 [3][7] - 2024 - 2027 年预测净资产收益率分别为 6.44%、4.17%、4.06%、3.92% [3] - 2024 - 2027 年预测 PE 分别为 6.17、9.45、9.30、9.27 [3] 基础数据 - 52 周区间为 7.67 - 18.76 港元，3 个月平均成交量为 2389 万股，流通股数为 68.88 亿股，市值为 712.24 亿元 [5] 业务情况 - 2024 年开发业务收入 1007.7 亿元，交付物业总建筑面积 761.9 万平，结算毛利率 6.1%，合同销售额 1011.2 亿元，销售面积 712.4 万平方米，期末已售未结金额 1282 亿元，面积约 1000 万平，布局聚焦核心区域，新增收购土地储备总建筑面积 83 万平，权益面积 39 万平，期末土储合计 3312 万平，权益面积 2426 万平，平均成本每平方米 4304 元 [6] - 2024 年运营业务租金收入同比增长 4.5%至 135.2 亿元，商场、租赁住房和其他分别占比 8.8%、19.6%和 1.6%，期末已开业商场建筑面积 930 万平，含车位共 1243 万平，整体出租率 96.8%，在建投资物业项目 14 个，预计 8 个于 2025 年内开业，总建筑面积 102.8 万平方米，冠寓已开业 12.4 万间，整体出租率 95.3%，开业超六个月项目出租率 95.6% [6] - 2024 年服务业务收入 131.9 亿元，同比增长 10.4%，期末物业在管面积 4.1 亿平，服务业务毛利率 31.4%，较上年增长 0.4pp [6] 盈利预测假设 - 2025 - 2027 年开发业务结算金额增速分别为 -25%、-15%、-10% [7] - 2025 - 2027 年运营业务租金收入增速分别为 5%、5%、5% [7] - 2025 - 2027 年服务业务收入增速分别为 8%、6%、5% [7]

报告公司投资评级 - 维持“强烈推荐”评级 [1][12] 报告的核心观点 - 24年收入及利润下滑受开发业务拖累，运营及服务业务贡献毛利润占比达70%且稳健增长；开发业务销售及拿地承压，运营及服务业务四大非开发业务航道稳健增长，25年预计开业购物中心11座；债务规模有序压降，25年或为有息负债到期高峰期，经营性贷款稳增或保障偿付，26年后经营及服务业务利润或足以应对剩余每年公开市场债务偿付；关注25年下半年公开市场债务压力缓解进程，25年底资金压力或显著缓释，可支配自由现金流或边际回升，关注投资循环增强及估值提振可能 [1][12] 根据相关目录分别进行总结 财务数据与估值 - 预计25E/26E/27E EPS分别为0.96/1.05/1.14元/股，同比分别-37%/+9%/+9%，当前股价对应PE分别为9.5/8.7/8.0 [1][12] - 2023 - 2027E营业总收入分别为1810.94亿元、1274.75亿元、1094.54亿元、826.78亿元、734.07亿元，同比增长分别为-28%、-30%、-14%、-24%、-11% [3] - 2023 - 2027E营业利润分别为193.26亿元、109.36亿元、65.18亿元、86.19亿元、99.24亿元，同比增长分别为-52%、-43%、-40%、32%、15% [3] - 2023 - 2027E归母净利润分别为128.50亿元、104.01亿元、66.02亿元、72.10亿元、78.26亿元，同比增长分别为-47%、-19%、-37%、9%、9% [3] 24年业绩情况 - 24年营业收入/税前利润/归母净利润分别为1275亿元/187亿元/104亿元，同比分别-29%/-24%/-19%，核心归母净利润69.7亿元，同比-38% [2] - 营业收入同比下滑受房地产开发业务拖累，24年开发业务收入1008亿元，同比-35%，运营业务收入135亿元，同比+5%，服务业务收入132亿元，同比+10%，运营及服务业务贡献收入占比21%，贡献毛利润占比70% [2] - 税前利润增速高于营收增速，受益于投资性房地产公允价值变动收益增加，24年整体毛利率同比下滑0.9pct至16%，开发业务毛利率下滑4.9pct至6.1%，运营业务毛利率下滑0.9pct至75.0%，服务业务毛利率提高0.4pct至31.4%；销售/管理/财务费用率分别+0.4pct/+0.5pct/-0.02pct至3.3%/3.5%/0.07%；投资收益占收入比例下降0.2pct至0.7%；投资性房地产公允价值变动收益占营收比例上升2.6pct至3.7% [2] - 归母净利润增速高于税前利润，受益于少数股东损益占比下降，土增税占税前利润比例上升3.7pct至8.3%，所得税开支占税前利润比例上升0.8pct至26.9%，少数股东损益占净利润比例下降10.8pct至14.2% [2] - 24年核心净利润派息率30%，对应当前股价股息率为3.5% [2] 业务展望 - 开发结算或滞后反应过去两年行业下行趋势，25年结算收入或面临下行压力，毛利率或进一步承压；运营及服务业务收入有望持续增长，业务规模有望稳定增长，带动收入及利润占比持续提升 [9] 开发业务情况 - 24年受市场下行及近年补货力度较低影响，全口径销售额1011亿元，同比-42%，销售面积712万方，同比-34%，销售均价14194元/平，同比-12% [10] - 24年估算全口径拿地金额110亿元，同比-69%，拿地面积83万方，同比-77%，拿地楼面价13285元/平，同比+37%，估算全口径拿地力度11%，较23年下降10pct [10] 运营及服务业务情况 - C2商业投资：24年租金收入110亿元，同比+7%，同店同比+0.3%，24年新开业购物中心11个，25年预计新开业11个，截止24年末累计开业购物中心89个，累计开业商场建面930万方，同比+17%，截止24年末出租率97%，较23年末+1pct [11] - C3资产管理：24年资产管理收入31.8亿元，长租公寓租金收入26.5亿元，同比+4%，截止24年末长租累计开业间数12.4万间，同比+1%，24年末长租出租率95.3%，较23年末-0.2pct [11] - C4物业管理：24年实现收入114.2亿元，同比+8%，截止24年末累计在管面积4.1亿平，同比+14% [11] - C5智慧营造：24年实现收入12.1亿元 [11] 债务情况 - 截止24年末，有息负债1763亿元，较23年末-8%，货币资金494亿元，较23年末-18%，剔预资产负债率57.2%，较23年末-3.2pct，净负债率51.7%，与23年末-4.2pct，现金短债比1.63，较23年末-0.62，融资成本为4.00%，较23年末-24bp [11] - 类型结构上，境内债券/境内贷款/境外美元债/境外贷款分别为203亿元/1285亿元/95亿元/180亿元，占比分别为12%/73%/5%/10% [11] - 期限结构上，一年以内到期有息负债为302亿元，占比17%，同比+3pct，判断25年或为有息负债到期高峰期，到25年底资金压力或显著缓释，可支配自由现金流或边际回升 [11] - 截止25年3月28日，公开债券规模233亿元，25年剩余公开债到期规模71亿元，26 - 32年公开债券到期规模分别为59亿元/24亿元/33亿元/32亿元/13亿元，26年开始经营及服务业务利润或足以应对剩余每年公开市场债务偿付 [11] - 截止24年末经营性物业贷余额773亿元，24年净增299亿元，后续在经营性物业贷款上仍具有一定融资空间，对25年到期有息负债偿还提供保障 [11][12]

报告公司投资评级 - 龙湖集团投资评级为“优于大市”（维持） [6] 报告的核心观点 - 龙湖集团开发业务承压，经营性业务稳步增长；2024年核心净利润同比下降38.6%；开发业务受市场大势影响仍在调整，运营及服务业务成收入和利润压舱石；因开发业务下行拖累业绩，下调25、26年收入和盈利预测，但维持“优于大市”评级 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年公司实现营业收入1275亿元，同比下降29.5%；归母净利润104亿元，同比下降19.1%；核心净利润70亿元，同比下降38.6% [1][8] - 物业开发业务收入1008亿元，占比79%，下降7pct；运营及服务业务收入分别为135、132亿元，占比分别为11%、10%，分别上升3pct、4pct [1][8] 开发业务 - 2024年开发业务收入同比下降35%，销售面积712万平方米，同比下降34.1%；销售金额1011亿元，同比下降41.7% [2][13] - 长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比29%、27%、19%、15%、10% [2][13] - 新增拿地9个，总建面83万平方米，权益地价51亿元 [2][13] - 截至2024年末，土储合计3312万平方米，权益面积2426万平方米，土地储备平均成本为每平方米4304元 [2][13] - 土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比35%、27%、14%、15%、9%，高能级土储占总面积的67%，相当于69%的销售货值 [2][13] 债务与融资 - 截至2024年末，剔除预收账款后的资产负债率为57%，净负债率为52%，现金短债比1.6 [3][15] - 年内到期债务占比为17.2%，25、26年公开债分别剩余71、59亿元，2026年底前已无境外到期公开债 [3][15] - 截至2024年末经营性物业贷余额773亿元，较上期新增299亿元 [3][16] 运营及服务业务 - 2024年运营及服务业务收入分别增长5%、10%，毛利率分别为75.0%、31.4% [3][16] - 截至目前已运营商场89座，运营总建面930万平方米 [3][16] 投资建议 - 下调公司25、26年的收入预测至1050/890亿元（原值1398/1306亿元） [4][16] - 预计公司25、26年归母净利分别为63/55亿元（原值为110/110亿元），对应EPS分别为0.91/0.80元，对应PE分别为9.0/10.2X [4][16] 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|180,737|127,475|105,039|88,968|82,830| |(+/-%)|-27.9%|-29.5%|-17.6%|-15.3%|-6.9%| |净利润(百万元)|12,850|10,401|6,266|5,505|5,251| |(+/-%)|-47.3%|-19.1%|-39.8%|-12.1%|-4.6%| |每股收益（元）|1.87|1.51|0.91|0.80|0.76| |EBIT Margin|11.0%|9.2%|11.9%|11.9%|11.9%| |净资产收益率（ROE）|8.7%|6.6%|3.8%|3.3%|3.1%| |市盈率（PE）|4.4|5.4|9.0|10.2|10.7| |EV/EBITDA|26.2|40.7|30.4|34.3|35.9| |市净率（PB）|0.37|0.35|0.34|0.33|0.32| [5]

文章核心观点 龙湖集团2024年运营及服务业务发展良好，未来有望提升收入占比 公司采取“攻守兼备”策略应对市场分化，稳固开发基本盘 同时通过多航道协同发力实现收入结构转变，并推进债务结构转换以保障安全健康发展 [1][2][4] 公司业绩情况 - 2024年公司实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104亿元 [1] - 2024年运营及服务业务实现收入267亿元，贡献核心净利润81亿元，对集团整体收入贡献占比达21%，有望在2028年达收入占比过半 [1] 业务发展策略 开发业务 - 现阶段把债务安全放首位，开发、运营、服务三者齐头并进，开发业务保持一定投资强度，聚焦一二线核心城市有兑现把握的项目 [1] - 采取“攻守兼备”策略，存量去化方面，去年签约回款率超100%，今年成立专职团队精细化管理项目攻坚存货去化；增量获取方面，聚焦高能级城市核心板块，2024年在热点城市获9幅土地，2025年一季度在上海、苏州获两幅优质土地 [2] - 今年可售货源超1600亿元，结合好房子政策导向推出全新产品线观萃，部分项目销售成绩好 [3] 运营及服务业务 - 商业板块2024年新开11座天街项目，出租率达97%，营业额同比增长16%，2025年持续招调改造升级，再开11座商场，预计收入增长超10% [4][5] - 资产管理航道将长租公寓升级为龙智资管平台，连续两年经营性现金流为正，2024年贡献运营收入31.8亿元 [5] - 物管航道突破服务边界，龙湖龙智造航道2024年营收12.1亿元，在装修、数字化方向积极探索 [5] 债务结构转换 - 2024年有息负债余额相比高峰期下降超300亿元，融资成本降至4% [5] - 2025年是债务结构转换最后且关键一年，一季度已偿还65亿元信用债，7、8月还有30多亿元到期并提前应对 [5] - 到2025年底，长周期经营性物业贷有望接近900亿元规模，整体债务降至1400亿元左右，未来两三年完成债务结构切换，降低有息负债总额，置换短周期信用债，将信用融资降至10%左右 [5][6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价12.80港币 [1][8] 报告的核心观点 - 公司开发业务短期内仍将承压，但市场已有一定预期，经营性业务持续构筑业绩基本盘，能对冲地产业务下行不利影响 [1] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024年实现营收1275亿元，同比-29%；核心/归母净利润70/104亿元，同比-39%/-19%，符合业绩预告 [1] 经营性业务情况 - 2024年经营性业务收入/毛利同比+7%/+6%，占比同比+7/26pct至21%/70%，旗下商场同店营业额同比+7%，整体出租率同比+1pct至97%，租金收入同比+7%至110亿元；冠寓租金收入/服务业务收入同比+4%/+10%至27/132亿元 [2] - 2025年计划新开业商场11个，对应总开业面积将同比+12%，有望提升经营性业务利润 [2] 开发业务情况 - 2024年结转收入同比-35%，结转毛利率同比-4.9pct至6.1%，存货计提减值9.9亿元，非并表项目收益同比-46% [3] - 2024年权益销售金额同比-41%，权益拿地金额同比-80%，拿地强度同比-23pct至7%，期末权益土储2426万平，同比-25%，开发业务仍在缓慢修复 [3] 债务与融资情况 - 2024年末有息负债同比-8.5%至1763亿元，预计2025年末降至1400亿元，非受限现金短债比维持1x以上 [4] - 2024年净增299亿元低成本长年期经营性物业贷，带动平均融资成本-24bp至4%，平均年期拉长至10年以上 [4] - 2025年偿债计划重点包括36亿元境内债、85亿元海外银团贷及35亿元中债增信债券 [4] 盈利预测与估值情况 - 下调2025 - 2027年营收预测以及毛利率假设，预计EPS为0.97/0.98/1.08元（前值1.63/1.73/-元，对应下调40%/43%/-） [5][17] - 将估值方法从PE调整为PB，公司2025E BPS为24.08元，参考可比公司平均2025E PB为0.62x，认为公司合理2025E PB估值0.49x（估值折价幅度20%），对应目标价12.80港元（前值11.12港元） [5] 调整盈利预测的考虑因素 - 公司目前待结转资源不充裕，下调营收假设 [18] - 房地产行业下行对开发业务造成压力，下调开发业务毛利率假设及合联营公司的利润 [18] - 考虑公司商场开业情况及租金收入增长，上调投资性物业评估增值的假设 [18] - 公司战略重心转移至经营性业务，其收入和利润占比将提升，能部分对冲开发业务利润下行影响，且物业评估增值影响利润表，使整体归母净利润率提升 [18]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3][8] 报告的核心观点 - 龙湖集团近30载稳健发展树立守信笃行市场形象，后续将凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行。虽地产销售及利润率承压，但运营及服务能稳定贡献业绩，下调25 - 26年业绩预测并引入27年预测，现价对应25年PE大幅低于同类型房企，考虑到地产结算毛利率在底部区域、减值计提逐步推进且多元业务稳步增长，依然看好公司长期发展，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年，公司营业收入分别为1807.37亿元、1274.75亿元、936.81亿元、789.01亿元、757.09亿元，同比增长率分别为 - 27.9%、 - 29.5%、 - 26.5%、 - 15.8%、 - 4.0%；归母净利润分别为128.5亿元、104.01亿元、59.76亿元、59.94亿元、60.29亿元，同比增长率分别为 - 47.3%、 - 19.1%、 - 42.5%、0.3%、0.6%；每股收益分别为2.07元/股、1.58元/股、0.87元/股、0.87元/股、0.88元/股；净资产收益率分别为8.5%、6.4%、3.6%、3.5%、3.4%；市盈率分别为5.1、6.3、11.0、11.0、10.9；市净率均为0.4 [7] 公司点评 - 2024年核心净利润同比 - 39%符合预期，运营及服务毛利贡献占比提升至70%。营业收入1275亿元，同比 - 29.5%；归母净利润104亿元，同比 - 19.1%；核心净利润69.7亿元，同比 - 38.6%；每股基本收益1.58元，同比 - 23.7%。地产结算收入1008亿元，同比 - 35%；运营及服务收入267亿元，同比 + 7.3%。毛利率、归母净利率、核心净利率分别为16.0%、8.2%、5.5%，同比分别 - 0.9pct、 + 1.0pct、 - 0.8pct；地产结算毛利率6.1%，同比 - 4.9pct；三费费率为6.9%，同比 + 0.9pct；IP公允价值变动47.6亿元，同比 + 136.5%；合同负债918亿元，同比 - 10.6%，覆盖24年地产结算收入0.91倍。24年拟派发末期每股股息0.1元，全年每股股息0.32元，分红比例占核心净利润30%，对应股息率3.4% [8] - 2024年销售额1011亿元，同比 - 42%，拿地/销售金额比11%，聚焦核心城市。销售面积712万平，同比 - 34.0%；销售均价1.4万元/平，同比 - 11.7%。拿地总体谨慎，获取9幅地块，拿地金额115亿元，同比 - 69%，权益比例45%；拿地面积83万平，同比 - 78%；拿地均价1.39万元/平，同比 + 40%；拿地/销售金额比11%，拿地/销售面积比12%，拿地/销售均价比98%。24年末总土储3312万平，权益比73%，一二线货值占比69%；平均土储成本4304元/平，占同期销售均价30% [8] - 商场、长租、物管等业务稳健增长，多元化业务收入267亿元，同比 + 7%。2024年IP收入135亿元，同比 + 4.5%，毛利率75%，同比 - 0.8pct。商场已开业89座，出租率96.8%，同比 + 0.6pct；GRA930万平，同比 + 16.8%；24年新开业11座，实现租金110亿元，同比 + 6.8%，商场销售额730亿元，同比 + 16%，日均客流320万人次，同比 + 25%；25年预计新开业11座，年末预计累计开业100座，GRA1046万平，同比 + 12.4%。租赁住宅冠寓已开业12.4万间，同比 + 0.8%，整体出租率95.3%，同比 - 0.2pct，租金26.5亿元，同比 + 4.0%。物管龙湖智创营收132亿元，同比 + 10.4%，在管面积4.1亿平，同比 + 14%，毛利率31.4%，同比 + 0.8pct [8] - 三道红线稳居绿档，公开债压力逐步减轻。2024年末处于三条红线绿档，剔预负债率57.2%，净负债率51.7%，剔除受限制现金后现金短债比1.03倍；融资成本低至4.0%，同比 - 24BP；有息负债账期长达10.3年。有息负债1763亿元，同比 - 8.5%，其中经营物业贷余额773亿元，同比 + 63%。存量公开债敞口263亿元，境内债148亿元，25 - 26年分别到期72亿元、59亿元；境外美元信用债115亿元，2027 - 2032陆续到期 [8] 附录 – 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027年公司营业收入、营业成本、各项费用、利润等指标的情况 [9] - 资产负债表呈现了2023 - 2027年公司资产、负债、所有者权益等项目的金额 [10][11] - 现金流量表给出了2023 - 2027年公司经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量及现金及现金等价物净增加额和期末余额 [11]

文章核心观点 - 龙湖集团2024年度业绩发布，运营及服务业务表现亮眼，财务状况稳健，公司有能力履行债务兑付，未来将聚焦重点城市，优化业务结构并提升各业务竞争力 [1][4][5] 业绩概况 - 2024年全年实现营业收入1274.7亿元，净利润104亿元 [1] - 运营及服务业务收入267.1亿元，同比增长7.4%，占总收入比重提升至21%，毛利润约占总毛利70% [1] - 净负债率降至51.7%，在手现金494.2亿元，期末现金短债倍数为1.63倍 [1] - 2024年合同销售额1011.2亿元，销售总建筑面积712.4万平方米，并表回款率超100%，开发业务销售额在19个城市入围当地前十 [4] 股息派发 - 董事会建议派发末期股息每股0.1元，全年合计派发股息每股0.32元，派息率约30% [3] 业务规划 - 计划到2028年实现开发业务、运营及服务收入各占一半的收入结构，未来仍聚焦重点一二线城市 [4] - 2025年准备超1600亿可售货源，超80%布局在一二线城市，攻坚存货去化，优化存储结构，择优拿地，弹性供货 [5] 土地储备 - 2024年新增收购土地储备总建筑面积83万平方米，权益面积39万平方米，平均权益收购成本每平方米13285元 [6] - 西部地区、长三角地区、环渤海地区、华南地区及华中地区新增面积分别占比39.4%、34.7%、13.7%、8.8%及3.4% [6] 运营业务 整体情况 - 2024年运营业务不含税租金收入135.2亿元，较上年增长4.5%，商场、长租公寓、其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [8] - 运营及服务业务经营性收入总额267.1亿元，覆盖股息和利息倍数提升到2.39倍，运营毛利率75.0% [9] 商业 - 2024年商业租金收入109.8亿元，同比增长7%，营业额超730亿元，同比增长16%，日均客流超320万人次/天，同比增长25% [10] - 已开项目覆盖23个重点城市，2024年末出租率97%，2025年计划新增开业11个全新购物中心 [11] - 预计今年收入增长10%以上 [12] 资管 - 2024年龙智资管收入31.8亿元，利润约7.7亿元，连续两年经营性现金流为正 [13] - 冠寓租金收入同比增长4%至26.5亿，已开业房源规模12.4万间，期末出租率95.3% [14] - 构建全周期、全业态资产管理能力，资产管理规模近300亿元 [14] 物业管理 - 2024年龙湖智创生活收入114.2亿元，同比增长8%，毛利率保持30%以上，服务超325万户业主，在管项目超2200个，在管面积超4亿平方米 [15] - 看好物业管理赛道，信心来自大客户战略和“一个龙湖”战略，考虑跟随大客户出海，在管面积外拓占比超60% [16][18] 智慧营造 - 2024年龙湖龙智造业务营收12.1亿元，盈利3亿以上，代建项目全年销售达106亿元 [19] - 应对行业低增长和价格战，通过能力形成差异化竞争力，与长租等业务形成一体化服务能力 [20] - 新签代建项目中非住宅业态占比达50%，新增央国企及政府类代建项目建筑面积555万平方米，占比新拓项目69.4%，累计代建项目150个，总建筑面积超2400万平方米，位居行业TOP10 [20] 商业运营策略 - 推动商业战略落地，实行一店一策、高能级项目头部引领战略，与合作品牌推出业绩倍增计划 [22] - 推动项目招商调整和改造升级，投入资源改造存量项目 [22] - 做精细化运营管理，生产“好内容”，增强商场与消费者粘性 [22] - 高质量兑现新项目开业，2024年新增开业11座天街，践行网格化布局 [22] 债务结构调整 - 2024年经营性物业贷净增299亿，总量达约800亿元，预计2025年达900亿元，减少信用债占比 [23] - 2024年底综合借贷1763.2亿元，比高峰期降低超300亿元，经营性物业贷和长租贷占比接近50%，公开市场直接融资占比降至17% [23] - 2024年压降有息负债约163亿，平均融资成本降至年利率4%，平均合同借贷年期为10.27年，安全渡过偿债高峰，2025年后境内信用债和境外美元债占比将进一步下降 [23]