公司2026年1-2月销售业绩 - 2026年前两个月累计实现总合同销售金额人民币44.5亿元，合同销售面积52.7万平方米 [1] - 2026年2月单月实现合同销售金额人民币20.0亿元，合同销售面积22.7万平方米 [1] 公司2026年1-2月经营性收入 - 2026年前两个月实现经营性收入约人民币44.0亿元，其含税金额约为人民币47.0亿元 [1] - 经营性收入中，运营收入约为人民币24.4亿元（含税约26.2亿元） [1] - 经营性收入中，服务收入约为人民币19.6亿元（含税约20.8亿元） [1]

公司业绩与盈利 - 预计2025年实现归属于股东净利润约10亿元 但开发业务结算收入及毛利率出现下降[1] - 运营及服务业务稳步发展 持续为公司贡献稳定利润 经营性业务成为利润及现金流的重要支撑[1] - 2025年整体及各航道均实现正向的含资本性支出的经营性现金流 至此已连续三年实现该指标为正[1] 业务转型与收入结构 - 经营性业务表现成为利润及现金流的重要支撑[1] - 龙湖经营性收入的稳步增长 将缓解当前地产开发业务的盈利压力[2] - 2026年预计新开8座商场 已开业商场改造升级影响预计减弱 支撑租金收入同比增长10%[2] - 开发业务专注于去库存 占收入比重持续下降 商业稳扎稳打[2] - 相较于地产开发业务的盈利可能持续下滑 更受关注的是龙湖不断增长的经常性收入[2] 债务与现金流管理 - 2025年公司总有息负债余额压降超过300亿元 未来每年净减少额度在100亿元左右 逐步稳定在1000亿元水平[1] - 良好的经营性现金流和增加经营性物业贷的能力 是支撑债务偿还的关键因素[1] - 目前龙湖偿债高峰已过 境内信用债余额降至34亿元[1] 行业环境与公司地位 - 房地产市场延续调整态势 销售端量价承压[1] - 在行业调整期 开发业务盈利下行几乎是所有房企共同面临的情况[1] - 房地产企业需要通过提升经营性业务收入和优化债务结构来增强抗风险能力[1] - 负债的有序下降和经营性业务的稳健发展 缓解了市场对开发业务风险的担忧[2] - 在行业大浪淘沙的时期 财务的严明纪律和经营的长期主义使得公司稳立行业第一梯队[2] - 龙湖集团几乎是主要民企开发商中“唯一屹立不倒的公司”[2] - 随着业务的转型 公司将在未来几年内迎来显著的业绩改善[2] - 土地市场持续呈现“缩量提质”特征 行业正通过供给端理性收缩逐步化解存量压力[3] - 市场供求关系有望趋于平衡 为房企转型发展提供更加稳定的市场环境[3] - 届时房地产行业毛利率水平将回稳[3]

核心财务表现与预期 - 公司预计2025年全年实现归属于股东净利润约10亿元，但剔除公允价值变动等影响后的核心权益后利润预计将录得15亿元至20亿元的亏损[1] - 利润下滑主要由于房地产市场延续调整态势，在量价压力下，公司开发业务的结算收入下降，且结算毛利率进一步降低[1] 现金流与债务状况 - 公司已连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正，2025年度整体及各业务航道均达成此目标[1] - 过去三年，公司稳步有序压降负债，债务结构持续优化，未来每年到期债务规模可控[1] 2025年全年经营业绩 - 2025年累计合同销售金额约631.6亿元，同比下降37.54%，合同销售面积518.6万平方米[2] - 2025年实现经营性收入约267.7亿元（含税约285.4亿元），其中运营收入约141.9亿元（含税约151.9亿元），服务收入约125.8亿元（含税约133.5亿元）[2] 2026年前两个月运营数据 - 2026年前两个月累计实现总合同销售金额44.5亿元，合同销售面积52.7万平方米[2] - 2026年2月单月实现合同销售金额20.0亿元，合同销售面积22.7万平方米，其中归属公司股东权益的合同销售金额为13.4亿元，面积为16.7万平方米[2] - 2026年前两个月实现经营性收入约44.0亿元（含税约47.0亿元），其中运营收入约24.4亿元（含税约26.2亿元），服务收入约19.6亿元（含税约20.8亿元）[2] 业务发展与战略转型 - 2025年公司运营及服务业务稳步发展，持续为集团贡献稳定利润[1] - 面向未来，集团将把安全性放在首位，保持经营性现金流为正，继续有序降低负债，并推动业务模式转型，以运营及服务业务带动增长，实现从传统开发商向运营服务商的角色迭新[1]

重大事项 - 恒瑞医药的阿得贝利单抗注射液获得药物临床试验批准通知书 [1] - 安井食品拟向其河南子公司增资1.2亿元人民币 [1] - 轩竹生物-B获纳入港股通股票名单 [1] - 派格生物医药-B的新一代GLP-1药物（CR059）首次人体试验取得一个月临床观察结果 [1] - 长风药业获纳入沪港通及深港通的港股通标的证券名单 [1] - 滨海投资获得不超过4500万美元及1.73亿元人民币的多种货币定期贷款融资 [1] - 和誉-B的贝捷迈®全球III期MANEUVER研究结果在《柳叶刀》发布 [1] 经营业绩 - 越秀地产前2个月累计合同销售金额约为71.06亿元人民币 [1] - 蒙牛乳业预计年度股东应占利润将约为14亿元人民币至16亿元人民币 [1] - 东风集团股份前2个月累计汽车销量为228,518辆，同比增长约1.2% [1] - 上美股份预期2025年度利润约11.4亿元人民币至11.6亿元人民币，同比增加约41.9%至44.4% [1] - 龙湖集团前2个月累计实现总合同销售金额44.5亿元人民币 [1] - 中兴通讯2025年度归母净利润为56.18亿元人民币，同比下降33.32% [1] - 徽商银行2025年净利润约169.3亿元人民币，同比增长约6.3% [1] - 新鸿基公司预计2025年度股东应占综合溢利将不少于15亿港元 [1]

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，估值具备吸引力 [2] - 投资分析意见看好四类方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [2] 行业数据总结 新房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)34城新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [2][3] - 其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2% [2][3] - 三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [2][3] - **成交量月同比**：3月(3.1-3.6)34城新房成交120.3万平米，同比下降32.1%，降幅较2月扩大8.6个百分点 [2][4] - 其中，一二线城市同比下降29.7%，降幅较2月扩大7.1个百分点 [2][4] - 三四线城市同比下降55.9%，降幅较2月扩大24.1个百分点 [2][4] - **年初累计成交**：34城年初至今累计成交0.19亿平米，同比下降13.3% [4] - 一二线城市累计成交1707.5万平米，同比下降8.4% [4] - 三四线城市累计成交175.3万平米，同比下降43% [6] - **库存与去化**：上周(2.28-3.6)15城合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [2][20] - 截至上周末(3/6)，15城合计住宅可售面积8805.5万平米，环比下降0.44% [2][20] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [2][20] 二手房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)13城二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [2][10] - **成交量月同比**：3月截至上周累计成交85.1万平米，同比下降29.3%，降幅较2月扩大2.6个百分点 [2][10] - **年初累计成交**：13城年初至今累计成交849.3万平米，同比下降7.6% [10] 行业政策和新闻总结 宏观与行业政策 - **两会政府工作报告**：提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [2][26] - **居民收入与货币政策**：提出增加居民财产性收入；中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [2][26] - **REITs发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [2][26] - **地方政策**：深圳发布城市更新新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率；佛山明确外籍人士公积金贷款申请细则 [2][26] 公司动态 - **商业不动产REITs**：新城控股以两处吾悦广场项目为底层资产申报的REITs已获证监会及上交所受理 [2][34][35] - **房企销售业绩（2月单月）**： - 中国海外发展：84.6亿元，同比下降35.9% [2][34][35] - 绿城中国：47亿元，同比下降34% [2][34][35] - 旭辉控股集团：5.3亿元，同比下降67.1% [2][34][35] - 龙湖集团：20亿元，同比下降55% [2][34][35] - 越秀地产：29.1亿元，同比下降53.3% [2][34][35] - **股份回购**：贝壳-W于2026年3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股 [36][37] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [2][37] - **个股表现**：涨幅前五位为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅后五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [2][37][41] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2][42] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，相对沪深300指数收益为-0.53%，表现弱于大市 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅后五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [43][48] - **板块估值**：物业管理板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2][51]

公司经营数据 - 龙湖集团披露2025年2月未经审核经营简报 [1] - 2月公司合同销售金额为20亿元 [1] - 2月公司合同销售面积为22.7万平方米 [1]

2026年2月营运数据 - 2026年2月单月实现总合同销售金额人民币20.0亿元，合同销售面积22.7万平方米 [1] - 2026年2月单月实现归属本公司股东权益的合同销售金额人民币13.4亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积16.7万平方米 [1] 2026年1-2月累计营运数据 - 截至2026年2月28日止两个月，集团累计实现总合同销售金额人民币44.5亿元，合同销售面积52.7万平方米 [1] 2026年1-2月经营性收入 - 截至2026年2月28日止两个月，集团实现经营性收入约人民币44.0亿元（含税金额约人民币47.0亿元） [1] - 其中，运营收入约人民币24.4亿元（含税金额约人民币26.2亿元），服务收入约人民币19.6亿元（含税金额约人民币20.8亿元） [1]

核心观点 - 龙湖集团发布盈利警告，预计2025年度公司拥有人应占溢利将大幅下滑至约10.0亿元人民币，而剔除公允价值变动的核心业务预计将出现15.0亿至20.0亿元人民币的亏损，主要受房地产市场调整导致的开发业务结算收入下降和毛利率降低影响 [1] - 尽管盈利承压，公司强调其财务安全性，已连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正，并持续压降负债、优化债务结构，同时运营及服务业务贡献稳定利润 [1] - 公司未来战略将聚焦安全，保持经营性现金流为正并继续降负债，推动业务模式从传统开发商向运营服务商转型 [2] 财务业绩预测 - 预计2025年度公司拥有人应占溢利约为10.0亿元人民币，较2024年度的104.0亿元人民币大幅下降约90% [1] - 预计2025年度剔除投资物业等公允价值变动影响后的公司拥有人应占核心亏损介于15.0亿元人民币至20.0亿元人民币，而2024年同期为核心溢利69.7亿元人民币 [1] - 盈利下滑主因是房地产市场调整态势延续，在量价压力下，公司开发业务的结算收入下降，且结算毛利率进一步降低 [1] 财务安全与现金流状况 - 过去三年公司稳步有序压降负债，债务结构持续优化，未来每年到期债务规模可控 [1] - 2025年度内，集团整体及各业务航道均实现正向的含资本性支出的经营性现金流，至此已连续三年实现此项指标为正 [1] 业务表现与战略转型 - 公司的运营及服务业务稳步发展，持续为集团贡献稳定利润 [1] - 面向未来，公司战略将始终把安全性放在首位，保持经营性现金流为正，继续有序降低负债 [2] - 公司将持续推动业务模式转型，以运营及服务业务带动增长，实现从传统开发商向运营服务商的角色迭新 [2]

公司销售业绩 - 2026年前两个月累计实现总合同销售金额人民币44.5亿元 [1] - 2026年前两个月累计实现合同销售面积52.7万平方米 [1] - 2026年二月单月实现合同销售金额人民币20亿元 [1] - 2026年二月单月实现合同销售面积22.7万平方米 [1] - 2026年二月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币13.4亿元 [1] - 2026年二月单月实现归属公司股东权益的合同销售面积16.7万平方米 [1]

公司业绩预告摘要 - 公司预计2025年度公司拥有人应占溢利约为人民币10.0亿元，对比2024年度的104.0亿元，同比大幅下降约90.4% [1] - 公司预计2025年度剔除公允价值变动影响后的核心亏损介于人民币15.0亿元至20.0亿元，而2024年同期为核心溢利69.7亿元 [1] - 业绩下滑主要由于开发业务结算收入下降及结算毛利率进一步降低 [1] 行业与市场环境分析 - 房地产市场延续调整态势，行业面临量价压力 [1]